截至2017 年第二季度，亚洲共有142 只REITs，总市值达1,989亿美元。
截至 2017 年第二季度，亚洲市场上活跃的 REITs 共计 142 只，总市值达 1,989 亿美元，其中中国香港、新加坡、日本三地 REITs 市值合计占比达 94.1%，仅日本一地占比过半。参考各只 REITs 的年度财务报告以及彭博数据库，我们发现三地 REITs的主要财务指标呈现以下特点：杠杆率从高到低依次为日本(44.5%)- 新加坡 (34.3%)- 中国香港 (29.1%)；分派收益率从高到低依次为新加坡 (6.3%)- 中国香港 (5.6%)- 日本 (4.0%)；就溢价 /折价率而言，中国香港 REITs 整体呈现折价状态 (-34.7%)，新加坡和日本REITs 整体来看则略有溢价，溢价率分别为 5.2% 及 2.8%。
从底层资产的角度分析，中国香港和新加坡 REITs 目前持有 68 个位于中国内地的物业，中国内地类 REITs/CMBS 产品涉及的底层物业数量已达107 个。报告通过选取代表案例研究，从物业所在区位、硬件指标以及核心经营数据等方面对境内外资产证券化产品所持有的内地物业进行了对比分析。尽管所选案例并非能代表所有物业水平，但不难发现，目前已有多个优质的区域型地标物业在内地发行类 REITs/CMBS 产品。单纯从资产质量的角度来看，内地已经具备发行公募REITs 的资产储备。
REITs 在亚洲
亚洲国家中，日本、韩国和新加坡最早出台 REITs 相关法律，并批准REITs 在本国的股票市场上交易。
REITs 在新加坡和中国香港发展迅猛，市场不断扩大。1999年 5 月，新加坡发布了第一版《房地产基金指南（Property Fund Guidelines）》，为 REITs 的发展奠定了基础。随后，税务局机关在 2001 年制定了税收透明规则，加快了 REITs 的落实。2002年 7 月，新加坡的第一只 REIT 凯德商用 新 加 坡 信 托（CapitaLandMallTrust）在新加坡交易所主板成功上市。
2005 年，中国香港证券及期货事务监察委员会发布了《房地产投资信 托 基 金 守 则（Code on RealEstateInvestment Trusts）》，为 中 国 香 港REITs 的发展奠定了法律基础。同年，中国香港的第一只 REIT——领汇房地产投资信托基金（Link REIT，现已更名为领展房地产投资信托基金）—在中国香港交易所成功上市。
2000 年 11 月， 日 本 对《 投 资信 托 及 投 资 公 司 法（Act on Invest-mentTrusts and Investment Corpora-tions）》进行了修订，允许 REITs 以公司或信托两种形式成立发行。2001年 9 月，日 本 的 两 只 REITsNipponBuilding Fund Inc. 和 Japan Real EstateInvestment Corporation 在东京交易所成功上市。2007年 9 月，日本又颁布了《金融工具和交易法（FinancialInstruments and Exchange Law / 金融商品取引法）》，要求资产管理公司必须注册成投资管理人（InvestmentManager），进一步为日本 REITs 市场的规范和完善提供了法律保障。
目前，中国香港交易所共有 10只 REITs，新加坡交易所共有 36 只 RE-ITs，日本交易所共有 58 只 REITs。日本的 REITs 市场尤其活跃：截至 2017年第二季度，总市值达 1,017.8 亿美元。REITs 在新加坡和中国香港同样发展迅猛，总市值分别达到了 545.5 亿美元和 307.7 亿美元。日本、新加坡、中国香港三地 REITs 市值合计占比达94.1%，本报告主要对日本、新加坡和中国香港市场进行分析。
其中，综合型 REITs 最为普遍。在亚洲市场上全部 REITs 中，53 只都是包含多种物业类型的综合 REITs。其次为写字楼物业、零售物业和工业 / 物流物业的REITs，分别为23只、20只和18 只。除此之外，酒店、公寓和医疗健康领域的 REITs 则分别占 13 只、9 只和 6 只。
数据表明，截至 2017 年第二季度新加坡和中国香港市场上的 REITs品质良好，其负债均不超过资产总值的 45%，日本 REITs 的最高负债则不超过资产总值的 60%。新加坡市场上的 REITs 分派收益率高于中国香港市场，达到了 6.3%，比中国香港 REITs高出 0.7 个百分点，日本市场上的REITs 分派收益率最低，为 4.0%，与历史一贯表现相符。中国香港 REITs整体呈现折价状态，每基金单位市价较每基金单位资产净值水平折价率为34.7%，新加坡和日本 REITs 整体平均来看则略有溢价，溢价率分别为 5.2%及 2.8%。
REITs在中国内地
截至 2017 年 10 月，中国香港及新加坡共有 15 只 REITs 持有位于中国内地的物业，其中新加坡 10 只，占全部上市 REITs 的 28%，其中包括腾飞酒店信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、丰树大中华商业信托等知名 REITs 产品，以及近两年内地赴新加坡上市的北京华联商业信托及运通网城房地产信托；中国香港 5 只，包括汇贤产业信托、开元产业投资信托基金、春泉产业信托、领展房地产投资信托基金及越秀房地产投资信托基金，相当于全部上市 REITs 中有一半持有中国内地物业。
