REITs为何起舞

  最高决策层对“房子是用来住的”的定位，也让房地产投资向着理性与长效的本质回归，在市场与时代巨变的十字路口，REITs再一次迎来了曙光。

  近日，随着4号文出台以及PPP（Public-PirvatePartnership）的资产证券化受到发改委和证监会鼓励，这让REITs（房地产信托投资基金）又一次成为焦点。十多年来，这样的时刻不在少数。

  这十多年来，从2005年开始，在中国的房地产圈里，几乎没有一天不听见“REITs”被提到。这样的状况已经持续了快十多年了。试点方案出台过，试点城市也有，产品创新突破也有，无数次让地产圈的人都以为REITs这次真的要来了，但是好像总是差了那么一口气，总是无法落到实处。眼看着，从政府、监管机构、开发商、律师、评估师到行业的从业者都换了好几拨了，但是REITs仍是一个看上去让人几乎要失去等待耐心的名词。

  当然,目前REITs的发展仍面临一系列的问题和障碍。一是缺乏REITs基础资产发行上市的管理办法。无法将当前稳定现金流的不动产公司上市挂牌与一般公司的上市发行相区别；二是缺乏REITs基金投资运作的管理办法,目前除了个别基金试点外,还不能大规模有序发展;三是缺乏信托制度下对金融产品和持有人征税的正确认识,双重征税压制了REITs的产品发展。

  对于REITs在中国的时间表问题，中国REITs联盟秘书长王刚很谨慎地说，这个问题的答案，他有，但因为经济、政策环境因素，仍然充满变数。

  过去18年里，他从GEcapital到华平投资再到中信证券，在房地产开发、收购、资管各个领域都有过深度参与。按理说，他并不需要抛头露面去鼓吹政策，但王刚参与筹建运营的中国REITs联盟是中国REITs最积极的推动者，在其中耗费了多年精力的王刚，几乎把REITs上升到了他的信仰的程度。“这里面有公益心，也有功利心。”王刚说，不确定推出的具体时间节点，但是对方向和趋势的判断是没有疑问的，这件事一定会推出来，至于过去十多年努力的意义就是，一旦政策真的推出，他们为此已经做好准备。

  十年风雨路

  王刚曾经亲自撰文写过一篇关于中国REITs成长的文章，名字就叫做《REITs为何起舞》。有人觉得这十多年来，中国的REITs一直缺乏临门一脚的决心，但对于王刚来说，他思考的不是REITs在中国能不能存在，而是如果真的来了，该如何健康有特色地长期发展下去。

  在那篇文章里，王刚这样写道：“华尔街有句俗话，‘当音乐响起，就要起身跳舞’——市场的反应总是最敏锐的。虽然中国REITs依然没到揭开盖头的时候，市场人士已经显示出了敏锐的直觉。”

  这表明，不管是市场还是资本，中国版REITs的推出被抱有巨大的期望。中国版REITs从破题到如今已经十年，但至今尚无真正意义的REITs产品。王刚表示：“发展遇到的障碍在业内几乎已经耳熟能详——比如税制的障碍、物权相关法律的障碍、持有型物业价格和回报的不匹配等等。放眼看过去，几乎全是困难，中国版REITs就是这样戴着镣铐开始起舞的。”

  此外，影响REITs发展的更深层原因是对它的认识。长期以来，REITs往往被狭隘地理解为“开发商的融资渠道”，甚至成为“调控”时的牺牲品。

  王刚曾在很多场合表示：“在国外各个国家，受REITs影响最大的都是投资人，特别是机构投资人。养老机构、社会保障机构、保险机构等都是REITs受益者，REITs很好地解决了如何让与社会稳定密切相关的金融机构的收益率水平战胜CPI的问题。所以，它不但是经济方面的“减震器”，也是社会稳定的“减震器”。从这个角度看，REITs的发展事关国计民生。

  从另一方面看，REITs更是一项以稳健著称的金融工具。一方面，它在历史上几乎所有的时期，平均回报率都高于标普500，也高于债券、国债、贵金属等投资，另一方面，它表现出了更少的相关性和波动性。REITs强制分红的机制，也提供了更高的当期回报，即使在熊市之中，仍然能够为投资者提供稳定的收入。这对于迫切需要保护的中国中小投资人来说，无疑是个福音。

  长期以来，由于REITs这种合理金融工具的缺失，不仅推高了融资的成本，也造成了房地产业和金融业难以解决的死结，中国的商业地产、养老事业、公租房乃至城镇化的发展，都遭到掣肘。在资本市场上，普通中小投资人也难以找到稳定回报的渠道，进一步助长了以“炒”为主的投资文化。

  依然任重而道远

  目前，形势正在变化，金融机构和开发企业悄然开始迈开自己的步伐。随着REITs渐受瞩目，市场上冠以“REITs”概念的产品和金融活动越来越多。纵然很多产品是和REITs毫无关联的“营销行为”，但我们也应该看到，很多股权、债权或结构化的“准REITs”产品，无疑正在坚实地向正确的方向行进。

  对于中国这种积累了数万亿巨额商业地产资产的国度，REITs闸门一旦打开，增长将是爆发性的。在印度REITs出台前后，有专家预计印度一半以上的A级写字楼将在很短的时间内REITs化，中国的比例即使是更小的比例，那也会是一个令人瞠目结舌的市场规模。为了推动REITs和资产证券化发展，行业应该做出哪些努力呢？

  一是制定资产证券化产品公开发行上市的规则,当前已经针对未来现金流不确定的公司发行建立了一套发行制度,但还应当针对未来现金流稳定的项目资产建立与之相适应的发行制度；二是要在基金法框架下推动公募REITs产品的制度设计,《基金法》已经为公募REITs产品提供制度条件,封闭式基金就是一个非常好的载体,封闭式基金的封闭期要求契合了REITs持有基础资产期限较长的要求。三是积极推动明确REITs相关税收政策。四是推动养老金投资公募REITs,完善资产管理市场的架构。

  所以说到底，中国版的REITs何时推出也许很重要，但中国版的REITs推出之日究竟该如何成功运作或许更重要。