图文直播：第七届房教中国地产人年会

    主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，最关键的是各位策划师们，欢迎各位，欢迎大家。欢迎大家来到第七届房教中国地产人年会暨第华届中国房地产策划师年会。
    首先我介绍一下到场的来宾。
    中国房地产业协会副会长刘志峰先生
    中国房地产业协会秘书长冯俊先生
    中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如先生
    中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会主任王涌彬先生
    中国房地产业研究协会胡志刚先生
    中国房地产协会副会长、易居中国董事局主席周忻先生
    中国房地产策划师联谊会主席顾云昌先生
    中国房地产策划师联谊会执行主席梁上燕女士
    中国房地产策划师联谊会第六届轮值主席于浩波先生
    中国房地产策划师联谊会秘书长温兆晔先生
    易居中国创始人总裁丁祖昱先生
    通亚集团董事长陈振国先生
    辽宁房地产业行业协会会长胡刚先生
    中天智慧投资股份有限公司董事长郑昌兴先生
    瑞士银行董事夏凯先生
    瑞士银行翁振邦、翁邦杰先生
    易居中国执行总裁贺寅宇先生
    万科集团高级副总裁朱保全先生
    中国房地产策划师联谊会专家委员会主任黎振伟先生
    国务院发展研究中心研究员刘锋先生

    房教中国我们看已经前面有一个内容详尽的展示，最关键的是今年的第一次的地产人的年会会有更多的未来合作平台的打造，为大家来提供服务。我们来理解，其实 已经变成中国房地产业黄埔军校，是一个成功的培训机构，最关键的是这么多年已经培训了5万名，刚才看前面还有认证这样一些合格的策划师进入到这个行业，这 是非常了不得的事情，可能未来中国培训一个非常大的行业，而2014年对于培训、对于平台、对于中国房地产来说又是特别不一样的一年，2014年刚刚过去 的这一年，中国房地产未来来看这一年一定会非常非常特殊，现在的特殊性可能我们都会议意识到，至于如何来解读，一会儿由各位专家为大家一一呈现他们的观 点，从不同的角度都可以来看到。

    在去年的4月16日，也同时与中国房地产业协会达成一个合作，这个合作进行全产业链的人才的培训，我想对于这个平台而言未来又有一个广阔的空间，我们下面就荣幸的邀请中国房地产业协会会长刘志峰先生首先为我们来致辞。

    刘志峰：各位来宾，新闻界的朋友们，大家上午好！我今天专门要讲一下“适应新形势，为创新转型提供人才保障”。

    人才是兴国之本、兴业之基、兴起之源，房教中国举办地产人和房地产策划师年会，作为房地产业聚集人脉、联络感情、规划未来，是尊重知识、尊重人才的表现， 借此机会我代替房地产策划师联盟对联谊会成立以来各主席单位、各位专家和老师们为房地产行业培训人才所付出的辛勤努力表示衷心的感谢和崇高的敬意。向来自 国内的联谊会学员在孜孜不倦的追求，以及在各自岗位上所做出的成绩表示由衷的高兴和祝贺。

    改革开放以来，房地产行业发展，一方面依靠思想改革和制度创新，另一方面，得益于各位人才聪明才智的奉献和发展和发挥，当然也要看到当前房地产行业人才总 量突破，高层次专家、高级专业人才、服务性人才短缺，等于市场急需的经济、金融、管理、法律方面的人才也都不错，特殊表现在“两多两少”，即研究政策的偏 多、研究技术的偏少，聚集在大城市、大企业的人才偏多，服务于中小城市、中小房企的人才少。一个行业要发展，只有保持人才队伍的勤劳才能细水长流，房地产 行业的人才发展战略也要与时俱进。

    一，人才队伍的建设要适应新形势。当前我国经济从高速增长转向中高速增长，从追求规模速度转向注重质量效益，也就是中央提出的新常态。在新常态下房地产行 业面临着的挑战前所未有，既有新型城镇化、工业化、信息化、现代化农业建设的创新吸引人才如饥似渴，也有金融环保、绿色发展、重点产业现代化，对元转型， 在专业型、服务型人才的强烈需求。特别是互联网经济的社会变革，在信息技术渗透到了房地产业的多领域，进入到了房地产管理和服务的全过程。现在不是你想不 想改变传统的产业、传统的生产方式，现代工业化的浪潮把我们推向了由建造变为制造的前沿，信息化的大力提出打破了房地产业的传统分工，改变了行业和从业人 员的知识结构。比如，现代画图技术的出现使设计人员可以利用移动技术开展三维甚至四维的工作，筛掉了传统的画图工具在设计领域产生的不利。比如一些园区地 产、商业地产、旅游地产、城市综合体的科技含量越来越高，不断拓宽了专业化、信息化的内容。

    随着我国房地产业加快走出去引进来的步伐，房地产业融入了国际化，与国外企业进行了激烈的竞争，也就是时间问题。因此，我们必须要把人才队伍建设放在更加 重要的位置，进一步加大育才、引才、用才的力度，努力房地产行业关键岗位的供需关系，通过行业内外的交流和人才流动，开展合理竞争，既满足新形势对人才的 升级需要，又让从业人员有更好的预期。

    二，人才队伍的知识要满足新要求。我国房地产业人才体系形成时间短，一开始进入房地产行业的人员大多数是从建筑行业、工程管理、企业管理各个领域改行进来 的，同时已经形成了职业，不知道放在哪个门类，现在虽然有人特殊情况有所改善，过去行业的高速发展，有了房子不能卖的时代人才总量不足和结构的问题没有完 全暴露问题，现在房地产由以量取胜转向了以质取胜，从建什么住什么专项了住什么建什么，这两个转变的过程中间已经明显出现了人才跟不上新的需要，自身难以 满足行业发展的属性。

    最近中国房地产研究会与有的市人民政府成立了合作意向书，双方共同为金融地产合作进行顶层设计、组团招商，需要具有相关知识的专业团队，在设置保护区和轨 道交通内，又需要有环境保护和交通方面的认证和规划，像这样的项目我们的参与和人员与人员和队伍必须要满足项目的专业要求。由此可见，除了我们的人才队伍 要提升之外，知识结构和人才水平也要适应新要求。过去我们经常说决定房地产规模和数量的是人口，现在决定房地产业发展质量和水平的是人才。

    房地产业不仅需要有一批思维超前的管理人员，需要有一批协同经营管理，能够带领企业创新转型的企业家，也需要一批能够掌握新技术、新工艺、新标准的专业技术人才和队伍，只有各类人才形成有层次的梯队发展我们的事业才能充满生机和活力，房地产行业才会后继有人。

    三，人才队伍的引入要有新视野。当今时代是一个人才辈出的时代，参加今天年会的有很多是房地产策划师，过去当策划师做做市场调研、方案起草、产品营销、广 告策划就算得上称职的，但是今天策划师如果抄抄写写拼凑一个楼盘的策划、设计几句广告和宣传语，不能算是一个好的策划师，当好一个好的策划师，要有大视 野、大胸怀，大到一个城市规划，小到一个小区的规划，都应该融入城市可持续发展理念。房地产从业人员，既是城市建设的参与者，也是城市蓝图和愿景的设计 者，策划师更是新型城镇化建设的主力军。在投资开发中间，一方面要为城市设计和新建筑、好建筑，另一方面也要保护好老建筑，实现好城乡统筹发展。一个城市 设计好了、策划好了就能增强、增加吸引力、凝聚力，老百姓也就能安居乐业。

    这些年我们的设计和策划水平有了很大提高，但重大的设计规划，特别是原封不动的从国外搬来的一些不能代表中国风貌风格的建筑，让城市出现了一些问题，出现 这样的问题主要责任在政府，但也与我们设计策划人员视野不开阔、情商境界不高有关。怎么弥补和提升，最好的办法就是学习，人在学校固然可以学到很多课本上 的知识，但更多的需要在工作中、实践中学习，不断学习新理念、新知识，掌握新技能，用终身学习来充实我们的知识结构和专业水平，是全行业都必须要重视的问 题。

    四，人才队伍的培训要有新手段。建立一支高素质、高水平、高职业化队伍，学习固然重要，但离不开培训，培训是房地产从业人员的提升知识水平和能力的重要途 径，但这条路也不能走的太死，比如有些房地产方面的专业知识，如金融投融资、建筑设计、工程管理、商业运行、物业管理、设计服务等方面，可以联合或者整合 高校、研究机构、企业这三个方面资源来共同学习。我的看法是，当前房地产行业的这一培训，除了要从正规学校学习以外，也要相应增加一些新手段，像房教中国 那样发挥国家策划师资格培训和认证的具有平台作用，培养出房地产行业实用人才。

    二是，满足行业紧缺人才的需求，适应市场对人才的紧俏需求。邀请经济、金融、管理、法律、技术等高效和研究机构的师资，进行短期和专题培训，在这个中间要 发挥社团专家委员会的作用，把学校搬进企业，把讲座移到项目现场，中国房地产协会的联谊会就在这方面发挥了很好的作用。

    三是，要利用互联网的优势和信息技术，加强在线学习和在线培训，把远程教育与职业教育认证挂起钩来，通过学员的一边工作、一边学习来提高专业水平。“两 会”今年将开通会员电子服务平台，会员的学习和培训也可以考虑开通和连线一些通道，今年地产人网在线开通了人员培训招聘服务，也可以与地方协会和企业合 作，进行人才选拔，推送各方面的服务功能。我们与青岛的喜泰（音）房地产数据公司合作建立了中国房地产行情发布平台，增加了在这方面的服务，今后凡是加入 中国房地产业协会、中国房地产研究会的会员，都可以免费登录这个发布平台，了解房价行情跟有关信息。

    四是，要发挥企业在人才培训方面的重要作用。现在有些大企业有一定的培训和素质教育，要把这些资源用足、用好，比如老年社区、园区地产等方面，都可以通过在一些标杆企业的考察，共同提高，目的只有一个，就是提高培训能力。

    各位朋友，人才资源是房地产行业的重要资源，要营造充满活力、富有效率、更加开放的人才发展环境，让各类人才创业有机会、干事有平台、发展有空间，形成人才人尽其才，长江后浪推前浪的良好氛围，让我们每个地产人在各自岗位上、各自领域里都有机会建功立业。

    谢谢大家。

    主持人：非常感谢。2014年市场没有什么悬念，就是供不应求，有多少房、卖多少房，这个现象很有可能在北京和上海还能够持续，但是2014年开始之后再 看到我们政策已经很简单，但是市场已经很复杂，大家都有各种各样的体会，再加上我们认为根本就不存在的说那么夸张的互联网思维对这个行业的冲击，所有的人 都开始觉得又一轮重新的洗牌开始了。其实刚才刘会长说了非常重要的一句话，不是你要不要这个改变，其实这个行业已经倒逼，因为其他的所有已经都在转型、改 变，在其他的新常态中寻找另外一次改变的机会了，所以不改变会出很大很大的问题，这就是刚才提到的房地产人才通论或者房地产行业论，背后听到的就是这样一 个逻辑。

    下民我们来邀请易居中国董事局主席兼总裁周忻先生为我们来致辞。

    周忻：尊敬的刘部长，各位协会的领导，各位策划师们，早上好！我想首先希望我们所有的策划师再次用热烈的掌声感谢一下刘部长刚才做的精彩的报告，因为我也是策划 师，跟大家一起从办一个房地产行业起步，刚才刘部会长对房地产人才做了启示，提出了要求，要求成为新常态下的地产人、新常态下的地产策划师，讲的非常精 彩，我建议大家再次给刘会长热烈的掌声。

    去年我记得应该是在星河湾，那时候温总来找我，说有这样一个组织，叫策划师联谊会，说让我策划联谊会的第一任的轮值主席，我说什么东西？说是一批策划人聚 在一起的一个组织，而且都是地产的策划人。因为我是做策划出身的，20年前我一直标榜一件事情，22年以前我自己看到的在中国第一个房产策划的广告，叫 “3万元也有一个家”，在这之前大家应该不记得类似这样策划的广告，我说我虽然不做策划了，我说冲着这样一个组织、这样一帮人，我说我来吧，记得我在星河 湾那次我满震惊的。我们这个组织，这个联谊会，有那么一堆、那么一帮年纪轻的人，不断的在学习、在努力，在做很多很多的奋斗，为中国的房地产行业，为我们 自己的职业在做奋斗、在做交流、在做学习，我认为这是一个非常非常好的组织，或者说是一个俱乐部。

    后来的梁上燕、包括于浩波等等，每一年的主席都是非常好的策划人，大家的努力和呵护使我们的策划师不断的成长，策划师现在在我们这边培训的有5万人，我看 到中国房地产行业的一个人才教育培训的缩影。我跟温总讲，我说策划师办得很好，我们应该把这样一种精神、这样一些理念、这样一些方法在房地产其他的人才培 养当中植入进去、运用上去，不仅是最基础的培训，还要做一些高级的或者再高一级的培训，甚至于现在很多企业对各个领域、各个行业的人的一个培育的这样一个 过程。一会儿我们会有一个仪式，我们会有一些安排。

    就在去年年底的时候，我们克而瑞和房教中国有了这样一次合作，希望共同能够打造中国的地产人的培训的平台。中国的房地产行业、中国的房地产服务行业非常的 大，任何的一个细分市场都是一个巨大的行业，只要你用心去耕耘、用心去运作，一定会有很大的产品，我相信在房地产地产人的教育培训这个领域当中，有很多很 多事情可以去做的，这是我和丁总、包括温总我们的一个非常重要的共识，这个共识我也想跟大家有这样一个共享。

    最后跟大家讲在这个过程当中的一个小故事。就在跟温总聊这件事情的时候，有一天沃顿的校长来中国访问，我请他到我们家吃饭，讲起人才的培训，我就告诉他中 国有多少个开发商、有多少个从业人员、有多少个哪怕就是我就举这个数据，在房地产行业写策划报告、做策划、做市场的这些人，我说有这样一个组织，在7年当 中组织了大概近5万人的这样一种培训，这就是中国，这就是中国最基础的培训，把那个校长听的感觉很惊讶。讲了一句话，中国就是市场大，中国就是人多，然后 说，教育、培训就是从最基本的一步一步往上走。我就问他，我说，我们易居中国也希望加入到这个当中去，那个院长就拿起一杯酒说，你应该做，周先生，你应该 去做这件事情，这件事情是非常非常有意义的事情。同时说了两句话，第一句话，如果你们真进入这个行业，沃顿做你们合作的后盾，还不甘心，又拿起一杯酒说， 如果你们做了以后我亲自给你们写祝贺信，希望周先生你们能够在中国的房地产从事这个领域当中能够在教育方面多做贡献，这是作为一个老师、作为一个教授、作 为一个校长的这样一种心愿。为什么那么发达？实际上对于人才教育的培养，我相信大家都是非常清楚的。

    我用这个故事结束我致辞的原因是什么，在今天的行业当中、今天的社会当中，就像刘部长刚才一句非常重要的话是什么？学习。我们在这样一个变化的世界当中如 果我们不做一个，不是每天学习、时时刻刻学习、时时刻刻与时俱进的话，我们会淘汰，我们会OUT，希望我们地产人能够聚在一起，我们房教中国能够给每一个 房地产行业的地产人提供这样方面的服务，也希望我们策划师联谊会能够越办越好。谢谢大家！

    主持人：我们也是热烈掌声谢谢周忻先生。周总这个致辞有家里人的味道，而且一开始就已经说了，我也是一个策划师，周总昨天在另外一个地方台上好几个人都是 做营销的，周总上来一句就是，我也是营销出身的，所以说你看，要好的情商是能够沟通，但是最关键的是，我们能够听到，当克而瑞看中这个市场的时候，这个市 场有更强的一些倍数，能够有更好的前途，或者大家在里面看到的宽度会更远。沃顿也可以，也为这件事情来做更广阔的，可以把这个深度能够开的更远一些，最关 键的是，结合两位的演讲你听到都是学习，这样一个时代里面，如果你自己不谋求更多的每一天的一点点的变化的话，你自己会觉得不舒服，这是一个太快的时代， 这个时代可能从不同的职业和不同的行业里面能够感觉到的特别的明显。

    我们再问一个房地产业内现在在谋求转型的有这么一个，不提它的名字，我说我觉得房地产企业转型变成利用互联网思维工具没有那么难，我说有那么夸张吗？说特 别难，非常简单，说我去看到这么多的互联网公司，两个部门我都砍不掉，说什么时候我能砍掉，我觉得就容易一些了。第一个，财务部砍不掉，都是亲戚，第二个 部门，销售，砍不掉，都是回款的。说大部分的我们看到的公司，没有财务，没有销售，他说我能做到这一点那就可以，如果说大家按照这个标准往前走的话，不是 一个转型的问题，可能下面是如何去建立你自己重新的一个生态的问题，不是要砍掉这两个部门，而是你怎么能够生存的更加的可持续。

    我们下面来邀请中国房地产策划师联谊会主席顾云昌先生为我们来致辞。

    顾云昌：尊敬的刘会长，中国房地产业协会、中国房地产研究会的各位领导，各位策划师的朋友，欢迎大家回家。刚才我们的刘部长做了一个很好的报告，对中国房地产策划师 联席会的工作进行了肯定，同时指出了中国房地产业人才培养的目标和要求。大家知道我们的策划师联谊会是在2008年成立的，因为中国培养了那么多策划师， 我们需要把这个人才聚集在一起发挥更大的力量，建立一个平台，经常碰撞我们创新策划的火花，交流我们创新策划的经验，推广我们创新策划的案例。现在看来， 我们这个组织一年比一年的壮大，我们的年会一年比一年办得好、办得有特色，所以在此我衷心的感谢我们房教中国和我们各界的策划师，特别是我们各地房地产的 策划大师，和我们联谊会的成员单位，向你们表示衷心的感谢。

    大家知道，中央经济工作会议提出了认识新常态、适应新常态和引领新常态，对于2014年的工作做出了部署，我们的总理在达沃斯会议上发出了中国经济新常态 的信号，明确指出中国的经济不会硬着陆，同时，对房地产在城镇化过程当中的刚性需求的长期性以及对房地产市场波动正常性做出了分析，这对我们中国房地产人 士来说是一个很好的学习。

    中国的经济进入新常态，中国的房地产市场、房地产业发展也进入了新常态，这个新常态更多的表达就是我们行业说的我们的房地产市场从过去的黄金时代进入了白 银时代，白银时代的特点是什么？我想起码有三点，第一，竞争加剧，第二，洗牌加快，第三，利润减薄。在这样的情况下面我们的行业正在谋求转型，转型可以说 是多元化的，比如说有纵向的多元化，比如我们从开发往上、往后，房地产的金融和我们的设施服务管理，还有横向的多云化，从住宅地产、商业地产、旅游地产、 养老地产等等，当然还有一些是跨界的多元化，搞水、搞饮料等等。总之，这些多元化的这种倾向、这种动向，重返体现了中国房地产正在转型，同时我们房地产的 创新，特别是产品的创新正沿着绿色化、差异化、服务化方面发展。

    所以这样的情况下面，我们展望2015年的市场我个人有这样的体会，如果说2013年的中国房地产市场的主题词是分化的话，那么2014年就是下 行，2015年是什么？我个人的看法“看温”，分化2013、下行2014、看温2015，由于相信中国的经济能够保持温中求进，中国的房地产也能够保持 相对平衡的发展，但是我们看到在房地产的白银时代，在我们房地产的增量时代，中国的房地产市场仍然是一手开发交易量超过二手开发，仍然是增量的时代，我们 房地产的策划师它的作用是非常明显的，也就是说房地产策划本身就是房地产业发展当中不可缺失的非常重要的一个环节，或者非常重要的一个子行业。在今天白银 时代出现买方市场以后，仍然在增量的情况下面，房地产的策划工作比任何国家、任何时候都显得重要，我认为与其说房地产的市场进入了白银时代，我们的房地产 策划应该进入黄金时代，因为更多的需要我们策划师进行策划。所谓策划，从高层次说就是顶层设计，任何一个房地产项目，乃至房地产企业，都需要进行策划，没 有策划就谈不上我们的规划、设计、开发。所以策划的重要意义，在我们的行业当中一直在体现出来，在现在的新常态下面，它的重要性更加不可估量。

    我相信我们在这样的时代当中，我们也根据中央的精神，进一步的发现和培育房地产新的增长点，进一步拓展我们房地产的发展空间，策划出更好的符合老百姓需求的这样的产品、这样的项目，具有差异化、个性化的特点，更加的符合我们市场的需求。

    总之，我们需要中国更多的策划师、更多的优秀的策划人的涌现，同时也像我们刘会长说的那样，中国的房地产人才需要全方面的人才，这是一个人才倍数的时代， 这是一个需要我们大有作为的时代。希望我们这次大会能够成为一次新的转折点、新的起点，把我们中国房地产策划师年会办得更好，使我们的人才培养达到更高的 高度，使我们房地产人才的素质有进一步的提升。谢谢大家。

  主持人：谢谢顾主席。在我们的行业当中，或者娱乐 行业当中，我们看到有一种人或者一个人，爱情片也是他演，战争片也是他演，古装片、武打天都是他演，我们看到顾主席就是这样的人，我们行业当中有很多组 织，但是一看怎么都是他，我有一个感受，这个行业很需要他，不仅是行业地位的表现，也是情商的体现。

    我们下面欢迎这个合法组织的另外一位女主演，登台为各位来演讲，欢迎梁上燕。

    梁上燕：尊敬的刘部长，尊敬的各位会长，尊敬的周忻主席，尊敬的各位来宾，老朋友们，以及亲爱的策划师学员们，大家上午好！今天是我们中国房地产策划师大 家庭的又一次的家庭聚会，刚才听到几位德高望重的大家长意味深长的讲话，也把我的思绪拉回到7年前，2008年联谊会从北京出发，我们从尊敬的副会长以及 第一任的轮值主席周总开始，联谊会伴随着中国房地产行业的发展最为迅猛的7年，我们共同见证了中国房地产行业从百亿到千亿到2千亿的跨越，这里面饱含着联 谊会我们5万多会员的热血和汗水，我建议大家为自己的辛勤付出鼓鼓掌，也为中国房地产行业走到今天的成就鼓鼓掌。
    这一届的年会我相信是一个新的开始，是中国房教中国地产人的年会，这也意味着中国众多的地产人的成长和发展，又有了一个新的更高的更宽广的平台，在这里我们众多地产人可以融通新智慧、创建新思维、谋求新发展，房地产行业又将迈上一个新的台阶。
    过去7年，联谊会的影响力覆盖了大江南北，每一年联谊会组织的各类峰会、培训、考察、学习、调研、交流活动，都会给地产策划人带来新的进一步的动力，历任 的轮值主席也给大家带来了新的思路、新的启发，联谊会也在进行着跨行业的合纵连横，也让更多的产业以及地产行业进行了跨界的合作，共同创新、共同发展。联 谊会已经发展成为多行业、跨行业、多产业融合的一个大平台。
    过去的几年，联谊会的工作也成为我本人的一项很重要的工作，不管是我在企业还是在国外进修，联谊会就像我心里边舍不下的一个牵挂，我想除了几位领导大家对 我的信任、这么多的策划师对我的支持，更多的我想就像刚才周主席所讲，我们一个把大部分职业生涯奉献给中国房地产，从质量到品质到品位，一直跨越过来的策 划人，对于这各行业的感情和责任。
    2014年，联谊会和房教中国共同完成了16期房地产策划师的培训，也为这个行业输送了千余名经过认证的房地产策划师，这些新的学员正在成为中国房地产行 业的中坚力量，从南海考察、造富活动、到游学、再到海南分会的成立，策划师的培训课堂永远不止在课堂、在教室，我们更多的是创造实现与交流的机会。中秋节 前夜，我们在沟壑边的思想碰撞好像就在昨天，现在不管在哪个城市、哪个城镇、哪个企业都有我们联谊会员的身影，作为执行主席我倍感欣慰。
    我相信，今天也是联谊会房教中国中国真正新的开端，2015年联谊会与房教中国将继续秉承合纵连横的宗旨，本着实效服务的理念，今天在我们身后多了大大的 两个字“智慧”发展，收获新知识、赢得新人脉、创造新价值，我们相信我们也希望每位学员都能在这个大舞台上同时能有更多的收获。在这里预祝本届年会圆满成 功，也祝所有的嘉宾朋友们，因为新年来临之前，祝大家和家人身体健康、家幸福啊，衷心地祝愿大家在新的一年里取得新的成就、迎接新的跨越。

    主持人：非常感谢，再次掌声谢谢执行主席，谢谢梁上燕。听刚才的发言其实是很深情的，中间能够听到那种情绪的波动其实是对这个组织最大的一个褒奖，大家聚在一起更多的是能够在好的未来的基础上，同时能够分享到更多的情感上的共鸣，非常难得的事情。
    下面来邀请轮值主席于浩波先生为我们来致辞。

    于浩波：尊敬的刘会长，尊敬的各位会长，尊敬的周主席，各位嘉宾，以及我们策划师的全体会员，大家好！又到了一年一度我们回家的时候了，我们过去的一年里 做了哪些成绩想要跟家人说说？我们有哪些辛苦想跟我们的同学交流交流？策划师协会已经走过了7年的路，它由一个刚开始起步的阶段到了现在拥有5万多名会员 的一个当之无愧的策划师的大家庭。在过去的一年历，我们也尝试着把我们以往单纯的教学变成一个教学和实践相结合的一个方式，我们考察了万丰林，去过蓝卡， 我们完成了创富的启动，就是在我们今天到会的众多伙伴的身边，有一大批取得了优秀业绩的选手。过去的一年，我们又跟易居中国签订了大的战略合作协议，我想 在未来的时候一定我们会占领到一个更大的制高点。
    各位会员，今天是互联网的时代，互联网时代最需要的是什么？是你们的创意，而不单单是过去的资产，所以我希望在座的各位不要辜负了策划师这个名字，在今后的商业大潮中占领我们应该占领的位置。谢谢大家！
     主持人：非常感谢，谢谢于浩波先生。非常简短，也是给我们今天整个的年会留出更多的空间，因为后面为大家还特定邀请了我们的嘉宾为各位做主题演讲，每一个 都从不同方面来做这方面的论证。建议大家现在关注房教中国的微信，关注一下微信之后你可以把一会儿听每一位嘉宾在演讲过程当中你的感想或者是你的提问、你 的想法都可以发到后台，没有白发的事情，尤其是今天是策划师联谊会，所以后面嘉宾为各位提供了很多礼物，有很多导师提供的礼物超乎想象，我们一会儿再公布 到底有什么。
    我想我们在对2015年做预判的时候，很多人从行业角度看自己的，中国房地产行业在2014啊年，就像前面提到的发生了巨大的变化，中国缺房的时代可能已 经翻篇了，当然你住的满意不满意是另外一回事，实际上缺房的时代已经翻篇的事情，出去加上控制、加上收储、加上待建、没开工等等全都算进去的话，非常庞大 的一个数字，所以这一页同过去看到的一页有很大的不同。所以我们要站在这个行业说一些事情，同时也需要有更多的纬度来说更多的事情，要跳出这个行业，就是 房地产这个行业过去的支柱现在依然是支柱，未来一定会要转，所以我们希望有更多的声音来支持。
    从宏观大的方向来判断的话，我们今天邀请了一位重要的嘉宾为各位做主题演讲，我们掌声欢迎交通银行首席经济学家连平先生。

