房价高企的背后， 引发了各方对租房市场的一场争夺战。
从法国某名牌大学回来的李荣，现在在一家法 资企业工作。收入在 85
后这个群体中不算少，每月税后到手两万元不到。但过完 2016 年春节后也 遭遇了上海房价突涨的影响：房东突然要在原来房 租的基础上再加
30%。这让李荣陷入了为难。李 荣表示：“不涨价之前的房租已经占去了我收入的
40%，再这样涨下去，每个月一半的收入要贡献给房东的口袋了。”无奈之下，李荣只好踏上再找房 子的路。
李荣说：“明天我们醒来会在哪里，好像已经 不仅仅是那些无家可归的流浪汉需要忧虑的事了。 即便是读了体面的大学，做着体面的工作，只要你 曾租过房子，你都会遇上一两次房东以各种借口让 你搬走的状况。”
网
络上是种种羡慕国外人可以靠租房过完一生 的文章。而这些“羡慕”，在互联网巨头和房地产商看来， 则是商机，是一片弥漫着“肉香”且可待瓜分的市场。
布局租房市场，在中国已经是众多房地产商和互联 网巨头在 2014 年到 2015 年“拼杀”最“凶残”的领 域之一。
有数据为证。O2O
长租公寓自如网发布的年 度报告显示，现在累计已经有超过 40 万的自如客和 20 万间房 间，平均每分钟有 7 位自如客通过 APP
缴纳房租，平均 1.3 分钟会租出一间房子， 每 5.3 分钟会收一套房子，而万科集团近期在业绩 汇报会上公布的数据显示其长租公寓“万科驿”已开
业 10000 家，还有超过 20000 间在筹备，预计到2017 年达到 15 万间。除此之外，绿地、彩生活、
阳光城等也纷纷进入公寓市场。
除了房地产商积极进入长租市场外，投资机构 和投资人也纷纷在跑马圈地。2015 年 3 月 12
日，中小板公司世联行公告称，拟投资 4.2 亿元收购 Q 房网 15% 股权。3 月 15 日，房产 O2O 平台“房呀”
宣布获得顺为资本百万美元融资。3 月 18 日，长 租 O2O 服务平台九猪获得德商创客基金 400 万元 天使投资。4 月 22
日，俞敏洪、盛希泰联合创办的 洪泰基金与新进创投投资了互联网租房企业 107 间 1000 万元。5 月 6 日，吉屋网完成 A 轮融资，本次
融资额为 1 亿元人民币，由亚洲最大的创投基金之 一赛富基金领投，上海中城渝通投资中心参与共同 投资。5 月 7 日，爱屋及屋获得 D 轮融资
1.2 亿美元。 5 月 11 日，云南淘房网获得三六五网 A 轮 3825 万 元融资。6 月 3 日，租房 O2O 平台火炬租房对外宣
布已获得 1000 万元天使轮融资，投资方为知名天 使投资人薛蛮子以及景林资本。
仅仅 2015 年前半年，不到 3 个月的时间里， 围绕长租行业的公寓和平台行业融资金额估算达到 了 29.99 亿元，资本正在掀起一场狂欢。
国内长租市场引发资本热
长
租行业真正被资本引爆来自于 You+ 国际青 年公寓被雷军顺为资本的投资，而早在 2014 年以前，
这个行业融资情况就已经是属于比较大的金额交易 了。2010 年到 2014 年，短短四年之间，长租市场 上的公寓运营房间数由常见的 100 到
300 间之间， 成长为 1000 间以上，部分企业开始获得 VC 投资。 在这段时间内，获得投资额的长租公寓出租率基本 上都达到了 98% 到
100%，资本回收期最快能达到 1 年，而利润也能达到 25% 上下，成为资本涌入的 核心所在。
在采访相关长租公寓方面的业内人士时，对
方 表示：“品牌长租的快速融资主要是因为公寓管理者 和团队自身对资金和成本的严格控制，外界只看到 了强大的资金池吸引，忽略了品牌公寓本来的经营
价值所在。所以现在经常会看到一些以单间分隔而 成立的小团队在产品还没基本成型前，就开始融资， 圈钱。这在我们看来是非常草率的。”
正常运营
一家互联网 + 的长租公寓，其内在的 运营压力和投入是比一般的项目要更为沉重。一般 来说有四步。第一步是明确行业情况，确立基本的
从业区间。长租在目前的市场上主要有两个业态， 集中式和分散式。根据行业调研报告显示，目前一 线城市的品牌公寓数量占据 70% 左右，而二三线
城市则品牌化较差。该业内人士表示：“在具备一定 资金规模和优势团队的情况下，二线城市按照 2000 元左右的价格进行产品定位比较合理，一线城市可
以在二线城市的基础上翻倍进行产品定位，这些区 间都是比较合理的产品。”
第二步是创造个性品牌，打造管理团队。这一 步对吸引投资人是否会加入到项目中来至关重要。 市场差异性和有效的团队管理是吸引投资人关注的 最重要的两个因素。在 100 个长租从业中调查得出，最
