今年以来，全国70个大中城市新建商品住宅价格上涨城市持续减少，且涨幅不断收窄，杭州、宁波、无锡、温州、金华、惠州等城市价格表现回落。业内普遍认为，中国房地产市场已经进入了全新的调整阶段。近日，国际评级机构穆迪将中国房地产业展望评级调整为负面，更预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，因此本次房地产市场的放缓将比前两轮(2008年和2011年)下行周期持续时间更长。在楼市不确定因素增多的背景下，城市之间表现不一，开发企业策略迥异。中房网特别策划“楼市下行众生相”系列报道，将从政府、企业、市场多个角度观察，点评新的市场环境下值得思考的特例和规律。
中房网讯(记者 卢泳志)“6栋楼全部在售”、“只开盘4栋”……对于项目在售楼盘，营销总监和销售人员各执一词。
近日，中房网记者走访北京楼盘市发现，4月开盘的东亚印象台湖项目存在“捂盘”嫌疑，在其中4栋楼销售尚可的情况下，另外2栋楼却一栋未售。开发商和销售人员的矛盾答复使此更加扑朔迷离。
一房未售 是否捂盘惜售？
在走访过程中，记者发现东亚印象台湖本次推出6栋楼共602套房源。但是北京市住建委网站显示，只有4栋楼的销售状态为“正在预售”，另外2栋楼的销售状态为“2014-4-3开盘”，而且这两栋楼目前尚未售出一套房源。
对此，贾玉鹏向记者解释说，目前这6栋楼都在销售中，只不过销售较好的4栋楼有价格优惠，一房未售的2栋楼没有价格优惠。
而现场销售人员却给出了不一样的答复，“目前只有4栋楼在售，4月7号开盘时推出3栋，由于销售情况不错，5月1日又加推1栋。”
记者根据住建委网站统计，截至6月9号，处于“正在预售”状态的412套房源，共售出194套房源，去化率大约为47.1%。
按照“加推楼盘”的说法，该项目不免有“捂盘惜售”的可能。按照目前情况来看，房地产市场处于调整期，开发商很少会选择一次性大规模推盘。
“有可能在等待市场恢复，上调销售价格。”亚豪机构市场总监郭毅表示，如果只是没有优惠导致一房未售，属于通过价格杠杆自动调节。不过，按照目前的情况分析，也不排除捂盘的可能。
价格小涨 看好北京市场
记者在走访还发现，在楼市下行趋势明显的情况下，东亚·朗悦居和东亚印象台湖等项目并没有明显价格优惠，甚至出现小幅上涨。
据记者了解，东亚·朗悦居4月13日推出383套房源，开盘均价16000元/平方米。记者在相关网站看到，4月27日，该项目动态显示均价上调为16500元/平方米，小幅上涨0.03%。
不过，该项目开盘后销售情况尚可，记者根据北京市住建委网站数据统计，截至6月9日，该项目383套房源中可售项目只剩112套，去化率达到70.8%。
东亚印象台湖现场销售人员告诉记者，该项目为精装修准现房，目前销售均价为23300元/平方米，精装修规格为3000元/平方米。
而记者在相关网站发现，该项目开盘前5天的预期均价为23000元/平方米，开盘价格却有小幅上涨。
“北京在售项目，不会出现较大幅度的价格优惠。”贾玉鹏表示，今年公司的销售目标是102亿元，迫于销售压力，公司会选择三四线城市的项目进行降价促销，以提升销售成绩。
低价入市 预留上涨空间
在楼市遇冷的环境下，东亚·朗悦居价格逆势上涨，“这与开盘价格大幅低于项目拟售均价有关。”郭毅向记者表示。据记者了解，东亚·朗悦居8栋楼的拟售价格在18857-20061元/平方米之间，与目前均价有较大落差。
而东亚印象台湖的在售均价相比拟售价格相差更大，北京市住建委网站数据显示，该项目拟售价格在27160-29443元/平方米，远远高于目前销售价格。
贾玉鹏表示，由于北京的房地产市场处于调整期，下行趋势明显，公司会根据市场情况选择一个合理的价位入市，这个价格有可能比之前的预售价格低很多。
“市场情况较好的时候，网签价格和拟售价格相差不大，在市场不好的情况下，开发商大多会选择低价入市，这也是给将来预留出上涨空间。”郭毅分析指出。
“尽管调整期可能会较长，但我们依然看好北京市场。”贾玉鹏表示，由于2013年房地产市场的优异表现，开发商对今年市场预料不足，导致销售压力很大。不过，相信北京楼市依然会有上涨空间。
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