写在美国.沃顿：你不知道的数据和真相

We hold these truths to be self-evident, that all men are created equal, that they are endowed by their Creator with certain unalienable Rights, that among these are Life, Liberty, and the pursuit of Happiness.

我们认为下面这些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者赋予他们若干不可剥夺的权利，其中包括生命权、自由权和追求幸福的权利。

-----出自1776年《独立宣言》

美国，独立与自由的象征。到今天为止，本杰明.富兰克林（Benjamin Franklin）和《独立宣言》，对美国人的影响，比我想象中的还要大。本杰明.富兰克林（Benjamin Franklin）也被认为是资本主义精神最完美的代表。

美国东部时间2015年7月4日，一批来自全国各地的40余位房地产行业精英参加了由易居中国-中房研协主办的《易居沃顿房地产研修班》。本次研修班有来自中国各地的房地产高级管理人员参与，涵盖复地集团、鸿坤集团、融侨集团、三盛集团、山水文园、大连亿达、卓越置业、上海城建、升龙集团、浙江祥生、上海建工、广州广电地产、海南昌茂、颐和地产(注：排名不分先后)等知名开发商及富思特新材料、东方雨虹、中磊集团、东南电梯、科顺防水、蓝盾防水、宏源防水(注：排名不分先后)等建材企业的掌舵人和高级管理人员；同时还有中国房协、重庆开协、浙江房协的代表也同时参与了此次研修。

我，作为其中的一员，很有幸能作为一个房地产媒体人，写下切实的感受。

写在沃顿，与君共勉。

全体学员合影

纽约印象

自由女神像

纽约-曼哈顿鸟瞰图

身处纽约，依然能嗅到很浓重的老牌资本主义国家的气息。如同美国汽车和美国室内设计一样，纽约并没有表现出像东京一样的局促和拥挤；是相对大气的。但大部分的美国建筑都不新；街边有很多正在翻新的施工地带。据当地华人讲，由于人力成本高等原因，美国目前的城市建设速度很慢，这个情况在欧洲也较为普遍；当然，也有部分的国民诟病美国政府的不作为。但这并不影响全球对美国的关注，无论是赞美还是批评。

经过知名的帝国大厦、洛克菲勒中心、华尔街、时代广场、五大道，不禁感叹已站在美国最繁华的地段之一；但同时也意识到，其实如果谈起楼宇的辉煌、建筑技术的高超、城市的繁华，比如中国的上海陆家嘴、北京CBD、香港中环，早已绚烂夺目和壮观，甚至有些地方已超越。但我想，美国之所以仍有很大的魅力，吸引着全球的人来学习、考察；是因为他做为全球最有代表意义的发达经济体，有着很多值得我们吸取的发展经验和积淀，当然，这里面包含着宗教、社会价值、文化、思潮、趋势等等因素。的确，在经济发展的道路中，美国犯过很多错，但他也有更多优秀的经验，重要的是，它的每一段经济规律都值得分析和借鉴，从近代经济学的角度，这也代表了资本主义发展的必经历程；值得全球分析和思考。

很巧的是，我们到达美国的当天正好是美国东部时间7月4日，美国独立日。我们有幸欣赏到了在纽约和费城上空绽放着的国庆烟花，直至深夜。

费城有感

费城自由钟中心

费城艺术博物馆广场

与纽约相比，我更喜欢费城，费城又名“小巴黎”；顾名思义，他的城市建筑风格很欧洲化，在费城街头，随处可见欧式雕塑；整个城市更像一个大花园；居住起来，会更为惬意。在这里，我看到了黑人、印第安人、黄种人、白种人等各个种族人的面貌，他们都显得相对悠然、恬静。

说起费城，有两点一定要提：1、费城正是1776年《独立宣言》的签署地，自由钟中心是它的最具代表地段和建筑。2、知名的宾夕法尼亚大学和沃顿商学院正坐落在费城。这也使费城具有更浓的学术氛围。

