当开发商的注意力纷纷投向主题乐园市场， 中国房地产业界是否会回到那个概念时代？
2016 年 6 月 16 日，中国内地第一个迪士尼 乐园宣布开业。根据业界预测，上海迪士尼乐园每 年有望迎接 1500 万 ~2000 万人次，年均直接收入 195 亿元，占上海 GDP0.5% 左右。
或许正是人们对迪士尼后市的乐观预期，包括 众多国际巨头在内的多路人马正在中国主题地产市 场掀起一场争夺战。
万达集团董事长王健林 2016 年初时在公开场 合表示，“未来几年，娱乐体育和旅游行业最有前途。”
事实上，在房地产行业平均利润率滑坡的大背 景下，多元化发展成为大多数房地产公司的生存选择，旅游地产无疑是其中重要业务板块。近年来， 万达、世茂、富力等知名房地产纷纷斥巨资打造主 题乐园。
除了国内的地产大鳄们对主题乐园垂涎三尺之 外，不少国际巨头也借助眼下的迪士尼热纷纷抢滩 登陆中国。世界排名第二的默林娱乐集团宣布将在 上海或周边打造“乐高乐园”；而法拉利也宣称将在 中国建设一座法拉利主题公园等等。
那么，国际主题乐园巨头的到来，将改变什么？ 是否会使国内主题公园遭受冲击？国内主题公园的 未来在哪里？
被迫转型的商业地产
与传统住宅市场频频遭遇限购、去库存等问题 相比，带有旅游与文化属性的旅游地产则受到了各 级政府的青睐，更是让众多开发商嗅到了其中的商 机。
上海消保委的一项统计显示，外省市消费者在 上海迪士尼逗留期间计划人均消费 4215 元，仅此一项每年或将为上海提供预计 600 亿元消费增量。 对于地方政府来说，兴建主题乐园可以在一定程度上拉动地方旅游经济增长，也给本没有太多旅 游资源的城市，建设自身旅游资源的机会。既满足
了地方政府扩内需保增长的需求，同时也不会给去库存带来额外压力。而开发商则依靠打造旅游地产， 在保证开发量的同时又可以通过旅游地产中蕴含的
商业项目实现转型，似乎旅游地产成为了地方政府 和开发商共同造就的一个双赢局面。
王健林甚至表示，自己的万达计划将会“超越” 迪士尼，成为
2020 年全球最大的旅游企业。就在迪士尼开园前三周，他在江西南昌投资 400 亿元兴 建的万达城正式营业。这个游乐场有一座户外主题
乐园和容纳着购物中心、影院、饭店、电影城和全 球最大海洋公园的多个茶杯状建筑，同时配有 10 家 酒店。
竞争激烈的主题乐园
然而，在现实中，支撑起迪士尼童话般绚烂的， 除了前期的巨额投入，更有后期运营带来的巨大风 险。
据了解，在上海迪士尼兴建过程中，5 年间约 有 10 万人参与了该乐园的建设，仅建造费用就超过55
亿美元。以一个最基本的假山景观为例，上海迪 士尼园区内的每一块岩石都有一个缩微模型，无论 是高达 60 米的假山还是路旁花丛中只露出一角的石
块。为了达到“以假乱真、符合主题”的要求，建造 者先用泡沫雕刻出岩体模型，并将 3D 模型扫描进
计算机，再依据模型设计出钢制结构，以网状“芯片” 覆盖，一层层填上石膏、混凝土，以多种颜色雕刻 喷绘来呈现逼真的外观。
除此之外，主题乐园
的投资方还需要面对一 个残酷的事实就是，尽管纷纷有主题乐园进入中国， 地产商们也表现得很是积极，但是九成乐园不赚钱，
八成甚至亏损。其中的盈利模式成为主题乐园最大 的问题。到底是通过设施引流，靠零售餐饮赚钱， 还是通过房地产赚钱，或高利润的衍生品赚钱，至
今无人敢拿出定案。大家都还在试探。
一位曾参与上海迪士尼建设的人士表示，迪士尼能够在中国引起广泛关注，除了迪士尼本身的品 牌因素外，更关键的是迪士尼多年来从动画起步， 逐渐形成的一套涉及娱乐、餐饮、住宿与旅游的成 熟运营机制，这是目前中国任何一家开发商都不具 备的能力。
未来的出口到底在何方？
但包括王健林在内的一众开发商依然深信主题 乐园的未来在主题公园加地产开发。
为
此，王健林给万达旅游产业定下目标是：计 划投资 2000 亿元在国内建设 12 个电影主题公园；2020 年旅游产业收入超过 1000
亿元，旅游人次超2 亿，成为全球最大的旅游企业。世茂地产与梦工厂 的合作项目也落地南京，其整体功能定位是集主题
乐园、主题地产以及湿地游乐于一体的城市特色功 能板块，预计 2020 年投入使用。荣盛发展欲将荣盛·未
来城打造成超级城市商业综合体、大型文化旅游目 的地；海尔地产欲在济南建设海尔兄弟主题乐园。
事实上，世界各地迪士尼度假区的开业，除了 促进当地周边相关产业发展外，房地产同样受益明显。来自香港的数据显示，前几年落户大屿山的香 港迪士尼，不仅带动了周边楼市的交易，还大幅提 升了周边房屋租赁市场，房价亦水涨船高。
迪
士尼自 2009 年 10 月确定落户上海后，区 域价值随之提升。相关数据显示：2010 年，上海 迪士尼所属的川沙板块房价上涨
66%，高于上海全 市上涨幅度 16% 和浦东新区上涨幅度 36%。截至 2015 年底，相较于 2009 年房价，川沙板块上涨了132%，高于浦东新区的 91% 和上海全市的 95% 的房价上涨幅度。
这样看上去，好像房地产加主题乐园是一个不 错的出口。一方面可以带动市场的发展，另一方面 也解决了当下房地产商拿地不易的问题，若运作得 当，公园加地产模式具备很广泛的推广意义。但是， 主题乐园似乎就成为了这场资本战的套路，但这至 少是较为简单的一种模式。
还
有一种模式是旅游加文化，输出 IP，就像是 迪士尼这些年所做的那样。但是这是一条漫长的道 路，对于地产商来说，做文化 IP 并不是长项。迪士
尼也是经过了很多年的酝酿和积累，才有如今的 IP 群。就目前国内企业的现状来看，沉下心来认真对 IP 开发的企业并不多。
造梦意味着永不落幕，否则梦醒只会徒增失落。 主题乐园的未来到底是带给我们一场又一场好梦， 还是徒增更多的失落呢？
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