“租购并举”时代下的公寓资产管理

  在开发商、PE 资本、产业资本纷纷进驻的同时，公寓资产管理行业迎来历史性的机遇。

2017 年7 月7 日，《上海市住房发展“十三五”规划》正式发布，提出培育发展住房租赁市场，大幅增加租赁住房供应，促进购租并举住房体系建设，多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场。

  上海的住房规划不是仅停留在理念方向上，也落实到具体的数字上：在“ 十三五” 期间， 城镇新增住房供应总套数170 万套， 比“ 十二五” 增加60% 左右。其中，商品住房约45 万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70 万套；各类保障性住房约55 万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30 万套（间）左右。

  同时， “十三五”时期住房用地供应要比“十二五”期间增加近20%。预计供应5500 公顷，其中商品住房用地2000 公顷， 租赁住房用地1700 公顷， 保障性住房用地1800 公顷。

  从去年12 月中央经济工作会议明确了“ 房子是用来住的, 不是用来炒的”的定位，到上海的住房“十三五”规划， 以及各地出台的鼓励租赁市场发展的政策来看，从中央到地方，对发展租赁市场是非常坚决和明确的。

  租赁的需求，始终大量存在，特别在一线城市，几乎是刚性的。但我所关注的是，如果将租赁上升到一个产业层面，这种产业形态又是什么？未来的发展趋势又是什么？我的答案是：公寓资产管理。我们只有认识到，租赁市场的问题本质上是公寓资产管理时，才能真正去理解“租购并举”时代的到来，对于企业和行业究竟意味着什么。

  “只租不售”的自持物业何去何从

  7 月24 日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后， 将至少提供1897 套租赁住房房源。

  上述两宗地块土地用途均为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售” 模式管理， 仅用于出租, 不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

  这两块租赁用地的楼板价均不足6000 元/ 平方米， 价格不可谓不便宜，这是其一；只能租赁经营，不能出售退出，这是其二；摘得这两块的企业均为国有企业，这是其三。上述三点，勾画出了租赁用地的基本特征。其中“ 只租不售” 是最为关注的，拿地企业如何实现项目的退出和资金周转问题呢？

  不只是租赁住房的用地，政府在出让土地时，即规定大量自持商办物业，都将出现大量的退出难题。从上面两块地的情况来看，给这个问题的解决留足了空间：土地价格。土地价格意味着租赁用房的综合成本，从估值的角度，可以推算预期的租金回报率。而租金回报率是存量不动产判定中，最为核心的指标。租金回报率达到一个相应合理的水平，即可通过资本运作的方式，在股权层面实现份额的退出，进而通过金融方式解决流动性问题。

  存量时代与开发时代，对应于不同的流动性解决方案。在开发商的传统商业模型中，是通过分割房地产的物理空间，即一套套的住房的出售，实现回款与利润；而在存量时代，是通过运营和管理，创造出现金流收益，实现项目在股权层面的价值，进而在股权层面份额化、标准化，最终实现流动性的解决。

  “只租不售”自持物业的核心逻辑在于，以较低的成本进入，以运营现金流为基础进行资本化运作。其中最为核心的三个要件是：低成本拿项目的能力、运营管理能力、资本化运作能力。而在当前，同时具备上述三项能力的企业凤毛麟角，因此不同专长的企业进行合作，将是自持物业资产盘活的重要途径。

  公寓资产管理三足鼎立

  在国内的公寓行业中，大致可以分为三类主体。第一类是传统的二房东，整租、长租的形式获取物业后，再通过散租、短租等方式出租出去，赚的是一进一出的租金差收益。二房东也是大家常说的包租婆，在过去相当长的一段时间内，占据了市场的主流。因为市场存在大量的需求，却并没有规模化的企业进驻这个行业，二房东也就成了公寓管理的重要主体。即便在今天，虽然有众多的大型房企进驻到长租公寓这个市场中来了，二房东这类主体仍将在相当长的时期内，有其独立的生存空间，因为住房市场的信息是不对称的。二房东从一定程度上在解决这个市场的问题，有其存在价值。只是在消费升级和竞争压力之下，二房东对公寓的管理也会越来越规范化。

  第二类主体是近几年来崛起的品牌运营商，如魔方公寓、优帕克、寓见等公寓运营商开始大量涌现。这类运营商从一开始就定位于品牌公寓建设，虽然也有从二房东模式起步的，但从管理模式、团队背景、公司愿景等各方面来看，其最终目标是成为具有影响力品牌运营商。一个共同的突出特点是，前期有PE 投资人的介入， 并希望获得一轮轮的融资。这类品牌运营商，之所以能够获得资本的青睐，是因为他们面对的市场太大了，未来的想象空间也太大了。因此，品牌的价值远远大于短期的盈利，更多的企业选择了以塑造品牌影响力为目标的战略，要么拼规模扩张，要么拼产品差异。总之，品牌运营商在红海中厮杀，着实不易。前有二房东的机动灵活，后有开发商的财大气粗，品牌之路并不容易，得先活下去。

  第三类主体是房地产企业，万科、龙湖、旭辉、世联行等多家开发商陆续宣布进驻长租公寓，并重磅推出自己品牌的产品。开发商进驻这个领域，一是因为自持物业越来越多，需要团队管理，与其委托他人，不如自建团队，自建品牌；二是因为开发商看到了在租购并举时代下的公寓资产管理机会，正如世联行在2015 年的致股东信中指出的：“ 如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易， 那么规模高达200 万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。”

  从利润的角度来说，房地产开发销售和租赁运营，不在一个量级之上。房地产开发赚的是快钱，重在价值的变现；而公寓资产管理赚的是长钱，重在价值的培育和管理。开发商在公寓资产管理中的优势非常明显：资金、项目和团队基础。

  但劣势也很明显， 除了在做物业管理之外，其实开发商过去很少做公寓的运营，对于产品设计、招租和日常管理等方面，都缺乏经验。另一方面， 习惯于赚快钱之后，往往在公寓管理方面也会形成路径依赖，而难以适应精细化管理的模式。也许这是开发商基因决定的，只有从思维上，将开发思路转向资产管理，才能在这个领域获得长足发展。

  风物长宜放眼量

  毫无疑问，租赁大时代是存量资产管理的黄金时代，其中公寓类相较于其他类存量资产，更有需求刚性、稳定、成长空间大的特征。在开发商、PE 资本、产业资本纷纷进驻的同时，公寓资产管理行业迎来历史性的机遇。行业将加快整合、形成一批具有一定品牌优势的公寓资产管理人。

  这与开发商卖房子大不相同， 也远远不止于做好物业运营那么简单。这是一个集运营管理、投资管理、金融财务、风险管理等多方面的资产管理行业。在此行业大势之下， 无论是品牌公寓运营商还是开发商， 都应该看清楚公寓资产管理的行业本质： 长线投资， 以资产价值管理为核心。