易居研究院发布报告显示，今年1-10月，四大行业供应指标保持低位调整；商品房销售量同比增幅小幅回落；全国房地产开发投资增幅持续放缓；全国土地购置面积持续下跌，10月份，35个城市新建商品住宅存销比为12.5，这也意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，未来去库存压力依旧较大。但总体而言，前10月房地产行业企稳态势依旧。
【市场供应】
一、1-10月全国房地产开发投资78801亿元 增幅持续放缓
1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。9月份，全国房地产开发投资8266亿元，同比下降2.4%，降速比1-9月份收窄0.7个百分点。其中住宅投资5645亿元，同比下降1.6%。今年以来，房地产开发投资和住宅投资单月同比已连续三个月出现下跌。
二、全国土地购置面积17847万平方米持续下跌
1-10月份，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。从土地购置面积增幅走势看，前10个月基本延续了今年以来同比下跌的走势，且基本稳定在30%左右的跌幅，整体处于较低水平。
三、全国房屋新开工面积127086万平方米同比跌幅振荡
1-10月份，房屋新开工面积127086万平方米，下降13.9%，降幅比1-9月份扩大1.3个百分点。其中，住宅新开工面积87753万平方米，下降14.713.5%，降幅比1-9月份扩大1.2个百分点。从房屋新开工面积同比走势看，今年前10个月同比跌幅再次扩大。
四、房企到位资金101566亿 同比继续正增长
1-10月份，房地产开发企业到位资金101566亿元，同比增长1.3%，增速比1-9月份扩大0.4个百分点。其中，国内贷款17097亿元，下降3.6%；利用外资242亿元，下降50.6%；自筹资金40538亿元，下降4%；其他资金43690亿元，增长9.8%。在其他资金中，定金及预收款25458亿元，增长5.1%；个人按揭贷款13059亿元，增长19.9%。从月度累计情况看，今年前10个月房地产开发企业到位资金同比增幅继前9个月回到正增长区间后，继续保持小幅正增长的态势，但整体依旧处于历史较低水平。
从开发企业资金来源的构成分析，1-10月份，国内贷款占16.8%；利用外资占0.2%；自筹资金占39.9%，其他资金占43%。其中销售回款占比明显上升。前10个月各项资金来源占比中，利用外资和国内贷款占比均持续回落，相反，自筹资金占比轻微上升，房企金融环境有待进一步改善。
五、35城库存总量26593万平方米
截至2015年10月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米，环比减少0.4%，同比减少2.5%。9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。而10月份市场交易相对较好，所以库存规模继续出现下行，较好地体现了去库存的思路。
10月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1992万平方米，环比减少33.1%，同比增长0.5%。10月份，35个城市新建商品住宅存销比为12.5，这也意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比9月份12.8个月收窄了0.3个月的水平。目前存销比为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。
从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为31个月。另外，类似茂名、烟台的存销比也比较高。相比而言，合肥、苏州、南京、深圳和南昌的存销比较小。此类城市近期房价上涨总体比较明显。从购房者的角度看，应该有积极入市的主动意识。而从地方政府的角度看，则应该在土地市场上加大供应力度。
（35个城市为：北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁、淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。）
【市场需求】
一、商品房销售面积94898万平方米同比小幅回落
1-10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份收窄0.3个百分点。其中，住宅销售面积83713万平方米，同比增长7.9%。10月份，商品房销售面积11990万平方米，同比增长5.5%。商品房销售额64790亿元，增长14.9%，增速比1-9月份收窄 0.4个百分点。其中，住宅销售额增长18%。
从各物业类型看，今年前10个月，办公销售面积同比呈上升态势，得益于“大众创业，万众创新”带来的创业热潮，办公销售近几个月持续向好，住宅和商业营 业用房销售面积同比小幅回落。具体来看，住宅销售面积增长7.9%，销售额增长18%；办公楼销售面积增长13.4%，销售额增长19.2%；商业营业用 房销售面积增长1.5%，销售额下降2.2%。
二、10月新建商品住宅成交面积2078万平方米 创今年新高
2015年10月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2078万平方米，环比增长9.0%，同比增长13.1%。在连续2个月出现环比下跌的态势下，9、10月份成交量继续攀升。目前维持高位运行态势，说明在“金九”行情低调现身的情况下，“银十”行情已出现。同时目前10月成交 已创今年前10个月的新高。10月份，30个城市中，有21个城市的成交量出现了环比增长态势，其他9个城市则有所下滑。7成城市成交量出现增长，进而使得30个城市成交量出现上升。整体上看，今年“金九银十”的态势较为明显。
10月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为351万平方米，环比增长2.0%，同比增长6.9%。15个二线城市新建商品住宅成交面积为1391万 平方米，环比增长8.5%，同比增长19.0%。11个三线城市新建商品住宅成交面积为336万平方米，环比增长20.2%，同比减少1.1%。
