解决改造运营类项目融资难的核心在于资产证券化的可行性有多高。
“长租公寓”是眼下的一个新兴行业，一个热门话题。长租公寓行业，此前多是小打小闹，但是随着“资产荒”的蔓延，“公寓运营”这个行当在资本的加持之下一夜之间火遍大江南北！没有调查，就没有发言权。2016 年有幸参加了十多场以“长租公寓金融化、资产证券化”为主题的峰会和论坛活动，和金融、地产精英近百人进行了深入交流，实地走访了多家公寓、金融企业。多番调查研究之后，围绕“长租公寓融资难及资产证券化”问题，谈一谈我的一些观点和思考。
项目的融资难题
品牌长租公寓在发展之初，确实解决了一些市场需求的痛点，但传统的运营和融资模式，也导致了在高速发展的同时面临一些新的困局。
首先，融资渠道单一，且无法获得较高估值。早期风投的资金是长租公寓最主要和最核心的资金来源，行业整体融资渠道相对单一。多数公寓企业限于资金压力，以“包租”的方式获取房源，难以摆脱“二房东”的本质；而资本市场对于“二房东”这个角色不会给出太高的估值！品牌化装修改造的后果就是，随着规模扩张，家具、家电等“重资产”让公寓企业不堪重负。
其次，缺乏配套长租公寓行业的金融服务。在运营模式上，如果长租公寓企业以购买的方式掌控房源，不仅需要获取巨额资金，同时还需要承担很高的资产交易成本。在获取物业资产的过程中，如何以较低的成本获取融资，是一个绕不开的难题。而眼下，长租公寓包租运营模式在传统金融体系内部增信能力相对较弱，同时缺乏针对长租公寓行业的金融配套服务。
第三，过度使用杠杆，破坏了行业生态。
多数长租公寓企业就是在玩“二房东+ 流程管理+ 成本控制= 挤出的利润”这种模式。如果资金成本高一点、出租率降一点，利润就没了。部分公寓企业饮鸩止渴，为了加速资金回流，动用租客保证金，过度使用分期放杠杆，造成负债率极高，甚至资金链断裂，发生跑路事件！行业生态的破坏，反过来进一步加剧了融资难题。
资产证券化的破局与创新
梳理过去几年长租公寓的融资状况，我们可以发现长租公寓最传统和最主要的融资模式，就是PE/VC 推动下的股权融资模式。随着资产证券化在国内的深入发展，通过资产证券化产品，或者借用“资产证券化”这个工具，创新出一些新的融资模式来解决公寓企业的融资难题。具体的模式创新有以下几种：①租约资产证券化模式。这种模式，通过将租房合同打包成基础资产，采用必要的增信措施，通过公募或者私募市场向投资人获取资金。融资企业可以提前拿到房租，以基础资产运营所产生的稳定现金流兑付投资人本金和收益。
② 类REITs 模式。在国外， 公寓REITs是最主要的公寓资产运营管理方。通过资本市场，以发行收益凭证汇集投资者资金，专门机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。在中国REITs 市场尚未完全开放的情况下，也有公寓企业采用私募类REITs的做法，以获取融资。
③互联网模式。2016 年长租公寓行业也开始尝试通过互联网拓展融资渠道。有的公寓企业通过与P2P 公司达成合作，以房屋租约产生的现金流为基础资产，设计成固定收益产品，投放市场。也有公寓企业和互联网众筹平台合作，租客以“预存租金”的形式参与众筹，获得“租金折扣”。
④消费贷模式。公寓和银行展开合作，租客按月把房租打给银行，公寓企业从银行一次性获得该租客的全年房租，向银行支付利息。
互联网P2P 模式、互联网众筹模式和消费贷模式，在本质上都属于房租垫付和分期。
通常，公寓企业可以一次性从金融机构拿到全部房租，然后租客向金融机构分期偿还，承担一定的利息成本。这几种模式，虽然名称各异，但都是“资产证券化”工具的演化应用。金融机构以直接或者间接，掌控能够产生稳定现金流的资产或资产收益权为核心，帮助企业把未来的钱拿到今天来投资。这些模式创新，极大地拓宽了长租公寓企业的融资渠道。
公寓资产证券化的2017 演绎
总体来看，长租公寓和金融企业之间既有合作模式上的创新，也有利益上的博弈。随着博弈双方在融资模式的不断创新，预期2017年长租公寓行业在资产证券化方面将存在以下演化的可能：
首先，公寓资产证券化的最大看点是中国REITs 的崛起。一方面，房地产调控、房价非理性上涨、地产低成本融资能力，都会加速开发商思考转型。一旦政策落地、开发商大举进入，资源争夺战将会迅速升级。2017 年开发商很可能成为推升长租公寓行业的主力军。另一方面，中国的房地产精英，都集中在房地产开发上——足够的资金、资源、人才，并且目前开发商正处在现金充沛、资产结构优良的历史时期。地产开发商进军长租公寓市场，通过REITs（或类REITs）迅速扩大规模也是轻而易举。
其次，小型金融企业在“消费金融”方面存在重大机会。围绕公寓市场，小型金融企业在消费金融上可以大做文章，迎来发展的历史机遇。比如租金收入证券化，把未来租金折现后一次性给到业主，以此换来未来几年的运营权，同时又不变更产权。这种模式的重点在于成本控制和资产管理能力，同时规避了不必要的交易成本。
最后，资产证券化将改变行业生态，促进产业链深度融合。“长租公寓+ 金融”在未来能否继续飞扬，又将飞向何方？健全法律，引入征信体系，建立房屋租赁登记体系等等，让制度更有保障、信息更加丰富透明，才会引来更多资本的关注，让金融更好地服务实业。公寓企业面对融资难的同时，还面临拿房成本高，运营成本高、空置率高等“三高”问题。这些问题需要各方共同努力，以资产证券化为起点，深化产业链合作，优势互补，共同营造一个更好的生态环境来逐步解决。通过整合“公寓+ 金融+ 生活+ 运营”等多方因素，优势互补，进而发挥出“1+1>2”的效果。行业生态的改变，无疑为未来的“公寓红海之战”，增加了多方共赢的几率！
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