从持 有 物 业 数 量 来 看， 截 至2017 年 10 月，中国香港与新加坡上市REITs 共计持有 68 处中国内地物业，其中新加坡 REITs 持有量居多，达 46 处，中国香港 REITs 持有 22 处中国内地物业。在地域分布上，中国香港 REITs 持有的内地物业中 55%位于一线城市，位于二线城市的占41%；新加坡 REITs 位于一、二线的物业分别占 46% 和 48%，地域分布相较中国香港更为均衡——这很大程度上与 2016 年 7 月于新交所上市的运通网城房地产信托有关，因其持有的6 个物业全部位于中国内地二线城市杭州。此外值得关注的是，尽管中国香港及新加坡 REITs 均布局中国内地一线城市，但都未持有位于深圳的物业。
业态方面，新加坡 REITs 所持有的中国内地物业业态较丰富，其中零售与工业及物流物业占比最高：零售共 16 处，业态主要为购物中心，包括凯德商用中国信托 10 处、北京华联商业信托持有的 5 处，及升禧环球房地产投资信托持有的 1处；工业及物流物业共 16 处，其中丰树物流信托 9 处、运通网城房地产信托 6 处、凯诗物流信托 1 处。中国香港 REITs 持有物业业态较单一，集中在办公、零售、酒店及综合体，并没有涉及新加坡持有的服务式公寓及工业物流业态。其中酒店占比达 41%，共计 9 处独立酒店，含开元产业投资信托基金持有的 6处及汇贤产业信托持有的 3 处（指独立酒店，不包括综合体中的酒店）。而相较于新加坡，中国香港 REITs 在内地持有的综合体数量更多，达 5处，包括越秀房托旗下 3 处及汇贤产业信托旗下 2 处。
内地类REITs鹊起
截至 2017 年 10 月 31 日，内地已成功发行的商业房地产资产证券化产品共计 43 单，总发行规模 1,262.2亿元，产品类型包括类 REITs（房地产投资信托基金）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、CMBN（商业房地产抵押贷款支持票据）。
其中，类 REITs 产品共 26 单，发行规模 609.5 亿元；CMBS 产品共 14单，发行规模546.7 亿元；CMBN 产品共 3 单，发行规模 106.0 亿元。除上述产品外，在房地产资产证券化市场中未涉及底层物业产权的产品不在本文统计范围内，如底层资产为租金分期应收款与运营收益权的产品。
截至 2017 年 10 月 31 日，内地已成功发行的商业房地产资产证券化产品共涉及底层物业 107 个。其中，类 REITs 产品共涉及物业 85 个；CMBS产品共涉及物业 16 个；CMBN 产品共涉及物业 6 个。
从物业类型上看，已发行产品涉及写字楼、零售、酒店、综合体和物流物业。零售、写字楼、综合体物业格外受到市场青睐，占据发行规模前三位。其中零售物业有多宗产品将零售门店打包组合发行，这使得其整体展现出数量远高于其他物业类型的情况。写字楼资产证券化产品多数以单个物业作为底层资产发行，共涉及 16 处写字楼，在总 发 行 规 模 380 亿 元 的 衬 托 下体 现 出 写 字 楼 单 个 物 业 价 值 高 的特点。虽然国内类 REITs、CMBS、CMBN 产品涵盖了主要的商业房地产物业类型，但截至 2017 年 10 月31 日，物流资产只有“中信华夏苏宁云享资产支持专项计划”1 单产品，长租公寓也暂时没有产品成功发行。“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”与“中联前海开源 -保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”已获得交易所无异议函，若募集资金顺利将开创内地租赁住房资产证券化产品先河。
从物业地域分布上看，已发行产品覆盖了全国各线城市。其中，写字楼、综合体物业主要集中于一线城市的核心商圈，体现出一线城市写字楼、综合体物业受到市场认可的特点，这也符合一线城市对该二类物业需求较大的房地产市场环境。一线城市中不乏以优质零售、酒店物业为底层资产的证券化产品，但在数量上该二类物业类型较多集中在二、三、四线城市。
商业房地产资产证券化潮涌
自 2014 年 4 月“中信启航”开启了中国类 REITs 市场以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展，类 REITs、CMBS、CMBN 产品在不到四年时间里发展到 1,200 亿元的规模，为持有优质物业的企业拓宽了融资渠道。
尤其是 2017 年，仅前 10 个月成功发行的产品在数量以及规模上就已超过前三年总和，发展势头前所未有。如此高速扩张的市场印证了在政府工作聚焦于“三去一降一补”的政策新常态下，商业房地产资产证券化对于盘活存量物业、优化资源配置、推进房地产金融行业供给侧改革具有重要、深远意义。
随着不断深化的改革步伐，无论是从社会需求还是到行业呼声都对中国 REITs 进一步的发展有较强的盼望与期待。但同时，我们也清晰地意识到国内商业房地产资产证券化市场与境外标准 REITs 市场在规模、产品设计、监管法规等诸多方面还有较大差距。
为进一步推动中国 REITs 更好更快发展，国内市场在探索的过程中更应该注重对产品风险的防范。在 REITs市场中，物业估价结果对投资人的投资决策、管理人的经营决策有重要的影响，因此规范的物业估价工作是防范 REITs 市场风险的重要手段，应贯穿于产品运营始末。2015 年 9 月中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产投资信托基金物业评估指引 ( 试行 )》为中国 REITs 评估提供了行业范本，特别是在评估方法、市场调研涵盖范围、评估报告内容等方面给出了专业建议，但现阶段此指引并非强制执行条款。相信在未来，推出更加严格、全面的行业规范将助力中国 REITs 又好又快发展，为市场保驾护航。
（本文选自 2017《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》）
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