中房网讯(记者 殷雯)当媒体与大佬舌战之际，土增税话题让外行早已听得不免云山雾绕。记者采访到了北京中烨泽瑞税务师事务所合伙人郭英杰，围绕土地增值税税种征收方式、税率等规定进行详解。
八成房企税率在35%左右
郭英杰对记者表示，根据我国现行的赋税制度，对房企征税的重点围绕在企业所得税、营业税、土地增值税。
土地增值税按照四级超额税率征收，约八成房企土地增值税征税税率在30%-40%之间，如果房地产企业业务集中在高端住宅、商业项目上，税率可能在50%。“征缴土地增值税对于房企资金链有一定压力，但当前税制的征税力度，我认为适中”。
他介绍，当前针对房地产开发企业征收的主要税种中，除土地增值税，还有营业税及附加、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、城镇土地使用税、房产税。
税率高不代表赋税重
虽然从税率角度看，土地增值税远高于其他税种，但并不意味着土增税赋税最重。
建设中低档住宅项目，一般土地增值税税金不会比企业所得税高。而高档住宅或商业项目的土地增值税才会高于企业所得税税金。另外，针对土地增值税国家有一些减免政策，比如，开发普通住宅项目销售增值在20%范围内的，予以免征。
拖欠土地增值税虽然存在获利空间，但也将面临很大代价。郭英杰表示，房企应当自行缴税，但存在拖欠、漏缴、偷逃等行为，税务机关也应当负有监管责任。税务稽查相关部门一旦查明企业偷漏税行为，一般视情况，房企将面临税金0.5-5倍的处罚。
他指出，相对于做假账、应交未交等土地增值税拖欠、避税方式，房企转让股权避税，实际上属于合理行为。
七类情况房企应清算土增税
实际上，国家对于土地增值税清算与否有明文规定，根据国家税务总局颁布的《土地增值税清算管理规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(三)直接转让土地使用权的。
另外，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
北京地区房地产企业需缴税种构成一览
注释1
根据《土地增值税暂行条例》，土地增值税实行四级超率累进税率：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
(二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
(三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
(四)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额＝增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
注释2
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定，地税征收机关对辖区内发生变化的区域，须按区域的属性分别按以下适用税率征收城市维护建设税：
(一)纳税人所在地为市区的，税率为7%；
(二)纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；
(三)纳税人所在地不属于市区、县城或镇的，税率为1%。
注释3
耕地占用税的税额规定如下：
(一)朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区为每平方米45元；
(二)门头沟区、房山区、昌平区、怀柔区、平谷区为每平方米42元；
(三)大兴区、通州区、顺义区、密云县为每平方米40元；
(四)延庆县为每平方米35元。
(以上数据由北京中烨泽瑞税务师事务所提供)
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