易居--沃顿：中国最高端、专业的房地产研修中心

宾夕法尼亚大学沃顿商学院始建于1881年，是全世界第一所大学商学院，以其跨越商务教育各主要领域的知识领导力和持续创新力而获得国际美誉。作为全世界最集大成的商业知识之源，沃顿与全球商务社会广泛合作，从而构建研究与实务之间的桥梁。

学校现有4800余名本科生、MBA、高管MBA及博士生；每年有9000余人才加其高管教育项目；更有涵括92000余名毕业生的校友会。

在商业教育的每个层面提供最优项目

200余门课程，20家研究中心

10个院系的220余名教员

1000多家机构与沃顿直接合作

92000名毕业生遍及140多个国家

沃顿知识在线在全球的读者超过210万人

沃顿商学院创始人约瑟夫沃顿（JosephWharton）

宾大校园一角

宾大校园随处可见的校训

易居中国执行总裁丁祖昱在本次易居中国-中房研协主办的《易居沃顿房地产研修班》上指出：“本次是易居-沃顿研修第四届开班，有了以往三届的成功经验，希望这一届能为各位学员带来更多收获。”他还表示：“就在今年的6月18日，易居-沃顿中国研修中心还首次发布了“2015中国房地产实战案例系列研究”(以下简称“系列研究”)。”

易居中国执行总裁丁祖昱致辞

易居-沃顿中国研修中心是由中国最大的房地产流通服务商易居中国与美国知名的宾夕法尼亚大学沃顿商学院联合发起主办，首次发布的系列研究是易居-沃顿中国研修中心旗下首期高级研修班的研究成果。

丁祖昱表示：“今年6月18日首发的系列研究推出以地产与金融、互联网与房地产、营销与变革、市场与趋势、商业地产创新、房企升级与发展、养老与商业模式、物业管理变革、文旅与产业共九大课题；无缝对接中国当下房地产业在转型、扩张、升级、整合等各发展阶段所面临的实际难点，聚焦行业、企业、经理人的迫切阵痛。以上研究再结合在美的专业授课，欢迎更多的中国房地产高级管理人员参与并学习。”

易居-沃顿中国研修中心独创了“导师+特约专家+学员”的课题组研修模式；每个课题组均由行业领袖和地产大佬作为课题组长、副组长领衔，并邀请沃顿商学院教授和国内各领域实战派专家加盟作为特约专家，每个课题组限额定向招募研究企业和学员。（注：课题聚集了任志强、周忻、毛大庆、丁长峰、蔡雪梅、丁祖昱、臧建军、林中、陈凯、张华纲、倪建达、赵汉忠、朱保全、梁上燕10余位国内最顶尖的地产导师。）

丁祖昱讲道：“本次的易居中房研协—沃顿研修，希望能给各位学员更多的知识彩分享和收获！”

正如丁总所讲：本次研修为期7天，沃顿商学院一共8位教授进行了高质量的培训和分享；培训领域涉及：全球经济走势、房地产行业走势及市场数据分析、房地产投资管理、客户价值挖掘及战略、高绩效的团队管理、理性判断与科学决策、新兴推广技术与渠道等方面。教授与学员进行了充分的互动与交流；尤其是在结合中美实际情况的案例方面。学员们对中、美经济环境、房地产市场也有了更深的交流和领悟。

沃顿商学院的SamChandan教授曾问我们：“你们知道沃顿商学院和其他商学院相比最大的特性是什么？”是“创建早？知名度？研究领域的区别？”有同学回答；“不！”，Sam Chandan教授摇摇头，“在全球的商学院中，沃顿是事事都以最严谨的数据、图表分析来说话的最典型代表；甚至有些时候，客观严谨的有点无情；这才是沃顿商学院最大的特点。”他说道。

我相信！

一周的课程，记录下我所学到、听到、看到的一些有意思的数据和分析，这些，有可能是你不知道的事….

