[易居]我国住房发展规划研究

我国住房发展规划研究 

在社会主义市场经济条件下，在推行土地和住房制度改革以后，我国还没有国家层面的住房发展规划。正是由于我国住房发展规划的缺失，因此无论是房地产政策调控还是中国住房建设，都缺乏产业规划的依据。研究并制定我国住房发展规划，在当前具有迫切性，对未来具有指导性，现实意义特别重要。

一、我国住房发展现状 

1、我国住房取得重大发展 

住宅投资建设高速增长。从1998-2011年，我国全社会固定资产投资翻了11倍，我国住房开发投资翻了21倍；住房投资占同期全社会固定资产的比重和GDP的比重总体上都呈现逐年上升的态势。

表格1： 历年全国住宅开发投资实证

年份	全社会固定资产 投资情况		住宅开发投资情况
	投资额 (亿元)	增长率(%)	投资额 (亿元)	增长率(%)	住宅投资占 固定资产比重(%)	住宅投资占 GDP比重(%)
1998	28406	13.9	2082	35.3	7.3	2.5
1999	29855	5.1	2638	26.7	8.8	2.9
2000	32918	10.3	3312	25.5	10.1	3.3
2001	37213	13.1	4217	27.3	11.3	3.8
2002	43500	16.1	5228	24.0	12.0	4.3
2003	55567	27.7	6777	29.6	12.2	5.0
2004	70477	26.8	8837	30.4	12.5	5.5
2005	88774	26.0	10861	22.9	12.2	5.9
2006	109998	23.9	13638	25.6	12.4	6.3
2007	137324	24.8	18005	32.0	13.1	6.8
2008	172291	25.5	22441	24.6	13.0	7.1
2009	224846	30.5	25619	14.2	11.4	7.5
2010	278140	23.7	34038	32.9	12.2	8.6
2011	311022	11.8	44308	30.2	14.2	9.4

资料来源：住房和城乡建设部政策研究中心《中国房地产业发展目标与规划实施研究》2009年3月；国家统计局《2009年全国房地产市场运行情况》；国家统计局统计年鉴、统计公报

从1998-2011年，我国住宅新开工面积翻了9倍，住宅竣工面积翻了5倍。除个别年份以外，总体上住宅无论是新开工面积还是竣工面积都逐年大幅度上升。受政策调控和市场销售情况的影响，这一期间住宅新开工面积占商品房新开工面积的比重在77%-86%区间波动，但大部分年度是在79%-83%区间窄幅波动。而住房竣工面积占商品房竣工面积的比重，除2008年比较特殊以外，其他年份高度稳定在80%上下。

表格2： 1998-2011年我国住宅开发建设实证                

年份	商品房 新开工面积 (万平方米)	住宅新开工		商品房 竣工面积 (万平方米)	住宅竣工
		面积 (万平方米)	占商品房比重 (%)		面积 (万平方米)	占商品房比重 (%)
1998		16638			14126
1999		18798			17641
2000	29583	24401	82	25105	20603	82
2001	37394	30533	82	29867	24625	82
2002	42801	34719	81	34976	28525	82
2003	54708	43854	80	41464	33775	81
2004	60414	47949	79	42465	34677	82
2005	68064	55185	81	53417	43683	82
2006	79253	64404	81	55831	45472	81
2007	94590	78796	83	60607	49831	82
2008	97574	83642	86	66545	47750	72
2009	115385	92463	80	72677	57694	79
2010	163777	129468	79	75961	60115	79
2011	190083	146000	77	89244	71700	80

资料来源：国家统计局统计年鉴、统计公报、国家发改委投资所研究报告

住宅交易规模逐步扩大。从1998-2011年，我国新建住宅销售面积翻了9倍，住宅销售占商品房销售的比重一直稳定在88%-91%之内。

由于统计调查范围和统计信息披露的因素，我国至今没有正式公布存量商品住宅年度交易面积和交易金额。存量房和增量房的交易量比重关系，各地差异非常大。上海两者比重已经十分接近，一线和二线城市两种比重差距逐年缩小，但大部分城市还是新建商品住宅占据市场交易规模的统治地位。

