易居研究院发布7月35个城市库存规模报告显示，截至2015年7月底，35个城市新建商品住宅库存总量为25936万平方米，已经连续5个月下跌，35个城市新建商品住宅存销比为14.3，达到近16个月的最低水平。
一、库存继续下降
1、35城库存规模已连续5个月下跌
截至2015年7月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25936万平方米，环比减少0.6%，同比增长0.8%。库存规模已连续5个月出现下跌。7月份环比下跌，虽然有季节性的推盘放缓习惯、房企看涨房价而刻意捂盘等因素，但本质原因是，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。
目前库存的同比变化保持了连续53个月的正增长态势，但7月份的同比增幅数值是最小的，且跌至个位数以下的水平。换而言之，7月份的库存水平几乎和去年同期相当。由于房地产开发从拿 地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，即转向 “补库存”的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。
2、21个城市库存出现同比增长
35个城市中，有21个城市库存出现了同比增长现象。其中西宁、烟台和荆门3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到27.2%、18.0%和16.9%。同时，35个城市中，有14个城市的库存出现了同比下滑态势，其中南通同比跌幅最大，为18.7%。
3、7月新增成交2197万平方米略大于新增供应
7月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2042万平方米，环比减少8.1%，同比增加9.2%。7月份相对6月份推盘节奏放缓，这和季节因素有一定关系。预计到了8月下旬，房企推盘节奏会继续加快。
7月份，35个城市月度新增成交量略大于新增供应量（其中7月份新增成交量为2197万平方米，环比减少1.1%，同比增加52.9%）。新增成交略大于新增供应，所以促使7月份的库存出现了下滑。
4、三类城市库存均环比下跌
截至2015年7月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3526、18232和4178万平方米，环比增幅分别为-0.5%、-0.6%和-0.6%，同比增幅分别为3.7%、-0.3%和3.4%。
一线城市在1-3月份库存均出现下行态势，4月份微幅上升，5-7月份库存重现环比下跌态势，这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。对于一线城市来说，后续积极补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。二线城市7月份新增供应量为1483万平方米，远低于6月份1674万平方米的水平。同时新增成交量大于新增供应量，导致库存出现环比下跌态势。三线城市7月份新增供应量为196万平方米，而新增成交量为221万平方米，新增成交量略大于新增供应量，这导致库存出现小幅下降。
二、存销比略有下滑
1、35个城市存销比14.3个月
1、存销比回落，大体相当于去年3月份水平7月份，35个城市新建商品住宅存销比为14.3，这也意味着市场需要用14.3个月的时间才能消化完这些库存。而在6月份，该存销比数值为15.2个月。目前存销比的数值大体相当于去年3月份的水平。经验值认为这基本是房价上涨的的区间。也意味着后续房价继续上涨的动力较强劲。
2、北海存销比最高达33个月
从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高为33个月。另外，类似烟台、荆门的存销比也比较高。而天津存销比虽然数值依然偏大，但近期整体上处于持续收窄的格局。
相比而言，深圳、合肥、南昌、南京和贵阳的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为6.9个月，这也可以解释为何当前深圳房价领涨全国。受 供求关系影响，预计后期深圳房价仍有相对较大压力，但考虑到当地已经收紧政策，比如个人房贷收紧，因此预计未来几个月涨势趋缓，甚至出现滞涨。
3、一线城市连续7个月存销比低于12个月
7月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.2、14.1和20.7个月。相比6月份11.6、15.1和20.7个月的数值而言，一二线城市有所放缓，而三线城市持平。一线城市7月份改善型需求积极释放，已经连续7个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二线城市的存销比走势也基本一致。三线城市则没有变化，所以房价反弹的阻力还是存在。
4、12个城市存销比环比上升
从具体城市看，7月份，存销比环比上升的城市有12个，包括北海、济宁、荆门、九江和淮南等。此类城市均为三线城市，存销比增加，说明去库存压力有增无减。在35个城市中，有23个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以烟台、天津和沈阳的存销比环比跌幅最大，相比6月份水平分别减少了2.7个月、2.6个月和2.4个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力在积极释放。
三、大城市补库存任务开始变得紧迫
近期35城去库存周期继续收窄，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。库存连续下跌5个月并非偶然现象，一方面和近期市场成交量总体活跃有关，另一方面也和房企去年下半年以来拿地节奏放缓、今年可售房源数量减少有关。对于 一些三四线城市和部分二线城市来说，去库存依然是核心任务。但对于一二线重点城市来说，积极投资拿地、加快新开工节奏，显得尤为重要。若不积极补库存，那么后续房价上涨的压力会继续加大。
附注：35 个城市按一二三线城市划分如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。
执笔人：上海易居房地产研究院研究员王晓燕
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