    连平：各位来宾，各位策划师朋友和媒体的朋友，大家上午好！感谢主办方邀请我，给我提供了一个跟各位交流的机会，今天按照主办方的要求给我定的题目是关于 2015年的宏观经济的运行，今年伊始各方面都比较关注经济运行的情况，究竟怎么走、怎么看，我想用半个小时时间跟大家交流四个方面的看法：
    第一，经济增长会不会失速？
    第二，会不会面临通缩？
    第三，人民币会不会出现持续大幅度的贬值？
    第四，货币政策会不会出现大幅度的放宽？
    有关房地产的问题今天在座的资深人士很多，我就不再班门弄斧了，在这个中间可能会涉及到一些，重点是跟大家探讨一下这四方面的问题。
    首先关于经济增长，我们的看法增速在2015年还会继续的回落，但是应该会触底企稳，比如是从三架马车的情况来看，是一升、一稳、一降。
    所谓一升就是出口，204年我们的出口增速是6%多一点点，出乎市场以及官方的预期，2015年我们认为出口的增速会有所提高，因为主要是国际市场的需求 状况会有所改善。我们看到在2014年的下半年，欧洲状况有所改善，美国经济回升力度相对比较大，所以我们整个在2014年系半年的出口平均增速达到 10%，而上半年是一个负增长。因此可以预期，如果说2015年欧洲经济状况继续保持小幅度的回升，2014年欧盟经济增速是0.6%左右，2015年我 们估计可能会达到1%左右，而美国可能增速也会比2014年稍微有所提高。所以从几个大的经济体的情况看，国际市场的需求应该会比2014年进一步有所好 转，这样中国的增长出口增速比2013年稍有提升的可能性还是比较大的，这是我们认为的一升。
    一稳，主要是讲消费。消费在2014年总体还是比较平稳的，我们看名义消费增速略有回落，但实际消费的增速却稍有回升。随着收入增长比较平稳，同时财产性 的收入可能在2015年的状况比2014年还会来的更好一些，加工资，包括股市状况的好转，包括各种理财投资收益保持一个平稳的增长，所以我们觉得再就业 状况基本平稳的情况下，消费保持一个平稳的增长应该是可以期待。
    2014年房地产投资回落，拉低了固定资产投资的增速，固定资产投资增速也从2013年底的接近20%降到了2014年底的15.7%，这样整个拉低了经 济增长的增速，在2015年我们觉得房地产的投资很可能在下半年会企稳，上半年有可能继续赶底，目前还没有看到底部。整个投资增速来看，我们看的比较长一 些的话，从2000年以来，就是说中国房地产市场发展最为迅速的这一段，也就是所谓的黄金时期来看，年均增长增速有达到35%以上，最高的甚至于一年的增 速会接近50%这样的投资增速。之后，尤其是在2010年以后，这个增速就持续的回落，就是从30%左右增速一直降到现在，只有10%左右。所以这个投资 增速的回落不是一个短期的现象，是一个中长期的现象，只是在2013年，在市场需求相对比较好的情况下，投资增速出现了一定程度的回升，就是从原来的相对 比较低的15%，回升到了20%多一点，之后2013年一直到现在，又是持续的回落。
    从整个需求来看，我们说库存很高，而需求事实上是比较平稳的，对这个影响最大的还是政策，我们说过去政策比较严厉，持续向收紧需求的方向在调整，但是我想 政策在2013年9月份之后，从中央的态度、政策的变化我想看的非常清楚，现在的政策总体是趋向于宽松的。刚才主持人也讲到，房地产市场是中国的一个支 柱，我想过去是支柱，现在是支柱，未来还一定是中国经济增长的支柱，这一点不容置疑。虽然有各种不同的看法，也有人慎用房地产行业是支柱或者说是中国经济 的重要的重大的产业，但是我觉得客观情况就是如此。
    最近这些年，在房地产投资持续回落的过程当中，我们看到它对整个经济下行带来的压力还是比较大的，所以我们说这一轮经济增长速度有比较高的水平回落，原因 很多，包括很多结构性的问题，包括许多中长期的问题，包括以前政策实施之后所产生的一些负面效应的问题等等，但是房地产持续的回落也是其中最为重要的一个 因素，它对中国经济影响的确非常之大。所以我们觉得在2015年，投资增速在持续回落之后，在创出低点就是两位数以下的增速之后，应该会在2015年的下 半年保持一个相对平稳的态势，就是有可能还会回到10%左右的投资增长，这样对整个投资会起到一个平稳的作用。这个投资中间，就是固定资产投资中间有四大 块，一块是房地产，一块是制造业，还有是其他，以及基础设施投资。
    基础设施投资在政策的推动下它应该会带来一个平稳的增长，政策在2014年的下半年，尤其是第四季度推出了许多基础设施投资建设的项目，2015年我相信 还会继续推出，这样就会拉动基础设施的投资增速保持在20%多一点，2014年是在21%左右，所以基本是平稳的。问题主要是在制造业，制造业的投资增速 在目前产能过剩、结构调整，以及制造领域中间已经出现一定程度的结构性的通缩，这些现象问题拉动下制造业投资增速还会继续回落。
    所以我们综合这四个方面的因素，我们用模型进行测算，我们认为2015年投资会从2014年的大约15.7%降到2015年的14%左右，就是投资还是会 继续有一定程度的回落，这样对整个经济增长带来向下的压力。虽然销售平稳，出口稍有回升，因为投资的影响比较大，我们认为2015年GDP的增速还是有可 能会小幅度的回落，大概是在7.2%左右。我们有理由相信2015年经济增长的目标定在7%这样的水平的可能性还是比较大的，但是我个人理解，所谓中高速 增长应该不包括7%以下的增速，应该是7%—8%，或者短期内可能是在7%—7.5%，所以维持在7%以上的可能性还是比较大的。这个中间还存在一个很大 的变量，就是政策，就是说政策它运行的目标，以及它的能力，我们说无论是从现在的财政和金融角度来看，还是从其他相关的政策，比如说已经出台的许多区域的 政策、出台的投资的政策，还有国际化的一系列的政策，包括一带一路促进中国企业走出去，把中国过剩的一些产能能够更好的去对接国际市场的需求等等，这些都 在非常积极的向前推动。所以我觉得，在这几方面的因素来看的话，中国经济增长在2015年可能会触底企稳，就是改变前几年出现的持续回落的态势，而是出现 一个相对平稳的一个态势。我们看到2012年是增长了7.7%，2013年增长了7.7%，2014您增长了7.4%，总的来说是往下走的，2015年我 们认为基本上会在一个相对较低的水平上保持一个平稳的态势。
    风险大家现在比较担心的就是第二个问题，就是通缩。现在有各种说法，有一种说法比较极端一些，认为现在中国经济已经进入了通缩，但是我们分析了一下，通缩 所应该具备的各方面的条件，觉得目前还谈不上全面的进入了通缩。首先，PPI和CPI这两个数据，虽然PPI持续是负的，但是CPI目前持续还是正的，而 且在2015年下半年，很有可能2015年的上半年的CPI还会略有上升。第二，从货币的角度去看，M2目前的增速还在12%以上，可能有人就会说了，长 期以来M2一直是比较高的，14、15，最近定的目标是13，结果是12.2，而且这个数据也有人质疑，说是不是它的实际内涵和以前已经有比较大的差异。 我们分析了各方面的情况，由于时间关系我们也不展开多说了，从GDP的增速加上物价的因素，会测算出M2什么样的水平是比较合适的，应该说是在12—13 这个区间，但是12.2是稍稍偏低了一些，因为在目前经济增长速度相对比较低的情况下，M2的增速适当的高一些，可能是更为合适一些，但是也不能说 12.2就进入了全面的通缩，过去的经验来看，在我们危机阶段曾经出现过通缩，那时候M2的增速是非常低的，都在两位数以下，所以现在的M2整体还是比较 平稳的。
    整个就业相对平稳，而工资水平我们去看，无论内地还是沿海地区，工资水平虽然程度不一，总的来说还是上涨的。还有，人民币对内的币制，现在对外贬值、对内 目前依然还是有一定程度的贬值，因为CPI是在上升，而且很多人大家都在感觉的是实际物价的上涨可能比统计出来的CPI还来的更大家高一些。大家想一想 2010年—2014年中国确实出现了一定程度的通缩，上面这些数据全部满足要求，包括CPI是负的、工资增长也是负的、人民币对内的币制是上升的，1块 人民币所能买到的东西在那几年它的实际价值是上升的，所以现在全面来说谈不上。但问题是，工业领域的结构性的通缩，这是改革开放30年从来没有过的，持续 时间之长是从来没有过的，但是它的幅度还是在负1—负2这个区间，不像过去出现通缩的时候是非常急剧的下滑，时间很短，但是程度很深。
    我们现在担忧的就是通缩这样一个持续的运行，而且从调结构和质疑产能过剩来看，未来的路还很长，决不是一两年就能够完成的。所以在治理产能过剩和调结构持 续推进的阶段，很可能PPI还会处在一个比较低的水平，甚至于是还会出现回升之后的再次出现负值。所以这个对中国工业经济、对中国的制造业它的影响是持续 深入的，所以这个状况不能得到一个明显的改善，我们认为对未来中国经济增长的基础，尤其是对我们巨大的就业所赖以生存的工业领域所带来的压力是非常大的。 所以我们认为，从政策角度来说，现在可能还需要出台一系列的避免通缩的相关政策，这一点我觉得政策动向上已经有这个迹象。
    从不确定性来说，现在市场都比较关心欧洲推行进一步的宽松政策，而美国是不是会在未来升收紧正好这个政策是相反的，就是美国未来有可能的走向是推行收紧的 货币政策，但是在欧洲持续还会是宽松的货币政策，这样对人民币会带来什么样的影响，现在市场比较担心人民币会持续贬值，2014年上半年出现的一个阶段 四、五个月的贬值。而市场上现在也有一种观点，认为人民币应该持续一段贬值的时间或许对中国经济比较有利，我想我们说几点这方面的看法。
    从人民币对美元的汇率来说，现在我们也已经看到双向波动，在2014年是很明显的，贬值、升值到年末又贬值，总体来说是小幅度的贬值，国际收支来看，我们 的贸易顺差在2014年是持续的扩大，因为进口好几个月是负的，但是我们的服务贸易的逆差也在迅速的扩张，所以两种抵消之后我们经常项目的顺差，虽然是有 所波动，但是保持相对比较平稳，而资本项目已经开始出现一定程度的逆差，因为资本流出的速度在加快。我们最近这两天看到，商务部公布的数据，就是我们直接 投资现在已经成为净输出国，未来这个态势还会继续的保持。在2015年我们认为，贸易顺差会达到4千多亿，而服务贸易的逆差也会达到一个相当的规模，两者 抵消之后经常项目依然可能会有2千亿美元左右的顺差，所以这种格局下我们说，人民币要对美元出现持续大幅度的贬值是比较难的，因为这里边有一个非常关键的 问题就是，我们所获得的贸易的顺差其中65%以上是从美国方面获得的。换句话说，美国对外巨额的贸易逆差其中绝大部分是对中国的贸易逆差。所以在这种情况 下，两国之间的经济关系跟汇率关系需要取得一定程度的平稳，所以很难对美元形成持续大幅度的贬值。小幅度贬值、阶段性的贬值是有可能，但是持续大幅度的贬 值非常困难，这是一点。
    第二点，从我们自身的角度去看。我们让它持续大幅度的贬值好呢，还是让人民币保持一个双向波动基本稳定比较好，这个中间可能我们需要，一方面要平衡整个出 口的产业，另一方面我们还要平衡整个资本的流动。今天的中国已经跟20年前的中国不一样了，有人会说过去20年前中国曾经出现过连续10几年的人民币的贬 值，推动了或者说刺激了中国出口产业急剧的发展，才有了今天，这个话没有错，但是今天和过去今非昔比。过去是我们的资本项下的规模非常小，所以汇率政策只 需要照顾经常项目，而现在资本流动规模已经非常大，大量的资本进来。我们几个数据就说的很清楚了，第一，国家外汇储备3.8万亿美元，第二，外汇占款20 几万亿人民币，对货币政策造成很大的压力，这个压力来自于哪里？来自于境外资本的流入。现在要担心的是，不是流入，而是要担心流出的速度在阶段性不要太 快，不要带来巨大的流出的压力，当大量的资本流出的话，所有这些资本的价格都会出现急剧的回落，那个时候可能我们所承受的压力就非常大了。
    所以汇率政策既要兼顾商品，也要兼顾资本流动，所以在未来对美元保持基本的稳定，两边都兼顾到，这个是非常重要的。但是可能会对非美元的货币出现一定程度 的升值，2014年我们看到了，2014年对非美元货币的升值幅度非常大，实际有效汇率升值了6%多一点，在2015年我们认为美元有可能升息的情况下， 美元有可能走强，我们可能对美元小幅度的贬值，而对非美元货币出现一定程度的升值，这样我们的实际有效汇率可能还是会有小幅度的升值，这是一个大的概念， 一个趋势或者说一个格局。
    在这种情况下，我们说货币政策三个最重要的目标，稳增长、控风险、降杠杆。稳增长来说，货币政策一定不能收紧，但是从降杠杆来说，货币政策又不能再大幅度 的宽松，我们的杠杆率已经很高了，而从控风险角度来说，这两方面的需求都有，既不能搞大幅度的宽松，导致未来的泡沫进一步扩大，但也不能大幅度的收紧，把 当前的泡沫给刺破了，所以还要在这个中间寻求一个平衡。这个平衡我们认为，在2014年已经充分的显现出来，在2015年货币政策会进一步的推进它的所谓 的政策工具的组合，在2014年我们已经看到了，甚至于到年底的时候降了一次息。通常认为现在降息、讲准都是传统性的工具，创新的工具在一年终持续的推 进，有好多英文代码，好多也搞不太清楚，眼花缭乱里面是什么，当然我们做了分析我们都是知道的，它的短期、中期的这些提供流动性的工具做了不少的创新。
    2015年我们认为这个创新继续还会向前推进，同时会更加注重政策工具的组合，就是说降息和降准都有可能性。但是就像我刚才我所讲的，不可能再往大幅度的 宽松，因此市场上认为，持续大幅度降息，比如再降两三次，比如降准降3—4个百分点，这种可能性几乎没有，但是不排除还有一次降息的可能性，也不排除会有 1—3次准备金率下调的可能性。因为这个过程当中还涉及到，跟准备金政策有替代作用的，所谓存贷比的调整，以及接下来有可能对银行存贷比会做出法律上的修 正，有可能把这个监管的指标再通过法律程序对它做重大的调整，以后就不再作为一个监管的指标了。
    现在各个方面已经越来越清晰的认识到，整个金融市场的问题是负债端的问题，而负债端的问题主要是在银行业，银行业里面的问题在于负债里面一大部分是存款， 中国银行业的存款110几万亿，这块整体负债在上升，负债上升的情况下传统准备金率对银行还是20%，存款准备金率有很明显的提升整个负债成本的作用，所 以我们认为随着时间的推移，从趋势来说，存款准备金率未来整个趋势是会持续的下降，问题是这个下降的端口，就是它的开端究竟是从什么时候开始，这个我们还 需要进一步的观察。
    但总的来说，随着存款增速进一步的放缓，在2014年这是非常明显的一个特点，就是贷款增速依然是13%点几，这是刚性的，我们已经需要贷款保持平稳的增 长，但是存款的增速持续的回落，到年底的时候只有9%点几，这是改变了过去几十年以来运行的一个机制，就是存款和贷款的增速是一致的，放多少贷款就有多少 存款，整个市场的格局发生了很大变化，所以存款端它的变化是最为明显的。因此现在所有政策的出台，很重要的是针对负债端存款这一块进行调节，通过这个调节 把整个银行业负债的成本能够降下来，同时推动银行业把它的资产业务的定价降下来，这样有助于整个社会融资成本的下降。
    我今天就用这点时间跟大家交流这些，供大家参考。谢谢！

  主持人：再次掌声谢谢连平先生。时间关系不能完全 的展开，但是对于我们策划师联谊会而言，大家从这里面去获得数据，尤其是获得大的框架的判断非常非常重要了，这里面其实已经提到了，中国经济可能在 2015年要面临的情况会跟以往有更大的不同，这个不同恐怕国际因素会在里面变得更加重要，奥巴马国情咨文发布的那一天圈里都炸了，当时大家都在讨论，他 什么意思，他宣布说美国危机的阴影已经过去了，类似于宣布美国危机已经结束，而且说新的一页翻开，我们说翻译过来叫“过去那件时翻篇了”。头一天是中国公 布了24年以来最低的一个GDP的增长，这个GDP增长打穿7.5，同时断崖式的下跌，大家都看到了。一天以后瑞士央行就开始负的0.75，然后继续往下 已经看到1.09万亿的欧洲央行的QE的规模，大家走的是完全相反的方向，所以很有可能在半年之内就看到美联储要干点什么，同时有可能在一个月当中就会看 到中国央行也会干点什么，而大家干事的方向完全相反，全都不一样。当世界第一大经济体10万亿美元以上的第一号国，宣布我已经结束危机的时候，其他的第二 号国、第三号国、第四号、第五号，现在第五号都不确定是谁了，仍然在泥沼当中找不到方向，非常有意思。
    我们下面来邀请易居中国的董事局主席兼总裁周忻先生为各位做主题演讲，题目非常有意思“为住得好再服务20年”，这是一个电视剧的歌名。

    周忻：刚刚的知识可能有点严肃一点，这个题目可能更严肃，我试图讲的轻松一点。去年年初的时候跟丁总、跟很多易居的高管在聊天的时候我们讲到一个话 题，22年前开始卖房子，我们为中国的买房人和卖房人服务了20年，在未来呢，我们还能服务多少年呢？这一点毋庸置疑，不管是新房还是二手房，还是非常巨 大的。我曾经跟丁总当时讲起一个事，在1997年的时候，有当时的一个理论专家跟我说，周总，你去看一下下面的门外，是新房多还是二手房多，我说二手房 多，你就把二手房做起来，新房就盘活了，那就是当时二三级市场联动的这样一个感生。我现在问到一个问题了，现在是要房的人多还是已经买了房的人多，可能就 是说是买了房的人多。
    所以我们在讨论一个话题，在易居转型或者易居升级或者易居发展战略的时候，既然在2010年的8月8日我们在世博会把易居中国的战略，从原来的做中国房地 产营销代理的整个领导者，变成了做中国房地产现代服务业的整合者和领导者，我们是不是应该考虑一个问题，说我们从现在开始除了要把买房、卖房做服务以外， 我们能不能去思考一个问题，现在要开始为住房人去做服务了。所以我们提出了一个题目叫“为中国的住房人再服务20年”的这样一道题目，然后丁总说什么时候 讲这个事，我说这样，在房教中国的年会上，我跟我们的策划师们做一个探讨，当然这个题目如果更合适的题目应该是，“为住房人再策划20年”，可能这个题目 就更贴近今天的会议上。
    一会儿会听到浩波的演讲，我拿于浩波的例子作为整个演讲的案例，7年以前我见到浩波，他是沈阳的一个开发商，他当时在沈阳的时候为了卖房子搞了一个体检 所，他说，周总，你到我们这里看我们这里的特色是，让买房子的人都有一个体检中心，我去了。去了以后第一件事情，我说你把卖房子、造房子，和你搞健康产 业、体检产业分开，因为这是两个产业，房子建完卖完以后，这是一个卖房的过程，而体检中心是一个住房的过程，我说你可以把这个东西单独撤出来去为很多人造 房子过程当中去做附加值，所以于总就做了这样的拆分。
    去年还是前年又见了于总，我又跟他聊了一个事。我说你现在不需要去绑定开发商，你的盈利模式不应该是跟开发商相关的，所谓你有了这个产业以后房子好卖了一 点，他本身就是一个未来的大的产业，一个非常有意思的产业，一个基于现在整个中国的未来发展当中的一个大的产业，你应该把这个产业单独的拉出来，做一个产 业上的发展，与时俱进，一会儿浩波一定会讲这个故事，我估计再过一年浩波回过头来找我，说周总，我不干开发商了，我今天要干的事情，我要做一个大事业，就 是一个健康的体检的渗透在社区里面每一个细胞的让老百姓住的更好的这样一个产业，这就是一种转型的过程。
    这就是我讲的，从我们盖房子、卖房子、买房子服务的过程要转变到为住房子服务的过程，这就是我们前20年做的策划是，我们做的策划是为卖房子和买房子策划 到未来我们为住得好或者住房人做很多的策划。大家可能还记得在7年以前，如果在的话还记得我那天的演讲，我认为作为一个策划师策划等级，就像刚才很多领导 讲的是一样的，你可以做个广告、你可以做个案名、你可以做个项目策划、你可以做个产品策划、你可以做个城市策划、你可以做个产品策划，更重要的是实际上我 们的策划是需要与时俱进。我们来看我们整个住得好，或者住房服务这个概念，这个概念多大你知道吗？这个概念大得难以想象。
    今天下午我们万科的朱总会给大家讲社区的O2O，我相信万科在去年30年的时候把它的战略从原来的房变成了树林草的战略，他在想什么？万科在想什么？何为 万科的大树、何为万科的丛林、何为万科的小草，大家都在想什么，每一个细分市场，有无数个细分市场，组成了为住房人服务的巨大的市场平台。而且每一个细分 行业里面又会生出来无数个不同的模型、不同的竞争，这就是市场到了一个高位以后的一种体现。
    很有意思，我们新浪乐居家居年会的时候，我们推出了非常有意思的一件事情叫抢工长，这件事情大家应该在微信当中已经看到了，这是我们有一个团队，在前年年 底、去年年初的时候报了一个方案，这个方案在易居中国里面叫微创新，10个人。看完以后我们把这个题目列出来了，说这个题目可以作为2014年我们运作的 可以做微创新的试点，就这10几号人，用了很少的钱，在2014年的一年当中、10个月当中组建了一个43个城市的城市运营商的体系，建立了一套完整的围 绕着抢工长，把用户和包公头和工长结合起来的这样一个平台，到了今年我们年会的时候我们把这件事情拿出来对外发布，我们用了乐居的平台给他做了倍数、给他 做了资源的输入，结果到今天第4天还是第5天出现了事，说玉亮（音）PK周忻PK雷军，说雷军PK我有什么关系。这个市场沈南鹏也打电话给我，其他的投资 人也打电话给我，都看好这个市场，说老周做这件事情对了，可能是以前大家没有想到的事情，叫抢工长，也没有想到家装行业O2O或者C2C，但是今天这样一 个微创新业务成为了我们叫住房人服务当中的一个点、一个内容。
    所以我告诉大家的第二件事情就是，住得好是一个巨大的市场，是一个能够让很多很多人来参与的这样一个市场，能让我们5万个、10万个、20个万个、几十万 个从事房地产行业，能够让成千上万的从事服务行业的人进入一个大的市场。如果未来的20年能够成为这个市场当中的地缘，我相信无论是职业生涯的发展，还是 职业生涯的意义，会变得非常的有价值。所以在今天这个会上我希望大家开始考虑一个话题，我们的策划师开始考虑一个话题，从建房子策划、买房子策划、卖房子 策划，要坚持做下去的同时是不是开始考虑，开始慢慢的去考虑，为住房人的服务开始去考虑一些东西，这是我讲的第二个观点。
    第三个观点，用互联网的思维去为住房人服务而进行商业模式的策划。去年的4月17日乐居在美国上市，易居中国率先也很偶然的成为一个传统行业，一个卖房子 的传统行业跟互联网拥抱并取得在电子商务O2O这块的企业，让易居中国感受到了一件事情，在传统行业当中如何运用互联网去转型，去把公司变得更有价值。
    去年中国的房地产行业当中，哪怕不是中国的房地产，其他传统行业当中都存在着这样的感觉，只要你碰一碰我，哪怕我开一个微信，我会变得很亢奋，因为我触 网，还有一种就是焦虑，担心互联网把你给灭了。但是大家想一想，互联网正在改变着我们所有人，改变着我们所有的策划师。我们丁祖昱先生去年做了一件事情， 从1月1日—12月31日365天他每天至少一篇原创的文章叫“丁祖昱评楼市”，就这样一件事情让他成为了中国很多很多的房产乃至非常权威的认为的一个专 家，绝对的一个房地产行业的专家，我跑哪里都在讲丁祖昱、丁祖昱、丁祖昱，为什么？他用了一个互联网的思维在做他的专业，他用了一种互联网的思维在做他的 事情。所以不管我们的策划师在做自己的方案策划，还是自我策划，还是模式策划，包括我们刚才讲的像抢工长这样的方式，我们需要的是什么？需要的是用互联网 作为一个工具，我们需要的与时俱进，我们现在的思路应该变得更加的互联网化一点。
    昨天长盛拉我去做了一档节目，接触了一帮90后，很有意思，昨天在那里我似乎很投入的感觉。给大家举个例子，那个小孩儿，19岁出来创业，山东人，进了北 大，两年以后辍学了，辍学了以后他现在在创业，我说你创业创什么？教育，跟我们今天一样是做教育的，互联网。我说你把你的盈利模式我一下，说以前新东方搞 教育是怎么搞的？新东方搞教育是，我有多少课程你来选，互联网的思维是，你要什么我帮你做服务，在我的题库里面弄完以后推给你，这就是我的模型。厉害吧， 我们站在一个策划师的角度，看这个19岁的小孩儿，我认为他拿着100万的天使，值，为什么？我们要做的策划，我们用互联网的思维与时俱进。所以我想说， 用互联网的思维改变我们的策划思维、改变我们的服务思维，让我们策划做得更好、让我们的服务做得更好。
    所以回到主题，易居中国，包括我，卖房子卖了20年，为房子策划了20年，买房子策划了20年，我们会继续下去，易居中国会继续下去，这是易居中国已经形 成的固有的模式，叫正。去年年底我讲了，跟全公司2万多名员工写了一封信，叫“守正出新”，新在哪里？从现在开始，我们要开始思考，我们要开始研究，如何 为住房人服务，如何为住房人再服务20年。这就是我今天给大家分享的主题。谢谢大家！
    主持人：谢谢周总。周总演讲总是第一，脱稿，第二，富于激情，他认为讲台是最好的一种分享的方式，同样，所有的企业可能现在焦虑症都在两个纬度进行，第一 个焦虑症叫90后焦虑症，第二就是互联网焦虑症，后者大家都在不断的触网或者用其他的方式，前者所有人都代表这个代表未来的消费对象、新的消费模式或者新 新人类跟现在人想的完全不同，所以大家在找未来90后什么样，昨天确实，周总非常喜欢那个小孩儿，小孩儿不是19岁，20岁，一个小伙子，山东考到北大， 你想能考到北大非常不容易的一件事情，而且其了之后上了一年多久辍学了，就开始创业。创业我们问了原因，我说你为什么这个时候创业呢，家里压力也很大，只 要正常家庭教育出来的，上了上大辍学要打死你的。问为什么？说早恋，也不算早恋，有女朋友，每个月要花5位数，所以没钱，所以只好创业。周总特别喜欢，周 总说你的经历跟我的大学经历是一样的。
    我们下面来邀请于浩波先生为我们分享，看看这个题目是不是猜对了，欢迎。