表格3： 1998-2011年我国住宅交易实证    

年份	住宅销售面积 (万平方米)	住宅销售面积占 商品房比重(%)	住宅销售金额 (亿元)	住宅销售金额占商品房比重(%)
1998	10827	89
1999	12998	89
2000	16570	89	3329	82
2001	19939	89	4021	83
2002	23702	88	4958	82
2003	29779	88	6543	82
2004	33820	89	8619	83
2005	49588	89	14564	83
2006	55423	90	17288	83
2007	70136	91	25324	86
2008	59280	90	20424	85
2009	86185	91	38157	87
2010	93377	89	41657	80
2011	97026	88	48619	82

资料来源：国家统计局统计年鉴、统计公报、国家发改委投资所研究报告

城镇居住条件显著改善。1980年我国城镇居民人均住房建筑面积仅为7.8平方米，2011年达到32.7平方米，31年间提高了24.9平方米。从1998-2011年，我国人均住宅建筑面积平均每年提高超过1平方米。这一住房发展成就来之非常不易，因为我们面临着三个方面的巨大压力，一是需要满足我国城镇原有居民改善性住房需求，二是我国又处在城镇化高潮期，三是每年我国城镇的动拆迁量十分巨大。

中国城镇居民居住水平的提高还表现在住房成套率有了大幅度提高。1985年我国城镇居民住房成套率仅为24%，到2010年已经达到了82%。与此同时，我国城镇居民产权住宅拥有率高达89%，不动产财富正成为中国城镇居民家庭财产中的最主要构成。总体上我国已经告别了住房严重匮乏的年代。这一时期堪称中国历史上城镇老百姓改善居住条件从未有过的又好又快的黄金发展期。 

保障住房呈现前低后高。1998年中国取消福利分房以后，各级政府没有依照住房改革方案的要求，继续承担中低收入者的保障住房职责，因此一度将绝大多数的城镇居民都赶到了商品住房市场上去解决住房问题。从2005年以来的统计数据就可以明显地感到，是随着我国城镇商品住宅价格的高企，才有了保障房建设的兴起。大规模地执行保障房建设，不过是近两三年的事情。保障房大规模地供应，是“十二五”期间后三年的事情。

表格4：2005-2011年全国住房用地计划落实情况汇总表

年份	住房用地 (万公顷)	商品住房用地 (万公顷)	商品住房用地占比(%)	保障房用地 (万公顷)	保障房用地 占比(%)
2005	3.90	3.39	87%	0.51	13%
2006	4.52	4.12	91%	0.40	9%
2007	5.36	4.78	89%	0.58	11%
2008	5.51	4.72	86%	0.79	14%
2009	7.64	6.60	86%	1.04	14%
2010	12.54	10.07	80%	2.47	20%
2011	13.59	8.78	65%	4.81	35%

数据来源：2009-2011年国土资源部统计公报，《2006-2008年全国土地市场动态监测分析报告》

表格5：2001-2011年经适房开发投资额及比重 

年份	房地产开发投资(亿元)	经适房投资(亿元)	经适房占比%)
2001	6344	600	9.5
2002	7791	589	7.6
2003	10154	622	6.1
2004	13158	606	4.6
2005	15909	519	3.3
2006	19423	697	3.6
2007	25289	821	3.2
2008	30580	983	3.2
2009	36232	1139	3.1
2010	48267	1067	2.2
2011	61740	1096	1.8

资料来源：国家统计局统计年鉴

2、当前住房发展中存在的主要问题 

土地和住房价格上涨过快。全国土地购置均价2011年较2000年翻了6.4倍。以全口径统计的各类住宅年度销售均价，全国2011年较2004年住宅销售均价翻了1.9倍，同期北京翻了3.3倍，上海翻了2.3倍。

全国土地和住房的销售总量和销售金额的快速上升，一方面强化了实物资产的财富效应，另一方面加剧了中低收入者解决住房困难的社会矛盾。

需要指出的是，除了土地因素和销售因素以外，货币超发和各种房地产相关费税也是促成我国地价、房价快速上升的主要推手。

表格6  2000-2011年全国土地出让金、土地购置费用及均价实证一览表

年  份	土地出让金(亿元)	土地购置费用(亿元)	本年购置面积 (万平方米)	土地购置均价 (元/平方米)
2000		734	16905	434
2001	1296	1039	23409	444
2002	2417	1446	31357	461
2003	5421	2055	35697	576
2004	6412	2575	39785	647
2005	5884	2904	38254	759
2006	7677	3815	36574	1043
2007	11948	4873	40246	1211
2008	9600	5996	39353	1542
2009	15910	6024	31910	1888
2010	29000	9992	40970	2439
2011	31500	11413	40973	2785

