稳健、看重成长性，是塔博曼的中国策略。
“中国市场是塔博曼亚洲非常重要的战略市场，我们将持续探索在中国市场的发展机会。”塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华说。
张国华2011年加入塔博曼亚洲，负责塔博曼中国区业务发展、运营及战略合作，推动中国区 CityOn 熙地港（西安、郑州）购物中心成功落地，这成为塔博曼在亚洲重要战略部署。
开业不足两年的熙地港，目前出租率达到 100%，已成为当地著名的时尚地标。这一项目成功也得益于牵手战略合作伙伴，与王府井集团股份有限公司 (600859.SH，下称王府井集团 ) 联合开发、运营管理，这也成为了塔博曼亚洲开拓商业地产重要的合作模式。
“和王府井集团的战略合作将塔博曼全球领先的购物中心管理经验与王府井深刻的本土市场洞察力和网络相结合，为我们开发和管理项目带来极大的优势。”塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华接受《中国房地产金融》专访时表示，王府井百货作为主力店进入两个熙地港项目，也是购物中心与传统百货合作方式上的创新。
亚洲之路
作为境外商业地产巨头，在众多以新加坡、中国香港品牌为主的商业地产竞争格局中，鲜见美国商业地产品牌的身影。美国商业地产开发商西蒙 2005 年进入中国，与深国投商用置业有限公司合作开发以沃尔玛为主力租户的购物中心，2008 年金融危机之后收缩战线，2010 年退出中国。
塔博曼2005年设立塔博曼亚洲，办公室位于中国香港。经历 2008 年金融危机，浴火重生，旗下亚洲项目的成功验证了其敏锐的战略眼光。
这家1950年诞生在美国的购物中心，1992年成为第一只零售类上市REITs，是美国商业地产巨头中运营坪效最高的运营商，拥有招商、开发、运营、金融、管理等整套经验。在北美已经开发运营成功的购物中心，有位于佛罗里达州的坦帕国际购物中心、洛杉矶的比弗利购物中心、迈阿密的Dolphin Mall，以及位于韩国和中国的多处购物中心。
作为第一只以UPREITs（伞形房地产投资信托）形式上市的商业地产公司，获得日后众多商业地产物业的效仿，目前在美国上市的172只 REITs产品中，超过 70% 采用了 UPREITs 结构。25 年来，塔博曼在市场中表现超越了标准普尔 500 指数、MSCI 美国房地产信托投资指数、富时 NAREIT 零售类股票指数。
截止到 2017 年底，塔博曼持有和管理 27 处购物中心，每平方英尺销售额达到 810 美元、每平方英尺租金 61.66 美元突破美国购物中心同行业最高纪录，年复合增长率为 4.8%。过去 25 年里，股价年复合增长率13.2%，给投资者带来了丰厚的回报，从上市至今总回报 21.4 倍。
比起单纯看重管理数量的运营策略，塔博曼更注重坪效与质量，这是美国商业地产公司目前通行的策略之一，西田 (Westfield) 在 2000 年之后从管理高峰时期的 60 多座购物中心缩减到目前的 30 多个。
2018 年 1 月，凯德出售 20 家购物中心给印力、万科、Triwater三方，凯德表示，资金将用于在中国继续投资优质物业，强化其在中国五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的布局和规模。这也从侧面印证凯德缩减非核心物业、提升核心资产质量的思路，这与塔博曼、西蒙早期调整甚为相似。
“我们只专注购物中心最具提升效率的方面：核心市场主导型购物中心、时尚导向型购物中心；直接管理商业地产业务的每一个重要方面：开发、管理、租赁、运营等；以零售物业为重点，不断提升零售概念，提升租户最大化的销售业绩。”塔博曼1992 年给投资者信中这样介绍他们的管理理念与经营哲学，25 年后塔博曼依旧延续其经营策略。
“零售业的成功经验是世界通用的，零售地产开发的成功经验也可跨越不同国家和文化相互借鉴。”塔博曼亚洲在其官方表述中，这样表达进入亚洲市场的姿态。
2005 年塔博曼亚洲设立，一开始并未进入中国，而是选择进入韩国，塔博曼利用擅长让美国经验本土化。与韩国零售商新世界百货（ShinsegaeDepartment Store）打造位于韩国京畿道河南市新场洞的Starfield Hanam，这个购物中心定位为韩国最大美式购物主题公园。
进军中国二线城市
