一边是电商在中国不断壮大，一边是普通住宅开发回归居住属性，当这两件看似风马牛不相及的事情联系到一起，物流地产或许将成为新一轮风口。
3月17日，全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布《2017年亚太区投资者意向调查》。该报告显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报（2016年为49%）。从投资业态上来看，亚洲投资者对写字楼投资意愿继续上升，以35%的占比仍然是最受中国投资者欢迎的板块，而另一个值得关注的是，物流地产在今年占比20%，受到了投资者比以往任何一年都更多的青睐。
不仅是中国的个人投资者对物流地产有着如此高的热情，各大地产开发商、快递公司也纷纷在近几年布局物流地产：绿地携手中远海开拓物流地产，圆通中通韵达竞投物流地产，马云的十年菜鸟网络计划。各路人马争抢的背后，物流地产是否真的能在2017年成为地产细分领域中的新蓝海。
电商扩张带来发展机遇
物流地产是物流服务和地产服务一体化相互结合的产物，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻重资产的包袱，从而能够更加专注于其本身的核心业务；另一方面物流地产投资商也可以获得稳定的出租收益，两者在利益和风险两方面可以达到共赢的局面。
从物流地产的发展机遇上来看，电商行业的高速成长和大肆扩张给物流地产带来了巨大的红利。2016年，全球在线销售达到了2万亿美元的销售量，比2011年增长了一倍之多，而花费的却仅仅5年的时间。物流地产崛起的主要原因无疑是受到了电商大肆扩张的红利。据美国物流地产普洛斯的调查报告显示，他们用类似传统的零售生产率指标的方式来计算，在线零售商们在维持现有的收入水平下，至少还需要现有物流面积的3倍的流通面积。
据普洛斯的不完全统计，电商的销售额在各个国家GDP上的占比也在逐年上升。其中，英国的电商销售额占到了其GDP的近6%，中国的电商销售额也占到了GDP的3%之多，并可能在2020年紧随英国，成为电商销售额占GDP比重第二的国家。而从人均的仓储面积上来看，与美国相比，我国的人均仓储面积不到美国的八分之一，物流地产整体的需求量巨大。
网络、渠道带来新的价值
物流地产能够成为下一个投资蓝海的原因还在于其所带来的巨大回报。从资金面上，租金是最主要的收入。东方证券的研究报告《物流地产，白银时代弄潮儿》一文中提到，物流地产在目前地产行业内租金回报率最高。无论是国外的主要城市还是国内的北京、上海等一线城市，物流地产的租金回报率一般较其他形态的物业高一个百分点以上。此外，客户对于物流地产的租金敏感度相对其他物业形式更低，租金上涨10%对应其物流总费用上升0.5%。
除了租金方面的回报，物流园区的盈利还来自于土地增值、服务费用、项目投资收益等方面。物流用地在国内外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投资者能够从政府手中以低价购得土地，待完成初期基础设施建设后，所投资的地区将产生一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨，对于这一类的园区，一般能够在10-15年收回投资的成本。另一类园区则会选择出租加出售的运营模式。主要赚取前几年的租金回报，等待地价上涨或是运营成熟之后，转让给基金公司，目前市面上较大的物流地产商大多都采用出租加出售的方式来缩短投资回报的时长，增加整体项目的投资回报率。
物流地产的巨大回报还在于物流网络和意想不到的竞争者们渠道所带来的价值。马云曾表示计划在5到10年内，建造一个全国性的超级物流网，能在24小时内将货物运抵国内任何地区，能支撑日均300亿元的巨量网络零售额。马云如此布局的目的，一方面是为了与国有企业EMS的物流网络相互竞争，另一方面也正是因为他看中了渠道的力量。近几年，马云的菜鸟网络在各地的仓储中心推进速度非常迅速，在全国设立了八个大型仓储物流基地，一度被称作“八大军区”。2017年3月，马云还开启了一项代号为“NASA”的计划，物流地产未来价值也有望依托菜鸟网络的大数据技术变得更加不可估量。
意想不到的竞争者们
对于现有的物流地产商们来说，未来还可能会面临更多的挑战。首先，比起选址上的难题，拿地现已成为了更大的问题，即使在一些二三线城市，能够低价拿地都非常不容易。其次，近两年来，由于来自各方的意料之外竞争者不断的加入，使得物流地产的行业洗牌正在加速进行。
戴德梁行早在《中国高端物流市场2015年回顾》中就表示，在物流地产市场上出现了许多十年前没有想到过的品牌，例如：万科与平安。万科是传统的住宅地块开发商，其介入物流地产事发突然，但却貌似坚决。在2015年年中，万科正式成立了物流地产发展公司，将其作为一个独立的品牌来运作。同样坚决的还有平安，作为一家金融保险行业的领军企业，在2015年的年初就旗帜鲜明地在平安不动产旗下成立了物流地产的事业部开始大举进军物流地产，并在整个2015年取得惊人的发展。
而竞争者们的脚步在2016年也并未停下，随着顺丰、圆通、中通、申通、韵达这几家民营快递公司的成功上市，在仓配服务一体化的需求下，快递企业也加速了他们进入物流地产市场投资的脚步。虽然目前还未形成较大的威胁，但随着规模的逐步扩大以及传统物流仓储的进一步淘汰，这种威胁就会逐渐显现。
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