1、市场规模：近七成规模不足二百万，中西部销售面积多偏小
以2009年商品房销售面积和商品住宅销售面积作为区分标准，可以把三四线城市分为500万平方米以上，200~500万平方米，100~200万平方米，100万平方米以下4类。
从地域上看，500万平方米以上城市组主要集中于江苏、广东、山东三省。200~500万平方米城市组主要分布于四川、山东、浙江、辽宁等地。100~200万平方米城市组主要分布于安徽、福建、广东、河南、湖南、湖北、四川、陕西等地。100万平方米以下城市组主要分布于甘肃、广西、黑龙江、山西等地。
分类后，根据模型，对这四类城市再次进行测评，得其在各子类别中排序结果如下：
1.1 大型规模城市组：商品房销售面积在500万平方米以上
大型规模城市组共17个城市，该组城市房价增长率聚焦于10~15%（共13个城市），均价则随其所在区域水平，分布较为广泛（2278~6423元/ m2，2009年数据，下同）。商品住宅销售面积3年加权增长率多在20%以上（共13个城市）。
1.2 较大规模城市组：200~500万平方米组
较大规模城市组共72个城市，该组城市房价增长率聚焦于10~20%（共51个城市），均价主要集中于2000~4000元/ m2（共54个城市）。商品住宅销售面积3年加权增长率则分布广泛，既有低至不足1%的，也有高达94%的。
1.3 中等规模城市组：商品房销售面积100~200万平方米
中等规模城市组共88个城市，该组城市房价增长率聚焦于10~25%（共67个城市），均价则较为集中，3000元/ m2以下的占了78.4%。商品住宅销售面积3年加权增长率则分布广泛，既有-13.3%的，也有增速达到近2倍的。
1.4 小型规模城市组：商品房销售面积在100万平方米以下
小型规模城市组共74个城市，该组城市房价增长率分布比较广泛，但总体较低，10%以下的占了24.3%，10%~20%的占了51.3%。均价则较为集中，2500元/ m2以下的占了77%。商品住宅销售面积3年加权增长率则分布极不平衡，既有8个城市增长率为负值，也有7个城市增长率高于100%。
2、成交均价：各地成交均价差异显著，江浙粤琼九城价格领先
以2009年商品房均价并参考均价3年增长率均值作为区分标准，可以把三四线城市分为4类。
2.1 商品房均价在5000元/ m2以上
最小值为5455元/ m2，最大值为13586元/ m2，房价增长率3年均值则多在10%~20%之间。该类城市房地产市场规模均较大，销售面积250万平方米以上的占了75%，销售面积加权增速15%以上的也占了75%。该类型共计9座城市，主要位于江苏、浙江、广东及海南三亚。
2.2 商品房均价主要约在3500~5000元/ m2之间
最小值为3448元/ m2，最大值为5084元/ m2，房价增长率3年均值则多在10%~20%之间。均价主要约在3500~5000元/ m2之间的城市共计31座。该类城市地域分布比较广泛，主要位于江、浙、粤、皖、闽、冀。
2.3 商品房均价主要约在2500~3499元/ m2之间
该类城市商品房均价最小值为1977元/ m2，最大值为3405元/ m2，房价增长率3年均值分布较为分散，但偏高的比例较大，在20%以上的占了26.6%，15%以上的占了57.4%，10%以下的只有6.4%。因此，该类城市虽然商品房价格相对偏低，但已经表现出较好的增长势头。此类城市共计95个，地域分布比较广泛，主要位于川、鲁、辽、晋、桂、粤、皖、黑、鄂等省。
2.4 商品房均价主要约在1500~2499元/ m2之间
此类型城市商品房均价最小值为1296元/ m2，最大值为2376元/ m2，房价增长率3年均值分布较为分散，增长率在10%以下的占了36.5%，10%~ 20%之间的占了51.3%。该类城市房地产市场规模偏小。
本次研究中该类型城市共计115座。地域分布上，主要为中西部地区经济基础、城市发展相对较薄弱的城市。
3、发展动因：需求资源投资三力驱动，潜力城市发展动因各异
由于各城市房地产市场发展条件存在较大差异，通过对各城市经济规模、发展资源等多方面考量，将三四线城市按照其房地产市场发展动因划分需求导向型、资源导向型、投资导向型、均衡导向型。
3.1 需求导向型
需求导向主要考察了城市消费者的基本居住需求和改善性居住需求。通过常住人口及其增长率、市区人口及其增长率，以及人均GDP来考察基本居住需求；以人均社会消费品零售总额、私家车拥有水平作为消费水平的分析依据，人均存款额/套均总价作为购买能力的标志，人均可支配收入作为收入水平的标志，以及人均居住面积作为居住条件的标志，来综合评价改善型居住需求。
