对于房地产基金而言，转向股权投资模式，侧重主动管理能力，甚至自主运营地产项目，正在成为潮流。
房地产调控日趋严苛，传统的房地产基金投资模式受到挑战，却给了提前转型、具备主动管理能力的地产基金提供了机会。
2018年5月24日，歌斐资产携手亚朵、雅诗阁完成战略合作签约。今年1月，歌斐资产收购了融创旗下香溢花城的两栋商业物业，其中一栋为写字楼，由歌斐旗下资管团队“挪亚商管”自主管理。另一栋为“酒店+公寓”的混合业态，引入了业内知名酒店品牌亚朵、国际知名服务公寓业主及运营商雅诗阁进行运营管理，赋能核心资产运营。
据记者了解，此次合作，具体方案为：酒店部分引入的是亚朵旗下高端产品线S酒店，公寓部分则引入雅诗阁旗下的馨乐庭服务公寓（项目全称为上海馨乐庭光新香溢服务公寓）。目前该栋物业已经结构封顶，预计最晚明年年底交付运营。
金融化“组局”
随着“房住不炒”的理念日益深入，国内房地产迎来拐点，地产基金过往常见的债券投资正在“隐退”。作为专业的房地产投资管理机构，歌斐地产早在2012年就布局组建全方位投后资管运营团队，全面覆盖房地产“募投管退”等全产业链环节。
歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹接受《中国房地产金融》采访时表示，房地产调控还将继续，歌斐正大幅收缩债券类地产融资项目，提前完成转型，将自主运营、主动管理的模式作为发展重点。
针对“募投管退”中的“管”，谭文虹认为，应该交给行业中最专业的人。
截至目前，歌斐地产深度覆盖了超过70家的房地产空间运营伙伴，并投资/合作了包括优客工场、方糖小镇、优家公寓、英诺创新空间、氪空间等等。
以香溢花城项目为例，歌斐此次选择雅诗阁与亚朵的加盟，不无道理。香溢花城定位为高品质的综合体项目，针对中高端人群。这次选择的两个合作方中，亚朵是国内领先的中高端酒店品牌，除了突出的设计感之外，酒店里面还布满了摄影作品、书籍等等，人文、温暖、有趣的特质凸显。此次引入的亚朵S酒店是亚朵旗下高端产品线，同时结合特色IP主题，能够把“生活体验平台”的概念发挥到最大化。雅诗阁作为全球知名的国际服务公寓业主和运营商，具备30多年的服务公寓运营管理经验，品牌效应显著。
雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监陈志商表示：“歌斐资产在地产投资方面有独到的眼光和丰富的经验，拥有扎根于市场的本地化运营优势。歌斐以价值投资为核心理念，与雅诗阁不谋而合。”
而据亚朵酒店市场VP康韦称，之所以选择歌斐地产作为合作伙伴，一是因为项目地理位置优越，二也是认可歌斐地产具有“新经济、新零售”特色的多元化运营能力。
事实上，空间赋能一直是歌斐地产关注的重点，并且歌斐具备先天的优势。其PE板块投资及覆盖了广泛的产业及明星企业，可借助各类IP助力空间情景的打造。目前歌斐地产已经开始和腾讯、京东等企业进行空间落地的合作。
“在各行各业中引入最好的运营商为我们的项目增值，加之歌斐投得好、选得好，打造良好的资金结构给到我们的投资人，这是歌斐地产基金的竞争力。”谭文虹称，歌斐是金融里最懂运营的。
“组局者”不代表是领导者或主角，但也许是最了解合作方的。歌斐凭借着对运营的深刻理解，与不同的业态翘楚做项目对接，以金融化的合作实现共赢。
打造中国特色的“黑石”
从退出的角度，谭文虹提到了日前业内的热门话题——REITs。
国内城市化进程不断推进，城市更新成为人们关注的重点，关于存量的机会也正日益被挖掘。今年4月，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，为部分资产开通了绿色通道。
谭文虹认为，REITs近年来被国内反复提及，但与真正实现还有一段距离。虽然当前国内大多还只是“类REITs”的产品，依然无法完全依靠资产和运营能力买单，但是中国如此大的体量，高净值人群对私募基金的追捧已经开始撑起一片天，未来公募市场会有更大的潜力与无限的机会。
歌斐资产一直都说要做带有中国特色的“黑石”。黑石的模式就是买入-改进-卖出，看重当中的运营管理、对空间改进赋能的能力。从歌斐对整栋资产的收购，到对自主运营的发力，都代表着国内地产基金正在逐步向海外成熟地产基金收购及操盘商业地产的模式不断接近。
存量时代下，未来所有以租金为目的的，不管对于酒店、公寓、办公还是其他业态，都将受益于资产证券化，竞争的重心也将聚焦运营管理能力。至今，歌斐地产已完成五个“自我迭代”：从住宅地产到多业态并举；从基金到基金+运营；从投后管理到特殊资产投资管理；从RE到PE+RE；从被动投资到主动IP开发。
国内房地产投资趋势也正在发生三大转变：业态从以住宅为主，向住宅、商业地产并举转变；策略从机会型（新开发）向增值型（并购、运营、增值、退出）转变；市场从本土型向全球化转变。炒房的空间已不大，而“正是调控才给了歌斐资产投资的机会，寻找到了部分相对低价且优质的资产。”谭文虹表示。
未来国内人口流动仍将重点流向一线城市与强二线城市的都市圈，歌斐看好这些城市核心地段的优质房产资源，还将持续聚焦对核心资产的收购，包括办公、商业、酒店、公寓等多业态，并将继续推进自己的优选组合基金。在与开发商的合作上，歌斐资产也越来越跨向多个维度，不仅仅涉及资产收购合作，也涉及共同运营、内容整合等等。
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