英国脱欧、美元加息、国内一二线楼市“高烧”不退，中国资本出海从去年到今年，成为一道靓丽风景线。
房地产顾问服务公司莱坊的报告指出，今年上半年中资企业对外投资房地产金额为107亿美元。这些投资仅是机构投资者，海外地产热潮下的民间资本更是汹涌澎湃。
“当前中国资本出海，寻找更多的海外机会，这种趋势短期会维持高位。”英国著名房产咨询公司莱坊(KnightFrank)中国区董事总经理柳维伦接受《中国房地产金融》专访时表示。
白银时代的“地产观”
作为莱坊中国“掌门人”，柳维伦在中国大陆和香港房地产行业拥有23年的“老辣”履历，加入莱坊前，曾任高力国际北亚区董事总经理，谙熟中国大陆、中国香港、中国台湾、印度和韩国等亚洲市场业务，面向贝莱德、黑石、巴克莱等大型机构提供专业服务。
莱坊作为英国老牌房地产咨询顾问机构，主要聚焦四大关键全球服务线：资本市场、住宅市场、商业楼宇代理和房地产估价服务。
自1972年进入大中华区市场，莱坊已先后在香港、北京、上海、广州、澳门和台北设立办事处，在崛起壮大中的中国市场，柳维伦看重从专业服务向代理业务方面的转型。
在大中华区市场纵横二十余年的柳维伦，见证了中国房地产从兴起到蓬勃发展的“黄金十年”，在过去的“辉煌20年”，房地产给中国经济发展注入强大的动力，在“白银时代”中国房地产市场迎来分化发展的态势。
柳维伦认为，判断中国房地产市场未来发展，需要从短期和长期两个角度去看。
“从短期看，一线城市购房趋于理性，宏观经济零售消费增长缓慢，商业地产市场需谨慎开发，办公和零售租户会经历一轮结构性调整。二三线城市呈现风险集中态势，三四线城市需求疲软，仍处于大力去库存的阶段。”柳维伦说。
柳维伦预计，短期这种分化还难以出现根本性的转变，仍需较长时间进行调整。无论是地方政府还是开发商又或是机构投资者，都要根据不同城市、不同区域房地产的发展特点来“因城施政、因地制宜”，选择规划自己的发展战略。
柳维伦说：“从长期角度分析，一线城市由于土地供应有限，拍地价格不断创纪录，预示着未来房价仍是高位运行。商业地产开发商会采用多元化融资渠道，通过小股操盘、REITs等金融地产工具来优化现金流。”
对于市场担忧中国房地产是否会出现如日本房地产泡沫引发的“失去的十年”，或者美国次贷危机等“崩盘”式危机，柳维伦认为当下中国房地产市场基本面仍然稳健，并没有系统性风险呈现出来。
柳维伦对市场风向的转型，认为房地产业“黄金十年”已经过去，意味着房地产行业高速增长时代已经过去，新房交易为主的时期也将过去，以住宅开发为绝对主体的模式即将面临转型升级。
“现在迈入‘白银十年’，意味着房地产从业者要改变过去的固有思维，强化自身专业能力，通过创新提高企业竞争力，提高开发品质和服务水准，才能有更大的发展空间。”
海外投资“劲风”何时休？
与地产顾问“五大行”有所不同，莱坊在英国本土优势更加明显，英国的诸多优质楼盘由其代理，或由其评估、管理，这也是中国开发商进入英国选择合作伙伴青睐莱坊的原因。
莱坊披露中资上半年海外投资数据显示，中国投资英国的金额同比大幅上升75%至17亿美元。中国投资者对英国资产的兴趣没有因为脱欧而减退，万科集团9月初1.15亿英镑买入伦敦市中心办公楼RyderCourt，上海置业8450万英镑收购伦敦金融城法兴银行总部大楼。
柳维伦分析中资出海的原因，当下经济增速放缓，一线城市拿地成本增加，二线市场发展不明朗，加之人民币贬值因素背景下，“走出去”是中国资本的必然趋势。
“2015年全年相对2014年，中国对外房地产投资额增幅达到近100%，现有优质地标性商业项目依旧是中国资本的主要收购对象。”柳维伦表示，“地王”频出的中国房地产市场，让中小型房地产商拿地进退维谷，所以会看到有更多的中小型开发商进入海外市场寻找机会。
对于海外地产投资趋势，柳维伦预计最近几年内，会延续这种同比大幅增长的态势。
莱坊最新发布的《中国对外房地产投资报告——变迁中求增长》报告指出，2016年中国资本境外房地产投资集中在了伦敦、纽约、悉尼和墨尔本以及香港等四大地区，五地总共占投资总额的84%，机构更加倾向于选择基础设施较好、实力雄厚的国际化大城市。
“中小型开发商在境外投资，与海外当地开发商联合开发是主要投资方式。”柳维伦表示，如果在伦敦进行地产开发，需要找当地的合作伙伴，会帮你更好地融入当地市场。
投资者关心以资本形式出海投资商业物业，在英国脱欧之后的伦敦如何规避风险，还能否获得不错的回报？
“英国脱欧之后，英镑贬值更加促进伦敦市场的吸引力。如果投资商业办公楼，第一个需要关注物业的地段，其次需要关注租客。”柳维伦解释说，租客的租约最好是长期十年以上的，这是一个安全策略。
伦敦地产租金回报率在3.5%～4.5%，如果在英镑贬值情况下，回报率可能达到5.5%，这是一笔很好的投资。“但需要警惕单一租客的风险。”柳维伦认为，持有型物业的投资者需要四五个大型租客，以避免单一租客的退租风险。
今年上半年英国市场和美国市场成为中国资本出海的首选之地，美国市场占据中资出海规模的半壁江山，其中纽约吸引了八成资金，在美元加息在即的当下，美国房地产市场呈现中资跟风的投资倾向，诸多房企和金融机构“杀进”美国。
“中资投资美国地产，在一定程度上刺激市场上涨，我觉得未来趋势还会一直走高。”柳维伦表示，从房地产发展来看，全球最受欢迎的国际化城市，如纽约、伦敦这些城市的价格很难走低，当下中国的投资包括机构投资者和个人投资者都会进入这个市场，会维持高位增长的美国房地产市场。
柳维伦预计，从长期来看，当下资本出海的步伐不会停止。莱坊的报告也认为，未来将会有“第四波”中国投资者进军海外房地产市场，这些机构将会以成熟市场一二线地区的中小规模投资为主，预计这一波投资浪潮也将受益于人民币国际化进程，呈现出更为多元的投资特点。
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