学员在认真的听讲

位于宾大的本杰明▪富兰克林铜像

（图注：宾夕法尼亚大学有个不成文的规定，凡是宾大的男生，在毕业前一定要在本杰明的铜像上撒泡尿，才算是名副其实的宾大毕业生。）

你不知道的数据和真相：

全世界的潜在产出都在下滑？包括新兴经济体？

说到“潜在产出”，不能不提到GDP这个概念，GDP英文全称：Gross Domestic Product，即国内生产总值。所谓潜在产出，是能够长期维持的GDP最高水平。从经济学家的观察看，西方经济发达体的潜在产出在持续下滑。

出乎人意料的是，Anthony landry教授指出：数据显示：新兴市场经济体(即发展中国家)的潜在产出也在下滑。通常意义上看，比如中国，正在高速的发展；近5年的GDP增幅在7%--11%之间； Anthony landry教授说，目前西方发达经济体，以美国为例，其增速也就是2%左右；中国的经济增长速度相当高。但即便是这样，从客观的数据分析，中国的潜在产出也呈现出增速相对下滑的趋势。这是由老龄化和生产率增速缓慢驱动的。

潜在产出的下滑会很大程度影响政府的财政目标的制定，同时意味着实际利率降低。

那么，我们该做些什么呢？

更大程度的鼓励研发、结构优化以提高劳动效率、加强基础设施投入是拉动潜在产出的最好办法。

Anthonylandry教授正在授课

地下经济在全世界都有大量的存在？

什么是地下经济？

“地下经济”（Undergroundeconomy）是指逃避政府的管制、税收和监察，未向政府申报和纳税，其产值和收入未纳入国民生产总值的所有经济活动。“地下经济”活动涉及生产、流通、分配、消费等各个经济环节，可谓无所不在，是当前世界范围内的一种普遍现象，被国际社会公认为“经济黑洞”。

从Anthonylandry教授提供的数据看到：地下经济在全世界都有大量的存在。

当然，这组数据是来源于Schneider Buehn及Montenegro(2010年)，就2006年提取数据测算的地下经济占GDP比例情况，从数据中看出，地下经济占比较高的区域主要为俄罗斯、非洲、南美洲，这些区域的平均占比超过40—50%。其中，数据显示，中国的地下经济占GDP的10-20%，在全球范围看，中国属于比例较低的区域。这充分说明了中国政府治理的有效和法制的规范。

美国房地产市场知多少？酒店投资风险高

对于美国的房地产市场， SamChandan教授和Glenn Mueller教授都做了深度数据分析；

从区域的活跃度来看，曼哈顿（年销售量42467百万美元）、洛杉矶（25682百万美元）、芝加哥（15823百万美元）、旧金山（15344百万美元）、达拉斯（15262百万美元）为2014年美国最为活跃的市场，其中旧金山的年度销售额增幅最高，为116%；其中拉斯维加斯、棕榈滩、底特律、杰克逊维尔、加州中部在美国40个城市的活跃度中排名倒数5名。

而从不同业态市场的发展阶段可以看出，无论从2015年1季度的数据总结还是从对2016年1季度市场预测来看，工业地产市场、零售市场都尚处于扩张阶段；而相反，酒店、旅馆市场已处于濒临过度供应或过度供应阶段； 所以，Glenn Mueller教授给予在美投资的优先级建议是：1、工业地产是最佳选择；2、零售类业态；3、出租类公寓；4、办公楼；相反，酒店、旅馆市场风险高，提醒投资者要谨慎。

从美国的金融周期来看，GlennMueller教授和Sam Chandan教授有不同的观点；Glenn Mueller教授认为2000年—2007年，房地产是最安全的另类投资，因此推动了美国房价的上涨；而在2008—2009年，美国房价遭遇了下跌，这也意味着2010年—2016年的购买机会；同时，他提醒投资时，一定要区分看待住宅和商业地产。而Sam Chandan教授有则认为，一个经济周期往往是10年，美国已经上行发展了6-7年，下一阶段可能还有3-4年的上行趋势，而后即会有下行可能，其是映射在美国的房地产市场。