通过对基本居住需求和改善性居住需求的综合考察，得到具有较强需求的城市，其中需求驱动力排名前20位的城市如下：
3.2资源导向型
资源导向主要根据城市资源与能力以及城市发展条件两方面的表现来做综合评价，得到资源导向分类的城市排名结果如下：
3.3投资导向型
近年来，随着三四线城市经济发展水平、居民收入的提高及城市基础设施的不断完善，人们纷纷看好房地产市场的投资价值，吸引众多房地产投资者的涌入，使三四线城市房地产市场迅速膨胀。随着限外、限购、限贷等楼市调控政策持续进行，一二线城市的房地产投资需求大部分被挤出市场。而三四线城市受楼市调控影响较小，从一二线城市流出的投资需求纷纷流入了三四线城市。在内外力的双重作用下，三四线城市中的一些城市房地产市场出现了以投资为导向的发展模式。
3.4 均衡导向型
在对三四线城市进行导向分析时可以发现，每个城市的发展导向不尽相同，一些城市偏重于刚性和改善性需求导向，一些城市偏向于资源导向，而另一些城市则偏向于投资导向，但也有部分城市呈现出一种均衡的发展导向模式，即需求导向、投资导向、资源导向三者兼有，呈齐头并进之势。
在以上三种导向分类的基础上，采用聚类分析对三类导向的排序进行分析，剔除在某一分类中排名靠后的城市，共有65个三四线城市呈现出均衡的发展导向，此类城市占全部三四线城市的26%。在这些均衡发展为导向的三四线城市中，需求、投资、资源导向同时存在，一起决定着城市房地产市场的发展前景。
4、发展阶段：房产发展阶段分化明显，部分潜力城市相对成熟
结合我国房地产市场发展现状，根据各城市房地产市场规模以及发展速度，将三四线城市按照房地产市场所处不同发展阶段划分为四类，分别是：市场萌芽阶段、发展启动阶段、快速增长阶段、相对成熟阶段。
4.1市场萌芽阶段
从房地产市场萌芽阶段城市的分布情况来看，处于市场萌芽阶段的城市大多为中、西部的中小城市，例如甘肃的嘉峪关、定西，云南的昭通、临沧，贵州的六盘水等，这些城市大多经济规模较小，城市建设水平相对偏低，标杆房地产开发企业均未进入这类城市。
处于萌芽阶段城市房地产投资增长率略快于GDP增长率，但房地产投资增长率远远落后于其固定资产投资增长率，这表明房地产处于萌芽阶段的城市房地产市场对于经济发展的带动效应相对较小，城市处于城市建设的快速发展时期，随着城市建设和城市化进程的逐步深入，这类城市房地产市场发展速度将逐步提升，具有较好资源的城市将率先进入房地产市场启动阶段甚至进入快速增长阶段。
4.2发展启动阶段
从城市分布情况来看，发展启动阶段城市中超过三分之一的城市位于中部六省，不少位于中部几大城市经济圈的中小城市因临近中部重点城市圈的核心城市，房地产市场快速发展。包括皖江淮城市群的池州，武汉城市群的荆门、鄂州，长株潭城市群的益阳等城市。这些经济规模较小的城市受益于中部城市圈的发展，房地产市场启动发展，增长速度较高。除中部地区的城市外，东三省哈尔滨城市群和辽中南城市群中不少中小城市同样进入房地产市场发展启动阶段，包括黑龙江省黑河、伊春和辽宁的辽阳等。
处于发展启动阶段城市房地产市场迅猛发展，房地产投资增长率明显高于GDP增长率和固定资产投资增长率，房地产市场销售投资两旺，且此类城市市场需求以及支付能力仍有充足的发展空间。因此，随着市场持续的快速增长，这类城市将逐步缩小市场规模差距，部分规模差距不大的城市将快速进入到房地产市场快速发展阶段。
4.3快速增长阶段
处于快速增长阶段的城市房地产投资速度较快，商品房销售面积大幅增长，房屋销售价格同比持续上涨，从整体来说，房地产市场发展是快速增长的。典型的城市如珠海、江门、唐山、保定、沧州、廊坊、信阳、驻马店、鞍山、营口、鄂尔多斯、临沂、菏泽、威海等57个城市，其中河南9个，山东8个，安徽，辽宁都为7个，河北6个，广东5个，快速增长的城市处于中部区域的占到了31.58%。随着市场销售的快速增长，房地产开发投资增速逐年提高，土地成交量增长较快，土地溢价水平较高。
4.4相对成熟阶段
处于相对成熟阶段的城市受多种因素的影响，房地产投资增速趋缓，从成交同比增速来看,相对成熟的城市房地产增速处于下降的通道中，但销售面积、房地产均价等市场规模稳步增长，整体来说，房地产市场发展是平稳增长的。典型的城市包括东莞、中山、徐州、南通、清远、包头、绍兴、洛阳、吉林、镇江、泰州、扬州、绍兴、台州、嘉兴、温州等66个城市，其中四川9个，江苏8个，浙江7个，江西6个， 湖南、内蒙古分别为5个， 山东4个， 相对成熟的城市处于东部区域的占到了48.48%。
扫描上方二维码，关注中房网公众号