数据来源：《中国统计年鉴2011》

表格7   2004-2011年全国、北京及上海各类住宅销售均价实证一览表  单位：元 

年份	全国	北京	上海
2004	2608	4747	5761
2005	2937	6162	6698
2006	3139	7375	7039
2007	3665	10661	8253
2008	3655	11648	8182
2009	4474	13224	12364
2010	4738	17151	14213
2011	5011	15518	13448

数据来源：《中国统计年鉴2011》

保障住房从投入到管理的链条未形成。保障住房是社会保障的主要内容，是各级政府的重要职责，是社会和谐稳定的物质基础。我国保障住房建设和分配存在着前轻后重，土地和资金供应不稳定，甄别机制不完善，物业管理不到位，退出机制不健全等问题，有待在实践中逐步解决，以便完成我国住房双体系的历史新任务。

住宅产业化和节能减排任务繁重。我国住宅生产和经营基本沿袭传统方式，总体效率明显偏低，产品质量相对较低。住宅开发标准化，建筑施工部件化，住宅投资专业化，仍有很长的道路要走。目前，我国每年新建八、九亿平方米的住宅，90%仍然是高能耗建筑。努力在住宅全寿命周期内，实现最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和降低污染，提供健康、高效、适用的空间已成为我国住宅发展的战略性任务。

小产权房未找到合理的解决之道。小产权房的出现、存在和发展的基础条件是：城镇住宅房价高企；农村集体土地合理流转道路不通；城市的住宅规划设计、建筑施工、销售等管理许可的严重缺位。如果不能遏制小产权住房的泛滥，将对城市发展和商品房市场产生严重冲击并危及社会稳定。

二、我国住房发展规划的指导思想、基本原则和发展目标 

1、指导思想 

坚持住房市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持住房保障的基本职责，更大程度地发挥政府在解决中低收入群体住房中的主导性作用。通过建立具有中国特色的住房供给和消费的“双体系”模式，努力实现住房供需总量基本平衡，消费结构基本合理，市场价格基本稳定，满足城镇居民日益增长的住房需求，促进住房市场长期持续、稳定和健康发展。

2、基本原则 

市场调节为主，政府调控为辅的原则。分清市场功能和政府职责，发挥两种机制互相促进、补充的作用。行政调控要充分尊重市场经济规律，正确掌握不同阶段资源集聚调配能力。

循序渐进、量力而行、逐步改善的原则。充分考虑我国还是一个有着13亿人口的发展中大国，仍处于社会主义初级阶段，无论商品住房还是保障住房，都有一个发展过程。

因地制宜、因时制宜、因能制宜的原则。遵循国家政策的统一指导，各地区结合当地经济和社会发展水平，分别决策，使住房发展与当地经济和社会发展相适应。

绿色、节能、环保的原则。按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，合理引导住房建设和消费。大力发展省地节能环保型住宅，推进住宅产业现代化，走可持续发展的道路。

3、发展目标

住房发展目标包括总体目标和具体目标两个层次。

(1)总体目标：实现城镇居民“住有所居”，形成能够满足不同居住需求功能合理、面积适宜、环境良好的优质住宅。

(2)具体目标：包含规模目标、结构目标、质量目标、保障目标。具体目标体系如下：

表8  住房供给规模指标规划表

	住房
	总计	商品住房	#普通商品房	保障住房
2012-2015年 建设量	52.1亿平方米 5064万套	31.3亿平方米 2464万套	15亿平方米 1500万套	20.8亿平方米 2600万套
土地供应量	34.73万公顷 年均8.68万公顷			11.56万公顷 年均2.89万公顷
投资额	23.68万亿元	20.82万亿元		2.86万亿元
竣工面积	35.7万亿平方米 年均8.93亿平方米
2016-2020年 建设量	50.4亿平方米 4782万套	34.4亿平方米2782万套	18.5亿平方米 1850万套	16亿平方米 2000万套
土地供应量	33.6万公顷 年均6.72万公顷			8.89万公顷 年均1.78万公顷
投资额	45.98万亿元	43.78万亿元		2.2万亿元
竣工面积	57万亿平方米 年均11.4亿平方米

