上海房屋租赁指数办公室今天发布报告显示：2016年11月，上海房屋租赁指数为1929点，比上月上升3点，环比上涨0.17%，涨幅相比上月缩小0.24个百分点，指数涨幅连续第四个月收窄,接近走平。
11月，上海房屋租赁市场延续淡季行情，指数上涨幅度大幅收窄，其中少数板块租金出现绝对下降。上海房屋租赁指数办公室认为，11月，租赁市场进入年末周期性淡季次月，加上买卖市场的投资性房源继续投放租赁市场，加剧供大于求，在综合因素作用下，挂牌量上升3成。市场特征表现为：一、新增挂牌房源不断增加，而需求乏力，空置一、二个月以上成常态，其中三室及大户型房源更甚。二、高、中端市场的部分板块租金出现下跌，部分房源主动降价3%-5%，甚至呈现多次降价，但成交速度未能加快。三、年末外来租赁人口流失加快，中、低端市场最为明显，而新增需求尚不能补充到位，续租案例中较多出现了以年底或春节前为合同时间节点的短租。四、中介托管型房源经营不畅，成交并未优于散户房源，部分中介甚至违约退回委托房源。五、以租养贷型房东迫于还贷压力，降租金求兑现较多，租金水平往往回到年初。六、据有备案记录的统计，全市租赁房源挂牌量较上月上升三成，挂牌去化率下降。
高端上涨不到六成
报告显示，11月，高端市场租赁指数上涨0.06%，涨幅比上月缩小0.31个百分点。其中，一室上涨0.16%，二室上涨0.15%，三室下跌0.12%。
除奉贤、金山、崇明外，所监测的50个高端房源板块中，29个上涨，7个持平，14个下跌。高端租赁市场表现疲软，部分外企撤离中国市场，造成高端租赁需求缩减，大面积房源租金下跌。黄浦滨江、黄浦复兴公园、长宁新华路板块分别下跌0.20%、0.16%、0.09%。部分房源空置期长达两个月以上，其中三室类大户型需求明显下滑，房东报价租金下跌幅度多为5%以上。高端服务式公寓一室、二室类以及短租需求尚能维持行情，但涨幅也不大，如长宁虹桥路、黄浦五里桥、静安寺分别上涨0.09%、0.05%、0.01%。目前租金水平触及外籍员工、国内白领的承受能力和心理价位底线，如长宁仙霞板块内日韩籍租客数量下降，租金下跌0.16%，部分租客撤离至中端市场。而非市中心的一些板块，供应主要以散户房源为主，租金相较服务式公寓并无多大优势，出现下跌或走平，如普陀光新、浦东金桥均下跌0.17%，青浦徐泾、闵行龙柏金汇走平。
中端板块三成下跌
11月，中端市场租赁指数上涨0.07%，涨幅比上月缩小0.31个百分点。其中，二室上涨0.22%，三室下跌0.09%。
除金山、崇明外，所监测的14个行政区，10个上涨，1个持平，3个下跌。90个样本板块中，3成板块下跌，其中市区占比逾六成。郊区涨幅略大，如嘉定、闵行分别上涨0.15%、0.12%，静安、徐汇仅分别上涨0.03%、0.01%。三个下跌行政区中，松江、奉贤、青浦分别下跌0.06%、0.04%、0.03%。究其原因，年底新增需求乏力，同时换租需求也多流向郊区，如市区6000元以上的二室、8000元以上的三室成交疲软。部分空置周期一至两个月的房源，挂牌定价多为旺季时水平，在长期乏人问津后，房东主动降价3%-5%，但寻租换租活跃度低，以价换量未能奏效。一些今年入场的投资客房东，甚至把租金降至年初水平揽客。如徐汇龙华、虹口江湾镇、静安曹家渡分别下跌0.28%、0.26%、0.24%。中端成交仍集中在郊区，如嘉定江桥新城、宝山大华、浦东北蔡、闵行古美罗阳租金相对稳定，分别上涨0.29%、0.19%、0.13%、0.12%。调查显示，原租户中，租客选择从市区搬至郊区，老工房（售后公房）升级至郊区次新房是成交主流，租金及居住舒适度成为租客的首要考虑因素，但受市场趋淡影响，成交出现三成左右下滑。
低端交易集中郊区
报告显示，11月，低端市场租赁指数上涨0.32%，涨幅比上月缩小0.13个百分点。其中，一室上涨0.33%，二室上涨0.31%。
所监测的全部16 个行政区均上涨。郊区涨幅略大，如闵行、青浦、嘉定分别上涨0.39%、0.36%、0.35%。市区涨幅较大的长宁、杨浦、黄浦分别上涨0.36%、0.34%、0.27%。调查显示，目前，郊区中临近轨交的动迁房源最受低端租客青睐，客户不少是从市区搬迁至郊区，以出勤时间换租金及舒适度。如市区5000元左右二室户的租客，选择换租至郊区3500元左右的二室户型，人均租房成本降低近千元。成交活跃的青浦徐泾、浦东川沙、宝山罗店、浦东航头分别上涨0.30%、0.28%、0.21%、0.19%。另外，续租案例中出现了以年底或春节前作为合同节点的情况，由于上海房地产新政背后的控制人口，不少外来人员打算离开上海，房东面对趋冷的租房行情也接受短租续约，以等待节后的行情。如黄浦打浦桥、静安曹家渡、虹口北外滩二室户型分别下跌0.21%、0.18%、0.14%。
上海房屋租赁指数办公室认为，11月租赁市场延续淡季行情，近两个月来的调控及加码，楼市风向出现转变，买卖供需逆转，传递到租赁市场，房东理性应对，可议价重回市场。同时，租赁交易重心转移到郊区，导致市区行情趋冷。
时届租赁淡季，随着年内需求减弱，房租下降压力加大，下跌板块增多。随着“11.28”楼市新政次日实施，买卖市场开始走向理性，或推动租赁市场呈现稳定格局。
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