洪磊：公募基金的欧洲启示

  随着国内房地产市场的转变，成熟的欧洲市场不仅可以作为发展模式的参考依据，更是可以作为全球化资产配置的一部分。
　　回顾过去五年的房地产市场调控政策，抑制投资、投机属性明显，随着国内商品住宅自住属性的回归，投资者纷纷开始转向商业地产与金融产品，房地产基金也因此走过了跌宕起伏的发展历程。
　　在国际上，对于成熟的物业，通过资产评估、收购、改造、运营、增值，最终在类似REITs的公募市场上获得长期稳定的收益，是国际知名投行惯用的手法，而在中国，REITs业务长期以来一直都没有很好地开展。
　　这一方面是由于长期以来中国现有金融监管框架的制约，另一方面也是因为房地产尚未完全从增量市场朝存量市场转变。
　　2016年12月，国家发展改革委、中国证监会联合发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》。
　　根据《通知》要求，中国证监会将与国家发展改革委加强合作，充分依托资本市场，积极推进符合条件的PPP项目通过资产证券化方式实现市场化融资，优先鼓励符合国家发展战略的PPP项目开展资产证券化。上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会将建立专门的业务受理、审核及备案绿色通道，专人专岗负责，提高国家发展改革委优选的PPP项目相关资产证券化产品的审核、挂牌和备案的工作效率。
　　《通知》发布后，中国证监会和国家发展改革委将建立完善沟通协作机制，协调相关单位明确工作流程，完善工作机制，并共同培育和积极引进多元化投资者，切实落实好《通知》要求，打开了公共基础设施领域REITs的发展空间。
　　对此，中国证券投资基金业协会会长洪磊表示：“充分了解欧洲REITs行业的成熟经验和实践、REITs的运作机制和制度环境，能够更好地推动我国REITs产品设计和制度环境建设，推动公募基金、养老金投资于优质的基础资产，完善资产管理市场的三层架构。支持实体经济转型升级。”　　

　　一个专业化的投资工具
　　十年前，包括中国证监会在内的多个政府部门，曾讨论过发展REITs的议题，当时中国的市场体系缺乏弹性，投资者类型单一，市场各方对基金的认识也并不充分。未能充分认识基金的募集和管理功能，对REITs的理解比较狭隘，简单地将它与房地产行业或者房地产企业的融资需求挂钩，阻碍了将REITs引入不动产领域的政策探索。随着PPP项目资产证券化纳入政策议程，打开了公共基础设施领域REITs的发展空间。
　　“中国证监会和中国证券投资基金业协会一直致力于REITs的研究和政策推动工作，2016年以来，在供给侧结构性改革不断深化，PPP战略不断推进的过程当中，发展公共不动产REITs的战略价值日趋突出。”洪磊说，对于结构转型中的中国来说，传统商业地产REITs或许对房地产去库存、降低房地产企业杠杆率有一定意义。
　　事实上，公共不动产REITs可以盘活体量巨大的各类基础设施中的存量资产，化解地方政府债务，提高资本运用效率，为各类长期资金提供期限相配的长期投资工具，改善资本市场效率。仅仅将PPP项目作为REITs基础资产的来源，将其中最优质的10%转化为真实的可投资标的，那么每年REITs新增规模即可达到千亿级。通过证券化将长期稳健的现金流的公共不动产转化为可投资的标准化的金融资产，通过公募REITs投资于这些标准化金融产品，再通过养老金、银行理财资金投资于各类的公募REITs，将对供给侧改革产生巨大的推动作用。
　　中国的REITs发展仍面临着许多障碍
　　洪磊分析说：“从金融角度来看，追求长期回报的投资者，可以直接投资于有长期回报能力的长期资产，形成一个巨大的有真实需求的直接融资市场，让更多资金可以通过公募REITs这样的专业化投资工具，找到有长期稳定现金回报的资产。从源头上抑制投融资产品相互欠套、脱实向虚的问题，又化解信贷市场期限错配和高杠杆风险，改善金融资本的供给效率，从社会角度来看，以优质公共不动产为投资标的的公募REITs，可以将实体经济中最有价值、投资回报最为稳定的一部分资产，转化为大众可投资产。有效推动基础资产长期化，投资工具长期化，投资理念长期化，将散户化的资金转化为机构资金，将追求二级市场差价的短期投资行为转化为符合投资者生命周期和风险特征的长期投资行为，为全民共享经济发展成果开辟新的道路。”
　　洪磊表示，从目前来看，中国的REITs发展仍面临着许多障碍。第一，缺乏REITs基础资产发行的上市成熟标准和交易机制。
　　对公共不动产证券化，以及与之对应的REITs缺少深入的理解与共识。
　　第二，缺乏REITs发展所需要的法律环境和监管标准。由于缺少信托制度下对金融产品和持有人征税的正确认识，REITs面临着双重征税和带税运营的困境，也抑制了REITs产品的发展。从监管层来看，REITs产品缺少具体的投资运作监管标准，尤其是对公募REITs必须在《基金法》框架下，为其建立既符合公募原则又符合REITs特征的专门规范。由于缺少法律和监管环境的支持，目前除了个别试点之外，REITs在中国还没有得到大规模有序的发展。
　　“放眼世界，美国、欧洲等发达市场已经形成各具特色、影响广泛的REITs产品运营机制和行之有效的监管经验，学习借鉴这些经验，对发展中国的REITs市场具有重要意义。深入讨论研究REITs立法、税收和运营管理的欧洲经验和最佳实践，相信一定会给我们带来很多的启示，也有助于我们结合自身实际，推动我国REITs制度环境建设。”
　　洪磊总结道。