注：保障住房的规模指标为约束性指标，住房总量以及商品住房总量为预期性指标

表9  结构指标规划表

年份	2012-2015	2016-2020
人均住房建筑面积(㎡)	33.7	35
户均套数(套)	1.15	1.2
普通商品住房占新建商品住房比重	30%	39%
90平方米以下小户型商品住房占新建商品住房比重	40%	43%
保障住房占新建商品住房比重	51%	42%

注：普通商品住房、小户型住房以及保障住房指标为约束性指标，其他为预期性指标

表10  质量指标规划表

年份	2012-2015	2016-2020
住房工程质量验收优良率	80%	100%
新建住宅认证部品使用率	20%	50%
新建住宅性能认定比例	20%	50%
新建住宅中节能建筑比例	百万人口城市建筑降低能耗65%	大中城市完成60%以上的节能65%标准的节能改造
新建住房A级住宅达标率	20%	50%
新建住房绿色建筑达标率	20%	50%
新建成品住房占住宅比重	30%	50%
存量住宅中节能改造比例	大中城市30%的既有采暖住宅建筑完成节能65%标准的节能改造	大中城市完成60%以上的节能65%标准的节能改造

注：表中所有指标都是约束性指标

表11  保障房指标规划表

年份	2012-2015	2016-2020
保障房供应量	2600万套，总面积 18.2亿平方米，年均4.55亿平方米	2000万套，总面积14亿平方米，年均2.8亿平方米
保障房用地供应量	共10.11万公顷，年均2.53万公顷	共7.78万公顷，年均1.56万公顷
保障房投资额	合计2.86万亿元	合计2.2万亿元
保障房占新建住宅套数比重	53%	43%
保障房占新建住宅面积比重	42%	33%
保障房投资占住宅投资比重	12%	5%

注：表中所有指标都是约束性指标

三、主要实施路径

1、加大普通商品住房的供应力度

房地产调控一方面要遏制住房投机行为，另一方面要改变超越经济能力片面追求大房的住房消费行为。根据住房市场运行情况，科学把握土地供应的总量、结构、布局和时序，优先满足中小套型普通商品住房建设用地需要；采取信贷、税费、地价三方面的优惠措施，配以土地招拍挂合同要求，鼓励开发企业大力开发适应自住需求和改善需求的普通商品住房；充分考虑存量与在建住房供应情况、城镇人口布局导向、建筑高度对套型建筑面积影响等因素，合理确定各地区和具体项目的套型结构比例要求。

2、建立健全住房保障制度

改善民生是发展社会主义市场经济的根本目标，住房是民生重要内容。解决好住房问题，有利于和谐社会的形成。在大部分城镇居民主要通过市场解决住房问题之外，对城镇中弱势群体和非户籍常住人口的住房困难，政府要通过建立保障住房制度的办法予以解决。

优先确保保障性住房建设用地供应。制定保障性住房用地供应规划和年度计划，明确各类保障性住房的土地供应比例，确保土地的优先供应，加快此类土地的储备和前期开发；积极拓宽租赁型住房用地渠道，允许利用单位自用土地、农村集体建设用地等多种土地来源，建设公共租赁住房，有效降低公共租赁住房建设成本。

保障住房覆盖面和套型宜先小后大。集中优势资源率先解决户籍人口中的住房困难户，待具备条件后再扩大到非户籍常住人口；经济适用房套型面积控制在90平方米以下，廉租房、公租房套型面积控制在70平方米以下；动迁安置房、旧城棚户改造、重大工程配套等不再纳入保障房范畴；公务员和事业单位工作人员的住房，退出经济适用房保障范畴。

完善各类保障住房的制度建设。扩大廉租住房受益面，合理放宽廉租住房准入标准，适时调整租金补贴方式；推行实物配租新机制，切实提高实物配租比例；通过配建、改造、收购、转化和代理经租等方式，大力筹措廉租适用房源；采取集中新建、配建、改建、收购和转化等方式，建设和筹集公租房房源；鼓励产业园区、大型企事业等单位和农村集体经济组织发展单位租赁房和市场化租赁房；逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、有效衔接；尝试租售并举的供应新模式，建立共有产权保障房制度。

3、大力发展住房租赁市场

购房和租赁，是解决住房问题的两种基本方式。要改变人们片面追求产权住房的消费方式，需要大力培育和完善租赁市场。

建立专业化租赁住房信息服务平台，健全住房租赁服务体系；切实保护租赁双方当事人的合法权益，建立稳定、安全的住房租赁关系；引导开发企业建设用于租赁的商品住房，鼓励专业机构经营租赁住房。

