实体商业经历了中国经济放缓、电商冲击、供应过剩等问题，当下发展可谓“腹背受敌”。
与火热的住宅销售市场相比，上海商办市场的冬天远远没有过去。
国家统计局数据显示，今年前两个月的办公楼待售面积为3435万平方米，商用营业待售面积为14958平方米，这两个数据仍以超过20%的速度递增，在新增供应的情况下，消耗掉库存办公楼需约28个月，商业营业用房需约46个月。
易居研究院数据显示，上海住宅去库存周期不到3.7个月，而商业地产中写字楼消化周期需要35个月。上海市委书记韩正去年10月表示，上海办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大是房地产市场的一大结构性问题。
受核心商圈商业多为开发方自行持有的限制，上海外环外社区商业及小型综合商业体成为了新的主要供应来源，商铺市场由此长期处于供过于求的状态。
膨胀的商办市场
中国经济的放缓、电商冲击、供应过剩等问题持续困扰着商办市场，不仅是零售业“腹背受敌”，受到全球经济的影响，跨国公司对写字楼的需求也大幅缩减。
在整体低迷的大环境下，中国的商办供应仍在逐年上升。1-2月份全国办公楼新开工面积765万平方米，同比上升54.4%，商业营业用房新开工面积为2052万平方米，同比上升9.8%。
2015年商业项目开业数量十大城市中，上海以26个排名第一。由于招商形势严峻，预计原准备在2015年开业的15-20家项目或不得不延期至2016年开业。
2015年11月22日，国务院85号文剑指庞大存量资产，其中有“另类”去库存之称的政策，风口转向支持发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等服务业。
3月16日，上海市政府出台优化土地供应结构新的政策，提及要“提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年”等措施。
不仅如此，近年来许多出让的住宅用地中，都要求带有一定比例的商业配套，一些长期专注于住宅开发的开发商拿地之后，对商业部分操盘经验不足，致使商业部分在开业后空置率居高不下。
据记者统计，2016年上海将有58个商业地产项目入市，远超2015年。瑞铂慧家商业地产研究部认为，上海商办市场主要表现为总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现。
出路在何方？
瑞铂慧家认为，目前上海商办市场已经进入风险期，存在着越建越多，越建越大，越建越窄的倾向。
上海商办市场外移已成为不可阻挡的趋势，然而外环普遍存在人口密集度不够高的情况，再加上电子商务崛起的冲击，很容易导致商铺、办公楼的大量空置。此外，商业项目的前期规划不当和后期运营不善也令商办市场雪上加霜。
第一太平戴维斯上海副董事长、中国商铺及零售服务部主管朱兆荣，却在这样惨淡的商办市场下表示，“进入2016年与其继续担心实体商业的经营现状，倒不如问问自己‘迎接黄金机遇’我准备好了吗？”
朱兆荣分析认为，在世界经济普遍不景气的背景下, “中国游客”在全球却开始有着越来越大的影响力。同期，中国接待国内外旅游人数超过41亿人次，其中入境旅游1.33亿人次，旅游总收入突破4万亿元，同比前年分别增长10%和12%。
“如果大规模的出入境游客量，以及国内游客量让其更多在国内流动，那么所形成的消费力，将实实在在地成为实体商业巨大的发动‘引擎’。”朱兆荣说，“对于实体商业来说，这一‘引擎’的力量是惊人的，同时，它与电商形成了错位发展。”
与朱兆荣的“实体+特色+旅游”的商业发展模式不同，翌成创意董事总经理沈敏恺给记者另一种解释，面对“房地产存量时代”，最重要的是对空间的理解和创新，现在市场上并不是没有机会，现在已不是以往资源复制的时代，而是强调核心竞争力的时代。对于专注于“存量”的沈敏恺来说，他们怕的不是空置，而是没有想法。
从市场营销角度去评估产品的适应性和长远发展，这种发展模式也已开始慢慢被市场所认可。对新式管理型办公、精品创意园等项目，类似翌成创意对产品有着独有的理解公司，不再是少数。
“当我们拿到一个存量房的时候，原来的业态都会被更替掉，我们主动去改变或者提高使用价值和自然价值。”沈敏恺说，市场定位的客户群体改变了，业态自然也需要被改变。
“上海商办市场已进入风险与机会并存的时期，当务之急就是需要调整和梳理过度膨胀的态势，放缓商办用地的投资增幅，尽快恢复供需平衡。”瑞铂慧家在其报告中建议。
无论是朱兆荣对旅游业拉动商业地产的乐观，还是沈敏恺对新型办公创意的改造，都在针对不同的消费人群而进行。粗放式的商业地产开发，已步入精细化的发展模式，上海商办市场急需改变节奏、切换轨道。
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