三四线城市“去库存”成效显著非核心城市不动产投资意愿止跌回升

陈丹丹 2017-09-28 17:40:08 来源:中国房地产金融

  在政府加紧对三四线城市去库存的背景下,非核心城市不动产投资意愿在持续下跌 8 个月后,出现大幅度上涨,同时也带动整体的不动产投资意愿走出低谷。

  2017年8月,交通银行在上海发布了第42期《交银中国财富景气指数》。小康家庭对不动产的投资意愿,在结束了长达8个月的下行趋势后,首次迎来大幅度上涨。

  自去年11月份开始,受访小康家庭对不动产的投资意愿一直保持回落趋势。直至今年7月份,本期不动产资产的投资意愿终于开始上涨,上涨幅度为5个百分点,至115点。

  其中,现在不动产投资行为指数的上升较为明显,为7个百分点,而预期不动产投资意愿指数也有小幅上升,为3个百分点。

  在新一轮的房地产调控背景下,城市新房定价受限,在一定程度上降低了购房压力,从而增强了小康家庭对不动产投资的意愿。

  国家统计局发布最新数据显示,今年前7个月,全国商品房成交均价7928元/平方米,同比增长4.3%。其中住宅成交均价7624元/平方米,同比增长3.9%。近一季度以来,商品房均价增幅基本保持在4%-5%,远低于去年增幅。

  上述数据还显示,今年7月底,全国商品房待售面积63496万平方米,比6月末减少1081万平方米,相当于当月商品房销售面积的9%。

  其中,住宅待售面积减少988万平方米。

  上海易居房地产研究院也表示,截至7月底,全国住宅库存创33个月新低,12.3个月可卖完,去库存化回到2012年水平。

  按拥有的房产数来看,本期持有多套房的小康家庭对现在不动产的投资意愿增幅较为明显,这可能是由于近期三、四线城市成交量高速成长,房价也逐步看涨,使得多套房的投资者对三四线城市的不动产投资市场比较看好。

  与此相反的是,持有0-1套房产的住房群体在未来不动产方面的投资意愿上升较为显著。

  可见,未来房市刚需者的购买需求依然较大。

  本期核心城市现在和未来的不动产投资意愿只有小幅度的上涨,分别为2%和6%。这和国家对核心城市紧锣密鼓的房地产调控政策密不可分。

  一方面核心城市个人购房贷款投放规模大幅度下降,房贷利率不断上涨,使购房成本大大增加。融360发布最新房贷报告显示,7月全国首套房平均利率为4.99%,相当于基准利率1.02倍,环比上升2.25%。

  另一方面,各地房产新政陆续出台,其中包括“租购同权”和“共有产权房”,使更多家庭将目光投向租赁领域,在一定程度上也抑制了核心城市的购房热潮。

  但是近期国新办也提出:一线和热点二线城市在调控方式上也不仅仅是在限购、限贷、限售,而且还加大了土地和房屋的供应,从而更好地解决供求矛盾,这可能是导致未来核心城市投资意愿有所上升的原因之一。

  相对而言,本期非核心城市的不动产投资意愿提升明显(109->116)。其中,非核心城市现在和未来的不动产投资意愿均有大幅上升,分别为11%和16%。

  当前,在全国楼市调控“分城施策”的背景下,一二线城市开始限购、限贷,而三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利,如购房补贴、契税减免等购房政策,导致购房需求外溢,三四线城市成交量高速增长,房价也逐步看涨。但是即使出现补涨,很多三四线城市的房价还处在6000至10000元/平方米之间。所以购买非核心城市的房子一方面没有太大的购房压力,另一方面也有良好的投资收益前景。

  对于刚需一族来说,面对虽然增速减缓但是仍然居于较高水平的一线城市的房价,三四线城市或许是更好的选择;而拥有多套房产的家庭若是把三四线城市的房产作为投资,则需要更加谨慎。因为一个城市房子是否有投资价值,首先看供需,其次要看这个城市的房价是否有硬件支撑,包括经济、教育、文化等方面的发展潜力。

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