蓝海产业却陷入融资红海，作为资源最优配置者的资本对长租类项目的态度，从一个侧面给这个行业敲响了警钟。
2016 年底，长租公寓依然频传消息。寓米网挂牌新三板、商业地产行业屡曝融资、小猪短租获D 轮融资、途家加速资源整合等事件的出现，吸引了不少人的注意。但是众所周知，长租公寓虽然被视为产业蓝海，但是一直以来都因为盈利模式不够清晰而成为阻碍长租公寓持续发力的困惑。相关行业人士表示，如果这些问题未能够得到很好地解决，长租公寓这个野蛮生长起来的市场，将面临洗牌和重组。
融资趋缓的现状
随着国务院不断出台文件，敏锐的资本早已在长租公寓这一领域多方撒钱，投资布局。在资本的簇拥下，长租公寓这两年凶猛发展。混战的各方既有万科、中海这样的开发商，也有如世联、链家这类的中介机构；更有一众依托互联网+ 成长起来的长租公寓品牌。
但即便是在这样的背景下，融资依然是长租公寓持续发展最关键的因素之一。很多公寓项目最终因为无法给出一个明确的盈利模式，而提前进入行业洗牌和重组，还有一些项目在坚持了很多年后，因为资金后续无法继续支持，而不得不易主，从而造成长租公寓给投资者的感受就是捞一票走人或者砸进去的钱不知道去哪里的感受。
根据公开资料查询，在2016 年的前11个月里，长租公寓出现了11 次融资事件，相比于去年全年的数据，融资动作在锐减。2015 年根据官方数据可以看到，长租公寓的融资事件至少有21 起，多家公寓在一年内公布了两轮融资，比如函数公寓、蛋壳公寓、color 公寓和warm+ 公寓等等，而它们无一例外地在2016 年未传出融资消息。
雷军式爆发场景的长租公寓融资， 在2016 年似乎有所趋缓，而资本圈也在进入一个较为谨慎的阶段，众多资本在投资长租公寓时显得越发谨慎。对于长租公寓来说，资金周转时间长、所需开发金额巨大、盈利周期长达3-5 年等问题一直存在，而不少公寓以自持物业为主，重资产的痕迹较重，进一步加大了资金投入、延长了盈利周期，也使资本在进入时更加谨慎小心了。究竟应该如何让长租公寓回归良性发展，必然是长租公寓经营者不能回避的痛点之一。
多种玩法叠合
目前长租公寓虽然运营思维说是来自互联网，但是依然继承了很多传统租房领域的痛点，尤其是包租模式也导致整个行业在快速发展时，身子过“重”。如何解决模式过重，是长租公寓融资时首先面对的关键问题。业内人士认为主要有两个途径，让行业从“重”到“轻”。
首先是多种金融杠杆。利用金融实现快速扩张，是目前公寓行业内最常用的手段。常用的融资方式有VC/PE，股权融资。与国外常见的REITs 运作不同，国内长租公寓行业使用最多的还是股权融资。
自2013 年以来，进入长租公寓领域的风投机构数量明显增多。多资金的涌入，为长租公寓企业提供了早期扩张资金。其中，蘑菇公寓凭借当年收获的两轮融资将房源迅速从0 扩张至5000 间；优客逸家在B 轮获得2000 万美元融资后，迅速将战线从成都扩至武汉，成为最早一批跨区域发展的长租公寓运营商；最典型的YOU+ 国际青年公寓，在获得雷军顺为资本的1 亿元A 轮融资后，YOU+ 在房地产和互联网行业里被彻底引爆。这个早在2010 年就成立、偏居一隅的不知名的公寓品牌，因为雷军和小米的光环一下子被推上了“台风口”，扩张步伐迅速从广州延伸至北京、上海，房源数量从几百间激增至近3000 间。
其次，类REITs 的模式。因为连锁公寓的高物业成本、低经营的收入、难以快速规模化的特点，在国外，做连锁公寓的基本都是上市的公寓REITs 基金。离开REITs 在很多人看来，公寓运营者难成气候。可是目前中国的金融环境还无法实施REITs，那么如何用别的办法来弥补这一点呢？在金融上，新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎焱共同发起“赛富不动产基金”。与此同时，赛富基金注资青年乐（北京）企业管理有限公司，后者为新派公寓的运营管理公司。
他们的操作模式就是遵循“基金做收购，品牌做管理”的理念。赛富不动产一期基金以2.2 万元/ ㎡的低价在北京CBD 整栋买下森德大厦，加上后续的装修经费，一共花费1.65亿元人民币，将此楼改造为新派公寓CBD店。之后，赛富不动产基金将新派公寓CBD 店分拆份额，以基金的方式发行给32 名LP 投资人，新派公寓在其中仅投入了1% 份额，近乎零投入。
每年，新派公寓向赛富不动产的LP（有限合伙人）支付不低于3.5% 的租金回报；四年之后，一期基金到期，LP 的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议。相关负责人表示：“收购价是每平方米2.2 万元，我们约定以4 万元每平方米的价格来回购。”测算下来，赛富不动产的一期产品收益率已接近16%，对于投资者而言已足够有吸引力。
这是长租公寓在融资时需要解决的问题之一，此外，还有其他的新兴融资方式也在逐渐被金融机构和运营方在尝试。YOU+ 国际青年社区就与P2P公司投资达成合作，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个固定收益产品，在懒投资官网上进行投放。
YOU+ 将未来的租金收益设计成六款产品，融资期限包含1 月、2 月、3 月、6 月、9 月、12 月，年化收益率为7.5% ～ 12.5%，期限越长，收益率越高。这6 款产品当天一放出，就在几分钟内被投资者抢购一空。不过之后的类似融资又出现了一些瓶颈问题。
所以关于长租公寓的融资，不管是从运营方来说，还是投资方来说，都是处在摸索的道路，但是轻资产、重模式必然会成为一种趋势，未来长租公寓的融资一定是多种渠道一起发力，从而达成聚合效应，推进产业升级改革。
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