中国的商业地产市场，是房地产领域竞争最激烈的细分领域之一，派系林立，经过十余年发展，新加坡、中国香港、中国台湾、日本等诸多以亚太区域机构为主的品牌迅速渗透，到近几年的中国内地商业地产品牌的崛起，构成了当前商业地产特别是购物中心竞争的格局，也留给后进者更为严峻的生存空间。
塔博曼进入中国时期，凯德mall、太古里、恒隆广场、新光天地、大丸百货等外资品牌，大悦城、大融城、万达广场等内资品牌已经成熟。
“中国的购物中心行业，虽然起步较晚，但是发展非常迅速，因为有庞大的消费市场作为基础。”张国华表示，近几年来，市场逐渐成熟，竞争日趋激烈，市场集中度越来越高，而且即将迎来新一轮发展。
“从投资的角度来看，市场竞争越来越激烈。”张国华说，这是挑战，但另一方面，蓬勃发展中的消费市场孕育了中国商业地产巨大的商机。“所以，机遇和挑战并存，我们也看到了很多转化挑战为机遇的策略和方向。”
2011 年塔博曼 1.53 亿元收购本土商业地产咨询顾问华夏柏欣，次年出售服务业务板块给瑞安房产。公司高层此前解释称，出售是为了更好地做好购物中心的开发运营。也是在当
年，塔博曼亚洲与王府井集团联合开发、运营了位于西安未央区和郑州郑东新区两个熙地港项目。
对于为何布局二线城市，一方面与塔博曼区域购物中心建立的策略有关，另一方面也体现出一线城市更为激烈的竞争格局，而差异化布局核心二线城市。
“中国市场和美国市场不同，会导致投资管理方式上的差异化。”张国华说，“中国市场具有巨大的潜力，而且城市化进程非常快，日益壮大的中产阶层，以及他们的消费观念、行为正在不断的演化，所以你会看到熙地港诞生在区域成长性更快的龙头城市，这也是塔博曼观察到中西部地区商业的发展和潜力。”
“在项目资产的管理上，我们竭力将塔博曼的理念和技术专长和在海外其他项目的成功经验引入国内的项目，优化在国内的资产组合。所以最大的不同，在于结合中国市场的特点，以及中国消费者的习惯与爱好，因地制宜地管理。”张国华称。
塔博曼认为，商业零售行业是一个动态变化的行业，消费者品味、风格和喜好，会伴随技术、经济及社会一再演变，提高商业地产中的物业体验是非常重要的，包括业态、环境、设计以及商家与消费者的关系。
张国华强调塔博曼在中国的差异性以及服务的品质，除了引入 Zara、GAP、H&M、Forever21, MUJI 国际快时尚品牌，还推出如女性停车位、母婴室、在线人工客服等措施，以此提升消费者体验。
除此之外，提高体验型业态的配比，是各商业地产项目提升运营的方式之一。
张国华告诉《中国房地产金融》，目前很多购物中心都在提升体验型业态的占比，“对消费者而言，购物已不是去商场的唯一诉求，还有休闲、运动、娱乐、教育等消费意愿。对于租户而言，体验式业态具有很强的聚客能力，能够通过营造场景，最大化地吸引消费者。同时（体验式业态）也能缩短新项目的市场培育期。”
“从购物中心运营角度看，为了在众多的项目中脱颖而出，需要构建新的价值链，走向品质化、精细化运营。”张国华说。
据了解，塔博曼是特斯拉、苹果店铺开业数量最多的购物中心之一，也拥有海洋水族馆、乐高主题乐园、画廊等品牌场馆。在熙地港的招商策略上，结合了电商发展和新零售概念，引入大众点评、支付宝、滴滴、摩拜等线下落地项目，实现从线上到线下导流、传统商业与新零售双赢。
截至 2017 年底，西安、郑州熙地港两处购物中心，出租率保持100% 满租。在一二线城市商业地产新增开发体量日益饱和的态势下，熙地港开业近 2 年，收获如此大好“成
绩单”，但塔博曼却展现出其谨慎一面，并未大举进军更多项目。
“我希望用‘稳健’来形容我们在中国市场的发展步伐。”张国华说，在投资任何一个项目前，都会经过缜密的市场调研与评估。塔博曼会根据市场环境、项目位置、发展潜力来选
择合适的项目。
张国华在采访中流露出，商业地产运营之道是不断提升消费者体验，改善租户与消费者的关系，进而提升消费、保持稳健的租户经营，从而改善和提高资产管理质量，给投资人回报更高的投资收益。在中国商业地产强调一线核心城市群、核心商圈的经验思维里，塔博曼用成功的模式证明，外资在商业地产里非一线、非核心商圈亦能成功。
张国华说，中国商业地产未来参与其中，不管哪个区域的资本市场进入，都将带来他们自身的优势、特长和经验，帮助一起推动整个市场的发展壮大，大家的角色是行业的创变者，也是引领者。
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