    于浩波：大家好！有那么一句话，说不怕跟聪明人竞争，我就怕聪明人比你还能争。我正好时间紧，感谢周总把我前半截应该说的话说完了，我就接着说蓝卡为什么 要这么做？当然做这个之前我还大概说一下。实际上当年我跟周总的说的时候就这一条，我就是做房地产的，我觉得我把吃奶的劲使上也没有万科卖得好，所以这样 的情况下我想了一个办法，是不是把一个医疗植到我的房地产里，因为我是做大夫出身，我觉得可能是我最大的优势，我就把这个故事跟周总说，当时实际我觉得我 能挣一笔大钱的一个好事，因为一下子我房子卖得快了、卖得更高了，可能跟万科还能PK，周总说了一句话，你要把好事分享给大家的时候有可能这个事就成了。
    那好，什么是互联网？我跟大家说一下，第一个，干你最所长的，第二个，取你最所需的。什么是我最所长的呢？后来我发现了，无聊可能是我最所长的，我要把这 个医疗干好，我所需要的是什么？企业成功，那就够了。开发商什么是所长的？建房子设计是所长，他把房子卖出去资金回笼了，OK了，这是当时我的想法。所以 我们就坚定的把原来房地产和医疗养老混到一起的这个项目砍它一刀，把房地产拿出去，我只做养老服务和医疗服务。又做了一段时间我发现，问题又来了，养老服 务也不是我最专长的，因为就近是最快的，所以我们又砍了一刀，把养老服务业砍掉了。又做了一段时间我还是觉得有点大了，三甲医院该干的事不是我们所长的， 我们坚决把三甲医院的事都砍了去，我只做社区为每个们服务的最后一班。
    刚才周总说要做好房子，什么是好房子，我觉得这是非常重要的问题，好房子就是能给人提供舒适解决方案的服务，所以我们把房子分了三代，第一代就是单单能住 的房子，我们的父辈当年单位分的房子，第二代的房子，那就是你像万科为代表的给你提供一个非常良好的物业服务的房子。但是大家要小心，这么一个好房子住在 里边最重要重要的人竟然没有被服务，仅仅是服了务我认为不是一个好房子，好房子首先要体现对人的更新换代的服务，第二才是物业服务，这样能够提供对人的服 务和对物的服务的双服务住宅我们叫第三代服务，所以在这个领域上我们推出了我们要做的服务。
    还有一个概念，互联网时代，现在房地产商很纠结，不知道卖不出去的房子怎么办，卖得慢了、卖得便宜了，那好，又有一个问题。事实上我那天看了一个资料，我 们房地产留存的净资产200万亿，如此庞大的资产赚在我们开发商手里，我们把它当成一个包袱完全错了，应该充分利用这个资产盘活变成你的盈利模式，如果你 开了酒店是不是要先建酒店，既然把房子都建了为什么不用这个房子完成后续的服务呢。还有一个，无论是你为了卖得快，还是万一卖不掉或者你迟了以后，后续的 服务都是你提供这个房地产后续服务，就是我觉得后期的一个重要的方面。
    所以基于这一条蓝卡做了什么？蓝卡做了一个互联网支撑下的，我们由房地产销售变成房地产销售加服务这样一个好房子的时期。大家担心，如此小小的一个医疗机 构你能做到那么好的服务吗？我跟大家解释一下，非常简单，我要解决的就是散在的这些小的诊所，如何可复制，如何能够让他的医疗服务变成一个系统化。大家都 非常了解阿里巴巴，阿里巴巴是干吗的？它用一个互联网系统支撑遍布全国乃至全世界各地的小的淘宝店，蓝卡怎么做的呢？非常简单，我用一个互联网系统来直接 支持遍布全国各地的小的诊所医疗机构，同时向上我们建了自己的平台，同时又连接上我们目前心目当中最理想的那些医院，无论是301、协和、瑞金、华西医科 大学、中国医科大学等等，我们用这种模式让你在家里最后离你最近的100米的那个诊所达到一个标准化的服务。
    这个做法怎么办？我们下边这几个都是我们的诊所，我们的诊所即时的一些服务可以直接传到云平台上，在我们的云平台上有目前中国最庞大的专家团队，由这个专 家团队即时的完成对各个诊所临时的会诊，当然你说我觉得还不够劲，我要请中国最牛的医生，怎么办？预约，我们完全可以通过这个平台再连接到他那儿。可以告 诉大家，目前我们这个系统里几乎把中国最牛的各个科系的最大牌的一号人物都连在了这个系统上，如果我们需要的话，用互联网的方式解决了原来物理网点之间距 离的问题。
    再也一个，你可能担心的是我们大量的老年人可能都需要医疗，他不会互联网没有问题，你用一个最简单的方式，400—119—1011，你用这个呼叫中心的 号码，只要你在任何时候拨打了这个号码，对方立即弹屏的就是您的个人信息。我们外边有一个展台，今天如果大家去扫了那个码，您就是蓝卡的一个基础的医疗会 员，你的信息在你任何时候日后打400—119—1011电话的时候都会弹屏您的个人信息，当然包括日后您全套的健康档案，一切的管理措施。所以我在这儿 要告诉大家，互联网时代也不单纯都是互联网，最传统的呼叫中心最笨的方式，加互联网，加上面对面，才是真正的O2O的模式。
    现在我们诊所建成以后就变成什么了，在你的园区里头有一个离你最近的100米的，你随时打电话或者需要医生就可以来的这样一个C2B的服务模式。
    还有一个，居家养老。大家经常把我们划到养老地产里，那天我跟咱们房协的一个领导开玩笑在说的时候，领导跟我说，我听懂了，于浩波，你做了养老地产以后是 不是日后就可以没有养老地产了，为什么？任何一个房地产如果你植入了一个标准的医疗服务，再加上一个配套的好的人性化的一个物业服务加上其他服务，就可以 解决我们养老的问题。多少年前我们提了一个口号叫9073，我们中国的老人90%应该在居家养老，7%人应该在大老的养老社区里养老，3%才可以在养老院 养老，这是我们国情决定的，解决这个问题的方式就是把医疗植入到他本身。刚刚周总说破了一个2015年我要干的事，可能我要从传统的第一步的房地产开发， 跳到最后对全体人的医疗服务，所以我很高兴，走了一圈房地产以后我又回到我最开心的上学学的医疗这个专业里边。
    后边我告诉大家的，为什么蓝卡可以复制？我告诉大家，原来我们想鱼翅鲍鱼可以到大店，但是那个是不可以复制的，蓝卡诊所做的一个标准化的服务，我们服务了 人一生当中万分之一的病种，但是要告诉大家这万分之一的病种，占体一生当中需要医疗服务的90%—95%，就是说那5%应该给谁？直接给到三甲医院，由我 作为家庭医生给你转到你想去的三甲医院，包括最牛的那个专家。再有一个，随身健康档案，任何时候你只要拿着一个你的智能手机，整个的健康档案全部跟随你左 右。再有一个，就近落地服务，我们现在已经建成了从三亚到黑龙江圈套的落地诊所，包括澳洲也建了4个，美国的诊所，这次霍顿商学院我们要去的时候会跟那个 诊所签了，美国一个诊所也开始了。就是说我们日后走遍全中国，甚至走遍世界，你都可以落地到就近的那个蓝卡诊所来为你服务。
    这就是我们整个做的，第一个，蓝卡做了哪些。有一个驻区诊所。第二个，移动云支持下的家庭医生的即时服务。第三个，任何一个城市大的你觉得需要三甲医院的 双向转诊。第三个，国家级的专家会诊。以往我们认为至高无上的只有在杂志上看到的专家，可以即时的用互联网的方式进行会诊。第四个，你的终身健康档案，就 是从他爸爸妈妈怀孕这个孩子开始，就给这个孩子建健康档案，这个档案不是我的，是你的。最后就是居家养老服务。
    这就是我们正常做的，我们跟各答谢会和房地产协会都完成了合作，实际我们有一个梦想，开发商你专业建你的房子，把整个服务这部分，你能做的你有大利润的你来做，你觉得最痛的那个地方不好做的地方交给一个专业团队来完成。
    现在我们的做法非常简单，开发企业加上一个蓝卡或者一个医疗机构，同时我们来负责整合医疗保险和社保，把这块加在一起就完成了第三代住宅。告诉大家我们现 在在全国大量的第三代住宅，蓝卡服务的住宅已经完成了医药费的全额报销，你没听错，是医药费全额百分之百的报销，这是中国人寿、人保健康、平安保险跟我们 做的大型的圈套的服务活动。
    另外，国家也出台了政策，要求一定按这个方式。
    另外，我们把医疗、养老服务、互联网连在一起的这种模式被中共中央政策研究室命名为“蓝卡模式”，也是目前分级诊疗和医改的一个主要模式。
    再有一个，合作方式。今天我也觉得，今天下午因为我还要具体的细讲，我这儿一带而过，因为时间太久了。现在合作，可能原来大家听说过，以为是不是蓝卡要收 我很多很多钱，错了，互联网讲的是补贴与被补贴，谁是应该被补贴方？当然是我们卖房子、买房子那些业主，谁是补贴方？是开发商吗？肯定不是，那开发商就不 干了，是蓝卡吗？我也未必能补得起。就是说社会的一些资源，基金包括保险的资金，我们是可以用一个好的渠道导入到你这个项目当中去，最后你这个可客户服 务。所以我们现在的合作非常简单，第一，你要图省心直接交给蓝卡，蓝卡完完全全做，跟你没有关系，你拿一个地方就可以了。第二，你说你还想进入一个健康产 业，没有问题，蓝卡跟你合资，共同建这个合资的诊所，咱们俩共同。第三，你说我就觉得我的园区好，我不想给别人，没问题，你自己建，而且蓝卡给你从设计到 审批、到怎么管理、到招人、包括到职称完全体你完成，蓝卡傻吗？肯定不是，互联网时代的就是和谐和互相沟通和互相完成。所以蓝卡有一句话，“做别人做不了 的，不想做的”，一旦有别人想做，蓝卡就可以让出去让别人来做。
    今天下午我还会讲，今天上午时间已经超时了，我就不继续往下讲了，所以诊所的模式、合作的方式下午再谈。
    再有，我在这儿再次感谢，无论是咱们协会的领导，无论是周总，包括梁总，在蓝卡发展开始启动的过程当中得到了大家大力的支持，这是一个团队智慧的结晶，我非常高兴有房教中国和策划师协会这个平台，为蓝卡增添了翅膀。
    主持人：非常感谢，我们下午再听于总补充这个细节。现在邀请房地产业内自媒体第一品牌丁祖昱先生为我们做演讲。

    丁祖昱：长盛说我瘦了好多，我发现他也瘦了好多，可能现在做房地产的第一要素要瘦一点，瘦一点好做，我坐在万科的朱总旁边，说了马拉松，我又成了马拉松的爱好者。我下面想跟各位分享一下我对2014年的总结和对2015年的看法。
    我想先对2014年市场做一个总结，我想“先抑后稳”这四个字应该对全年的市场有一个比较好的诠释，前年三个季度都不好的，一季比一季差，基本上到9月底 的时候基本完全失望、绝望，不想干了，没想到四季度一下子把市场拉回来了。原因也很简单，我们可以看到去年政策对房地产市场影响巨大，而且政策当中的关键 词就是救市，通过政策的救市，整个中国房地产市场终于在四季度回稳了。前三个季度主要是靠地方政府在救市，效果一般，用了限购调整、限购取消，也用了地方 项目的限贷的放松，甚至包括财政补贴。
    9月20日的时候我跟很多开发企业分管营销的老总，前20几强大概沟通了7、8个，他们也觉得这个市场弄不好，因为那个时候已经9月20多日了，金九也过 了大半，不但没有看到金，甚至看到比8月份、7月份更差的市场行情，那个时候他们跟我交流一个事情，希望我把数据再整理一下、汇总一下，等十一过来把对四 季度市场上悲观预测先做出来，把其他企业的情况，反正大家都不好，也汇总起来，提交给我们沟通的这些房企，他们再拿回去给老板。什么事情呢？就是告诉老 板，咱们把指标再往下调一下算了，9月份都不好，整个四季度都不会好。结果没想到930央行限贷放松政策出台，一下子把市场拉回来了，从十一黄金周开始， 虽然1月份整个行情比12月份成交略有下滑，但是我们还是认为目前处于整个销售窗口期，目前为止持续3个半月了。
    类似这种对市场稳定的政策我们在四季度看到很多，包括总理自己喊话，希望住宅市场保持稳定，我们还看到了11月份的降息，虽然不只是针对房地产，但是对房 地产市场的促进作用也非常大。刚刚连平总也讲到，降准的可能性也非常大，如果加上今年有可能降准继续的降息，整体我们说政策的稳定对房地产市场的促进作用 很大。
    由于2014年刚刚过去我们看几个很重要的宏观数据，第一个宏观数据，实际上就是和目前政策先有密切相关的。去年中国GDP 7.4，拖后腿的就是房地产，房地产产投资增速到12月底的时候10.5。必须政策来稳住房地产，不能让它房地产投资增速继续下滑了。首先就得稳住消费信 心，购买者得买房，有人买房了开发商有信心，开发商有信心他就会造房，造房、开工、上市、买地，所以房地产投资增速才能保证，否则的话如果持续再继续下滑 下去，今年对GDP的压力更大。
    第二个数字，新开工数字。去年已经是负的了，年末的时候是负10%，负10.7%，这个数字去年一直在负10%左右徘徊，没有恶化，甚至比去年年初时候还 有所好转。核心原因，新开发有两个，一个数字相关就是拿地的情况，我们地拿得多了自然新开工也会提升，另外一个，和市场行情有关。前年实际上是中国房地产 土地大年，前年拿了很多的土地，所以去年很多企业还是要开工，我们在座的很多都是做策划的、做营销的，你们在拿完地之后总是想着快点把地变成房子，为什么 呢？因为地是换不成钱的，市场有压力地也换不成钱，可以把它换成房子才能卖了有钱。而且相信大多数人把房子开盘之前，即使市场已经压力很大了，周边房子都 卖不掉，你总希望自己是卖得掉的，而且也总相信自己是卖得掉的。我们如果营销的人没有这种信心的话，这个营销就没法做了。当然开出来可能还是卖不掉，这就 不管了，至少这个房子造出来了，所以去年实际上10.7还不是特别差。市场如果持续恶劣的话就没人拿地了，没人拿地这个10.7就守不住了，新开工就守不 住了，所以政策面必须保证。当然这里面有一个负面情况，由于开工量的下滑，会导致地方政府土地投放会更多，因为它也要保住GDP，所以它会拿出更多的地来 卖，所以这是一个双刃剑的指标。
    从销售情况来看，去年也创造了历史比较高的记录，最终达到了12.06亿平方米，仅次于2013年的13.1亿平方米，看上去下滑了7%点几，但是大家千 万要记住，实际上是比较高的，按照任志强的说法，过去8亿、9亿都说市场好，现在12亿、13亿还说市场部好，没有道理，我也这么认为，只不过跟之前的市 场发生变化是，之前是高速增长，每年都在往上增长，从2014年开始应该是高位运行，但是增长相对来说比较困难。
    从成交金额上来看，去年最终完成了7.6万亿，还是一个7万多亿的大市场，前年最早点是8.1万亿，7.6万亿比8.1万亿少了5千亿，绝对数不少，但是 分摊到这个城市实际上减少有限。而且今天你看上去绝对数减少了，但是我们每家大公司数量还在上升，我们可以看到市场集中度还在进一步的提升。
    从待售面积上来看，统计局数据最后报出来是6.2亿平方米，绝对数看上去不少，但实际上大家也不用担心，因为前面说1年卖12亿，6.2亿只够卖半年，但 是这个数字我个人表示疑问，因为一方面是统计局剔除了3年以上卖不掉房子的数字，另外一方面是企业自报的数字，可能里面还是缺了一点，我估计整个行业应该 在15亿—18亿平方米左右，拿到预售证还没有卖到的房子总量应该在15亿—18亿左右，即使15亿—18亿总量上还可以接受，因为毕竟一年可以卖12 亿。他们那个数字增长还是比较快的，去年增长了26%，这个本身有点大，去年和前年相比待售面子增长了两成半。
    从统计数让情况来看，去年面积减少，但是金额还有所增加，这就说明去年成交的结构发生了变化，北上广深及一部分二线城市土地好卖，越卖越好，地价提高，所 以导致整个地价的上升，卖掉的地方的地价上升，土地面积减少了，但是总金额一点没减少，去年北上广深四个城市，除了上海总价略减20%，剩下三个城市总价 还有继续的提升，所以去年也成为了莫名其妙的地王，不管是总价的地王还是单价的帝王都超过了2013年。
    从具体城市情况来看，我这里分了一线、二线和三线、四线，一、二线城市确实压力很大，我们就看一线城市，一线城市一季度四个城市加一起617万平方米的成 交，二季度、三季度分别是667和679，下降了31，我们不看下降多少，只看这三个季度成交一样的，就知道这个市场很滥。为什么？照理来说一季度是有春 节的，671，结果后面两个季度，二三季度也都是只有670万平方米左右，就说明二三季度的市场大家迎头一棒，影响很大，但是一到四季度回升到1167， 差不多回升1倍，甚至超过了2013年的四季度，所以我说四季度对整体房企也好、市场也好，如果没有四季度今天的市场就完全不是今天的描述方式了。
    三四线城市去年也还行，比我们想象当中略好一些，特别是排在前面的城市，比如佛山去年也成交了1000万平方米，东莞等等这些城市成交都还不错，事实上并 不是说所有的三线城市都不行，整体三四线城市的问题是供应比较多，还有一部分三四线城市需求是比较稳定的，甚至包括无锡、常州，虽然这几年供大与求，每年 还是成交500万，供应有，很多，这就是三四线城市目前的一种现状。
    从消化周期情况来看，目前还是在一个可接受的范围内，由于是一个短期指标，短期看存量的消化，一旦市场回稳了，成交上升，他的消化周期就会立马下降，沈阳稍微差一点，压力大一点，东三省压力大一点，其他地方都在18个月以内的，大家可以接受。
    从企业情况来看，去年企业应该说特别大企业还是满拼的，所以导致最后的企业业绩本身、销售业绩本身还是不错的，剔除了港澳台和海外，剔除的保障房和安置 房，本身这张榜单我认为还是非常专业的，甚至比很多企业报出来的数字还要专业、还要准确。我们可以看到，前面7家企业在千亿以上，第8家—第18家是 300亿—800亿的企业，从第19家开始，一直到第53家，我们可以看一下都是在150亿—300亿企业，应该讲去年房企整体的大企业的情况还是非常不 错的。
    我们看门槛值，门槛值当中十强企业上升最多，从2011年的315亿上升到去年的658亿，翻了一番还不止。
    第二占比20强，增长之后去年回落了，增长到最高的时候329亿，回落到了288亿，说明第二阵营，前面也赶不上、后面也赶不上，规模化已经不吸引他了， 表现更加从容。50强企业从71亿一直上升到去年的154亿，也翻了一番左右，但是2013年和2014年变化不大，从151亿到154亿变化不大，说明 之前去年受到市场影响大家压力也很大，不是你想卖就能卖，你想卖好就能卖好这个太容易了，目前的市场已经不是人定胜天的市场，很多时候还是由市场供求本身 来决定市场未来的发展。
    第二个数据，集中度。这个集中度更加值得关注，十强企业目前已经差不多17%，前面十强占了中国房地产总销售金额的17%，20强差不多23%，50强 31.14，100强37.75，这还是指这些企业总的销售金额除以全国的总量，如果只看一二线城市，前50强占了半壁江山，因为今天竞争特别激烈，每个 城市当中大家都是直面竞争，产品也差不多、品牌也差不多、服务也差不多，最后就是比价格，那天我到了一家排十四五位的企业，老板告诉我现在70%的项目都 是恶性价格竞争，只有30%的项目才有可能稍微做一点点溢价，但是这70%又不能不做，为什么呢？因为今天已经到这个规模了，肯定得做下去，70%没钱赚 的项目还得做下去，我觉得今天可能很多规模房企都有60%、70%的项目是不赚钱的，但是必须做。他们做了之后实际上对于整个行业来说竞争加剧，前两天写 了一篇文章，引起一些反响，很多人还不太同意，我写的是中小房企未来前景越来越暗淡，我倒不是说一定会破产、一定不能做房地产，但是份额一定会减少。因为 大企业的集中度还会继续提升，那个时候中小房企可能空间很小，实际上对于更多的中小房企今天应该更多的也要思考转型，当然对大企业来说也要思考转型，因为 竞争太激烈了，越来越激烈。
    从企业的格局来看，这张表也满有意思的，大家如果在百强企业当中，这张表是大家的一个方向或者一个方向，前7强是1000亿以上的，平均数是1550 亿，300亿—800亿的有11家，平均数542亿，我们就把这18家加一下，前面7强加在一起是10800亿，我们刚刚说了全国也就7.6万亿，他们7 家公司占了1/5，再加上10家公司差不多6000亿，全部加一起差不多1.7万亿，超过了20%的市场份额，所以18家公司基本上就能够决定这个行业怎 么走。150亿—300亿35家公司，平均数200亿，70亿到100亿有70家公司，平均数100亿。我们看这100亿的均值，每上一个台阶很困难。从 第三梯队到第一梯队一番不够了，得两倍多了，2.5倍，第三阵营到第二阵营更难了。可能对很多房企来说进这个阵营就不错了，也不考虑再上阵营，也可能为什 么第二梯队今天把规模和速度控制下来最直接的原因，当然跟2013年相比每个阵营都有所突破，均值都上升了，说明越走越大。
    典型企业的完成度其实都还不错，目标完成情况还是非常不错的。
    另外，资本化的情况，前百强的企业当中70%都是上市公司，没上市的企业目前很多也都在上市当中，比如绿地，都已经完成七七八八了，最后等着审核通过了。 还有一些企业，目前也在准备上市，所以要做一个百强企业也好，要做一个大企也好，资本化实际是必经之路，要在这个行业当中长期发展的话，必须通过这个资本 了。
    具体一些企业我简单一两分钟时间过一下，去年最有意思的就是万科和绿地之争，干了一年，我相信年初的时候万科也不一定认为绿地能达到这么高的目标，对他产 生影响，对他产生动摇。当然万科去年还是有很多第一的，我们排行榜认为他是第一，而且他的回款是第一，2月20日就达到了2000亿的回款，当中90%都 是住宅。绿地也很拼，绿地11月份的时候报出来的数字是1908亿，他到年末的时候报出的数字是2408亿，就是说最后一个月他自己的数字完成了500 亿，这是前无古人的，我相信也很难有来着，当然500亿当中有很多，有150亿是海外，我没算，有一部分是工程回款，我没算，还有一部分是大宗交易备案， 我也没算，最后扣除我的数值是2408亿，不管怎么说，两家房企带动了去年房企头名之争。今年我估计还会有一家加入到这个头名之争的行列，去年年末上市的 万达，万达也想上2000亿。今年可能是三架马车齐头并进，因为绿地的目标已经报完了，今年要冲2800亿，万科和万达的目标还没有看到，我们都拭目以 待，看看最终今年到底谁成为2015年最终的冠军。
    另外还有很多超过去年整体行情的方式，像恒大超过了37，富丽超过了30，融创、招商等等也超过了20，这些房企去年都赢在了营销上，不管是互联网的结 合、O2O的结合，还是自身狼性的发展。实际融创这658亿，我还没算他绿城的，他绿城当中的500多亿，其中2/3也是融创团队去年完成的，如果加在一 起融创把绿城的2/3加上融创，全部加一起去年卖房子也1000多亿，也是非常不容易的一个房企。
    从贡献情况来看，去年华东贡献最多，所以进华东还是对的，华东贡献了1/3的市场份额，华北和华南各贡献了20，中部和西部加在一起步到25，华东、华 南、华北还是目前三分天下。从城市情况来看，上海、北京、广州、杭州、南京排在前几位，所以前20的城市占了百强企业49的市场，后面所有市场加在一起 51，所以现在很多房企没有全国战略，就进20个城市可以了，这20个城市就占了很大的市场份额，前几个城市就占了很大的市场份额。
    从还有一些企业做法来看，我们也发现了另外的一种趋势，做专了，越来越专。比如说有区域得冠军，像建业，在河南做了150亿，很不容易，在蓝光，整个 200多亿当中，大头是在四川，前两天我去了昆明，绿地去年在上海做了300多亿，都是区域非常牛的这样一些房企。不是过去我们讲深耕了，是深耕加精耕。 像朗诗，集中在长三角，只做绿色，也做了近百亿的销售额，所以做专的、做区域专的、做产品专的，在去年都脱颖而出。
    企业也发生了各种各样的变化，这里我就不再展开了，其中像营销实际上是去年变革最大的，互联网的结合和房地产企业的结合最集中的都集中在营销端，而且最容 易出效益、出效果的也是集中在营销端，特别是类似于O2O、电商，今天无移动不营销，包括乐居也趁着这个东风，乐居去年也上市，都说明了营销当中的作用， 其他这些创新我相信大家也都有理解。
    对2015年有几个关键词，第一，稳中有分，稳是稳定，分是分化。市场情况来说，最后成交量可能是12亿—13当中，也许在12.5亿左右。价格也是，说 今天涨价也不现实，下降空间不大，只有少数供求关系比较失衡的城市还需要平衡，其他城市比较僵持。第三，政策方面，2015年维稳为主旋律，房地产税可能 是利空。利多的东西多，比如今年的银根比较宽松，今年相对来说政策面比较宽松，必须要保持增长。
    对城市落说分化比较严重，2014年城市分化到二线城市，一线比较稳定，二线分化严重，二线好的，像合肥、武汉、郑州、南京、厦门特别好，二线差的大连、 宁波、沈阳、长春、西安、长沙、成都、昆明都比较差。所以原来的三四线分化，从2013年开始变成了三线城市也开始出现了分化。
    对于土地市场，2015年应该是一个低溢价的常态化的市场，出现一线和少数二线城市之外，而一线和少数二线城市确实会出现长期的高溢价竞争激烈的状况，我 们从1月份的北京、上海的这些土地争夺当中已经看到端倪，不搞个30%、50%的溢价根本分布出胜负。对于产品线上来看，今年我们分成三类，相对稳定的是 住宅，住宅从需求角度来说中期是不稳定的，谨慎的是养老，海外和商业，因为有的是模式问题，有的是区域选择问题，有的是产品线问题，比如商业地产当中的社 区商业很好，专业市场就很差，购物中心很难说。看空的是办公和旅游地产，一个是住宅供应方面，办公楼供应太多，全国特别是二线、三线城市新区的办公楼基本 上现在才刚刚开始换，最快的时候还没有到，从中期看。
    从旅游地产来看是没有需求，核心是缺少需求，中国人的旅游消费观念“到此一游”，决定了旅游地产买了就不必再去，除了海南买了可能还会再去，去了一两次之 后发现还不如去酒店来的方便，其他地方去一次就很困难了，中国4A以上景区超过上千个，一年去几个也去不完，怎么可能在一个地方买一个住宅项目老是去。
    最后一点，对于企业来说，2015年还是竞争年，说你死我活有点夸张，但是对项目来说你死可能才是我活，很多的区域板块当中有需求，但是需求有限，有供 应，供应无限，只有把别人搞下去，或者把自己搞上去，别人可能就不行了，这点上面在2015年当中还会延续竞争的态势。当然规模和利润也是房企需要考虑 的，只有市场稳定之后大家才会考虑利润的问题，也会成为中国房地产2015年竞争成为一个主旋律。
    最后是我的微信公众号，如果还没有再稍一下，每天一篇微信，供大家参考。谢谢大家！
    主持人：干货很多，由于时间没能充分展开。今天整体还是有一个直播，地产人网在直播，大家可以搜一下地产人网的公众微信号，上面能看到直播的情形。
    下面一个非常重要的环节，我们来邀请房教中国的总裁创始人、中国房地产策划师联谊会秘书长温兆晔先生来发布“房教中国的战略。”