有效率的团队管理 100 套合租房应该在 6 人之内，核心管理层 1 人，装修合伙人 1 人，营销和服务管家合伙人 4
人。接下来两步都是产品在横向和纵向 上的裂变和繁衍。从横向来说，就是可以有多个租 赁公寓产品裂变；纵向上就是和同类型产品可以有 竞争实力。
资本掀起的 MERS 眨眼云烟？
关于租房市场，一直有两种说法。一种说法是 租房的人最终会选择买房，因为中国人对房子的执 念是一种文化上的情结。另一种说法是越来越多的 人会去租房，买房的需求会衰减。
李
荣说：“即便是要面对如此高昂的房租，但是 比起买房，我还是宁可选择租房。可能在上一代人心 目中租房是不划算的事，但对我来说，因为一套房而
过上房奴的生活，才是不划算的事。”李小荣租住在 上海市静安区一个国际化社区里，除了每周都会有阿 姨过来帮忙清扫卫生之外，小区里还配备了周到贴心
的物业服务以及安保措施，加上又在市区，平时的生 活基本上都可以在一公里之内解决。而用相同的价格 去供房贷，在上海可能要住在外环外的郊区了。
中
国房价确实是一直在看涨，但从长远来看， 此次资本掀起的 MERS 未必会稍纵即逝。首先，即 便是在北上深这样需求旺盛的一线城市里，高房价
必然要有人接盘才能维持下去。但如果现在的新新 一代都开始迷上长租公寓，长租公寓市场未来越来 越接轨国际，大城市房价的支撑来自哪里，会存有
一个问号。
中国的长租市场依然有强大的发展潜力。某 O2O 租房平台的品牌负责人王雷表示：“中国房屋
租售比畸高已经像国际笑话，按照国际评判投资价 值的依据租售比来看，中国的一线城市租售比已经 高达 500：1，即 500
个月的租金才可以购买和拥 有一套属于自己的房子。而国际标准则是 250：1。 畸高的房屋租售比所表现出的是人们对购房的疯狂
追逐，同时也反映出租房的高性价比。李荣表示：“现 在的年轻人在觉醒，当然在国内说这样的话有点奢 侈，因为不觉醒你也没办法，因为买不起。”
二孩政策是否会冲抵这一部分因素呢？王雷表 示：“短时间内二孩政策并不会对房地产市场带来多 大的改观。首先，要二孩的分两类人，一类是经济
实力很不错，一类则是相对收入水平较低的人群， 处于中间阶层的工薪夫妇，尤其是 80 后工薪夫妇， 他们虽然是生育的主力军，但要二孩的意愿都很低。
因为 80 后是很特殊的一代人，他们的负担远远大于70后和 90 后。” 因为这些原因，中国房地产行业中的上下游产业也都纷纷感
受到了一定的变数，尽管现在中国房 地产市场依然有着坚挺的未来，但以追求利润而存 在的企业主们却都在暗中布局下一个蓝海市场——
租房。王雷说：“说的诗意一些就是，让生活在城市 中的年轻人对居住不再感到绝望。在资本的催化下， 加上中国房地产租房市场依然有很大的空间发展，
这轮资本热估计会持续很久。”
前景可期的中国租房市场
正如王雷所说，中国租房市场确实处于非常初 级的阶段。大多数人对于租房这种生活方式都会表 现得比较消极或者抗拒。主要原因是在中国租房实 在是件麻烦事儿。加上随着人们对生活品质的要求 快速提高，而租房市场却始终无法提供匹配的产品 和服务时，人们对租房这种生活方式的选择也大多 处于过渡或者无奈之举。
除了国内租房市场无法提供匹配的产品和服务 外，房子因为国内房价的不断上涨，所以房主对房 屋投资主要是放在了买卖上，房产处于一种随时待 卖的状态，而不是待租状态。王雷表示：“房主对 于房子是否出租很无所谓，尤其是一线城市，也就 不会花心思在房屋出租维护上。”
李荣对这一点感受颇深。“在法国的时候，我 租房会签合同，所以你不必担心随时要搬家这件事； 其次房主也大多希望房客可以常住，而且房屋的维 护质量也不错。住进去的人也就愿意在里面花心思， 将其变成自己的家。而回国后，我不管是租住在多 好的小区里，我都有种过完今天不知道明天还在不 在的感觉。这种漂泊感比在法国还严重。”
王雷风趣地形容现在国内的租房市场。“如果 用流行的话来说就是，租房的人心理已经进入欧美 等发达国家的 3.0 版本了，而市场上提供的服务版本还停留在 1.0 版本。对于 70 后尤其是 80 后来说， 这确实是很痛苦的事。因为他们清楚地知道市场其 实可以提供更好的，可是现实是市场提供的却大多 不尽如人意。”
随着互联网 + 概念的普及，很多投资机构和房 地产商其实也看到了弥补这个“梦想与现实”之间差 距的机会，加上房地产市场自身也正在经历一个供 给侧结构性改革，不管是从主观层面还是客观层面 来说，王雷表示，“我们都有理由相信这个市场一 定会被快速改变。”
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