中国地产界的龙头老大万科将其在北京及北方区域的转型策略称之为“6+x”, 其中的“6”指的是城市更新（曼哈顿计划），商业地产，持有型长租公寓，装修，社区配套服务，以及金融6 大业务板块。这些业务转型方向相对成熟，围绕的是万科已经形成的核心优势，根据城市发展和时代变化适应的转型。
而那个神秘的“x” 则是北京万科在摸索的养老业务。代号“x”，蕴含着不确定因素，相比其他6项相对成熟的转型业务，养老业务在行业里仍处于孵化过程，“从0 到1”，商业模式的清晰程度尚不明朗，也就属于“x 业务”。
万科对于养老地产业务的定位，从一个侧面折射出了中国养老地产所面临的尴尬境遇。
一方面中国正在以超乎想象的速度步入人口老龄化社会。以上海为例，三年前，2013 年60岁以上上海户籍老年人口为387.62 万，占户籍总人口的27.1%。前不久，上海社科院发布了上海发展“蓝皮书”，到2045 年，上海60 岁及以上老年人口数量会突破640 万，占户籍人口45%。巨大的老龄人口所蕴含的市场规模，足以让万科等一众开发商垂涎三尺，但在过去的很多年，尽管像万科、保利、绿城等龙头开发商一直在养老地产领域试图突破，但迄今为止尚没有一家开发商能够完整地描述其养老地产的商业模式，最终都不得不将这块业务归纳为神秘的“x”。与此同时，养老地产在其开发和运营过程中，也不断暴露出以养老之名行售房之实，以售养租、补贴运营、难以为继等诸多现实问题。
可以说，养老地产就像一盘难以破解的棋局，看着机会无限，实则处处陷阱。
错位的养老地产2016 年年初，收购了上海著名的养老地产项目亲和源的宜华健康，在几天内市值就跌去了45亿元，折射出养老产业在中国的尴尬，市场万亿规模，但目前只是纸上谈兵。就拿上海来说，除个别高端养老地产外，行业内还未形成通用的商业模式。
亲和源老年公寓是上海最早的养老地产项目，位于浦东新区康桥镇，占地面积83300 ㎡，建筑面积100000 ㎡。最初，该项目设计共有12 幢多层老年电梯公寓，总计838 套居室，室内包括了从橱柜桌椅到有线电视、宽带网络在内的全部配套以及床上用品，当时打出的广告用语是拎包入住。
亲和源另外还配有建筑面积约1450 平方米的老年商业街，包含了理发店、小超市、小饭店、配餐中心等配套设施，除此以外拥有健康会所、生活广场、室内游泳池、水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场等设施。另外，亲和源与上海市三级甲等医院的曙光医院对接，为老年人提供完善的医疗保障。当时在上海养老地产界红极一时，但后来依然无法避免连年亏损的经营现状，最终不得不选择出卖。
参与收购亲和源的宜华健康某市场部人员在接受采访时表示：“目前养老服务市场遇到的最大问题仍是市场认可度低，很多60 岁以上老年人还保留着传统观念，认为去养老机构就意味着被家庭遗弃，所以消费市场还没有被完全打开。”
据统计，在近两年时间内，至少有32 家上市公司宣布进军养老产业，包括房企和非房企。他们所面临的是逐渐增加的老龄人口。从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划(2011~2015 年)》中可以看到，第六次全国人口普查显示，我国60 岁及以上老年人口已达1.78 亿人，占总人口的 13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300 万人，占老年人口总数的19%，中国已步入人口老龄化社会。
与此同时，尽管这几年，保利、万科等地产开发商，还有复星集团等传统医药投资企业皆大力投资养老地产，可以说国内养老地产硬件建设已不成问题，开发商们却在此时，遇到了一个和住宅商业地产完全不同的问题，那就是这里面最关键的一环：护理和医疗专业人员仍然很短缺。市场需求培育缓慢加上运营服务能力的落后，导致养老产业看起来很美，赚钱却很难。
一位著名地产公司养老地产项目的负责人在采访时更是表示：“现在的房企将巨大的精力放在了服务金字塔顶端的那部分人群身上，很多市场还没有覆盖到，这也是当前养老地产的一个问题。”据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4 万亿元，到2030 年有望增至13 万亿元。
这是一个庞大的市场，但值得注意的是，高端养老群体只占养老市场份额的一小部分。
有机构做过调研，中国家庭年收入超150 万的老年人口为1020 万，也就是说，仅5.1% 的老年人满足这种高端定位。业内人士认为，目前步入70 岁的老人多是“50”前的，一辈子省吃俭用，很是朴素，享老消费的时代还没真正到来。高端养老的市场还在培育期，需要引导消费，可能会在未来5-10 年真正爆发出来。中端养老应该会有不错的发展前景。
破局时间待定一个养老项目从立项、筹备到开业的周期，比一般产业要长，盈利达到平衡点需要3-4 年，达到盈利状态需要5-6 年。目前中国的养老产业仍处于起步阶段，尚无成功案例，未来还有很长一段路要走。
所以，市场还在摸索和突破，房地产商也是如此。
2015 年，养老地产界发生过一件大事。绿城乌镇雅园劲销10 亿元，开盘首日，据说4 小时内便销售了4 亿元。当时媒体这样描述这则新闻事件，把绿城的这一次创新定义为“中国养老地产典范”，深深烙进了中国养老地产探索之路。绿城董事长宋卫平在接受媒体采访时也表示：“乌镇雅园是我最满意的养老地产项目，因为乌镇雅园让中国的老人找到了养老的尊严。”
谈及乌镇雅园的起源，宋卫平和他的团队给出的解释是，人的一生最快乐的时光是在校园的时光。
让退休后迫切需要陪伴的老人重新回到“校园”，自由，无压力，相互交流，同时也可以参加俱乐部组织、协会才是养老的关键。宋卫平团队在面对媒体时说：“我们想把传统意义上对养老的理解有进一步的诠释。”
面对前文提到的养老困局，这是宋卫平和他团队的探索和思考。如何打开这个市场，以及如何让以居家养老才算尽孝的中国人接受这种新型的养老理念，绿城率先做出了尝试和突破。作为国内涉水养老地产较早的房企，绿城的“学院式养老”尝试收获了众多口碑，但也碰到盈利的挑战。宋卫平说，做养老地产得有点理想主义，有点耐心。
何谓“学院式养老”？普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。
绿城首次试水养老地产，是2010 年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外，这里还组建了一所社区老年大学，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。绿城相信：以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动，重新认识、解读老年人的精神需求。
2011 年，绿城正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。
在采访中，一位深耕养老地产多年的人士表示：“绿城现在做的事其实很理想主义，他们没有急着去卖项目，他们在做理念的普及和更新。一旦这种养老方式的理念被接受，接下来就是不可预估的未来。”
但是这位人士也表示：“当前老去的人主要是50 年代以前的人，他们的消费观念和70 后、80 后差异很大，要改变他们的理念，这里面的阻力也很大。毕竟，做养老地产要比做纯住宅少赚30% ～ 50%，地产商是否会坚持下去存在一个问号。”宋卫平和他的团队却在面对媒体时表示：“微利，我们就坚持。少量亏空，我们也愿意坚持。养老地产在绿城现在的规划里面不是赚钱，而是期待五十年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。”
中国养老地产的未来，显然，从观念到市场，还有很漫长的一段路要走。
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