4、重点解决城镇新入籍和非户籍人群的住房困难

城镇住房困难的重点不在于户籍人口，而在于新入籍和非户籍人群。因此，未来的住房解困重点对象，就要放在这两个群体上。在我国一线城市，新入籍和非户籍人群的租赁住房比重高达80%。解决他们住房困难，要采取多渠道、分层次的办法。

外来的投资者、国家机关和企事业中高层人群属于中高收入阶层，主要依靠商品房市场解决住房问题；非户籍的大中院校毕业生，采取公租房的形式予以阶段性的住房保障；从事生产、施工、运输等行业的外来农民工，由用工单位以集体宿舍、单位租赁、工棚、租房补贴、市场租赁等方式来解决住房问题；大量商业、服务业的外来从业人员，采取市场化租赁方式解决，包含由用工单位集体承租和自行租赁两种方式；由于动迁而导致的失地进城农民，采取货币化或者实物安置补偿的方式予以一次性解决。

四、促进我国住房发展规划实现的具体措施

1、抓紧开展居民住房状况普查

住房普查是房地产政策调控的基本依据，也是制定产业规划的前提条件。二十多年来，我国城镇住宅状况发生了深刻地变化，但却一直未展开过住房普查。尽快进行城镇住房普查，哪怕是选择典型城市进行住房普查，都是一个带有紧迫性的重要工作。住房调查的主要内容要包括总量、分类、分布、结构、房龄、套型、配套、产权、自住和经营等状况。

2、抓紧制定并形成我国房地产法律体系

我国房地产法律法规历经多年建设，取得重大进展，初步奠定了房地产法律体系框架。但由于我国房地产业的快速发展，法律法规存在建设滞后、一些领域存在盲点空白、部分法律条文衔接不够、法规稳定性较差、贯彻困难等问题。

继续修改完善《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《物权法》；加快《集体土地上房屋征收与拆迁补偿条例》、《基本住房保障法》的意见征求和修改工作，尽快走完法规建设程序；启动《房地产法》制定程序，将投资开发、租赁交易、服务管理、住房产业技术、住房保障、土地供应、信贷融资等方面纳入其中。

3、完善住房供应双体系

完善商品住宅和保障住宅的供应双体系，满足不同收入群体的住房需求，确保城镇居民“住有所居”，是当前房地产发展的重要任务。

明确新建商品住房、存量商品住房、租赁住房、保障住房各自的覆盖群体和比重，明确商品住房和保障住房各自的投资建设和土地供应比重(包括细分类别)，明确商品住房和保障住房的投资责任主体和资金渠道。

实行政策分类，有保有压，满足不同消费阶层的市场有效需求。鼓励首套房自住需求，支持改善性需求，保护投资性需求，遏制投机性需求；让中低收入者能够得到保障住房，让中高收入者能够得到较高质量的商品住房；通过政策扶持手段，发展存量房屋租赁业务，引导房地产企业和有土地有实力的单位，大量开发租赁住房。

4、加强和改善房地产市场调控

在调控目标上，不以价格水平为唯一对象，应将供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定作为综合目标，切实做到促进房地产市场健康稳定发展的目的。

在调控手段上，多运用市场化的经济措施，少用行政性的指令调节；充分发挥行业组织的代表、协调和自律功能。强调因地制宜，允许存在政策内容和政策力度的差异，不搞“一刀切”。

在调控内容上，突出措施的针对性、稳定性。信贷政策要突出鼓励自住型和改善型需求；税收政策要淡化打压房价和政府财力筹集功能，突出房地产税收的民生和保障住房用途；在房地产税收总量不提高的基础上，实现房地产税收结构的合理优化；改变原先重点放在二、三级市场的做法，将整顿治理房地产市场秩序的重点放在土地一级交易市场。

5、推进住房财税制度改革

按照简税种、宽税基、低税率、调结构的方向，积极推进我国住房税费改革。在合理界定中央政府和地方政府事权和财权的基础上，规范住房税费的收益分配。提高土地出让净收益用于保障房建设的比例。

调整房地产税收结构，实现流转税为主向流转和保有并重转型。在开发和流通环节，通过合并的办法减少税种，降低税率，探索完善住房保有环节税收制度。

对开发建设省地节能环保型住房、实施一次性住房装修、使用“四节一环保”产品、推进住宅产业现代化及从事现有住房维修、养护和改造的企业、部品生产企业和消费者，给予企业营业税、所得税减免和销售环节税收优惠等鼓励性税收政策。

