1991 年，一位香港开发商应刚刚成立不久的浦 东新区政府之邀，来到了尚未开发的陆家嘴考察，当 时一位陪同的新区负责人指着一块陆家嘴区域的核心 地块，告诉那位港商如果他愿意参加浦东建设，可以 以最优惠的方式让其获得那块土地的开发权。而站在 当时几乎荒凉的陆家嘴遥望浦江对岸高楼林立的上海 老城区，那位港商婉拒了新区政府的邀请。
二十多年后，当这位港商回忆往事显得无限唏嘘。 他告诉《中国房地产金融》，当初那位新区官员手指 的那块地就是今天的金茂大厦所在地，如果当时能够 预见到浦东新区开发的潜力积极参与进去，那么现在 无论是其身家，还是在商界的地位都将不可同日而语。 在过去的二十年间，上海浦东新区的发展无疑
成为了中国城镇化运动中的一个最经典的成功案例， 更是成为了中国经济大发展的一个缩影与写照。难 怪后来很多城市在开发新区的时候，在新区功能定 位与发展目标中，都不约而同地提出了要“打造 XXX 的浦东新区”。
但遗憾的是时至今日，在各种“浦东新区”的模 仿者中尚未出现一个成功案例。
当然，这其中一个重要原因在于浦东大开发是 一次国家战略层面的大开发，当年的大开发可以说是 倾注了全国的力量来支持浦东。但另一个让很多人忽 略的问题在于，浦东开发从最初的定位上就是一次经 济大开发而非房产大开发，这成为了经典与山寨之间 的本质区别。
1990 年，浦东新区在开发伊始就明确在其规划 定位中提出，“把浦东建成集中央商务区、自由贸易 区、出口加工区、高科技园区以及海港、空港、铁路 枢纽于一体，城乡协调发展、具有高度文明和国际水 平的现代化新区。”可以说，在浦东新区的整个开发过程中，无论是上海市政府还是浦东新区政府都严格 坚守这个定位，不为短期利益所诱惑，并在新区建设 过程中对于符合新区定位发展的产业在人才、税收、 金融上给予了极大的政策扶持，最终不仅让浦东新区 成为了中国经济发展的龙头区域，同时吸引了更多世 界 500 强企业的关注和入驻，使得浦东成为了“高学 历、高收入”人群的聚集地，浦东新区成为了中国地价、 房价最高的区域之一。
但很多宣称打造中国第二个浦东新区的模仿者， 只看到了结果而忽略了过程。在那些被冠以“中国鬼 城”的新城新区，我们无一例外地发现，开发者们只 关注土地财政而忽略了产业导入，甚至有些地方更 是简单粗暴地将农民赶进楼房，从而获得只存在于 数据统计上的城镇化率。
有专家指出，尽管中国的城镇化率已经超过了 50%，但城镇户籍人口却只占到总人口比例的 35% 到38%，远远落后于城镇化率。尤其在所谓的新城开发中， 大量的农业人口只是实现了居住区域和方式的改变，并 没有真正获得城镇居民的身份和地位。其中，一个很重 要的原因在于许多新城开发未能解决产业导入的问题。 没有坚实的就业机会的保障，农业人口就无法转换为 产业工人，也就无法获得稳定的收入，也就无法满足 在城市生活所产生的包括住房、医疗、教育等一系列 的消费需求，新城变成“鬼城”也就成了不可避免的结局。
早在 2013 年，习近平总书记在全国“两会”期间 就曾提出，推进城镇化进程要做到工业化与城镇化良 性互动，做到城镇化与农业现代化相互协调。强调的 正是尊重经济规律。
对于房地产业的开发者与投资者而言，要寻找 具有独角兽气质的中国新城其实很简单，产业的创新 高地未来必将是房地产收益高地。
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