    温兆晔：尊敬的刘部长，尊敬的房企各位会长，尊敬的周主席，还有来自全国的地产人朋友们，大家上午好！
    今天对房教中国来讲是一个非常重要的日子，走进2015年我们不知不觉已经走过了整整10年了，这10年来正是因为我们5万多名地产人，把你们的成长平台寄托在我们房教中国这个平台上，才使我们肩负使命一直走到现在，我们还要走下一个10年。谢谢大家！

  今天真的有点激动，非常激动，每一个来的人都对我们房教中国充满希望、充满信任，我想说的是，我代表房教中国每一个员工，给大家说一句，不管是过去、现在还是将来，房教中国会一如既往的让你们去感觉值得信任，我们会一如既往的努力下去。谢谢大家！
    因为时间关系，我用最短的时间把房教中国的过去、现在和未来给在座的领导和各位地产人做个简单的汇报。
    为什么会做房教中国，其实刚才刘会长的讲话已经给我们指明了方向，也是我们房教中国一直努力的一个动力。
    人是经济社会发展的第一资源。刚才刘会长的陈述已经说的有一定高度了，我在这里就不一一详叙。
    房教中国过去10年我们就做了三件事情：
    第一，我们为这个行业贡献了一本国家职业标准“房地产策划师”。
    第二，我们为这个行业输送了5万多名，确切的说应该是57000多名房地产策划师的正规军。
    第三，我们为这个行业搭建了一个人脉平台，“中国房地产策划师联谊会”，我们这个联谊会是基于房地产策划师这个国家认证的学员的基础上搭建起来的，每一个 拿到国家证书的房地产策划师在这个平台上我们都是提供永续性的免费再教育，提供各种资源和信息的汇总，目前我们的联谊会会员已经达到5万多人，同时我们的 官方微信粉丝已经达到了15万。
    新的10年，在刚刚过去的2014年，我们也非常荣幸的得到了人社部的支持，得到了中国房地产业协会的支持，也得到了易居中国的充分认可。我们通过双方面 的努力，房教中国迎来了全面的升级。我们在去年的年初获批了人社部五个新的国家职业，使得房教中国从单一的房地产策划师的培训迈上了房地产全产业链的整个 培训和国家认证的步伐。
    作为行业垂直的培训和服务的平台，仅仅做证书的培训是源源不够的，我们与中房协战略合作，打造中国房地产人力资源服务平台，依托中房协的权威性加强对中国 房地产行业的自我规范和完善，并依靠中房企的资源合力打造中房智库和中国房地产人才库，通过将国家认证和行业培训的有机结合，进一步推动房地产职业教育的 高速发展，同时创新服务模式，满足不同层次房地产企业和地产人的需求，这一步使得房教中国的专业服务真正覆盖全行业，并启动了房教中国的百城战略，目前房 教中国已经在全国16个城市垂直落地。    
    第三，2014年10月23日，易居旗下最大的房地产信息与咨询服务商克而瑞集团战略落户房教中国，借助于克而瑞专业领域的渠道和专业性，以及成熟的项目 实施服务能力，促使房教中国生动理解行业诉求，创新服务模式，通过整合易居沃顿的资源，房教中国将建立起真正涵盖从基础教育、基础配需、专业配需等各个层 次房地产培训的全产业链的持续认证培训体系，在此基础上地产人网同时也整合并入房教中国，也必将极大的提升房教中国在线上的服务水平和服务能力，最终构建 庞大的精准的地产人脉圈。
    房教中国10年其实我们的商业模式也特别简单，就是依托培训和认证建立起来了人才大数据，从而支撑我们的人力资源大平台，来打造一个地产人的智慧成长平台。
    2015年房教中国将重点建设“两库、一网、四体系”，以中房智库和中国房地产人才库为驱动，以地产人网为线上平台，打造房企管理体系，全产业链线下库存体系，高端人力资源咨询和猎聘，全面布局行业人才培养和服务战略。
    首先是中房智库，中房智库我们实际是在2001年从星河湾会议的时候已经开始起步，到目前为止我们已经将现有的300多名合作专家和师资进行认证，探讨更 深入的合作模式，并在此基础上使中房智库的专家规模达到500人，形成多层次的学术交流平台和成果转化渠道，建立功能完备的信息采集分析系统，为房教中国 的课程研发提供高端智力支持。同时，房教中国还将充分发挥平台和纽带作用，通过引进和创新教学咨询模式，为成长型房地产企业CEO提供咨询服务。
    中国房地产人才库着力打造全行业最系统、分层管理最专业的人才数据库。房地产人才库以国家职业认证和行业认证学员为基础，形成高度稳固的人才圈层，同时广 泛吸纳业内当前房教中国和地产人网已积累的60万行业注册人才，并为注册会员提供人力资源专业服务，为房企提供致力于关键岗位人才选用人才的一站式服务。
    地产人网是我们一个重点推的网络平台，在原来房教中国网的基础上，和原来地产人网的基础上，两网合一，今天正式全新亮相，并正式 dichanren.com启用，打造房地产垂直领域最权威的人才招聘加人才培训的网络平台，实现对房地产行业最丰富的招聘资源整合，为地产人全面开放的 在线教育资源。
    目前地产人网已拥有超过60万地产人注册用户、20万人才简历目前注册用户已覆盖20%的房地产开发企业从业人员。2015年地产人网将力邀百强企业与房 地产企业搭建国家房地产人才输送联盟，目前已经与100家房企陆续达成合作，已超过6万个职位的推荐，并保持每月数千职位的增长速度。
    今年，房教中国将依托易居中国、克而瑞强大的专业能力和实战专家资源，研发国内第一款房地产垂直领域的在线培训系统“房企学习在线”，着重服务300强企 业，建立企业的网络学院，以学习的效果和可落地的实战为导向，满足企业业务快速发展所需的即插即用型人才培养需求，以及可持续发展匹配的专业辅导人才。
    “房企学习在线”将形成基于PC端的舆论平台和移动端的微平台系统化学习与碎片化学习的相结合、标准版和定制版相结合，同步平台搭建房教千人名师团、标准 房企案例库、专业营销课程等丰富和体系化的内容模块，企业通过平台可以采购专业优质课程，也可以制作和上传内部课程或者采购第三方通用课程，“房企学习在 线”融合内容、服务、工具融为一体，360度管理与测评。
    第三，我们推出三大培训认证体系：
    第一块，我们要推行国家认证、行业认证标准化课程体系。
    第二块，我们借助与易居中国和克而瑞的专业性提供专业性的课程体系。
    第三块，依托易居、沃顿的基础，我们要打造这种全层化课程体系。
    我们在建立中房智库的基础上还将与业内最领先的专业机构和专家进行深度的整合，从某种程度上来讲，房教中国将成为业内专职讲师的创业平台，携手中国房地产 业协会、易居中国、克而瑞以及业内众多的在细分领域的领先机构，我们也通过整合沃顿商学院的平台和资源，推出沃顿百人房地产商业领袖的计划。
    2015年房教中国与房教点评网，还将推出房价分析师职业培训课程，在此情况下房地产策划师都可以成为房价分析师成为可能，由房价点评网提供特约评论员的机会，学员在房价评论网的评论工作和培训相结合，将成为房价分析师评价组成一部分。
    同时，置业顾问专家培训项目，我们也将深度植入新浪乐居的二手房经纪推广，为30万网络经纪人提供移动端的置业顾问国家职业培训和认证服务体系。
    第三，作为美国沃顿商学院在中国的战略合作伙伴，易居中国已经成功开办了两期易居沃顿房地产商业精英培训课程，我们在此基础上，在2015年面向全行业要打造100位地产领袖。
    从服务与地产企业为主的行业人力资源咨询模块来说，2015年度我们围绕这几个核心业务模块提供客户完善的诊断基础上的咨询和正常服务，包括了如图所示的 管控模式优化、人力资源战略制定和变革管理、岗位胜任模型设计、人才测评、薪酬福利结构扁平化设计，以及整体企业招聘方案实施，尽可能从响应度和专业实施 的质量上让客户得到均衡度最好的人力资源服务体验。
    房教中国也希望从源头上给我们在座的地产企业和地产人获取房教中国人才的优势，使校园这个起跑线与房教中国举办的“全国大学生房地产策划大赛”，依托大赛 和房教中国的高校资源、渠道，房教中国还将联合更多的高校和房地产企业共同来打造下企房地产人才联盟，并通过构建大学生的在线，为房地产行业吸引更多、培 养更多的后备人才。
    房教中国已经走过10年，我们也将全力以赴的去打造一个完全属于地产人的智慧成长平台，我们有理由相信学习型地产人将是中国房地产的主流力量，中国房地产领域新领军人物也必将在这样的人群中诞生，也希望用我们的智慧和汗水为房地产行业尽一份微薄之力。
    最后，请允许我代表房教中国团队，对10年来一直选择房教中国，把房教中国作为智慧成长平台的地产人，说一声谢谢，因为你们的信任让我们坚持了10年，我 们还要开始下一个10年。更要感谢中国房地产业协会，在我们成长路上给予我们更多的信任和支持，一个更大的舞台放大了我们的梦想。特别感谢易居中国在我们 前进的路上给我们注入了更大的力量，让我们加速奔跑。2015年又将是一个新的起点，我们将肩负使命、心怀感恩，从北京再出发，这条路我们会一直走下去， 希望与大家一路同行。谢谢大家！谢谢！
    主持人：非常感谢！我们邀请温总留步，同时邀请刘志峰会长，欢迎周忻总，欢迎丁祖昱先生，欢迎梁上燕女士，邀请几位一同上台，来启动我们的平台。
    邀请五位一起启动平台，浇灌我们的成长之树。
    全场倒数，3、2、1，掌声恭喜。

   （平台启动仪式）
   这是由协会以及克而瑞和房教中国合作的美好的绿色之树，也祝愿这个中国房地产人力资源服务的平台能够建设得更加美好，我们热烈的掌声表示祝贺。
    今天上午的论坛暂告一段落，下午的论坛会更加精彩。

  主持人：今天下午会议开始之前请大家体验一下太极拳，有请教练上来带领体验。欢迎。
   （课程体验：太极禅运动系列太极FIT课程体验）
    主持人：太极是中国文化里面最容易在全球国推广的，因为简单，道理也足够深奥，兼具中国神秘感和简单的东西，一般在全球都有市场。太极可能我们现在练起来 也更容易一点，正好跟我们现在的生活完全相反，所以大家就需要有一点，第一，足够圆，第二，足够慢，最关键，足够专注，所以刚才你练一会儿会感觉到出汗 了，专注的时候人反而放松。
    今天下午我们的年会继续进行，这一次，像刚才我们提到的整合资源已经很多了，同时本次年会也是由中国房地产业协会指导，房教中国、蓝卡健康、通亚集团共同主办，今天下午创新峰会是由通亚集团冠名赞助的，我们一起来看一下大屏幕。
   （播放短片）
    主持人：很震撼，我们下面来邀请通亚集团的董事长陈振国先生上台来为各位致辞。

    陈振国：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！今天我们怀着无比兴奋  和喜悦的心情相聚在北京，共同见证中国房地产业这一年的盛会，在此我代表山东通亚集团、聊城爱科农业集团、桑乐太阳能集团、向出席今天活动的领导、嘉宾、 新闻媒体的朋友们表示热烈的欢迎和衷心地感谢。
    7年的睿智开拓，7年的硕果累累，中国房地产策划师年会，既是房地产产业的最有规模的房地产盛会，更是新老朋友共谋房地产发展的桥梁和纽带，必将为我国房 地产业的健康发展注入了生机、增添了活力，树立了新的发展高标。山东通亚集团作为此次年会的冠名合作单位，我们深感荣幸，也是一种责任，更为我们的产业拓 展提供了难得的发展机遇。
    我介绍一下公司的基本情况。通亚集团成立于2003年，是一家典型的民营企业，固定资产约200亿左右，员工有3500多人，业务领域涉及到工业、农业、 军工、太阳能、房地产、酒店餐饮、休闲旅游、教育、金融和国际贸易等多个领域。集团目前正在开发建设的中国农产品物流交易中心，目前国内是亚洲最大的农产 品交易中心、农产品研发中心、农产品物流中心，农产品信息服务中心，规划用地面积6460，净用地4800，建设总面积是500万平方米，总体建成后年交 易产量可达1500万吨。
    坚持农业产业化引领新型城镇化，是发展通亚房地产开发建设的思路，在这样的思路和指引下，中国农产品物流交易中心项目配套的有500多万的商业地产，项目 风水水汽，形势喜人，2014年12月31日，亚太农都中国农产品物流交易中心项目在聊城成功启动，这次我们与于浩波正式签约，把我们的蓝卡健康植入我们 房地产开发。
    这是以市场需求为导向、以服务创新为核心的新型房地产开发的格局，也是中国亚太农都抓机遇、谋发展的又一重大举措，目前通亚集团下属的亚太农都与北京大兴 区的一个镇我们搞了设施农业体验馆，前期可研和规划正在推进中，无论是在中国农产品物流交易中心这个项目，还是在大兴新型城镇化开发建设项目，将引入创新 发展模式，都需要借鉴行业内先进的开发理念，叫产融结合，真正希望在座的各位企业家进行深层次、多领域、相互融合和战略合作，共同开创房地产产业升级转型 的新篇章。
    建构一体化，是未来房地产行业的发展趋势，山东桑乐太阳能有限公司，是一家专注从事太阳能研发的实践，有28家的品牌优势，布局全国有九大生产基地，精心 构建全国营销网络，建立了桑乐蓄势待发的产业基础，桑乐与日本公司研发的适合城市高层建筑的壁挂太阳能热水器，真正实现了太阳能系统与建筑的完美结合，为 未来现代化的低碳城市增添了一种鲜活亮丽的元素。我们也希望借助这次房地产盛会，与更多的房地产开发企业就事实太阳能建筑一体化工程达成更多的共识，整合 优势资源，拓展更宽广的合作空间。
    如今房地产营销新格局已经到来，通亚集团将以全新的互联网思维重新定义传统房地产产业，加强产品创新、渠道创新、营销创新，将众筹模式融入到产业发展的链 条。我们有理由相信，海阔凭鱼跃、天高任鸟飞，通过这样一个人力资源平台、资讯共享平台、项目合作平台，共同迎接房地产行业的美好明天。
    最后，再次感谢为通亚集团发展壮大搭建优秀平台的各位领导，感谢关注、关心、见证我们成长的媒体朋友，感谢为房地产策划师年会精心筹备的朋友们。祝大家身体健康、事业顺利。最后，预祝本届年会取得圆满成功。谢谢大家！
    主持人：非常感谢，谢谢陈振国先生，其实不光是陈振国先生在说自己的企业和未来的想法，今天和整个年会达成的成果之一，所以我们后面会看到这个平台上大概 齐的合作方式产生出来，都有资源的人、在有聚合力的平台上，最后把资源做一个交换。今天下午年会的主题定位为“创新和跨界的融合”，不是技术层面的创新， 也不是简单的资源的过去的整合的融合，恐怕现在是一个要重头开始的或者是要分清什么是互联网思维、什么是过去传统产业，到底什么是未来的一个关键的时刻。 很多企业做了很多很多的尝试，下面这位演讲的嘉宾会把他们企业当中在方面过去一年甚至一年多时间做的种种的转型的尝试和各种各样跨界的尝试为大家来做分 享，我们来邀请万科高级副总裁朱保全先生为我们做主题演讲，欢迎。

    朱保全：大家下午好！今天上午所有演讲嘉宾都是穿西装、打领带的，下午谈跨界，万科在谈转型的过程之中，万科物业率先往前走了一步，在过去2年有很多做 IT、做互联网的加入到了万科，进入到企业之后我们遇到的重大的冲突就是穿着，让这些家伙穿西装、打领带也很难，后期我放弃了，我跟你们一块不穿西装、打 领带了。   
    今天物业变得特别热，在去年一年里边我接待了BAT以及各种各样的基金，大家到万科来交流的时候都提这么一个要求，说必须要建你们管物业的老总。这页 PPT是我在接待腾讯的时候写的第一页，我想跟微信的朋友跟其他的朋友到底该怎么介绍自己，房地产本身就有土豪的特征，所以我们也毫不隐喻的把自己称为 “富二代”。
    为什么是“富二代”呢？我觉得过去15年赶上了房地产的红利，我们在座每一位其实都享受到了房地产发展的美好过程。恰恰这15年留给了中国物业管理的面 积，未来恰恰是留给中国物业管理公司新的15年的开始，所以我们把自己称之为叫“富二代”。如果说万科过去一年卖了2000亿的房子，我们怎么定义万科物 业呢？首先我们管理面积超过了我们管理的客户数已经超过了70万，这里面有一个最重要的数据，这些客户房子二手房价格我们把它做了一次重新统计，已经超过 了1.2万亿，今天在全国的60个城市有我们的分支机构，由这些来构成了我们的物业管理。当然社会上有很多对万科物业可能还不太了解，大家更多的说它是一 个客户最认可的物业公司，但其实这家公司已经是一个营业额超过40亿的物业公司，它在2014年的利润是接近3个亿。
    今天大家在谈社区O2O，O2O变成了一个特别热的话题，似乎大家觉得未来在小区里边可以有很多做电子商务、做O2O接替可以做的事情。经过3年的思考， 我觉得作为一家物业公司还要搞清楚自己做什么的，自己是飞机还是坦克，其实一个传统的企业可以转型，但是一个传统的企业不可能变成真正的互联网公司，我们 要做的事情是什么呢？我们要坚持自己做一个坦克，但是这个坦克的转型是要做一个插上天线的坦克。在跟BAT谈的时候，他们有一句话特别服我。我说不管美国 的飞机打到哪里，最后真的想把这个城市拿下来，靠飞机轰炸没有用的，最后必须靠坦克部队的进入，才能把这个城市拿下来。
    今天大家接触很多很多的商业领域，其实物业管理作为一个特别苦逼的行业，但是它有一点特别好，就是除了公共事业之外，在一个小区里边只有物业管理的覆盖率 是100%。大家可以说微信的覆盖率高，大家可以说中国移动的覆盖率高，但是当一个小区人口作为100%来形容的时候，微信的覆盖率可能超不过70%，中 国移动的覆盖率可能也只有60%，即便是有线电视，今天的覆盖率也不到100%，但是如果你不交物业管理费，法院可能会判你输的。
    这些年我们到底做了什么样的准备，我觉得做很多尝试之后，带给我们来说最重要的实际上是思考。今天有很多物业公司做了各种各样的云、各种各样的中心、各种 各样的电子平台，但是对于我们来说，更重要的思考，左边这两个话题，第一，社区最后一公里到底属不属于物业公司。随着顺风的黑客店一步一步开到社区，随着 民生银行的店一步一步开过来，随着人民银行的银行屏一步一步深入到社区来，靠物业公司的保安是拦不住互联网的。由此物业公司还存在不存在价值，老百姓到底 还需要不需要物业管理？今天大家谈房地产未来红利的时候，往往谈的可能是未来的社区经济，但是物业管理真正的本质的价值还在不在呢？
    这四个观点是我在过去3年里边不断的跟物业同行描述的，比如关于物业管理的本质到底是什么，其实不能忘本，它的本质实际上是做物业的打理，物业管理能够带 来买东西的方便吗？其实不是，我觉得物业管理最大的价值还是把你超过100万、200万，甚至超过1000万的资产，做好保值增值。过去我们做了一组数据 的统计，在万科300多个社区里边，在2014年的6月30日我们在全国跟所有周边的社区做了一组二手房价格的评估，在这些里边有超过68%我们万科的房 子是比周边的价格高的，但是另外一个数据我觉得更有意义，超过10年以上的老社区街对面的两个房子他们可能享受着同样的大社区配套、他们可能享受着同样的 政府的基础建设，这个时候万科有超过81%的二手房比他们价格高。如果作为街对面的二手房10年之后他的房价比你高的原因是什么，其实我们姑且可以理解为 物业管理的价值。
    物业一个，物业行业是一个劳动密集型的行业，今天万科物业已经有超过3万人的员工，很多人觉得说劳动密集型行业不好玩，但是既然你已经做了劳动密集型行 业，为什么还要逃出去呢？为什么不要发挥自己的优势呢？的确，劳动密集型行业很难做，胡温政府要求劳动力倍增，其实不到5年，4年，这个倍增就已经完成 了。今天，我们如何利用移动互联网来去解决好我们这个劳动力的问题，接下来会跟大家有一个分享。
    大家左边这个纸，实际上是很多服务业以及工业产业信奉的ISO9000，大家通过这个纸制的记录来去平稳我们的质量水平，但是大家去洗手间会主义观察到， 早上9点半上厕所的时候，你会发现有的时候11点半的签到已经有很多人签完了，今天我们会全部采用移动的终端来去对我们作业人员进行管理。左边的这个图是 大家在小区里面经常见到的摄像头，这个摄像头一个人要看着30组镜头，你觉得他能看过来吗？今天其实通过这种数据管理，我们已经能够做到基于每一个社区里 边的这种热点分析。
    具体是怎么做到的呢？应该说这是一个非常艰难痛苦的过程，我们把万科过去30年开发的所有的小区的数据进行了一次碎片化的管理，现在大家看到的我正在查询 目前我们在深圳所有的电梯，一共758台电梯，大家别忘了，万科当年开发的时候这758台电梯是没有身份证的，我们过去一年半的时候赋予了每一部电梯每一 个社区设备赋予了身份证代码。我们现在可以看到，这是东莞这个小区它的类型图，我们能够看到这个小区里边所有的建筑物，这个建筑物把它打开，建筑物的参数 是能够看到的。建筑物的编码叫第楼房，我们把每个建筑物下面的建筑设备进行了重新编码，比如这栋楼里的配电房，我们能看到里面的灭火器、发电机所有的内 容。这个橙色的部分，是这栋楼上面所有的房屋，房屋打开以后重大面积、房屋朝向等等。
    另外，通过后台点击，能够看到这些小红点是所有在项目现场工作的员工，打开这个人，这个人是一个管家助理，他的名字叫叶凯，他的工作技能是124分，他目 前手中的工作是所有列表都能够看得到的。另外，你可以通过后台对他进行派单，可以说哪一栋哪一个业主有什么样的需求。
    目前我们对全国所有的小区做完这个梳理我们实现了叫“四有”，所有的项目都有经纬度，所有的设施设备都有身份证，所有的岗位都有二维码，所有的员工都有经 验值。如果前年你问我，我可能会告诉你我有多少个项目，但是今年你问我，我可以告诉你现在12点半在北京万科新园的被们是谁在那里站岗。
    随着这些精细化的管理我们也开发了对于客户的移动端，名字叫“住这儿”，这个移动端可能跟其他所有的地产公司和物业公司开发的最大的不同就是，我们的首页 是“客户投诉”。客户对于小区里边的任何问题可以通过随手拍的模式，他去把他的意见在APP的首页公布出来，这个客户关于绿化的投诉。同时，跟微信、微博 最大的不同是，能够查到他的进度，我们是可以用图片回复推片的，就是说我们现场作业人员客户投诉处理之后有图有真相在给客户进行反馈。另外，可以在家里 边，对于家里边如果产生的漏水、堵了马桶、没有电都可以进行报修，也可以在家里面直接把出现问题的部位拍好图片，在后边发过来，这样其实也减少了维修人员 上门检测的时间。
    另外，访客通行证，大家知道保安是全世界最大的哲学家，所有的人来他都问你你是谁、你去哪里，作为所有的业主你可以为你的访客生成一个二维码，这个人姓 朱，他是过来装修的，是开车来的，生成二维码之后，可以通过微信发给你的朋友，你的朋友再进入小区的时候，我们的门岗的保安是可以通过他的移动终端扫你的 二维码，就可以进行确认放行了，可以通过你的手机查物业费、缴物业费等等一系列的安排。
    做物业管理里面有一个重要的工作，就是做小区的设施设备管理，大家知道开发商在开发写字楼的时候投入的设施设备是要远远高于住宅的，所以住宅大家投入了大 量的精力到配电房里面去检测电压、检测温度。今天我们有一个工程师发明了一个传感器，他是可以把我们所有小区里边的设施设备各种各样的信号通过传感器传到 后台，比如说目前我们能查到的是一堆系统，他刚才在深圳17英里的这个小区，看到他这里边的配电房和水蒸房是否出现水压的问题，也可以找到离他最近的维修 工程师，把这个任务发给他，由他去完成这一项维修的工作。
    当这些传统物业管理的工作已经能够通过移动终端、以及后台的大系统进行全国统一管理的时候，我们又做了另外一件事情，就是把小区里边传统物业管理经理人做 的这件事情把它分解给了这个管家。过去，一个小区是由一个物业经理来进行管理的，今天我们以500户为一个单位，去给这个小区配备了管家，这是我们管家拿 的手持终端，可以通过他的手持终端去查询客户所有的需求，甚至他可以想滴滴打车一样进行抢单，这里面客户如果有任何的报修都可以通过客户端发布之后，所有 现场的服务人员都能够收到这些客户的需求。通过这种客户需求，通过这种抢单的模式，来去激发出现场的这种工作人员的活力。另外，从传统的这种公共服务，我 们一直延伸到了管家的服务。可以通过它的移动终端来去发现客户任何的不满、客户任何的需求，可以去把这些需求通过移动终端把它呈报上来。
    随着管家的出现以及移动技术的应用，我们把最传统的三角形的科层式的组织架构进行了颠覆，就是说今天万科物业不再是科层式的架构了，变成了左上角的三角 形，顶层是一个IT平台，右下角是一个传统的物业服务中心，他的右一下角管理中心，就是由万科培养的近20年的全中国最有经验的一批职业经理人构成的一个 合伙之企业。
    随着这个机制的出现，过去我们称之为叫由一个经理管一个项目，今天我们变成了一群项目经理去管一群项目，而在项目里边我们会把他颠覆成由管家进行管理。
    这个模型出现之后我们希望我们的基层工作人员工作变得更加简单、快乐，同时希望我们管理人员的工作变得简单游效。万科物业不再是金字塔顶端的一个最高权力 机构，变成了一个提供给物业服务人员跟客户之间的一个服务平台，而服务中心也不再是我们组织里边的一个最基层的组织架构，变成了万科物业提供给大家的一个 产品，而管理中心将构成一个合伙人机制，可以为万科的小区服务，也可以为其他的小区提供服务。
    随着这种模式的出现，今天我们已经搭建了这么样一个体系，万科也推出了一个新的B2B的品牌叫“睿服务”，这个服务是由“四个一”构成的，由一套员工的训 练体系、一支职业物业师队伍、一个合伙人激励机制、一个睿平台。我们也希望能够跟同行一起去共同推动整个物业企业的变革，我们核心价值观是这八个字“安心 的、参与的、信任的、共生的”。
    接下来这张图希望大家能够看一下，可能是首次对外公布的一个模型，下边的三角形，刚才跟大家讲过了，过去三年万科物业搭建的睿服务平台，顶端的物业公司将 不再是万科物业自己，可以是你们在座的任何一个企业的物业公司，因为随着房地产的发展，大家的项目实际上是分散制，可能有的人今天在上海开发的项目、明天 在长沙开发的项目、后天去呼和浩特开发的项目，这些项目后期管理的时候会带来极大的物理交通距离的成本，今天万科物业已经完成了全国化的布局，我们在所有 的属地已经完成了刚才讲的管理中心架构的部署，也完成了IT平台的服务。今天很多物业公司都期望做未来的增值服务，但是大家都不愿意去做最传统的物业管 理。今天我也给大家提出搭建一个物业管理联盟的设想，也就是说在基础物业你不愿意做的地方你跟我来做，同时不管你有5万客户也好、还是有10万客户也好， 万科有200万的客户，我愿意把这200万的客户跟你去合作，我们共同去搭建未来的合作平台。就是你来做老板，而我去帮大家做好传统的最基本的物业管理。
    这是万科的品牌构架，在传统的物业管理基础之上，我们在最顶上推出新的睿服务。我们的理想目标是希望让物业管理变得更加简单，物业管理是两个层面，一个是 在小区里边给小业主的物业管理，另外一个就是如何管好物业管理，所以我们把它变成了一个二次方程，就是我会帮助大家来去把物业管理的平方做得更加简单，希 望能够跟同行共同推进中国物业管理的进步。谢谢！