SamChandan教授正在授课

GlennMueller教授正在授课

中国是美国最大的境外投资者

据Real CapitalAnalytics—全球趋势2014不完全统计，“2014年全球销量最大的市场”统计显示：全球销量最大的20个城市中，香港排在第11位，上海排在第19位。而这份统计其实是不完全的，统计显示上海的年销售额统计仅为8亿美元，而真实全面的数据远高于此，因此，如果统计到全面的中国城市销售数据，在全球前20位中，中国城市名字还会向前移动。而另一份调查，关于“亚太地区2015年城市投资展望”显示，在城市投资量最大的亚太20个城市中，中国城市占了5个；其中，上海和北京位列前10。

据Sam Chandan教授介绍，从综合角度看，中国已经是美国最大的境外投资者。而在具体的对美国的商业地产投资领域，从数据中可以看出，中国是仅次于新加坡和加拿大的第三大投资国。同时，中国还是与撒哈拉以南的非洲全球贸易合作额度最大的合作伙伴，2013年额度为达到1600亿美元。

中国投资者进入美国，需要注意什么？

美国投资者进入中国，又会做什么考虑？

上文中已经提到，中国目前已经是美国最大的境外投资者。美国经济学家对中国投资者的评价是：高度乐观、积极、杠杆化。在顶级美国市场的投资令其跻身于跨国评级的高端位置。

例如，美国历史上最昂贵的酒店物业华尔道夫-阿斯特里亚酒店就在2014年第四季度被安邦以19.5亿美元购买。而当时最大的一笔中国买家收购纽约大厦的交易是在2013年第四季度，复星以7.25亿美元购买了第一大通曼哈顿广场。同时，中国万科与铁狮门在旧金山的合作开发项目、绿地集团购买了大西洋广场的多数股权、张欣家族(SOHO中国)购买了美国最有价值的办公楼——纽约GM大厦部分股权等等。都彰显了中国投资者的眼光、实力和高端定位。

那么，更多的中国投资者进入美国，需要注意什么呢？

Sam Chandan教授说：1、要关注美国整体的经济发展周期，比如上下行趋势等；要对此做严谨的历史数据分析和判断；对于美国，是否处在经济衰退期的数据验证非常重要。2、要谨慎考察美国各区域和意向投资区域的经济及房地产市场情况；比如当地的政策环境、房价、房产流动性、库存量、空置率、运营成本及趋势、市场交易的历史数据等等。

而当美国投资者看到跨国投资机会后，他们独特的考虑因素又是什么呢？Sam Chandan教授讲到：通常意义上，会考虑：1、地缘政治风险；2、经济风险。与地缘政治风险和经济风险相关，投资者会担心由与其相关而引发的汇率变化带来的“货币风险”；同时，还有与目标投资市场所认可的商业实务差异有关的“商业风险”。在做跨国投资时，透明可用的数据、进退市场的流动性、空间需求与租约的可执行性非常重要。当美国投资者进入中国时，他们对政治的稳定性一点都不担心，他们更多考虑的是对庞大市场的了解程度、对地域差异性(含升值空间)的把握程度、对市场饱和度的认知程度等因素，最终映射的是“竞争风险”；“本土化”，对于进入中国市场非常关键；因此，大量的美国及海外投资者现阶段正在与中国本土的大中型品牌企业进行合作，从而进入中国市场。

学在沃顿受益良多

正如上文中提到，除了以上我分享的数据和观点，在我们为期一周的课程中，教授还带领学员就：全球经济走势、房地产行业走势及市场数据分析、房地产投资管理、客户价值挖掘及战略、高绩效的团队管理、理性判断与科学决策、新兴推广技术与渠道等方面做了非常多的精彩的知识分享、充分的互动与交流；课堂上既有严谨的数据分析、实战案例辩论；也有生动的团队建设—搭帐篷体验式游戏；更有和丁男神的健康晨跑。学员们受益良多！

今后，还将有更多的中国房地产精英在易居—沃顿的研修平台一同学习、探讨、研究、进步。希望有更多的地产精英通过研修能成为更有开拓精神、专业精神的领跑者！我们感恩、珍惜、欢迎、期盼！

2015，同学们再见！ 2016，我们再相聚！

作者系中房网主编、地产人网总编贾春晖

精彩花絮