（选取的30个城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、青岛、南京、苏州、杭州、福州、长春、武汉、长沙、南昌、成都、兰州、贵阳、南宁、唐山、淮安、扬州、常州、莆田、泉州、惠州、东莞、茂名、 九江、北海。）
【市场价格】
一、全国商品房成交均价6827元/平方米 增幅处于盘整期
1-10月份，全国商品房成交均价6827元/平方米，相比上月小幅回落，同比增长7.1%，增幅较1-9月份减小0.1个百分点，成交均价增幅处于盘整期。其中住宅成交均价增长9.3%，办公楼成交均价增长5.1%，商业营业用房成交均价下降3.6%。今年前10个月，除了商业营业用房价格同比下降外，住宅和办公楼价格增幅均处于正增长区间。
二、房价同比跌幅加速收窄，年内有望实现正增长
易居研究院根据国家统计局11月18日公布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.1%，相比9月份0.2%的增幅略有收窄。10月份增幅略有收窄。同时，同比跌幅1.2%，目前已出现连续14个月同比下跌的现象，但跌幅在加快收窄，相比9月份2.1%的跌幅水平收窄了0.9个百分点。预计年前随着房价环比的继续增长，同比跌幅收窄的速度将继续加快，并出现止跌的现象。
根据国家统计局的数据，与2015年9月相比，10月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，持平的城市有10 个。房价上涨的城市数量在减少，但这是一个短暂现象。预计未来两个月将会有更多城市加入涨价的大军中。环比价格变动中，最高增幅为2.1%，最大跌幅为 1.0%。而在9月份，最高增幅为4.0%，最大跌幅为0.7%。这反映了10月份房价最高增幅在收窄，最大跌幅在扩大。
国家统计局数据显示，2015年10月份，70个城市中，有37个城市房价止跌或上涨。其中上海、南京、厦门和深圳四个城市的房价环比增幅最大。当然，类似北京、广州、杭州、郑州、南宁、合肥等城市的增幅也比较大，位列前10位。深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市。2015年1-9月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。当然，和 预期一样，我们认为深圳房价有虚高的特征，10月份增幅收窄就是一个最好的佐证。10月份深圳房价增幅排名第四，而上海取代了深圳，成为房价上涨幅度最大的城市。下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。
三、三类城市房价增幅均收窄 一线城市房价增幅明显
根据国家统计局11月18日公布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年10月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为1.2%、0.1%和-0.1%，而9月份分别为2.1%、 0.2%和0.0%。三类城市的房价增幅都略有收窄。
根据易居研究院的库存报告，一线城市已经连续10个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。当然，目前增幅有所收窄，和此前5、6月份房价增幅偏大的态势有关，属于正常的调整。二线城市连续五个月出现房价上涨的态势，目前增幅略微收窄。而三线城市基本处于不涨不跌的区间中。
四、47城二手房价格止跌或上涨
根据国家统计局11月18日公布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年10月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.1%，在此前11个月连跌后，目前已经出现连续七个月的上涨。当然，10月份 增幅略有收窄。同时，和一手房进行对比，2014年11月份以来，二手房复苏态势明显超过一手房。而今年9月份改变了这样的格局，一手房价格增幅首次超过二手房。10月份二手房增幅略微大于一手房。
与9月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有38个，持平的城市有9个。房价下降的城市数量略有增加，上涨和持平的城市数量略有减少。统计显示，有47个城市房价处于止跌或上涨态势。环比价格变动中，最高增幅为1.1%， 最大跌幅为0.9%。相比9月份最高增幅3.3%，最大跌幅0.6%的数值，可以看出最高增幅在收窄，而最大跌幅在扩大。
【趋势研判】
一、全国楼市企稳依旧，未来趋势有待进一步观察
总体而言，今年前10个月，房地产行业企稳态势依旧。从土地市场看，土地交易呈现量跌价涨的态势未变；从房地产投资情况看，增幅继续放缓，房屋新开工量累计同比降幅再次扩大；从商品房市场看，可能是统计方面对之前月份数据做了矫正修改，库存量增长明显，未来去库存压力依旧较大；从房企资金情况看，同比仍然处于正增长区间，显示房企资金情况趋于好转。一些指标未能延续1-9月态势，后续情况有待四季度接下来两个月数据的进一步观察，预计近期还将保持企稳态势。
二、预计1-11月供应指标仍处于较低水平
从四大行业供应指标看，房地产投资增幅继续放缓，房屋新开工面积同比跌幅再次扩大，土地购置面积同比跌幅与1-10月份持平，开发企业到位资金同比继续正增长。整体看，今年前10个月供应端几个指标仍旧处于较低水平，房地产行业仍处于底部调整态势，仅房企到位资金都有所好转。四大行业供应指标未来走向，有待接下来几个月数据的进一步跟踪分析。
三、预计1-11月商品房成交量保持正增长
从成交量看，今年前10个月商品房销售量同比增幅稍稍收窄，主要原因与上年同期基期值较高有关，而是否与前期政策刺激边际效应递减，以及需求内在动力不足有待进一步观察。预计前11个月销售量同比正增长的趋势不会改变。
四、预计年内房价同比增幅有望首次翻红
全国70城房价指数在连跌12个月后，于今年5月份首次翻红。而在6-9月份继续延续上涨态势。当然近几个月房价增幅并没有明显扩大，基本上呈现月度持 平或小幅波动的态势。10月份略有收窄，也是对此前相对过快上涨态势的一个自我调整。当然，随着越来越多城市加入涨价大军，预计后续房价增幅仍有扩大的可能。随着环比增幅累计效应的增加，同比增幅有望在年前首次翻红，即止跌反弹。
数据来源：国家统计局、易居研究院
撰稿研究员：朱光、严跃进、曹妮娜、谢金龙
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