  主持人：谢谢朱总。没想到万科已经做了这么多事 了，万科物业已经做了这么多事了，完全没有想到。他其实描述的语气相对平淡，我相信已经描述过很多次了，至少讲过应该在30次以上，所以说已经倒背如流， 但是里面所有的细节去看的话，跟前面提到的那段话有巨大的关联，就是你已经在一个劳动密集的行业里做的这么好了，你为深不能把它做得更好呢，利用一下优 势，而不是说，我已经在这个行业里，为什么不找下一个风口呢，吹上去是那个动物，掉下来还是那个动物，那是痛苦的事情。
    接下来我们有请中国商业地产联盟秘书长王永平秘书长，刚才进场的时候吓一跳，我们都在练太极，就他进来不知道干什么。

    王永平：讲到这些年住宅地产市场的转变，我们常常用到的一个词就是拐点，觉得我们住宅已经从黄金时代转到了白银时代，实际上我讲商业地产市场也在发生这样 一些重大变化，这个转变觉得有两个比较明显的特征。一个，我们的商业地产从销售型为主的这样一个市场格局逐步转向以持有型物业为主的时代，另外，我们从开 发竞争逐步转向运营竞争。我原来用拐点这个词，后来行业的人告诉我还是不要用这个词好，因为商业地产从来没有黄金过，我想，好吧，还是用新的发展阶段描 述。
    我想新的发展阶段未来的特征可能是企业会向难、行业会向好，什么意思呢？就是说我们商业地产企业未来可能会有一个阵痛，会有一个比较大的洗牌和转型，但商业地产的行业来讲，我觉得可能会渐趋成熟，也更加的专业化。
    具体讲到2014年，我们2014年市场的变化有这么几个特征。第一个，商业地产由二难进入三难的时期，招商难、选址难，是过去这几点大家都在抱怨的，就 是商家选到好的物业不容易，而同时很多商业物业自己选址没选好、定位没定好、盖没盖好，所以出现了招商难。现在又出现了第三难，就叫运营难，全行业出现了 销售的下滑或者利润的下滑，我想中间的原因，很多人经常讲到商业形势不好都说是电商，实际上把电商的作用夸大了。第二，宏观经济下行和中央八项规定的落 实，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降。实际上卡的消费非常重要，有的大型集团一年卡的消费可以做到5千亿，另外很多贪官拿了它以后其实有忘了 用，有时候是给小三，但是有的没花出去，所以有大连的沉淀资金支持我们的商业发展，但是这个情况在变化。第三步，实体商业造成的冲击。
    我们讲泡沫造成了实体蛋糕的摊薄，可以看一下数据，我们在过去2013年里边商业的总投资是1.1万亿，办公楼4600亿，加起来大概1.6万 亿，2014年这个数据还没有出来，大家可以看到，我们历年的商业这几年2010年过后，我们商业的增长都是大于住宅的增长，尤其是2013年过后，商业 已经26、办公32、住宅11这个投资增幅，2013年的时候商业是28、住宅是19，2014年1—11月份，商业42、住宅10。
    第二，线上线下的融合，有共识无模式。没有实质性的突破，电商更多的时候不是看作一个合作伙伴，更多还处于对抗多于合作，实际上对于市场的影响我认为是新 的影响大于实际的影响，因为每个人的嘴上都在说演变成电商，我觉得这里面很大的原因是职业经理人在推卸自己的责任，他的生意不好就跟老板说现在电商太厉害 了，好像谁也抗拒不了的力量。
    第三，商业运营竞争由实转虚。过去可能我们都讲搞促销、搞返券、送礼，这样一些比较实惠的，都是实体的竞争，现在在里头可能打文化战、价格战，可能在强调 很多的氛围，注入很多文化艺术的元素，在精神层面的东西越来越多，我们看到商场里面的消费在增加，但是我们手上提的东西越来越少。
    第四，开发商预期由上调改为下调。过去开发商往往喜欢夸大机制，我们明明是社区商业我们说是区域商业，明明是区域商业我们说是全市商业，北京一个商业说我 们要覆盖华北地区，我说你怎么可能有这么大的影响力，你看我们有沈阳牌照，后来一看是沈阳什么办事处。倒过头来，原来是做全市商业的定位，体量很大，位置 也不错，现在主动把自己降为区域商业，原来做区域商业自己沦落为社区商业，现在遇到这个情况。原来自持的一些物业，现在往外抛售，现在找我们要卖楼、卖股 份、卖项目的公司越来越多。另外一个定位，有的开发商要面子，最好弄成奢侈品，现在开始瞧瞧往下调，要轻奢、要时尚，哪怕签订“南京条约”、“辛丑条约” 他也愿意，他没有办法。
    另外，2015年的展望也有变化。
    第一，主流开发模式由住宅依赖转向产业依赖。现在在我们很多地方住宅市场不行了，所以拿它来托商业不行，国内现在单独盖商场的据我所知就深圳深国投一家， 很多人也没有住宅、没有配套根本不愿意做商业，因为算账来讲都算不过账，尽管很多品牌都在抱怨现在租金越来越高，但是开发商的老板拍着桌子经常在骂你们租 金怎么弄的这么低，资本市场根本就算不过账来，估值的时候很差。住宅不行怎么办？后来还得也别的东西，就是别的产业，文化、旅游、养老、观光，这些越来越 多的被注入到了综合体的一个新的元素，这样的模式还是在探索过程当中，这个原因就是卖楼难，就是住宅不好办了，还有加上传统的招商难和经营难，所以变成了 这样一个模式的调整。
    第二，商业由经营商品、品牌转向经营消费者。过去百货公司都是经营品类，购物中心经营的是品牌，未来商业经营是经营消费者，只有了解消费者，跟消费者建立 连接，你才能够更好、更精准的为消费者服务，同时在消费者身上能够产生新的附加值，把消费者的资源能够经营好，这个是未来一个的影响，这也是互联网对商业 实际上最大的一个影响，变成全渠道营销。
    第三，商业品牌与业态将加大创新步伐。实际上我们商业品牌和业态未来可以从重规模转向于重创新，过去这几年商场都在拼命的扩张，都在开店，去年很多店开始 关了，像百货里边的百盛，电器里边的苏宁，运动服装里边的李宁，都在关店，而且现在零售业都说我们是开关行业，开开关关很正常，现在谁也没店都不好意思说 自己搞零售业的，这个品牌光是一个劲的发展规模是不行的，要平效，所以这个时候要更多的创新。像有的国家做的不错，现在开发研究一些副品牌出来，不断在研 发一些创新性的产品。像儿童体验业态的，过去可能都是一个模子在全国套，现在大连有一个品牌开始在不断的为各种业态定制儿童体验的东西，一个机场里面儿童 玩的东西，和餐饮等待时候儿童玩的东西是不一样的，业态创新会是一个变化，这也是未来商业地产创新的一个最根本的原动力。因为对地产商来讲，你的创新，不 是说你能够创新，我们开发商擅长的是盖各种各样的奇奇怪怪的建筑，真正把内容做好还有赖于商业。
    第四，轻资产模式悄然兴起。资产经营模式在发生变化，市场未来可能专业的事情要专业的做，投资和运营是要分离的，这也是国际商业地产最主流的一些模式，所 以我觉得这个行业会洗牌。当然这个模式能不能走下去，是考验万达运营管理能力的时候了。但是万达原来的这些商业的绩效来看，应该说也是有很大的压力，万达 早些年应该说最主要的还是开发的成功，运营，过去因为速度比较快，所以可能有时候也不是那么精细化，所以租金回报应该是平均水平。未来要达到资本市场要 求，可能平均水平是不够的，还要做的更快，这是一个趋势。当然并不是说很多公司能够做到轻资产。
    未来商业地产市场的机会在哪里？我决个三个，空白型、创新型、替代型。所谓空白型，就是有需求、有客户，但是没有服务的，比如八宝山旁边住了很多住户，过 去很多人觉得八宝山身边住的不好，后来万达开了广场以后，一直是前几名，这样的地方不多，因为北京市有名的火葬场就这么一个。第二，创新性，就是要做大蛋 糕，你做一个跟人家没有关系的，这个不容易，要看人家口味合不合适，人家蛋糕里面放奶酪、奶油的，你说一定要放蔬菜，有没有人吃，不一定。你说到乌鲁木齐 去，人家都吃牛羊肉，你说我到回民区卖猪肉去，那不是创新，属于找死。第三，替代品。意味着你创新创不了、空白型找不到，你就要跟人分食市场，这个替代品 未来我觉得是一个主流的东西，这个城市可能需要三个购物中心，你是第四个，有没有机会，有，干掉一个，好比你跟朋友打猎，来一只老虎你能不能活下来，只要 跑过你的哥们就行。
    另外，未来行业格局我觉得有三个方向，一个是多云化，第二个是两级化，第三个专业化。多元化，一个万达模式走遍天下的路子已经行不通了，我们需要有很多满 足个性化的需求，创新。第二，两极化，好的更好、差的更差，会洗牌。因为过去都在开发阶段，综合体里边住宅挣钱了，一亮相全国经营环境就知道很多问题就出 来了。第三，专业化。谁能够做到多元化，谁能够洗牌当中洗别人而不是被人洗，有赖于专业，这是最重要的。
    时间关系，我就讲到这里，详细的观点可以看我们10日的商业地产行业发展论坛上边我们会有一个详细的报告。谢谢各位！
    主持人：王秘书长的水平越来越高了，而且最关键的是你要来看的话，今天下午演讲的干货真的挺多的，非常非常有意思，所有的PPT都有拷的价值，回去大家仔 细再回去看看分析分析，今天下午所有主题演讲都有期待，包括下面这个小伙子。邀请美国EI股权国际分析师、亚太区投资负责人谭毅，他是“全球地产视野”的 分析。

    谭毅：大家好！我是来自股权国际基金的谭毅，首先我想感谢主办方房教中国的诚挚邀请，很高兴今天能借这个平台与在座的国内各位地产界精英们进行交流。因为我的背景的关系，我想我的讲话可以提供一些不同的观点。
    随着中国资本国际化，有越来越多的中国企业和投资集团正在向外走，中国资本收购海外资产的趋势已经愈加明显，作为一只从事新兴市场投资的基金，我想借次机会跟大家主要交流对新兴市场的看法以及一些投资策略。
    在EI基金工作之前我任职于纽约高盛投资银行部的地产组，EI基金创始于1999年，自创始以来我们已经创立了5只基金，实现了超过20亿美金的总资金， 我们的投资者包括公共养老基金、大学捐赠基金、基金会、保险公司、家族理财办公室以及高净值个人，我们在全球六大洲、15个国家有过26笔投资，是墨西 哥、巴西、哥伦比亚和中国的早期投资者。
    我们的创始人和董事长是山姆·泽尔，在他的领导下EI基金在全球领导业界和全球的基金市场有高的声誉。说到山姆，就不得不提他在2007年经历的一笔里程 碑式的交易。美国次贷危机爆发之前，山姆将自己苦心经营的办公物业公司，曾经全球最大的商业地产信托投资基金，以390亿美金的高价出售给了黑石集团，一 度是历史上最大的杠杆收购，股本办公物业在美国各地拥有570座办公物业，总面积约100万平方英尺，相当于36座鸟巢的面积。这笔交易之后，山姆仍然进 行价值的投资，包括芝加哥论坛报业的收购，EI基金则专注于投资商业地产。
    2014年是不寻常的一年，美联储量化宽松政策的收尾以及潜在的加息信号，导致全球投资者规避风险增持美元资产，在大量资金回流美国本土的背景下，新兴市 场受到重挫，纵观新兴市场我们仍然有很多潜在机会。在EI投资基金市场之后，许多国家都已经发生了巨大的变化，我们认为新兴市场未来始终抱有增长和发展极 力，一些前沿市场，例如秘鲁、越南、印尼与中国和巴西相似，在我们研究下，我们发现许多市场拥有能够长期稳定增长的特点。
    下面我要讲一下我们基金为什么青睐新兴市场。
    第一，宏观环境。自2000年以来，新兴市场年均GDP增长以每年2.5增量超出成熟市场，根据经济学人情报预测，至2000年，新兴市场的增长每年至少 可以超出成熟市场2.1%，在GDP成份中，消费增长尤其瞩目，自2000年印度、哥伦比亚和中国的消费增长年均达6.5%、4%和8.4%，大大超出美 国的2.1%和日本的1%。固定投资同样增长迅猛，自2000年，中国的固定投资年均占GDP41%，超出美国的17%，甚至在以消费为主的墨西哥和巴 西，固定投资05年来每年增长5%。在经济增长的驱使下，许多国家的可支配收入迅速增长，各新兴市场国家财政和货币政策在长期市场经验下日渐成熟，通胀率 往往能够被控制在可接受范围，以来稳定经济增长。
    第二，外商直接投资。在过去的几十年中，新兴市场的外商直接投资稳定增长，表明了跨国企业对这些国家的信心。从宏观经济上来说，持续的外商投资对标的国货 币有支撑效应，对其进口产品价格的通胀有缓解作用，为固定投资输送资金。FDI同时帮助传播科技创新，带动当地的劳动力水平，以及提高当地的财政税收。地 产行业是FDI增长的直接受益对象，跨国企业通常需要具有国际水准的物业，而当地的物业却往往无法满足此需求，从而为地产开发商带来机遇。
    与此同时，在过去的15年中，许多新兴市场提高了信用评级，印度于2007年，巴西、秘鲁于2008年，哥伦比亚于2010年，分别取得了标普的投资型评 级，这一评级的上调效果对这些国家也是跨越性的。评级上调大大降低了这些国家的接待成本、提高了股权回报，从而吸引了更多的外商投资。
    第三，人口红利。许多新兴市场国家在人口红利的边缘，既劳动人口占总人口的比例上升，人口红利的根本原因在于生育率下降与全扩张与社会化，使被抚养轻幼年 人口比例下降。巴西、印度、印尼、墨西哥都处在经历人口红利的边缘。印度的长期人口政策，使生育率从1960年的5.9人降到2011年2.5人，今 天，31%的印度人口在15岁以下，64%为劳动人口，直至2020年印度劳动人口增长率会一直领先于总人口增长率，其带来的人口红利会一直持续到 2040年。
    第四，新兴市场的机遇在一定程度上离不开资本市场的发展。其中包括股市、债市以及其他机构投资者资金配置的演变。在2003年至2013年10年 间，MSCI新兴市场市值从13亿美金增长到14万亿，2003年新兴市场市值相当于日本股市市值，2013年新兴市场市值已是日本股市市值的3.2倍， 年均增长达15%。房地产公开股票市场不断深化，新加坡地产投资信托机制于1999年开启，至今在新加坡上市的地产信托基金已有32家，总市值达到480 亿美金，其持有资产涵盖中国、印尼、日本及新马泰。同样成功的例子在墨西哥得以见证，自地产信托机制在2004年执行起，公开交易市场日渐成熟，2014 年年底，墨西哥地产基金在公开市场隐含的资本回报率达到6.8%，股息收益率5.3%，此类地产品种受到投资者广泛欢迎，市值在12月遭遇最高的90%。
    与此相匹配，房地产债市也不断深化，尽管许多新兴市场国家的抵押贷款GDP占比远远落后于发达国家，抵押贷款普及率逐年增加。自抵押指数法案在巴西执行以 来，抵押贷款发放在2010年和2013年每年增长33%，同样印度的抵押贷款普及率从2002年的2%增长到2012年9%，虽然抵押贷款只占4%的 GDP，相较美国的70%和英国的80%，我们认为合适的机制改革会不断促进印度抵押债市的发展。
    说完了对新兴市场的展望我想跟大家分享一下在这些市场的投资策略，这些策略是EI基金在新兴市场摸爬滚打15年后产生的独到见解，也希望对于大家今后的投资有启发。
    这些创造包括：
    第一，创造规模，高质量房地产的供应短缺。私有财富常常占据大头，对于这些私有财富来说，含有一定的商业机会，然而许多私有财富缺乏商业管理能力，因此所持资产表现不佳，这些原因导致高端物业短缺供应。
    第二，新兴资产种类。在许多新兴市场，新的资产种类，比如个人仓储、医疗相关地产、数据中心、信号塔，都在行业早期阶段，甚至例如在美国已经是最大资产种类的服务式公寓，在许多新兴市场也只有初见雏形，而这些资产的开发回报率往往高很多，是一个比较好的投资机会。
    第三，在新兴市场常常会有开发周期与供应过剩。最好的例子可能是巴西圣保罗和里约的写字楼市场，在2013年—2014年这一年当中，圣保罗3A级与A级 写字楼空置率从9%增长至17%，里约写字楼空置率从6%涨到19，大部分的空置率集中在一些新的供应之中，如果在这些周期过后投资者能够进入这个市场去 买一些写字楼也是一个非常好的投资机会。
    第四，流动性周期和资本稀缺。对于地产投资者来说，理解并且看准流动性周期是决定投资成功得罪重要决定因素之一。举个例子，07年—2010年之间印度的 地产业每年吸收25亿美金的海外投资，2010年之后印度每年投资却只有7亿美金，在10亿人口和潜在人口红利的吸引下，海外投资者蜂拥而来，然后印度外 商投资法制约，这些资本只能留下行业的小部分，大量资本的涌入以及潜在机会的短缺降低了这些资本的回报，使这些最初的投资者失望而归，然而在大量资本退潮 的时候也是机会来临的时候。
    时间关系我的演讲只能到此，从第五、第六、第七来看，生产供应链的演变和私有公开市场的套利也是一个最终非常重要的一个策略。如果大家有兴趣的话我们可以 台下继续交流，总而言之，我们基金仍旧看好新兴市场，也希望中国的一些成熟、成功的资本能够走向海外，把握这些机遇。谢谢！
    主持人：谢谢谭毅。谭毅是在说他们看好的中国的机会，我们现在可能很多人谈的中国人正在买全世界，中国现在的钱基本是美国第二大买家，美国第二大买家、澳 大利亚第二大买家、加拿大第一大买家、英国的第二大买家，但是那么多第二最后发现重合起来中国是最厉害的，我们下面邀请贵州森垚房地产开发有限公司的总经 理陆振军先生为大家来做分享。

    陆振军：大家下午好！刚刚前面几位讲的很精彩，我想大家可能有点瞌睡了，我这里给大家讲一个有趣的事情，我们历来房地产说这个公司总经理、那个公司总经理，我是纳灰文化村的执行村长，我想把这2014年一年我们村里做了什么事情给大家介绍一下。
    纳灰是黔西南布依族、苗族自治州，很多人可能没听说过这个知道，黔西南是一个由于前期交通有问题，所以未被开发的，这两年发展很不错，所以听我慢慢的来介绍一下。
    之前大家都了解贵州就是以山、水取胜，在2014年发生了很多的事情，我们看2014年有哪些大佬说了一些话。
    第一个，阿里做云数据，这是贵州准备做的一个电子商务。王健林就说，退休以后情投贵州，希望把自己的后半生交给贵州了，所以大家看到了贵州的一些商机。
    这是一个依文董事长的夏华，刚刚从黔西南回来，她去了黔西南下面的一个寨子，这是一个70岁的老人，没有上过一天学的，她做了一个很漂亮的衣服，衣服就在 北京的一个时装大舞台上面进行展示，当时大家都很震惊，这么一个漂亮的衣服，因为她的衣服是这样的，这些布依族老人每年都会用两个月的时间为自己做一身衣 服，去参加不同的节日。
    国家地理杂志社把万峰林也评为最美的拍摄之地。
    由于贵州这样一些民族和山水的东西，孕育了中国文化的原生之源。贵州总共有48个民族，原生的有33个，其中新裔有17个民族。贵州节日特别多，我们流行一句话“大节三六九，小节天天有”，贵州人是很幸福的，每天沉浸在节日之中。
    这是贵州一个大的民族工艺品。
    这是八音坐唱，我们号称是贵州的音乐活化石。
    由于贵州有这样的18景，自然、原生、美丽，真正是一个世外桃源。
    下面我带着大家慢慢揭开万峰林的神秘印记。
    万峰林是一个4A级景区，在明朝末年的时候徐霞客曾两次去了万峰林，留下了两年时间，第一件事情是“蓬勃数千里，唯西南奇胜”，还有一个“天下山峰何其多，唯有此处峰成林”。
    这就是万峰林一年四季的变化，万峰林2月份、3月份的时候油菜花开了，我昨天来的时候刚好油菜花已经开始开了，2、3月份是最好的季节，所以春天是这个景 色。到了夏天开始中水稻，全是一片绿油油的，到了秋天这些水稻就结麦穗了，开始是金黄的。大家注意看一下，冬天这个景色，这是来的时候拍的，刚好已经油菜 花全绿了，而且有一部分已经开始有油菜花出来了。
    这里还有一个景区，因为这个地方是一城三景，城在景中、景在城中，由三个景区包围起来的，这是我们第二大景区4A级景区，万峰湖，是中国第五大淡水湖，有 76个西湖那么大，有水上石林，在水上可以见到很多石林，有小三峡之称，在这个水库上可以坐船游览，所以有这样的美誉。另外告诉大家一个好消息，这里的鱼 特别甜，特别好吃。
    第三个4A级景区就是马岭河峡谷，我们说是地球上一道很美丽的伤疤，总长7公里长，人可以在瀑布里边穿行，吸收它的富氧离子。
    这是云湖山，特别冬天的时候全都是云雾笼罩在一起的。
    这是大地的圣母在黔西南有一个县叫黔峰县。
    这是保存完好的布依古寨，目前还有100多户人家住在里面，现在政府已经致力于把整个布依族保护起来了。
    这是布依族的一些祭祀的活动。
    这是一些手工艺品。
    这是贵州在这个地方有一个猫猫洞的遗址，1975年发现的。还有贵州龙，贵州龙是中国地质博物馆的胡馆长，在1957年的时候到了贵州，在一个屋檐上面发现了这个龙，所以称胡氏贵州龙，很珍贵的。
    在贵州出了三个将军，第一个，刘显世，一个大军阀。第二个何应钦，很出名的，国民的女婿，因为一生只娶了一个老婆。第三个是王伯群，所以叫一个地方出了三个将军。
    这是一个很珍贵的植物，号称植物界的熊猫，称兜兰。上面有可以授粉的，授粉可以直接授在兜里面，所以是植物界的熊猫，很珍贵的。
    这里天是蓝的、云是白的、山是绿的，习总书记不说了嘛，叫留得住青山绿水，记得住乡愁，到了这里每个人去了都开始有一种乡愁，开始记得晓得时候是什么样子。
    这是万峰林的景色，平均温度是18—26度，富氧离子是5万到6万个，海拔是1100，这三个数据跟世界上最适宜人居的数据是相匹配的，所以这个地方是最适合人去生活，这就是天赋给我们的资源。
    这里的人都很朴实，给大家讲一个故事，因为我们上一次去布依寨，有一个寨子有一个老头，看他门前有很多南瓜，我们就拿着南瓜在拍照，后来我们想拍照不如带 一个南瓜走，那个老人家说你拿走吧，他们说给你钱，他说不用给钱，如果你给钱就放下来了，所以这里的人完全没有污染过，很纯朴的。包括我们整个田间，我们 去的很多客人就在田间直接拔萝卜、拔南瓜，就这样的，很纯朴的互动。
    每天吃的东西很健康，因为有一定的海拔，所以他的青菜特别甜，刚才吃饭的时候跟胡总在说，我们这里青菜是有一定海拔的，特别甜。
    这是他的民族活动。
    所以很多人会觉得到了这个地方就到了一个心灵的故乡，找到了小的时候，因为像我们这个年龄40多岁，那个时候看到萤火虫，吃到过很黄的鸡蛋，但是没去那里之前很多年没吃到了，但是到了那里之后我感觉到我真的回到我的小时候了。
    这里好山、好水、好风光，确实是能诞生这个文化的一个摇篮，所以我想在城市我们做了一些什么东西，因为我们既然把风景、把人文的东西介绍了，看政府做了哪些东西。
    地方在哪里？黔西南是在贵州的西南部，它是跟云南、贵州和广西交界。
    兴义人口不多，市区人口30万，整个兴义带县市大概80万人口。目前交通很方便，第一，有飞机，飞机原来在2年前不是直线飞机，从2012年开始就是直线 飞机了，由北京、上海、广州、深圳，一周有20个航班，所以交通很方便。另外，广州到贵阳的高铁，2014年12月26日开通的，目前修了一个贵阳到昆 明，昆明这段高铁，2016年上半年就可以开通，刚好这条高铁经过兴义，目前从兴义到贵阳300多公里、到昆明300多公里、到南宁500多公里，是一个 很方便的三角地带。
    这个是政府配套的一个万峰新区，政府这几年在着力打造兴义，所以把兴义定位于一个旅游休闲的城市，所以有8+N的产业联盟。
    这是我们村的一个位置图，村离市区很近，大概5公里，到机场也只有6公里，因为这个机场就在兴义城里面，所以很方便。我们经常是，可能只有半个小时就能赶到机场，都能坐上飞机，这就是兴义的优势。到万峰林景区也只有4公里。
    这个是一城三景，这种一城三景真的在中国很多地方找不到这种城在景中、景在城中，把城市包围在一起。
    天赋有这么多资源，包括区位优势，包括交通优势，包括刚才说的政治优势。
    我们又做了什么事情呢？我们2014年这一段时间做了什么东西呢？2014年7月26日我们做了一个动漫大赛，这个是从11000部作品里面选出来 1000部作品，1000部作品再选出100部，艺术家有10几个参加到国际一些大赛评委的艺术家在兴义进行了终评，这就是当时到兴义终评的一些情况。
    靠右边的这个是王六一老师，是亚太动漫协会的秘书长，左边那一位是参加过15次国际大赛的评委，一个俄罗斯的老艺术家，很认真的，他们认真的去进行一些评选，很认真的看每幅作品。
    这是当时评出来的金、银、通三个奖。
    我们在兴义跟当地的市民进行了互动，做了一个动漫夏令营，这是当时艺术家在动漫夏令营的创作。
    这是我们希望对于贵州龙这些艺术家怎么理解贵州，做的一个不同理解的东西。
    另外我们做了一个中央美院的基地，这是中央美院建筑学院的院长，已经去过6次了，每次带着学生走村访巷，吃着很原生的火锅。
    在村里面我们改造了三栋房子，我们希望在村里面做一些改造，改造完了之后形成一些模板，最近兴义市政府很重视，特意把这三个东西作为整个万峰林改造的模板。
    同时，院长带着学生做了11个作品，在北京的设计周上还拿了奖。
    还有一个中丹文化世走进黔西南，继在北京、西安，第三站就去了兴义。
    这就是一些建筑师，到了兴义之后他们也对本地的风土人情进行了了解，因为每个人到一个地方都很激动，看到女孩子穿的民族的服装都很激动的。他们当时成立了 三个小组做了工作坊，根据他们所理解的兴义应该怎么去建设，而不是照搬丹麦的童话里的故事城堡搬到兴义来，他们觉得应该向兴义学习、向村庄学习，把大量的 绿地作为一个景观。
    这是当时他们创作的作品。
    另外我们在兴义举行了一个中国自行车联赛，这里面还有一个故事，当时我们在做会展中心的室内设计的时候有一个台湾设计师邱老师，他是室内设计的一个大师， 同时也是自行车的发烧友，他去了之后就感觉兴义这个地方就适合骑自行车，他有80款全球限量版的脚踏车，这是一个很了不起的东西，我去他深圳工作室看的时 候，每一辆自行车最轻的2.5公斤，大家都知道越轻价格越贵，他看了这个地方说，我要在这里建立一个博物馆，我要在这里建立一个工作室，我将来就在这里生 活了，这就是我们想要的生活方式。这是中国自行车联赛第一站在八达岭，第二站就去了兴义。
    这是当时做占峰林站比赛的情况。因为政府修了60公里的绿道，就是这种自行车道，供游人可以下飞机背着包、骑着车就可以在万峰林三个景区里面穿行。
    这是我，那时候胖的，现在慢慢慢慢在减瘦了，今天丁总说了减肥，我想明年要来的话会更瘦一点。
    这是我们的一个自行车队。
    另外，我们做一个万峰林的国际执杖大赛，这是当时比赛的情况。
    有了这么多的文化、有了这么多内容装进去，其实我国希望真的在艺术家们形成一个基地，所以这里我是以执行村庄的身份把这个文化村建立起来、把这个基地建立 好。我们会聘请很多的荣誉村庄、村民，他们会到这个地方来经常参与一些活动，参与一些创作，这样的话每个游客也好或者居住在那里的人也好，可以感受不同的 文化，这就是我们想打造的一种生活方式。
    村里的纲领就是“与自然共生，与文化共和，与未来共融，与世界共舞”。
    第一届的冬季文化节，我们希望一年四季有不同的邀约，邀约这些艺术家来进行创作。
    这是我们当时做第一届公益文化节的情况
    这个图要重点介绍一下，因为那些艺术家做公益节真的是很舍不得这个地方，觉得这个地方很让他流连忘返，当时照这个照片的时候，是保加利亚的一个艺术家，就靠我们窗户上面，梁老师看到这种情形，马上用手贴上去，这就是一种，我们刚好把这个镜头抢到了。
    这里面重点介绍，王六一左边的那位是印尼的一个艺术家，他是帮印尼的一个国王做节日的服装的，是一个国宝级的人物。右下角这个位置是一个乌兹别克斯坦的，这个小伙子8岁开始画画，就是中国的工笔画那种，他画的很仔细的，这全是在现场进行创作的。
    这个保加利亚的人很有趣味的，他给每个人都画自画像，当时给我画了一个自画像。
    因为我们梁老师一直提出文旅商的模式，所以我们希望在这个项目里能把文旅商这个概念真的能落地，所以梁老师在以往这一年时间在国际论坛做了一系列的活动， 包括第二届美丽乡村峰会，首届环球旅游大使论坛，这个是首届投融资的论坛，这个是6月17日的时候中国政协和人大相关的一些领导去考察万峰林，当时梁总在 跟领导介绍一些项目情况。这个是贵阳的生态旅游的年会。
    我们的理念就是“最自然，最原生，最美丽”，这就是我们的核心定位。
    这就是梁总一直在研究的一个模式，以前是先做房子，然后找客群，最后出现问题才会找文化的东西和品牌的东西，但我们现在反过来，先做文化，先做生活方式， 希望把每一种生活方式形成出来，通过生活方式找一些人群，通过人群商业是放大的。我们希望是有自然原生、新旧共生、善意经营这样的理念开发。
    我们的规划，我们希望面对万峰林的，这是我们的优势，如何把万峰林的景观优势结合这个项目是我们重点考虑的事情。
    这是我们整体的项目规划，我们总共7500亩地，我们希望把多的保护好山地，绿色部分基本上是我们保护好的山地。
    这是我们的总体规划原则，我们希望这个地方是一种低容积度、高密度的，把大量的空间融为景观，混合布局，易山易居，前面有老师提到，运营是我们的关键词，尽量少一些布局的尺度，多一点这样的空间，保证它的自然和原生风格，这是我们规划的六大原则。
    这是我们去启动的，希望以小镇的模式来启动整个项目，所以我们会有一个市政中心，会有几个副中心，加上一个会展中心，会展中心是将来作为万峰林峰会的一个会址。
    这是我们做的一些风情商业街、休闲街和文化的一些东西。
    我们希望能有不同的东西，这是我们下面要去介绍的。
    穴居酒店，因为贵州是一个喀斯特地形，我们希望把喀斯特地形的风貌能做到极致，所以外面是有趣的，里面是奢华的，穴居酒店、火坛酒店等等，这是我们想在里面表现的一些项目。
    这就是我们的万峰林会议中心，万峰林会议中心是北京的一个设计大师朱锫老师，他说这个地方一定要融合在山里面，这幅图档室到兴义的时候随手画的一幅图，他说兴义就是水墨画，希望能把房子轻轻的放在山林之间。这是朱锫老师。
    我们有文化、有健康的生活方式，刚刚于老师也讲到蓝卡的东西，这是很好的结合。
    这是原生的一些文化商业。
    健康管理中心，因为每个人到兴义来希望接触这样的环境、这么健康的生活方式，同时能够对他的身体进行数据管理。
    酒店、餐厅。兴义有很多小吃，这个数都数不完，很多人都会留恋说，这个羊肉特别好吃，太多了，所以希望大家到万峰林感受一下。
    这是传统的工艺，这是一些民族活动，土特产，我们希望加入一些现代的元素、现代的东西进去，就把民族和现代的东西结合起来。
    我们想2015年世界会向前看，中国向前看，有些大佬讲的话，马云说投资不能再错过贵州了，贵州已经是最后的一块净土了。
    这个是华大基因的汪建先生，华大基因在我们那里落户的基因库、基因研究院、基因研究院。
    王健林说在商言上，作为企业家，看中一个地方，其实只有一个原因，那就是这个地方能够给他们带来有理想的收益，而贵州就是这样能聚财又能生财的地方。
    这是银行行业去兴义发出的感叹。
    这是中央美院的吕院长，说这里是比西藏更纯净的人间天堂。
    这里我们的顾会长，上次去的时候留下了一句话“远方的客人请你留下来”。
    这是穆斯林的一个动漫画家当时在做画的时候有很多小孩直接在裙子上做画，他画了很多小孩的裙子，小孩都不舍得洗的。
    欢迎大家。
    主持人：谢谢陆村长。PPT讲的还是再粗糙了，再精细一点晚宴，幸亏你讲的好，确实讲的好，而且我们受这种诱惑屡试不爽，只要给大家讲这种地方，听一个小 时都不会觉得长，下面大家再跟他交流吧，唯一就是我们去兴义找谁？找村长哪行，村长都跑了，找梁村长就完了，梁村长公布一下群体接待电话就可以了，没有比 这个今天对大家来说心情更愉悦的。
    我们来邀请蓝卡国际健康集团的董事长于浩波先生做他上午没有说完一部分的细节分享。

