文 / 鲍忠和乾立基金董事总经理
当前还没有真正的REITs，但又需要真正的REITs，租赁市场的发展将促使 REITs 尽快到来。
时代洪浪滚滚而来，住宅开发时代已去，住房租赁时代已来。
在“房住不炒”的背景下，住房租赁领域正在崛起，为鼓励租赁市场发展，除了政策、补贴、土地相关制度落地，REITs 的试水给租赁大风平添许多想象。
类REITs发展异军突起
自2014 年中信证券发行首单类 REITs 产品后，至 2017 年11 月底，国内已成功发行商业房地产资产证券化产品共计 48 单，总发行规模1360 亿元。其中，有 36 单为类REITs 产品。2017 年 10 月份，保利与新派两单国内“首例”类 REITs 产品的上市再次成为房地产行业的焦点。
国内目前还没有真正的REITs 产品落地，这主要是相关法律法规缺失所致。在国际上，各国推行 REITs 时都奉行一个原则：立法先行。作为一款与房地产行业挂钩的金融衍生品，各国对其都十分重视。
金融与实体产业挂钩，如果掌舵得当，金融会成为推动实体产业快速发展的催化剂；与之相对应的，如果控制不力，金融也会毁了整个实体产业。导致全球经济陷入低增长的源头——2008 年金融危机就是因金融失控所酿造的悲剧都是因为对于金融监管不力所致。
除了监管法规之外，对于如何确定REITs的税收政策也正处于研究之中。按照现行的法律法规，如果推行REITs产品，整个运营环节需要缴纳的税费如上表所示。
当然，现行制度下关于REITs 的税费政策在未来需要修改，尤其是配合政策扶植租房市场发展的基调下，税收政策可能会带有偏向性以鼓励社会资本参与。税收方面如果有所减免，行业利润空间就得到提升，资本在逐利天性的驱使下自然会争相热捧。
各种“首单”试水破蛹而出
在 REITs 相关配套法规、政策没有落地前，国内不可能出现真正的REITs，但类 REITs 的试水发行也能为中国的 REITs 提供案例经验。
保利发行的租赁租房类REITs 产品发行规模 50 亿元，期限 18 年，以保利地产自有租赁租房作为底层物业资产，证券优先级和次级占比为 9:1。保利发行的首单租赁类 REITs 除了本身立足于租赁行业外，还有一大特点也引起了业内讨论。
不同于其他类 REITs产品，保利这次发行的类 REITs 产品采用了“一次核准，多次发行”的储架发行机制， 期限为两年。储架发行机制起源于美国，相比普通发行机制，储架发行机制对于发行方而言不再需要一口气吃成胖子，缓解了单次融资压力，同时，也增加了产品透明度。
新派公寓发行的类REITs 产品是国内首单以长租公寓作为基础资产的类 REITs 产品，发行规模 2.7 亿元，优先级和权益级占比分别为 48.15% 和51.85%。新派公寓发行的此单类 REITs 产品借助第三方信用支持，凭借自身运营管理能力提升资产价值。
一直以来，长租公寓行业因盈利能力薄弱而不受资本待见。拿房成本、装修成本、运营成本的不断走高挤压了行业利润空间。资产证券化能够很好地弥补这一行业短板，提升资本运作效率，降低项目成本，增加利润。
特殊操作手段彰显市场诉求
不过，值得一提的是，无论保利还是新派，这两单类 REITs 产品都引入了 SPV。SPV全称 special pur- pose vehicle（特殊目的机构），与壳公司概念类似，没有独立的经营业务，通常是为特定、专向目的而设立的法律实体机构，常用于避开一些法律环节。
保利利用基础资产组成SPV，再通过股 + 债的方式收购 SPV 股权。据21 世纪经济报道，“保利地产相关人士指出，通过股 + 债的方式收购 SPV 股权，这单产品最大限度地节约了股权转让过程中的相关税费。”
新派以私募作为 SPV，利用自持物业股权转让设立 REITs，以私募的形式购买物业，并以租金分红的形式将收益返还给投资人，新派公寓自身投入很少，从而完成从重资产向轻资产过渡的华丽转身。
房地产企业通过引入SPV 发行资产证券化产品，从某种角度考虑恰恰反映了一种市场对于法规完善的诉求。如今，不少发行类 REITs 产品的主体都选择引入 SPV 用以规避一些法律环节，一是为了节省成本，二是为了提高运作效率。这也为正处于立法研究阶段的 REITs 相关法律进程提出了时间要求。
如今，我国正在探索房地产行业可持续发展的长效机制。参照国际经验，购房与租房两条腿走路缺一不可。在发达国家地区，租房市场承担了底层刚需保障功能，购房市场属于中产及高净值人群热捧的香饽饽。现在不仅仅是产业端需求，民生需求，也有监管的推动诉求。
中国经济正处于结构转型之际， 在经过了长期高速发展期后，如今来到了历史的十字路口。经济转型升级意味着中国将从发展中国家向发达国家跨越。房地产行业的发展也需要跟上时代步伐，租房市场的空白急需企业、政府、资本填充。在美国，大部分房地产商都运用 REITs 作为融资工具，中国的租房市场发展需要真正的REITs，REITs 市场金融产品会对平衡整个市场的发展起到重要作用。
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