6、加快住房金融产品创新

建立差异化的住房信贷体系。优先安排普通商品住房开发贷款；提高对低密度、大套型、高档商品住房和别墅类住房开发贷款的门槛和贷款利率。对个人购买中低价位、中小套型普通商品住房并用于自住的，执行贷款优惠利率，在进一步完善住房贷款担保制度的基础上，降低首付款比例，适当延长贷款期限，采取灵活多样的还款方式等。

开辟多元化融资渠道。探索地方政府用于保障住房建设的债券发行科学机制，进行信贷资产证券化试点，开拓防范住房贷款风险的保险渠道；推出房地产投资信托基金和公租房建设基金；支持承担重大住房项目、保障住房开发和偿贷信用好的大型房地产开发企业上市融资、增发融资、发行债券，提高房地产企业直接融资的比重。

创新公租房融资机制。以财政贴息为支撑，建立公租房建设和经营的低息贷款制度；以基准利率为基础，将部分中央财政安排的保障房建设资金，调整为公租房贷款的贴息资金；允许住房公积金、社保基金、保险资金、企业年金以及信托资金等成为公租房股权式投资的资金来源；在满足缴存职工提取和个人住房贷款的前提下，利用住房公积金结余资金或增值净收益，在土地供应、财政补助、税费减免等政策支持下，投资收购或建设公租房，定向供应给符合条件的住房公积金缴存职工。

7、尝试农村集体土地流转用于城镇住房建设

加快制定出台新的农村集体土地征收、征用的相关实施条例，完善征地程序和补偿标准，通过市场化手段收购农民宅基地和自留地，在改变土地使用性质的基础上实现土地再利用；

尝试在不变更农村用地性质，保障农民权益，符合土地利用规划和土地用途管制的情况下，让农村建设用地通过合法途径以租约的形式流转到城市和住房建设中；

探索建立农村宅基地审慎退出机制和农民住房依法有序流转机制，允许和试点农用土地流转市场，逐步建立起城乡统一的房地产市场体系；将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，兼顾国家、集体和单位利益，通过出台优惠政策，盘活旧城镇、旧厂房和旧村庄的存量土地。

对愿意在城镇落户的农民工，将其农村宅基地及房产作为资产进行流转，提高他们在城市购买或租赁住房的支付能力；对通过农村宅基地及房产流转在城镇购房的农民工，从贷款上予以支持。

8、完善住房公积金管理体制

扩大住房公积金制度覆盖面。全面覆盖城镇单位就业职工，鼓励非正式就业职工自愿缴存公积金。将缴存面作为民生指标，纳入各级政府考核指标体系。加大管理中心缴存行政执法力度，实现个人账户资金跨区域转移和使用。建立财政对困难企业和非正式就业职工缴存住房公积金的补贴政策。完善农民工住房公积金政策。

加大对中低收入家庭支持力度。在确保资金安全、保证个人贷款和提取的前提下，利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设。完善利率形成机制。存款基准利率保持基本固定，对未贷款职工给予适当利息补偿。按购房面积实行差别贷款利率政策，鼓励中小套型住房供应和消费。利用增值收益对中低收入贷款职工进行贴息。

9、推进住宅产业化和提高住宅质量水平

改变住宅建设低水平、高消耗的传统模式，提高住宅产业现代化水平。

提出禁止“毛坯房”上市交易的时间表，新建的廉租房、公共租赁房等保障性住房进行全装修；利用经济杠杆和政策倾斜，限制使用落后淘汰建筑材料和非标准住宅部件，鼓励新材料、新技术的使用。

10、加强物业管理，全面提升居住质量和居住环境

建管并举，进一步深化物业管理体制改革，加强居住物业管理，为广大居民群众安居乐业创造良好的环境，促进居住物业的保值增值。继续加强物业行业管理和行政监管力度，进一步规范物业行业行政管理行为，提高行政监管效能；充分发挥社区党组织和居民委员会对业主委员会、业主大会和物业服务企业的指导和监督作用，建立健全相应的协调机制，及时协调解决物业服务纠纷，维护各方合法权益；进一步理顺物业服务收费机制，建立最低物业收费标准制度，建立最低保障租金制度，建立最低住宅维修年限制度，形成“质价相符、按质论价”的价格形成机制，确保物业服务顺利实施。