    于浩波：非常高兴，我就简短节说，上午因为时间太紧了，所以也没说利索，干脆我别讲下午的课题了，把上午和下午的放在一起直接讲就行了。
    我大概讲了一下互联网的概念，今年可能有一个特别流行的一句话，风来了猪都会被吹到天上，我们地产人在过去这些年里一直站在风口上，所以大家被吹的都很得 意，突然风向变了，所以我们大家就不知所措了，什么是互联网呢？实际跟我们地产思维是很像的，我们地产是最先把设计拿出去了，最先把施工拿出去了，最先把 销售拿出去了，又最先把物业管理拿出去了，是什么？他做了一个平台，当到了今天以后，大家是不是你还能够按照这种新型的互联网思维来做这件事了？我觉得这 是非常重要的，所以今天我要跟大家谈的是，用什么方式来启动。
    所以下午给我的课题是“轻松进入养老地产”，实际为什么要说这个话呢？我要告诉大家，过去那些年里我一直在努力的做养老地产，做养老地产的时候我发现的一 些问题就要跟大家说的，今天我把上午的连在一起，我就要告诉大家，现在房地产有压力的时候恰恰是我们用互联网思维来解决进入到这个园区里头、进入到这个行 业非常重要的内容。
    昨天来之前有一个朋友在跟我上午交谈，他告诉我，他是阿里的B2B部分的一个区域经理，他告诉我去年他做了多少多少亿，而且阿里奖励了一台奔驰，溢于言 表，就是当年10年前阿里刚刚启动的时候你在干吗，我们是不是真觉得那个时候的时机来了呢？我要告诉大家，事实上在互联网，特别是移动互联颠覆了我们整个 行业各行各业的时候，今天就是移动互联启动的时候。你别告诉我10年以后我也没有赶上，那天于浩波说的时候他是在胡说，我并不是互联网人，我是搞医的，后 来半路出家进入了房地产，为什么？我接触房地产以后发现了这个问题，原来互联网不一定非得让你去懂怎么写代码。马云是学外语的，他并不是学互联网的，所以 在这些方面我觉得今天我要跟大家说的，今天无论您是开发商、无论您是策划师、无论您是代理商、无论您是一个个体的个人，比如您是以蓝卡这个项目为例，你都 有机会，这才是一个互联网思维，去中心化，完完全全用各种方式来解决。
    我大概理一下上午说的，一个是同质化竞争，房地产无以为继，我们必须得改变一个方式。用什么方式改呢？我上午说了，我们现在房地产留存的资产大约有200 万亿，这是一个非常大的天文数字，我们一定要想办法从他里头出内容，由原来粗矿式的把房地产卖了拉倒，一定要变成一个卖了以后我也能挣点钱，或者说压根卖 不了我也无所谓。那好，我们可能要解决的问题就两个了，一个是卖的快是不是快点卖掉，另外就是，把其余的附加值我们挣到。
    我是拿蓝卡做一个例子来说明今天互联网时代我们房地产业如何做，就是说每个人你都应该单点突破，是互联网思维的一个重要的观念，如果你到中兴等等品牌会发 现，有几十个甚至上百个品种的产品，但是到了iPhone你会发现，123456，顶多后边加上一个S，包括小米也是，单点突破还是最为重要的，所以你一 定要抓住一个单品种、单点做到极致的产品。蓝卡我是这么做的，当时做蓝卡的时候，今天上午已经说了，我事实上是想差异化做养老，做来做去我才发现，养老里 头的最核心问题非常大的是中国的老百姓不认养老院，还不单单是说养老院够不够的问题，“计划生育好，只生一个孩儿，养老靠国家”，这是20年前大家天天说 的话，10年前政府不再说这个话了，为什么？不够，怎么办？一定要有理论上的解决方式。大市场来讲，2、3亿人的需求，现在是非常空白的状态，是市场吗？ 一定会是，所以才有头几年大家蜂拥而至的做养老地产，养老地产的核心问题是什么？是一个噱头嘛，最开始的时候噱头也完成了，问题到今天为止，如果单拿噱头 还能把后续的房子卖掉吗？一定卖不掉。
    我们想了一个方式，为什么要做养老地产呢，当时把医疗和服务放在里面，如果我们的物业公司或者地产商想把服务做好的时候，你需要有一个单点突破，哪个是里 边最大的痛点？医疗，没有一个好的医疗就做不到，所以我们做了一个提供住区诊所和家庭医生服务及养老服务的这么一个专业机构，这就是蓝卡。
    实际我们医疗有哪几个问题？就三个最大的问题。第一个，基层社区医院的医生水平最低，所以你做养老地产的时候不是你是不是把一个三甲医院搬到你社区了，搬 也没有用，没有老百姓相信，因为他的大夫绝对不可能是301、协和的大夫，这是第一个。第二个，设备也很差，所以导致了我们老百姓是干脆不认你这个医院， 无论你是不是在园区做一个大医院，无论你说到什么的话。第三个，你会发现你做养老地产最大的问题，不停的在招大夫、不停的招护士，招了走、走了来、来了又 走了，这就是最大的问题。
    好，我们怎么做？上午我说了，我们用了一个互联网支撑了若干个小店，这个店有多大呢？大的有四、五百米，当然我们也可以做中心，几千米、上万米的中心也可 以，最小的也许百十米就OK了，就是说我们做了一个非常贴近你最后一百米的这样的店，这样店用什么方式解决他的医疗水平和老百姓信任问题呢？用互联网。
    这个上午也说了，就不再揭示了。实际我跟大家说一件事，我们原来为什么要到三甲医院去看病？事实上在三甲医院里你可以把大量的检查做齐，我要告诉大家，今 天我们的移动互联技术已经可以把医院里头的绝大多数的医疗检测的设备拿到你家里，可以拿到你的社区里去完成，那你还需要去大医院吗？你说当然，因为这个社 区里有了数据还没有医生，非常简单，从物理意义上来讲，我们用一个互联网就把你整个检测的数据全部传到了云平台上，所以云平台那一端既可以是中国的专家、 也可以是美国的专家、也可以是澳洲的专家，所以物理上的意义没有的情况下，你园区的医院未必做得到，关键是做得可靠、做得能行，这就是我们要用互联网颠覆 的一件事。
    再有，可靠性。我们大家都有这个体验，我自己用携程大量的订酒店的时候还真不是上网，我就拿电话一打，我要订什么什么酒店，方便。我们大量的老人，或者真 的觉得可能心脏病犯了的时候，我不知道你是不是还有心情去互联网上找大夫怎么样，最简单的方式像拨打110或者119一样，OK了，每个电话打过来都有对 应你的医生去接，为什么？就像你买肯德基以后，下次你打，他就说于先生，你好，你的肯德基送到哪儿。
    有了大数据的统一，无论里做的商业地产，无论里做的养老地产，无论你做的旅游地产还是普通住宅，事实上都缺一个离你最近最后一百米的诊所，全世界范围内告 诉大家，除了我们还有北朝鲜这样极个别的国家以外，全部都是分级诊疗，什么叫分级诊疗，每一个人生下来以后，当然我说是条件基本上差不多的时候，你都会有 一个家庭医生，这个医生就是全科医生，内外科都懂一些，所以平时你的看病和你体检与否，都是由这个医生来完成的。如果他认为你需要看某一个科的时候，是由 他来指挥去那个科去看病。在中国我们怎么看病，每一个人都变成了家庭医生，一挂号，你挂哪科？内科，再问你内分泌循环、泌尿、消耗，你马上说我挂内分泌， 实际上很多都是笑话，实际上我们大量的导致错误、过度医疗比比皆是。现在方法非常简单，把原来中国就应该有的家庭医生，放到你家的门口，由他来完成一个你 不太重要的一个内容。你可能在担心，
    我们大家谈一个数据统计的概念，我们整个医疗是分类了，有很难的病，有很简单的病，举例来说，有1000人才得一次的病，我没有必要让我的家庭医生管，因 为他一共才管了1000人，他有必要学那个病吗，他应该干的是什么，我们每个人经常得的病，感冒发生等等，我们用了互联网的方式，让一个很普通能力的大 夫，来完成了一个你最需要的服务，就是说C2B的感觉，你需要什么他给你什么，但是不一定是一个人给，因为你需要最难的时候由他导到最大牌的医生去完成 了。
    我们现在落地的服务就是这样，目前我们已经做了从海南一直到黑龙江的整个大的布局，这个布局我举个例子说，北京的某一个老人现在到了三亚去玩，他不舒服的 时候电话一打，是北京这边的家庭医生指挥三亚那个地方的家庭医生来给他提供医疗服务，而且会把医疗档案提供给他看，如果那个大夫觉得难度太大，他可以转当 地的无论是农垦医院还是301，直接就OK了，这就是我们的一个做法。
    所以移动云支持下的家庭医生即时服务，移动云是什么？我们现在就是一个智能手机，完完全全可以把我们一生当中的所有的健康档案和有关数据全部存在这个手机里，所以拿着你的手机到任何一个地方，等于随身带着你的健康档案，另外，手机的另一头有你的家庭医生直接对接。
    这就是我们的做法，一般我们的家庭医生都对着一家。
    这是我们的合作单位，这是我们在全国的布局，已经做完的，预计2015年我们争取把省一级特别是地一级以上的市全部布局。
    我们现在非常简单，中国分了两个，全世界保险不是这样做的，咱们的医保是政府强制要求从你工资里扣除的，这个部分只管了其中一小部分，而且大量的报销都是 报20%、30%、40%，最多报到70%、80%，到大的地方就没有人管了。我们现在跟平安保险、中国人寿和中国人保都建立了这种全面合作的关系，日后 我们寄希望于中国人的医疗服务跟国外完全一致，就是说你真得了病的时候一切的费用都由保险公司来完成，这就是我们现在做的。所以真正一个好的住宅，包括今 天上午周忻总讲的，一个好房子、好的家、好的园区好到什么程度？首先是你人好。
    我着重说一下合作方式。合作是这样的，第一个，我们好多选手跟我一起，今年因为我做策划师协会的主席，希望大家跟我们一起互动来晚一个创业的游戏，我们尝 试的很多，我们第一步做的当时是什么呢，就是开发商都不会做医院，我们直接在开发商的园区里由蓝卡独资建一个医院，他需要做的非常简单，你提供一个地方， 那个地方我也不要你的商业用房，你就是把你的物业用房或者说政府要求你做的一个医疗用房拿出来，由蓝卡直接进去完成这个诊所的服务。同时所有你的园区的业 主都升级为蓝卡的会员，当然这里头又分几个，如果你是促销阶段、销售阶段，我可以帮着你做销售，前期的操作，如果你已经入住的阶段，我们直接就给业主提供 这种服务，这是第一种模式。
    一共分一二三四五星级，第一星级可能100来米甚至100米一下就可以了，比如我们马上要在咱们的东方广场要建的一个店，那个店可能就是不足100米、因 为那个地方太贵了，但是日后可能每个人走到东方广场需要的时候那个地方也有蓝卡的诊所为你服务。二三四五，最高的是五星级，五星级能够做到什么，大家幻想 当中的我们听说国外做的一些，包括基因、功能医学、干细胞，包括美容等等，都可以完成。是蓝卡这么强大都会做吗？错了，我非常像携程，携程没有在一个五星 级酒店，你需要丽兹卡尔顿就住这里，你需要住哪里就住哪里。
    第二种方式，开发商跟蓝卡合作。我们今年以来遇到的非常大的说词就是说，大家非常想进入到健康产业，因为去年2014年健康产业太火了，我们都希望用大数 据、互联网、云平台的方式来进入一个健康产业，苦于没有门路，那好，您要是愿意的话，您的那个房地产平台就是整个健康产业需要的一个最好的平台，所以您直 接可以拿你的那个平台加上蓝卡来完成这个健康产业，这块你愿意投资我们可以共同来建这个诊所，共同来经营。医疗，整个的风险，包括后台的会诊、沟通，全部 由蓝卡完成，你需要的就是协助看好这个店，完成好大家上下班及日常的经营管理。
    第三种方式，开发商说了，我这个店特别好，实际上今天我跟万科的朱总在谈这个问题，万科就是，当然我们谈的是下一步有可能合作，如果他觉得就是我自己行， 我只是说做了三四年，还没有把一个好的诊所做出来，那好吧，这次你来跟蓝卡合作，这个谈不上别的合作了，我来帮你设计，你说我不知道这个东西应该怎么办， 好，你拿出平面，我帮你把设计做了。
    第二个，你说我不知道怎么审批？没问题，蓝卡来告诉你怎么审批，如果你说我还是不会，没问题，蓝卡派个团队去给你审批，当然如果我去团队给你审批，你需要 给这个团队付费的。刚才说咨询是免费的，包括设计的咨询是免费的，但是让我的设计师给你拿出一个设计方案来，那个时候你是需要付费的，因为我委托的也是设 计院长。
    第三个，如果审批结束以后开始装修，如果有施工队装修你就自己装修，没有施工队装修，交钥匙工程，有一个专业做诊所的团队45天完成。装完了以后你说我的 人员怎么办公非常简单，无论你的所长、你的医生、你的护士还是助理，蓝卡全部负责为你培训，你如果要想省点钱，你培训一个，你如果不怕费钱，你可以培训一 批，这些全部是由蓝卡来完成，仅仅收的是一个培训费。
    还有一个，这波人进来以后还不会干，没有问题，蓝卡还有教导队，蓝卡可以派教导队进去教你干一个月，你说不够，再干一个月，当然这个也是付费，如果你不用不付费。
    蓝卡为什么这么做呢？互联网时代是一个共赢共生的平台，我们都是共生借鉴的，蓝卡提供了刚才我说的互联网技术，用这个技术完成了我的会员，如果您的会员和我的会员共享的话，我何乐不为呢。
    项目都建完了以后，互联网的调试，这个我派IT团队去给大家调试。
    所以现在大家看，第一，你如果有新青区做医疗，而且是互联网状态下的，我觉得你是个开发商的话你没有道理不跟我合作，第一个，你想自己干我帮你，第二个， 你想跟我合作，小心点，我跟你合作，第三个，你说我特别省心，问都不想问，蓝卡自己做，总有一条适合你。还有一个，我们在座的各位，你说我不是开发商的老 板，怎么办，没有问题，因为我们2015年要在全国各地建立代理和合作制度，那就是说你要有兴趣的话可以帮助我们介绍客户，你可以在一个区域完成这个区域 蓝卡的一个总代的方式，当然这是春节以后我们要推出的。
    所以我在今天晚上卸任之前再一次跟我们整个策划师团队提出这个内容，就是说我希望我们的智慧要形成生产力，就是说今年，从互联网颠覆今年的时候，资金不是 一个最大的问题，像蓝卡现在遇到的问题，要给你投资的有得是，你有没有方式，重要的是你有没有这种开拓的精神。再有一个，体把握没把握住那个机会，10年 前阿里正在推的时候您干什么呢？我希望10年以后再说蓝卡做大的时候，别说那个时候于浩波在台上他是我们的轮值主席，跟我们说了那么久我就是没做，我再等 下一个绿卡吧，希望大家抓住这个机会。
    这个不是我的微信号，大家如果需要加盟蓝卡或者自己加盟会员的话，你都可以扫一下这个二维码。外面我们有一个团队，也在给提供这个。本来这次我们就想系统 的给大家提供一些医疗的服务，好像大家有好多人已经做了，包括超声等等，记住，蓝卡提供的任何一个医疗服务全部是医疗局的，而不是健康局的。所以你原来想 象当中的那个体检中心干的事，你放心，蓝卡给的数据一定不比他差，因为什么？我们是承担着责任的。
    说到责任我又想起来，如果我们这个医疗医院产生纠纷怎么办？包括您说的我自己干的那个医院产生纠纷怎么办？没有问题，蓝卡已经跟几大保险公司设完保险了， 行医的医疗责任险由保险公司来完成，就算是门口有一个老人家突然滑摔了，他的一切医疗费用全部是由跟我们合作的保险公司来完成。
    所以说到今天，我的是从医疗走到房地产，又走到了IT，是一个跨界，跨界以后我才发现这个事并不难，难的是你有没有这种心情，你有没有这种激情。
    最后，我也祝咱们整个策划师，就是上午说的那个话，你别辜负了你策划师这个名称，一定给我们自己先策划好，把我们自己推销出去，把我们自己的价值发挥到最大。
    谢谢大家！
    主持人：谢谢于总，演讲也很有激情，也是说的非常好，而且自己已经把这个模式推到所有的开发商面前，你没有理由不跟我合作，我们把这种模式称为手机壳生产 模式，所有人都可以尽情的生产，从苹果到300块钱的智能手机，我就干一件事做世界上最好的手机壳，都能铁在你的手机上，这是一件好事。
    欢迎北京巅峰置业股份有限公司创始人、首席顾问刘锋博士来演讲。

    刘锋：尊敬的各位来宾，下午好！首先要祝贺我们房教中国10年来所取得的巨大成就。今天我们听到现在可能大家都很累了，但是我想今天确实收获很大，至少我们有三个主题词是非常突出的。
    第一个主题词，看稳。我们对2015年的中国房地产业整体的走势是看稳的，是能够稳中求进，这样一个预期。
    第二个主题词，创新。刚才的五位老总都从O2O这样一个社区开放的物业服务，从我们的纳灰文化村打造艺术的硅谷，从我们蓝卡的养老地产、第三代住宅，我们都可以看到这样一种创新的趋势。
    第三个主题词，专业。我们可以看到，我们现在房地产的服务越来越走向细分的专业的服务。
    所以我这里也想把一个非常热门的领域旅游地产和大家一起来分享对它的三点看法。
    第一，新特征。
    第二，新趋势。
    第三，新模式。
    第一，新特征。
    首先，我们来看看整个旅游现在是非常的红火，我们说过去是开门七件事，柴、米、油、盐、酱、醋、茶，现在要加第八件事，就是旅游、旅行，旅游越来越成为生 活方式。随着旅游的红火我们可以看到，有关旅游投资也是非常的井喷。我们梁上燕老总也毅然的投入到了贵州的旅游地产的发展当中来，也可以看到这样的趋势是 由于我们的消费升级和产业升级、以及城市升级这样的一个内在的逻辑所支撑的。
    我们也可以看到，旅游的投资呈现出来了多元的特征。第一个，直观上就是投资的规模不断的增加，个数也在快速的增长。2013年旅游地产的投资数量高达5千 多个，是2012年的1倍还要多。同时我们也可以看到，许多巨头和大佬纷纷的进驻了旅游地产的投资，比如像万科要投400亿到吉林的松花湖度假村，宝能联 手国奥800亿投资桂林、宁波等地的旅游地产，万科更是在全国要投资10多个万达的文化旅游城。
    我们还可以看到，各路的金融资本也在纷纷的进入旅游地产的投资行业，无论是国开行还是中心、建头，还有中信产业基金、民生银行、东方花旗、达晨文旅等等金 融机构都在进军旅游地产的领域，旅游企业和地方政府也在纷纷发起各种旅游的产业基金。另外我们还可以看到在去年长白山成功的上是，以及陕旅集团成立了陕西 的旅游产业投资基金，还有民生银行和云南城投也成立了云南的旅游产业基金。
    另外我们还可以看到，主题公园的投资越来越火爆。去年北京的环球影城已经正式获批，上海的迪斯尼乐园今年也将正式开张，同时还有像Hello kitty等等大的主题公园纷纷涌现。
    旅游演艺方面，现在已经有37台大型的实景演出，其他大大小小的也还高达400多场，同时像杨丽萍、杨澜都在进军旅游演艺这样的一个领域。在通用航空、绿营地、游艇、房车这些领域，以及面向中产阶层的精品酒店、旅游酒店，也都成为了我们投资的重点的领域和方向。
    第二个大的特征，就是在区域上我们的旅游地产的投资也是缓中有进，虽然我们整体上午丁总谈到了他看空旅游地产，我还是有不同的看法，我觉得是在传统的这种 居住型的旅游地产确实日子是不好过的，因为总体我们说这还是打着旅游的旗号干的是房地产的事情，所以这种地产是需求不足的。但是我们说真正的符合未来的生 活方式的产业融合的注重服务品质的真正的旅游地产它的前景还是很大的，因为我们的周忻总也说了，我们不仅仅是要买房、卖房，更重要的是要住得好，我们说有 风景的房一定是更多人的一种诉求，所以在这个方面我们关键是怎么样来真正的做出有内涵的、有服务、有品质的旅游地产。
    我们也可以看到，总体上我们前年和去年旅游地产的成交面积和均价大体还是在稳中有进的态势下在延展，同时旅游地产也呈现出来了这样的一个国际化和全国化布 局的区域特征，一方面我们可以看到，向海外进军，特别是在旅游资产的收并购上，在过去的一年是有很多的案例发生。同时，从旅游地产的热点区域，也从我们的 海南、云南这样的华南区域，在更多的向西南、华东、华北这样的一些区域在前进。
    第三个特征，市场运营的亮点也是不断的在涌现。我们可以看到万达明确的提出来要打造成为世界最大的文化旅游产业帝国，万科也在用服务运营来引领他的创新。除了刚才朱总谈到的物业的创新，我们也可以看到，他们在文化旅游地产方面也是有不断的新动作。
    另外我们也看到，诸多的旅游集团也在进行全国化的布局，像华侨城的全国布局，万达的全国布局，方特的全国布局，像方特已经在西北的嘉峪关都打造了一个方特的欢乐世界，这也是在今年的五一要开园。另外，海昌上市以后，也是在全国进一步加快他的网络化的布局。
    另外一方面我们可以看到，随着互联网浪潮的到来，智慧运营、智慧发展也成为了这样一个趋势。除了云南城投推出的分时度假平台，万达推出的“美尔分权度假” 模式，都尝试了你在一个地方购了房可以在全国进行度假，还有万科携手淘宝、途家将的度假模式，以及其他的O2O互联网营销的模式等等。
    第四个特征，产品的供给量中突破。一方面我们可以看到，传统的旅游居住地产供过于求，另外一方面我们也可以看到，旅游地产的文化性、休闲性、体验性和科技性在明显的加强，各种各样创新的业态也在涌出。所以我们总体可以看到，旅游地产还是方兴未艾。
    当然我们也可到，总体现在是有几个新的趋势。
    第一个趋势，资本化运作开始出现和更受到关注。也就是说旅游地产越来越关注它的服务、它的持续运营，以及它的长线旅游的这样一个靠长期的回报来实现短期现金流和长期溢价模式的组合，所以这方面也使我们对于传统的快速回收的模式是一个突破。
    我们也可以看到，旅游运营本身实际上也是可以有很好的获利的，比如像乌镇，2013年他的净利润就达到了2.83亿元，是在所有上市的景区里头利润是最得高。还有像长隆，一年的门票收入也是高达10亿多。所以我们说旅游真做得好本身也是可以盈利的。
    第二个趋势，就是真正的打造生活方式的供应商，要从过去卖房转变到卖生活方式、卖服务，卖类似于我们蓝卡等等的这样一些服务的注入，这样一个方向也是越来越明显的一个趋势。
    第三个趋势，产品的多云化升级。无论是从它的定制上，还是本身多元的产业融合上，还是和其他方方面面的融通上，以及在智慧化方面的加强上，都有很大的新的突破。
    第四个趋势，在产业上也是更多的考虑区域的综合价值的提升，就是说要考虑他的文化生态、产业以及相关就业等等的综合价值的提升。所以在这方面我们必须要重 视旅游地产的策划和规划，这也是我们在座的很多策划师应该要去把握的，我们怎么样来从宏观上把握政府的诉求，又更好的精准判断我们的土地价值，同时来科学 规划我们的业态，来增加我们的商业模式和盈利模式的科学性，从而更好的高效的优价的来获取土地。
    为什么旅游地产在目前还是很红火，确实可能会更容易拿地，而且更低价的拿地，而且可以拿到更多的土地。所以在这方面也是我们策划师所应该去不断的探索和提升的这样一些方面。
    最后我想再谈一谈目前出现的一些新的模式，也就是说怎么样更好的实现全链条、全程的一站式服务。我们把策划、规划和我们的建设、和我们的投资、和我们的运 营能够有机打通，能够实现这样一个完美的融合，来平衡各方的利益，所以在这方面也需要我们的策划师怎么样来思考我们每一个项目，能够真正的提供高品质的生 活方式，能够真正的来提供不同反响的独一无二的这样一种旅游体验，从而来吸引人气，从而来积聚消费，并且能够真正的有文化内涵支撑。所以在这三个方面都是 对我们的挑战，也是给我们指明了方向。
    巅峰置业作为国内最大的旅游规划咨询公司，目前也是在这方面希望能够提供从策划到规划、到运营这样一站式的全程服务，我们在投资和商业模式上也都有很多的 研究和思考，也是希望能够获得更好的效果。我们特别是在这样一个专业化的旅游运营服务方面全力推进。我们认为这样一个专业化的事情，由专业的团队来做是非 常重要的。我们现在已经管理了有2个5A、10个4A，和一批省级旅游景区，在这些景区里头我们也是希望能够未来和各位在投资旅游地产的时候来进行很好的 合作。
    我就介绍到这里。谢谢大家！   

  主持人：谢谢！下面是今天是“跨界发展”的对话，邀请几位嘉宾一起上台分享。
    邀请中国房地产策划师联谊会执行主席梁上燕女士
    依文企业及董事长兼太极禅CEO夏华女士
    正大中国房地产集团有限公司总裁滕维方
    易居中国执行总裁、乐居控股CEO贺寅宇
    华谊启明东方总裁马克
    钓鱼台美高梅酒店集团副总经理刘亚宁
    同时邀请地产中国总经理谢红玲一起上台主持。

     谢红玲：非常高兴今天能来到房教中国的跨界发展的对话当中，受邀担任主持人，也非常荣幸和台上的几位讨论跨界发展这个话题。
    其实跨界并不新，从我们房地产引入跨界营销这个动作、跨界传播已经有10年了，而且最早提出跨界的就是我们的梁老师，其实跨界是一个全产业的现象，而且现 在已经在往更高的一个形态，也就是产业融合发展了，所以我想在座各位对这个应该都非常有体会，而且我们在座的各位自己本身也是从自己个人的这个从业经历跨 行业、多行业来的。
    我想以我们依文的夏总为例，夏总是大名人，她从大学教育口到了服装也，今天早上太极禅又是她创造的，所以我想大家一定对我们在座各位的经历特别感兴趣，是不是也把自己的跨界经历先跟大家介绍一下。
    夏华：我首先更正一下主持人，因为中国政法大学的老师我教了五年的法学，那个时候还是下海创业，不叫跨界，我出来创建依文企业集团，走进了中国的时尚产 业。应该说到今年的年底是20年，我们11月份刚刚开过20年的生日庆典，这些年应该说中国的近百万的社会精英阶层成为我们的VIP，这点是我特别自豪 的，因为确实我很自豪，从伦敦奥运会代表中国品牌的那场秀，也是柳传志、马云、俞敏洪第一次做模特把他们的首秀献给了中国品牌，这么多年都是我们的客户一 路走来。所以依文做服装这20年真的是非常别致的方式，尤其男装，大家经常说我是最懂男人的女人，其实走进男人的生活，让他以最优雅的姿态出现他在他成功 的舞台上。
    但是太极禅这个事，为什么说更正一下主持人，是这个世界上两个最特别的人他们创建了太极禅找到了我，一个是昨天在达沃斯又惊天动地的小个子马云，一个是确 实能够代表中国太极禅的一个标杆性人物功夫巨星的李连杰，因为很多年他们就有一个我很感动的梦想，我觉得中国这一代人如果最后只留下点财富、只留下点钱、 只留下一点我们的作品，而没把老祖宗留下的那些最了不起的东西留给我们的下一代，他觉得一辈子是一个遗憾。所以他们俩真的是发心的去做了太极禅这样一个事 业，从小学、从孩子、从武术学院，一直到企业家的生活，到所有的现在包括Facebook，很多全球大企业，都用一个中国老祖宗留下最好的健康、快乐、平 衡这样的一个生活方式，来教会给员工、教会管理层、教会企业家如何产生大智慧。
    从阿里的IPO一直到昨天为止，马云在任何的场合里讲话，只要谈到阿里的文化，只要谈到生命智慧，他都说这是太极，所以三年前我作为第三个合伙人加入产事 业。我自己的一个小小梦想做的，为什么跟上燕这样一个碰撞，我今天来到了一个看似完全不搭界的论坛来，就是因为我们坚持了10年的中国手工艺，就是把大山 里的在现代文明迅速发展过程中迅速消失了的那些了不起的中国美学的文明，一点点抢救出来，从10年前我开始做抢救这些老的手工艺人和工匠，真的不容易，真 的就像大家喜欢看的。所以我今天上午因为在一个论坛致辞，那个论坛叫“说人话”，那个论坛名字就叫“新媒体，说人话”，为什么我在这儿更想说点人话？因为 说人话就说点实话，因为这个事是出力不讨好的事，所以我当时去做的只有真的很生气。我们快速进发的这样一个快速的现代旅景点的形成就把古老的文明消失掉 了，看似我们真正的在那里投了钱干了事，但是别忘了那些最有价值的够我们受用一辈子的老祖宗的那些美学文明就那样消失了，很多老人家宁可卖冰棍、宁可炒瓜 子都比做手工艺值钱，那个时候我们花了大价钱想办法让他们有尊重感、被尊重感，想办法让他们把精力花在做作品上。
    今天我可以特别自豪的告诉大家，我们上千位的老艺人就这样一点一点在我们的努力下现在变成了全球尊重的手工艺人，我把大山里的文明带到了巴西、米兰、伦 敦，也把巴黎、米兰、伦敦等一些品牌的主席都带到了大山里。我不仅仅做了抢救老的手工艺，我还在那里去开发了手工艺术之旅，让大家以旅行的方式，让中国的 企业家走进中国的大山里，这个东西我感谢上燕，她不是一个纯粹拿土地做房子的心态，而是一个怎么样让传统文明和现代文明能够同存于一个世界的心态。所以我 说真的就是这样一个过程促成了这样的一个。
    我是觉得，就像《星际穿越》里的电影，我前几天发动了很多企业家看电影，我从来不请企业家看电影，因为他们看电影都没有时间，天天忙傻了，天天焦虑互联网 这个时代，我觉得刚才于总说了，互联网的时代生怕自己站不到风口变不成猪，我觉得马云说的话也很有道理，风停了摔死了还是你。所以这个时候其实真的是要求 我们在焦躁的时刻想办法平静下来，找到自己的节奏。我觉得我们一直很难找到自己的节奏，大家都跟着现代节奏走，今天上午的论坛我也很有感触，马佳佳他们天 天带着屌丝的范儿，我觉得，你们是让我们看到了明天，但是别忘了这个世界需要那些能创造净价值的人，就是我们这么一件事，用心做好了不焦虑的人。
    所以我今天特别想说，无论太极禅也好，无论今天的各位老总，他们带着对自然的敬畏和发心去做他们梦想中的那个地方的时候，我觉得其实有一点真的是值得敬意 的，就是这些人不仅为钱而工作，还为梦想而忙碌。所以我就想说，未来可能真的是像《星际穿越》电影开始的时候，碗都得扣过来，因为大风来了，满天都是沙 尘，然后做个农民都做不成，因为那个土地都完蛋了，我们只能想办法带着AB计划到外星球寻找空间，我觉得这个时代特别好，这个时代真的应该看看这个电影， 想想我们的未来，我就希望太极禅能够让所有的人在你的焦虑紧张的时候松驰下来、平静下来才有大智慧。
    我希望所有的企业家在谈你的商业计划的时候，也想想我们共同的未来，我们是不是还有一些好地方值得我们把时光存放在那儿，我们是不是还能在未来的时候让我 们的孩子们真的是呼吸上干净的空气、喝一口好的水，否则多大的梦想在大自然面前都是弱小的，我就这么点心愿，所以今天就来这儿说了说。
    谢红玲：谢谢夏总。我听出来了，你不仅是跨界，不仅是多产业融合，你是融通了。刚才夏总谈的时候一再的提到，我们梁老师梁上燕女士，您也谈谈，其实我们大 家都清楚，是在10年前房地产界第一个把跨界营销引入到我们行业来的，而且取得了巨大的市场成功。而今天10年后，梁老师已经上升到什么样的层面了，梁老 师自己跟大家说说，而且刚才夏总提了一个非常好的头，她说今天来先说点人话，其实我想咱再加一个要求，咱们说点心里话。
    梁上燕：夏总我们最早是在天津达沃斯论坛，我们刚好坐在旁边，但是那个时候大家就忙着听一个课堂、两个课堂、三个课堂，因为很难得听到达沃斯。在贵州这一 年，我停下来三年，这一年我说停下世纪上比任何一年跑的多，光是南航都坐了100多次，我有一次机会到夏总的住所，因为她选择了村，刚才看到我带着无数的 艺术家，希望他们跨界融合带动我们当地。
    我们跟夏总开始约见一面，很开心的畅谈，因为我们有共同的追求。夏总的经历过去几年也许都不在她的男装，她的精力就是一个村庄一个村庄去帮助，当地的村民 还不知道为啥你要来我这里去帮我保护，为啥要把整条村变成手工艺的艺术村，我当时跟夏总讲，我说明年等油菜花开的时候，让世界的时装展就在大地进行。这个 地方，我们以往是听达沃斯，我们以前是要到去瑞士，为什么中国不可以有自己的达沃斯论坛、瑞士最美的乡村。其实今天来我听了很多的话题，中国每一个省、每 一个地方都有它独特的地脉、人脉和文脉，我很同意刚才刘总所说，我们现在虽然说以地产改型在发展，实际上是以旅游的名义在拿土地，这样我们就会重走30 年，虽然我们短短30年走了欧洲300年所走的城市化的发展历程。但是我们不能得到尊敬，我们看到旅游进口，现在大量的再出口，但是旅游的指标其实在逆增 长的，如果未来的10年、20年世界会给中国机会，但我们担心我们做出来的只是像过去30年一样只是产品、产品，不是作品。
    所以这3年来，我说我唯一做的义工就是策划师联谊会，希望不是帮助老板们从宝马车、奥迪车不是变成劳斯莱斯、飞机，更多的是我们从策划师最底层开始，帮助 每一位策划师他每做的一个项目尊重你所做的地脉、人脉、文脉，站在世界的眼光去看。我希望我们未来做的产品，是真正被世界尊重的作品，用中国美的内在去影 响世界，而不是多了无数的财富、多了无数的产品。但是30年后，也许别人尊重的仍然是日本、非洲、印度，可能不是中国，我们现在未来的确是一个非常好的时 代，未来的10年正好是我们下一个黄金10年，如果用我们的智慧像今天所说的，是智慧发展，不是说从我们的质量到品质，用口去评说，但是未来应该是品位， 品位从精神实际和生活两方面。
    我说我今天不演讲，但是我希望我请一帮朋友来，有一些跨界的思维，能把我们不同的产业进行融合。所以刚才滕总一直问我，梁总，我应该讲什么，其实你们是跨 界的鼻祖，比如钓鱼台的美高梅的刘总，因为他带动的是文化最高级别的发展的融合。马总，我们是从最早从服装、时装，无论是一天卖40亿，其实我们都是以时 尚文化跟当地的艺脉文化融合，不仅不同的文化跨界联姻，要有后代，融合之后才能产生新的产业，让更多的人在这个平台上得到最多的收获。
    最后一句话说，我希望未来中国的品牌应该从过去的商客文的方式，到文客商的改变。我们看到中国的产业很多很难像夏总一样一做20年，更多是3年、5年就倒 了，为什么？品牌、文化在底下，随时就倒了，我们把金字塔倒过来看，如果把品牌设计先做好，以未来客户真正的需要、世界的需要进行的话，包括环保，包括对 地球的保护等等，我们为客户去需求，未来我们的商业在底下，这个三角是越做越大，可能是几何形，给我们的回报会更大。所以我希望是从商客文到文客商的改 变，是我们的共识，希望我们将来面对世界、面对我们的子孙后代的时候可以很骄傲的说我们做的是作品，而不仅仅是产品。
    谢红玲：刚好是去年向梁老师学习的一年，所以我简单说梁老师是从豪宅营销到现在的旅游度假地产的顶层设计，到文化、到旅游多行业的跨度，也在致力于把这些多个行业进行融合，然后助力我们的旅游地产这类的项目，能够取得更大的成功，真正变成文旅，而不是旅游地产。
    刚才梁总也点了他朋友圈的几个朋友，一个是我们美高梅酒店集团的刘总，一位是正大的滕总，两位在我们地产圈亚宁总是第二次出现，上次是在我们地产中国的论 坛上在钓鱼台，这次也是第二次在地产圈出现，你个人是不是已经走过好几各行业了，你们钓鱼台美高梅又是在几个行业里边贯穿？有没有像夏总那样最后到穿 越。    
    刘亚宁：既然聊到这儿我就先聊聊自己，我其实经历很简单，大学毕业以后就被分配到外交部，后来到钓鱼台国宾馆，去做外事工作，其实对我来讲也是一份很好的 工作、很稳定，经常接待一些，外国元首，客人的素质各个方面都比较高，对我个人的发展也很好，还有机会去做外交官。但是后来为什么我跑到钓鱼台美高梅酒店 集团了呢？坦白讲我其实跟夏总一样，我有一个梦，就是中国民族的梦。现在随着中国越来越融入了世界经济，从酒店来讲，大家可以身边看到越来越多的世界级的 酒店品牌，跟大家分享一个数据，现在顶级的世界的酒店管理集团如数到达中国，现在集团有将近70家、高端品牌超过了100个，但是中国目前有哪个酒店品牌 说是世界级的，美国人知道、欧洲人知道、非洲人知道、澳洲人知道，大家能说出来吗？我想没有。为什么？我觉得并不是我们的实力不强，而是我们的发展比较 慢。我们改革开放30年，走过了欧洲的300年的路，我们这30年有的时候走的有点快了，我是特别希望大家可以慢下来，跟苗总一样，梁总跟我今天第一句话 就是燕子的脚步慢下来，这种慢是为了积淀，是为了今后的再发展，所以我就从钓鱼台到了钓鱼台美高梅酒店集团。
    其实我们酒店集团其实跟我们地产是有息息相关的关系的，应该说中国酒店行业的发展跟中国地产行业的发展密不可分，没有了地产行业酒店行业不会发展这么快， 但是现在坦白讲也面临到困难了，新常态，今天上午我很仔细的听了每位嘉宾的讲话，有几个词我注意到了，新常态、转型、跨界，我觉得这三个其实对于中国的酒 店行业同样是有。刚才我跟谢总编讲，我说你特别好的加上两个字“融合”，跨界这个界是跨过去了，那是天堂还是地域啊？是苹果还是毒药啊？我们还要融合。
    其实酒店行业，我举一个小的例子，因为酒店行业和地产的联系太密切了。一个小的例子，酒店品牌公寓住宅，我估计大家都很熟悉，现在有很多，比如说凯悦开始 做自己的品牌，自己品牌的住宅，包括万豪，万豪公寓，包括我们，钓鱼台美高梅也做自己的品牌公寓。为什么呢？因为我们看到了契机，刚才讲我们要用专业的人 员去做专业的事，酒店是做服务的，既然我们可以为在这儿居住的三天、五天的客人服务，为什么我们不可以把我们的住户当成我们长期的客人，我们给他更尊贵的 服务。所以就不可避免我们有这种兴趣，作为我们地产界来讲，有很多也很欢迎我们。
    举一个很简单的、很现实的东西，就是房价卖高了，我们现在在三亚做的一个项目，我们这期是第七期，比前六期房价没有国际品牌酒店公寓高20%—25%的房 价。刚才万科的朱总说到物业费，您没说现在万科物业费是多少钱，但是我们在三亚的项目我们的物业费是前六期的160%，现在北京还有一个项目也是一个国际 品牌的酒店管理费，到多少呢？每月29块钱。我想这个数字是我们在传统的思维过程中很难达到的，对于客人来讲他为什么愿意花这么高的溢价、交这么高的物业 费，因为他们看中品牌的价值，他们看中品牌后面所赋予的东西。
    我们项目的客人问的最多的两个问题，第一，你们的酒店什么时候建成？实在不好意思，我们的公寓已经基本卖了90%了，酒店还在建设中，客户就关心了，说你 们酒店什么时候建成？我们什么时候能够享受到酒店的服务？这是最关心的一个问题。第二个问题，问我们成为你们公寓的业主你们能够给我们什么样的附加值？我 们说你成了我们公寓的业主，除了享受这个酒店所带来的附加值以外，我们有连锁的酒店，我们在成都、在三亚、在北京以后，包括我们美国、在澳门，以后在世界 上都会有我们的连锁酒店。无论你当了我们一次业主，以后您到了其他地方，不管是出差或者是旅游，你可以享受到我们的VIP待遇，所以客人也愿意。
    我其实举的只是一个很简单的我们酒店和地产跨界融合的小例子，其实合作的方面还很多，我想我也希望以后，今天是第二次跟我们地产圈的精英大家一起去探讨一些问题，我也希望以后自己变成编外的地产人，以后有地产论坛我也希望自己能够多多参加、多多学习。
    谢红玲：刘总把心里话也说出来了，把绣球也抛出去了，他渴望和我们地产界融合，大家借助他的品牌也能够提升我们自己度假类酒店的品牌，同时提升我们的品 质，给我们业主更好的服务。在座刚才梁总一再提到的正大的滕总说我们谈什么，其实我偷偷看了一下正大的背景，尤其是近期，他们又进入到了山西，而且又瞄准 资源、又瞄准药业，他们早就在跨界了，都在多产业、多元化发展了。
    梁上燕：我可以这样说，从今天早上这样的会10年，因为谢总没来，马总我也对他这样说，今天早上来的从房协会长到三个副会长、到秘书长，到所有老总，过去 10年我们这个会场里最多握一下手，今天来了之后一直在握，我说怎么这么多人在。第二个，他们告诉我今天一千多人，很多进不来，我想这些年没见过一个会场 到最后一排排都满满的，虽然这么累，一天半下午跟着学太极，我刚开始也站在那里学，所以滕总您放开了，大家在那等着呢。
    滕维方：你们都知道我们原来是养猪的和养鸡的，正大集团到今年95周年，三代人的努力，我们原来是做饲料和农业，实际最早做泰国香米，大量种植水稻，在泰 国，所以跟房地产一直有一个根本的联系，因为原来做稻米的地方现在基本那么多年城市中心都扩展了。我们是一个多元化的集团，如果讲我本人，我是学传媒的， 也参与过《正大综艺》的管理，大家知道对正大一个知道养鸡一个知道《正大综艺》，实际上我们是第一家外资进中国，也是最早进入房地产。我们是上海浦东的一 个开发商，说你们那么好的地方怎么配一个正大广场，商业那么多配一个正大商业，实际当时大家商业都不愿意做，都愿意做酒店、做工业，汤臣一品也是我们开发 的。那个时候房地产就是房地产，还没有商业。
    我们后来多云化发展，也有制药，我们制药在中国也做了20多年，做的很大，有商业制药，我们有电信、有金融，包括金融我也负责过，现在也负责有地产。地产 我是这样看，这两方面实际本身是一定要人性化，过去我是出生在北京，我住的真的买个菜都困难，别说那时候生活条件很差，什么都不方便，去医院还得排队。现 在要做一个综合体，一定要考虑配套。我们最近入股了中信，其中有一个，作为7—11，这是以后大家很大的一个发展，社区的，这个店非常方便，24小时，你 想吃什么，热个面，买个茶鸡蛋，很多人不知道他茶鸡蛋创造了契机，在台湾卖个茶鸡蛋一年销售额8个亿，所以社区方便，你家楼下有一个7—11，你就非常的 方便便利，这就是最基本的。
    当然我们还要说一个医疗，包括食品、物流的配送。我们现在在山东，还有在浙江、在宁波，我们有大量的土地开发，政府也希望我们做一些配套，你可以自己种 菜，做大棚，大家都知道食品不安全，这边可以大家做一个合作社，你买了这个房子可以一两亩自己来种，城里人都喜欢到农村生活，我从小长在北京，我从小住高 楼，那时候高楼也就七八城，看的都是水泥建筑，所以我特别渴望看到绿植、看到草地。包括和梁总是好朋友了，她做的我还没去过，我说怎么去，赶紧去。一定是 融合互补的，如果大家生活在城了实际挺难受的。为什么不愿意在远郊区，西方人都愿意，因为配套不够，所以一定要有好的，包括医疗。我们最近可能也要投一 个，我知道有一个很好的医疗机构，以后他们也会拓展到社区医院，包括家庭医生这些方面，希望也跟大家合作。
    我们地产一直在做，我们以商业地产为例，实际我们很多地产商都是来配套的，我们有正大生活馆，就是生活，甚至你可以打篮球、打羽毛球，你挑什么样的人来，自己做菜，家里觉得买菜有油烟很麻烦，在这个馆里可以一天24小时都在这里生活。这是我基本的分享，谢谢！
    谢红玲：尽管我们时间比较短，还是想补充一个问题给我们的滕总，因为实际上在座里边你们的公司跨的行业是最多的，所以我想你一会儿再回答，让别的嘉宾先把 前面的话题说完，但是我先提问您。在这么多产业同步发展的时候，中间有没有问题，因为我们知道一个行业的人他一定会多着深深的行业经营的烙印，当他去到其 他其实相隔很远的，从最早养鸡，到后来做商业，到做房地产，又到投资能源，到药业等等，最难的是什么，怎么跨越过去呢？这个是我们今天这场论坛我觉得一定 要给到台下嘉宾的一个经验分享，这个问题一会儿您来回答。我们还有两位嘉宾，就着我们这个大的跨界融合话题，他们讲讲自己企业的历程。一位是我们的贺总， 一位是我们的马总。

    贺寅宇：其实我觉得我们今天这个论坛就是挺跨界的，来自于各个方面，我觉得跨界我们是这样理解的，我觉得对于大多数我们的同学来讲，跨界不是目的，跨界是 为了把我们的主营做得更好，就怕跨出去之后回不来，所以我觉得跨界很重要的一点就是不忘初心，我们到底干什么。拿乐居来讲其实我们也挺跨界的，大家都知道 我们乐居是做互联网媒体的，其实就是线上的事情，我们第一个房地产行业叫出了O2O电商的模式，我们从线上走到了线下，把线上也结合起来，那就是一种跨 界。
    经过三、四年的时间，今天的电商已经完全成为了我们整个房地产行业标配的营销模式，这个过程当中我们又做了很多跨界，比如说我们在去年房地产的金融，我们 为什么要做金融？好像跟我们没什么太大关系。其实大家可以看到我们很多的跨界是一脉相承的，因为原来我们做媒体的时候我们始终觉得我们有媒体影响力，但是 和营销的结合还是不接地气，有了电商之后实际上是可以跟效果挂钩。既然电商能够帮助我们的开发商能够进行继客、锁客的功能，自然而然我们就会想到说，当这 个客户已经到案场的时候我们怎么转化，这个时候金融自然而然就出现了。所以我们又有了金融平台，我们的房金所。
    比如我们去年也宣布了和滴滴打车的合作，大家可能觉得和我们是两个行业，为什么我们要和滴滴打车合作呢？其实跟我们的移动战略是相关的，因为今天我们所有 的楼盘都在乐居上开通了乐居的服务号，你按一下楼盘就可以在滴滴打车了，这是跨界的延伸，其实我觉得跨界的核心是做好主营，这个上面做出价值，是我们非常 核心的理念。当然我觉得因为有了互联网之后很多模式发生了变化，我们讲不忘初心这句话可能会发生一点点变化，因为我们做传统行业会非常清楚是说我做好产品 就可以，但是在我们的移动互联网时代，不论是产品也好、服务也好，即便做的再好，但是你流通的通路发生了变化，你就在竞争的市场上可能会受到影响。
    大家可以非常清楚的看到，出租车滴滴打车的模型，大家可以看到出租车的服务改变了吗？没有改变。但为什么出租车的效率提高了？因为是移动互联网带来的点对 点的模式发生了变化，所以这一点我们可能面临的在过去一年当中，所以我们整个行业面临巨大的冲击或者带来的焦虑感来自于哪里，是因为我们发现做生意的方式 发生了变化，原来是一种中心化的方式，现在变成了一种去中心化的模式。未来的商业会不会发生变化？未来的商业地产会不会发生变化？我觉得这些都有可能给我 们打上大大的问号。
    上个礼拜我们作为世界O2O组织的发起成员，在北京国家会议中心做了一次O2O的博览会，来了2000多家O2O的企业，覆盖的子行业匪夷所思，有人可以 通过O2O的这个手机软件帮你约美甲的，可以帮你剃头的，可以帮你按摩的，可以帮你送饭的，可以帮你买菜的，层出不穷，其实背后的核心是什么？是因为互联 网的去中心化模式，使得我们产品和服务到达用户的路径缩短了，这是非常核心的一点。我们在年底的时候也在我们内部讨论几个体，我觉得有几个原则是作为我们 做互联网的企业也是一直在内部提醒我们团队的。第一个，我们经常说到的是不要认为我们自己是做互联网的所以我们就比别人多懂一点，我们其实要承认，在移动 互联网发展的时候我们未知的领域要远远大于我们已知的领域。第二个，我们一直在跟我们的团队讲，我们可能比任何一个行业向移动互联网转型来得更加困难，为 什么？因为我们带着PC互联网非常深刻的烙印，这种转型可能会更难。第三个，我们也一直在我们团队当中提出口号，要向90后学习，因为我们觉得90后的确 会给我们带来一个完全全新的思路，因为这一代人是伴随着手机长大的。所以这是我想在我们的过程当中想要分享给大家的。
    还有一点，关于互联网思维，大家都在谈互联网思维，从我们的判断来讲，或者说我们沟通的角度来讲，我们更愿意说的是什么，更愿意说的是，互联网思维绝对不 是互联网人的特权，是属于每一个人的，而对于每一家企业来讲，应该是穿互联网的鞋走自己的路。不错，是现在关于O2O、关于移动互联网风很大，但是关键是 看你怎么样利用这个风，你是为了坐上这个风口而坐上风口，就像刚才我们梁总讲的那样或者很多人讲的那样，你吹上哪阵风没了掉下来一样死。但是如果说你很好 的利用这场风的话，最后有一句话我就想说给我们在场所有的朋友，“好风凭借力，送我上春天”（音）。
    马克：我特别高兴，今天我觉得所有在座各位都应该感谢房教中国，因为今天听到了两位中国企业界我心目中的女神，也是我说最有激情的，一个是最有时代性的， 一个是夏华姐，一个是上燕姐，这两个人我都认识了将近10年到20年的时候了，应该说我们共同成长。我想先说两句她们，我觉得你们跨界的环节请他们做访谈 嘉宾是非常重要的。
    第一，上燕姐。大家都知道启明东方和星河湾是10几年的战略合作伙伴，我们真的是眼看着梁上燕梁总在中国的房地产界在做跨界的事情，我记得特别清楚，我们 在10几年前北京星河湾进入到北京的时候，我们跟梁总打出来的友谊，我们第一次见面的时候是因为跟星河湾合作中的摩擦我们才见面的，结果没想到我们是人生 中最好的朋友。其实眼见着梁总做豪宅的跨界已经不新鲜了，但是去年她请我去了美丽的贵州，刚刚说的兴义，一下子折服了，可能夏华姐也去过，这个地方好多领 导请我去了好多次，但是我一直没有时间，这次去了我觉得心留在那儿，我觉得梁总真正在践行中国城市的跨界、文化旅游地产的跨界，要给她掌声，跨界的典范。
    第二个，夏华姐，原来我们都在中国企业家年会各种各样的别的会上见到，或者时装周别的会见到，当时对夏华的感觉，时装界的，尤其是做设计师领域，男装领域 是杰出者，近两年这样的圈见少了，等我再看到她20年感动瞬间的时候，她已经不是做南装的企业，而是生活方式的创新，也要给她掌声。
    我觉得谈跨界的非常多，请我去谈的，今天推了三个才来到这儿，今天跟滕总我们是10年的哥们，但是好几年没见了。
    启明东方大家都了解，我们是做活动的公司，无论在盈利模式上、客户的数量上，我们用20年的时间服务了中国600家房地产，在座的很多刚才我进来也是不停 的在握手，都是好朋友，大部分都是我们客户。我想说什么呢？在跨界的时候我就想起一个概念，因为20年前我创办启明东方的时候其实中国是没有活动公司的， 所有大家现在看到很多连活动的仪式道具都是我们发明的，比如大家看凿冰的东西，还有灯具，是花几十元买来然后改造成这样的，这都是跨界。
    华谊兄弟的王中军来找我，说咱俩做一个事吧，我说做啥，说做和别人不一样的东西，我们就基于这个平台做事情，所以我们在2013年的7月1日挂牌成立了华 谊启明东方，我们也是在践行跨界，我们做了中国第一个，尤其是房地产业第一个顶层设计、活动导入的产业集群，好多人都在讲顶层设计，顶层设计最主要是要能 够落地，所以我们沉下心来用了一年零三个月的时间，就是到刚刚过去的2014年的10月份才完成我们整个课题的建设。什么建设？我们真正的把中国房地产的 顶层设计推到深入，我们不但解决了房地产在最开始顶层的设计，同时我们签下了137个我们的产品，就是资源导入，我们这些资源都是房地产需要的产品化资 源，我们比别人快走了一步，这就叫做资源导入。第三步，我们在活动和营销最擅长的事情帮大家进行串接，就形成了顶层设计、资源导入和活动营销这样一个真正 的产业链。
    我给大家举一个例子什么是顶层设计，好多人都说现在不提O2O、不提互联网思维就没法混了，我觉得也真的是这样，但是我觉得其实刚才乐居、易居的老总讲的 特别好，一定要落定，我们是真正把这个事落定。给大家举一个例子，9个月前全世界最大的假发企业来中国找我，说马总，让我帮助做顶层设计，我听了他的逻辑 完全不靠谱，他要在老年人里推3千到8千的假发产品，他认为这是他的主流人群，我说你活不过6个月，他4个月的时候找我，说总部要撤回大区，要把我们整个 拿回去。这种情况下我开始做顶层设计，用3个月的时间，我们重新定位了中国的年轻人群，现在我把他的产品，首先定价进行改造了，300—800元的产品， 你想一个小姑娘剪一个头发多少钱呢，如果我们能够实现一个假发在中国的新定位，我的假发和别人不一样在哪儿？第一，我们变的新定位是年轻人市场。第二，我 把模式变了，原来假发扣在脑袋上完了，现在扣在脑袋上请100位中国的顶层设计师剪，你想要什么剪成上来。第三，通路变了，原来在商场卖，现在放乐道所有 的发廊，因为发廊是定向消费，在你对发型师弄你脑袋一个多小时的过程当中，你是必须坐在这里听他的，我们给他们很大的通路费用，让他们帮我们售卖这个产 品。结果用4个月时间全面在中国市场飘红，不但把已经赔到的钱赚回来了，而且3个月以来每个月都有2千万的纯利。为什么要跟房地产人讲呢，就是把我们的顶 层设计，把我们刚才讲到的互联网思维落地，互联网思维是什么？我老说，我说是为人民服务，就是换一个角度去想人民需要我们就给他们什么。
    同样把这个理念用到了房地产业上，应该说我们到今天为止已经37个城市的城市顾问，也是210个房地产商的合作伙伴，跟梁总、伟大的夏华姐和滕哥这样的， 我们影响说是非常开心的热心人、说人话的人，讲心里话的人，一起给中国的房地产业增添一股新风，这就是我们心中最大的愿望。我觉得顶层设计是什么？我说是 高度。资源导入是什么？我说是深度。他们说活动营销是什么？我说是温度。所以我送给在座所有的地产商伙伴们一句话，中国的房地产还是黄金10年，但你一定 要高度、深度、温度。
    谢红玲：谢谢马总，滕总最后帮我们解答刚才的问题。
    滕维方：因为我们1921年成立的时候是一个稀缺经济，全世界人民那时候都吃不饱，所以你做农业，那时候亚洲没有什么工业，可能泰国连火柴厂都没有，所以 那个时候你实际上是从种水稻、养殖、种塑料、养鸡、养猪，那时候是没有稀缺经济的，到60年代实际上中国大规模农场化、高科技，所以人民吃的供大与求。与 大于求这个时候你就得想着出口，原来我们并没有想搞商业，我们第一个多元化主要是搞商业，我们已经当时世界上有几个第一，养鸡第一，养虾第一、饲料第一， 已经做到极致了，觉得给人家卖我们回不来款，老压我们钱。
    那个时候我们跟沃尔玛在合作，因为沃尔玛销售很多，但是大的商业流通渠道我们后来就是带了这个新的模式进入中国。所以沃尔玛实际上是正大，当初沃尔玛50 进的，当时给中央领导人，领导人还很犹豫，万一你进来美国货冲击中国的市场怎么办？把我们那么多的商品都给冲击了，我们那么多失业的，后来我们说可以试一 试。当时也是李岚清副总理说你们试，你们反正是爱国华侨，所以我们当时就搞了一个。最后没想到越搞越好，最后是什么结果呢？通过沃尔玛，通过这些外资的渠 道，我们把中国的商品带到国外，实际现在沃尔玛卖的大部分的商品，包括农产品，很多卖到全世界的，美国，主要是中国的，从毛巾、肥皂这些。
    我们为什么要做？从自己的农业生产转到商业，所以后来我们就做了很多商业，包括万客隆，我们现在也是万客隆亚洲最大的股东，我们也是泰国的7—11全部是我们参加的。
    这方面我们又觉得还要多元化，就是地产，你有那么多土地，原来是农田、原来是地产，现在慢慢的变成城市中心了。为什么我们也进入了金融业？也是第一家外资 银行是我们申办的，因为当时金融是服务，当然大家都知道我们前年入股了平安，平安集团我们现在是第一大股东，平安是保险，保险里面还有金融各方面，当然我 们还有医疗、医药，医药跟那个也是有关的。
    谢红玲：谢谢滕总，在多元化过程中其实各个产业之间都是有逻辑关系的，相互之间是有关联的，而且我们要引入专业的合作公司一起来做，专业公司来合作，这样保证我们的专业性。
    非常感谢我们今天台上嘉宾这么多大实话、心理化说给我们台下的嘉宾，也感谢你们的认真聆听。谢谢大家！

  主持人：下面开始下面的论坛，邀请几位嘉宾上台一起：
    中国房地产研究会副会长兼人居环境委员会的主任委员王涌彬先生
    碧桂园营销战略部总经理张晓华
    路劲地产联席董事刁露
    中国房地产策划师联谊会专家委员会主任、世联地产首席技术官黎振伟
    拿大宝佳国际建筑设计集团驻华首席代表高志
    瑞尔特控股集团董事长朱曙东
    特邀中房协经营管理委员会秘书长王惠敏来主持。

    王惠敏：谢谢各位，我们压力非常大，我特别紧张，因为时间留下来得特别精致，精致到只能跟各位提一下要求，每次发言控制在2分钟以内，如果大家同意请给他们一点掌声。
    在这轮环节里面希望各位嘉宾在时间上面不要跨界。谢谢！
    我们这个话题非常简单就是“营销和创新”，前面不用铺垫了，我们直接就问中国房地产研究会的副会长王涌彬先生，比如说您站在城市和规划大的概念感觉上面谈营销与创新，请讲。
    王涌彬：我觉得我们谈创新首先要从大的角度，要有大的思路，没有大的思路其实创新可能也是小创新，我说大的思路，首先是要理解城市，我们不论是做开发、做 策划、做设计、做规划、做什么，都要理解城市、理解规划，理解这个城市它的理想、它的梦想，理解这个城市人的需求，我们在这个基础上去做创新，才是有根基 的，否则可能也是驴唇不对马嘴这样的创新。
    王惠敏：碧桂园是一家大的品牌企业，我想问一下张总，从碧桂园的角度来说，您站在品质的这个角度去看如何与创新相结合？
    张晓华：我想在座各位了解碧桂园，可能都听过碧桂园20年以来的一个广告语“给您一个五星级的家”，我们的品牌愿景也希望社会因为我们的存在而变得更加美 好。这两句话结合起来一起总结的话，就是希望给我们的客户使用一个更合理的价格、买到更合适的产品、享受到更好的生活，所以我们无论是产品还是营销的创 新，其实都是紧紧围绕着这个主题去做的。
    现在我们都说房地产企业开始积极的去拥抱互联网，而移动互联网的技术其实也为我们带来了许多的可能，而这个可能就是精准，怎么样精准的找到我们的客户，怎 么样精准的定位我们的产品，使得我们的成交能够更加有效的精准和降低成本。所以这段时间以来我们所有的创新都是围绕这一块的，包括说我们在移动互联网金融 上面的一些创新，使得我们在土地刚刚拿的这个阶段就可以采集到客户更精准的一个意见，通过土地的购买、产品、规划、服务、配套等等的定位，在前期就能够更 精准的实现我们客户的需求。
    第二，我们基于大数据的一些开发，可以使到我们对积聚的客户体验有更好的创新。所以现在我们整个产品品质的升级，从最开始的时候可能我们是半年、一年我们 升级一个系列的产品，到现在我们可能只需要一个星期、一个月就可以升级一个全新的产品。比如说像近期碧桂园只用一个月的时间我们就推出了我们的整套的洋房 的精工系列产品，它就是根据移动互联网这一块上面我们采集到的客户的数据信息，根据他们的需求我们在户型的调整、装修的调整等等方面进行迭代的微创的规划 和升级，使得客户能够用更合理的价格、买到更合适的产品、享受到更好的居住服务。
    王惠敏：谢谢碧桂园，碧桂园给我们带来五星级的家，其实战略部的经理也是五星级的美女。
    接下来有请路劲，路劲联席董事刁露女士，你从服务的角度，因为路劲的服务一直很看好，从服务的角度谈一下营销与创新。
    刁露：首先这是非常好的问题，提到创新，其实创新不是新的词，每个企业在任何的一个阶段都要面对创新，从去年一开始，其实这个行业有很多新的东西出来，包 括商业模式，好比说像万科提出来合伙人制，包括刚才大家大概也听到了物业有很多新的服务的方式方法出来，包括金融领域的创新，等等一系列，摆在企业面前我 们该做什么，我觉得这是两个层面要看，首先要分析企业自己能做什么，你想不想和能不能还是有差异的。
    第二，摆在我们面前能够做到的，包括服务的创新，最直接的，我相信未来应该是互联网的思维会改变这个行业很多的东西，包括营销的创新，包括服务的创新。营 销的创新，我知道像易居他们有像力拓这样，都是基于移动终端开始做了很多新的产品，当然对于开发商来讲，我们也自己在选择，哪些是我们自己可以去做的，哪 些是我们要借助市场上比较专业的公司借助他们的力量去做。
    服务还有一个很重要的就是物业服务，其实万科带头大哥已经给我们很多很多新的想法了，对于像我们的企业，因为规模还是摆在这里头，可能我们更多的是在现有的能力上怎么样在服务领域上做力所能及的事情，当很多的服务，现在最直白的，就是可以先做物业的开始来做。
    所以我觉得未来对于企业来讲，未来的10年，白银的10年企业真的要在创新上下很多的工夫，当利润率越来越降低的时候企业一定要有新的生存之道，所以还是这样，从企业来讲要脚踏实地的看哪些是你可以做的。
    王惠敏：谢谢刁总，据传说鼓掌使劲的人2015年发大财。“创新”虽然既不是老词也不是新词，但是我中午和黎总交流的时候他提出一个本源的概念，就是创新的过程中我们怎么来找到房地产发展的本源，我们就想请黎总从房地产本源的角度来谈一谈创新。
    黎振伟：刚才听了嘉宾的演讲我真的是很受启发，我改变一下我的想法，我觉得创新、营销我做了20年的房地产，每年谈的东西，过去我们都不是最正确的，在今 天互联网时代给了我们一个真正的认识，第一，我觉得我们的营销和创新一定是有价值的，更多有价值的东西实实在在的东西。第二个，我们要保证价值通过最快 的、最简单的、最便捷的渠道给客户，要给他所要的，给他所真正需要的，而且这个时代的跟给他的这个便捷的东西是用最优秀的、最节省资源、最省资源的做法来 实现它，其实这个关键的我觉得，刚才主持人问我的东西，我觉得我们认识到了我们所有的营销创新就可以找到根本得出路跟方法。
    王惠敏：谢谢，也这么多要发财的，非常好，而且掌声越响还更加健康。接下来有请拿大宝佳国际建筑设计集团驻华首席代表高志先生，您从设计的角度来谈营销创新。
    高志：其实我觉得不管从设计、还是从销售、还是从开发，所谓的营销实际上是在解决生存的根本问题，就是怎么创造客户，所有的企业都是这样，我前几天读到了 丁祖昱教授在网上很火的文章，说未来10年里中国的开发商90%都得死掉，然后董藩教授又发表了一篇文章，他认为10年里头会有一些变化，没有那么惨。怎 么办呢？他提了几条建议，其中最核心的一条，就是我们的创新，现在房地产形势不好了、碰到很多困难了，那是你按照过去的思维、过去的标准、过去的办法，肯 定是不行的。谁能继续保持利润的增长？比如今天看绿地、万科，人家卖的房子还在增长，人家的利润没下降啊，大多数人90%下降，人家还在增长，人家是怎么 做的？举个例子，今天万科，这咱们知道，万科一年物业管理40个亿，仔细一算200万个客户，一家交4千块钱可不就40个亿，没算错，是王石、王大庆几年 前就把这个事想好了，你没为创新做好准备。今天我到这里来，这几天到处开年会，我发现房地产年会都改成互联网房地产大会了，现在不说互联网就不是干这行的 了，你跟得上吗？
    王惠敏：第一轮还有一位没说呢，咱们不能给他落了，就是瑞尔特控股集团董事长，也是房地产策划师联谊会的副主席朱曙东先生，你就直接从营销的角度说一下创新两者之间的联系。
    朱曙东：我们房地产业应该说是毫无正义的已经从黄金时代进入到白银时代，这个白银时代我们向前看10年，我认为我们的营销应该要关注两个变化，第一个变 化，就是我们从传统的内容为王要转移兼顾到渠道为王，实际上内容非常重要，为什么是绿地，为什么去年碧桂园，1288亿的销售额，在营销费用下降、销售人 员减少的情况下依然销售总额上升，为什么？是因为他们的产品做得好，他们能够创新，这就是产品为王，实际上就是我们现在互联网讲的内容为王。
    第二个环节，我们要过渡到重视渠道。现在“房多多”，现在我们的房教中国，事实上就是在互联网上搞出了一条通道，在我们传统地面部队上又加了统战部队，最后决定战争胜利的不光是指挥官的意志和艺术，还有我们的武器，所以第二个渠道非常重要。
    最后一点，我们光靠产品、光靠渠道都不可以，我们要进入到综合的，我们的实效营销，我们要把我们的营销落地，所以我们要关注产品。第一个市场是产品，就是 离不开我们广大的策划师。第二个，离不开推广，也就是离不开我们的启明东方，我们要让房子有温度。第三个，我们要让顾客来，好酒也怕巷子深。最后一点，我 们要做好服务，就是刚才万科的朱总所强化的，我们200万顾客迎来了40亿的销售额，我想万科又一次站在了行业发展的最前端。
    王惠敏：下面的方式，我先抛一个问题，先补充一下，然后抢答。
    您补充，环境角度方面有没有什么创新，绿色，大家也都是关心的，而且是行业发展的大趋势。
    王涌彬：非常感谢主持人，我是人居环境委员会的主任委员，从事这个工作已经十几年了，人居委在2004年开始在全国70多个城市做了100个人居金牌试点 项目，这些项目多数都是当地人居的销冠，我们最多的城市也就是2个项目，都是非常有名的项目。我们这个结果得出一个非常重要的结论，就是我们出版了中国的 “绿色住区标准”，今年10月1日已经正式的在全国执行。其实我们搞创新离不开这些实打实的东西，你离开了这些真正的绿色的技术问题其实我们创新可能会缺 乏支点，我们为什么要研究绿色住区呢，已经有绿色建筑标准了，因为我们的开发模式上是小区、是一个住区，很少有开发商一栋一栋的，所以单纯的绿色建设解决 不了我们中国的问题。
    我们推出了绿色住区以后还要干什么呢？我们现在研究的是绿色城市，研究城市这个层面的人居环境的指标体系，因为我们靠开发商、靠我们大家并不能完全把这个 城市建的更宜居，我们城市是一个综合的，是一个很复杂的，所以我们还要在更大的层面研究人居环境的指标体系，这就是我们下一步正在做的，目前我们和地方政 府一起合作做人居规划，帮助县城、中小城市这个层面做人居规划。
    有三条，第一，帮助城市做人居环境的指标体系；第二，帮助他做一个人居环境的指导手册；第三，他做一个行动指南。完全把人居环境量化，落实到具体的某个部 门，具体完成到什么程度，这样可以说我们就把绿色、人居这样的一个体系概念变成了一个完全可以操作的体系，这就是我们人居委正在做的工作，欢迎大家了解我 们。
    王惠敏：谢谢王会长给我们带来很充实的虽然带有点广告嫌疑的具体内容，对大家应该有所启发。
    黎振伟：我刚刚说两个，一个价值、一个便捷。作为世联中国最大的房地产代理公司，我们去年3300亿，怎么做到价值呢？我想我们今天两块业务，一个是顾 问，一个是销售，我们的顾问要改变要做运营，还有一个我们的营销，不像以前简单的卖楼，我们整个体系是从融资、给他销售、售后的服务，还要给他资产后期的 跟踪、管理，这样把互联网整个体系建立，我们的网络技术，大量的创新，我想这些才能使得我们一个最大的营销顾问机构得以在新的互联网下生存。房地产的本质 是什么呢？是一个热话题、冷业态、深服务、长周期，我们要遵循房地产业这个本质做好我们的服务。
    王惠敏：下面直接提另外一个问题，创新与坚持本源的东西矛盾不矛盾？我不一定非要把过去的东西都给抛了，我是在本源的基础上创新，或者是在创新的基础上还要坚持本源的东西，这么一个问题，请抢答。
    朱曙东：我觉得刚才2分钟的话题延伸，我们秘书长这个命题，实际上我们现在房地产的创新它的本源依然还是在创新，依然这个产品是依据市场的需求来打造，刚 才我所谈到的万科、绿地、碧桂园，他们是用企业综合的竞争力来赢得了市场、来赢得了尊重，这个里边非常重要的我们大家可以看到，尽管现在我们的互联网思维 非常广泛的应用，我们拓宽渠道的手段都在扩大，但是让大家注意到，为什么还是这批综合管理能力、综合开发能力强的企业在市场上拔得了头筹，这是根本所在， 我们要守住我们原来的本源，要把产品做好。同样，我们还要借用我们的互联网我们的渠道等手段。
    所以我总结一下，我们的企业要想在白银时代能够拥抱成功，要在2015年取得成功，我送给大家一句话，让好房子插上互联网的翅膀飞起来。
    张晓华：刚才其实我也说到了，我们的营销更多的围绕着这个本源是客户的需求，而且是精准的客户需求、真实的客户需求，所以其实碧桂园的营销从来不缺乏创 新，从我们2010年的全民营销，到后面的圈层营销，到人海战术，其实碧桂园的营销一直在创新，但是走到今天我们的创新更多的还是要结合客户真实的需求去 做，所以我们本身这段时间也是通过互联网的移动技术，把我们全民营销放到了我们全民营销的互联网平台上面。三个月的时间我们的凤凰通平台其实注册量已经超 过12万了，我们的在线销售业绩已经超过20亿。
    刚才嘉宾提到，我们是不是能够更好的运用我们的销售渠道？碧桂园也尝试在去年开发了我们凤凰同盟会的分销和房地产经理人平台，这个平台同时也是三个月，注 册量已经超过5千家分销商，另外它的销售业绩也已经超过35个亿。接下来我们还会做的创新，是我们会围绕我们客户的需求，我们会把我们会员的整个平台和我 们的社区O2O平台实现一个打通，让我们的客户从销售的购买到收楼、到入住能够享受一个全产业链的服务。另外，让我们的客户能够从他结婚、生子，一直到成 长，到改善生活，到养老，实际一个全生命连的综合居住的优质服务。所以说其实我们所有的创新依然都是坚持我们依据客户最根本、最精准、最真实的需求进行开 发的这样的创新。
    刁露：我也想说一下，其实刚才主持人问的问题非常好，其实什么是一个企业的本源，刚刚高总也谈到，大家都在谈到互联网的房地产企业，换句话说，对于企业来 讲归根结底我们还是作为开发商，我们无外乎是寻找什么样的手段，能够将我们的产品和服务更精准的推送给我们的客户，同时把客户最真实的反映、最真实的想法 和真实的数据精准的拿到手里，互联网思维背后其实背后是大数据的概念，我们用什么样的手段搜集方方面面的数据，从而提高不管渠道上、服务上、自身运用方面 的有效性，有效性无外乎我们是要降低成本的，换句话说企业目前的利润率越来越低，如何更好的开源节流是每个企业都该面对的问题，回归本源，该是什么样的企 业根据自己的能力还是要专注的。
    高志：我是想跟大家有一个不同的侧重点，什么事都是人做的，我觉得咱们最重要的还是顾会长、温秘书长给中国房地产干了一件最大的好事，培养了5万精兵，这 5万精兵我算了算，在中国十二三亿人口、十三四亿人口2万到3万个中国人民才有一个我们的精兵，这个数太少了，所以我想真正要想创新靠的是我们这些学生 们，是5万精兵变成50万、500万，真正的创新来自于他们。所以我在此希望顾会长、希望秘书长，把咱们好好的组织、把我们房教中国办好，我一直在这上面 教课，我在这里又回到教室的感觉，我看到这些同学们这么认真、这些领导们这么支持，我真是高兴，要说创新，这是最关键的创新。
    王惠敏：台上坐的几位嘉宾都是地产界的专家，非常有名，其实在台下坐的也都是许多精英，比如说郭景力（音）先生是我们策划研究院的执行院长，简单问一下，你用1分钟以内的时间说一下不创新怎么样。
    郭景力：我们上午刘会长讲了，说过去房地产市场发展靠人口，现在的房地产市场发展靠提升他的品质，靠的是人才，我们讲创新首先需要有人才，其实我们在座的 策划师都是我们这个行业中的人才。我们作为一个人才怎么去营销、怎么去创新，我有四句话12个字，第一句话，“提提神”，因为一个人要有精气神，今天这个 时代我们如果没有精气神，我觉得你根本还没创新就被打败了。第二句话，“洗洗闹”，过去是传统地产，现在是新兴地产。第三句话，“擦擦眼”，把眼睛擦亮， 我们每个人发挥自己的优势，找准自己的目标，我们往前走。怎么走呢？我们要“搓搓手”，手一搓有精神了，所以我讲的这句话叫“提提神、洗洗闹、擦擦眼、揉 揉手”，迈开大步精神抖擞往前走。
    王惠敏：非常感谢，感谢台上的几位嘉宾，更感谢各位朋友，我再补充一句话，我们中国房地产研究会人居委的秘书长朱彩兴（音）女士给我发了一个短信，短信上面这么些的，说她用台上几位嘉宾的姓名给组了一幅对联，说这样就可以结束下去了，我就把她的对联念一下。
    上联是，“房教中国志存高远，伟业正华永动”，这里面有高志、有黎振伟、有，还有王涌彬，下联是“地产人马智慧发展，显露曙东黎明”，缺了一句横幅，就算是我的横披，“精英荟萃”，谢谢大家！