未来铁狮门要继续开发一些大型城市综合体项目，北京、上海大型城市改造更新领域，也将重点长期投资。
铁狮门(TishmanSpeyer)2006年进入中国，然而在走过了12个年头之后，市场已经看不到美林、雷曼、大摩等身影，铁狮门在中国市场坚守下来，并成为中国房地产市场中少有的重量级、长跑型投资机构。
“我们对中国房地产市场长线看好。”铁狮门中国区首席投资官、董事总经理陈志超接受《中国房地产金融》专访时表示，中国房地产市场正在实现由“城市开发”向“城市更新”的转变，“简单粗放式发展”向“高品质、可持续发展”转变。
对于坚持在中国开疆辟土的铁狮门，步伐虽不疾驰，但目标却更为高远。陈志超说，铁狮门看好整个中国经济的发展，和未来房地产市场发展。“未来要继续开发一些大型城市综合体项目，北京、上海大型城市改造更新领域，也将重点长期投资。”
全球化与本土化
铁狮门目前资产规模近500亿美元，总建筑面积约700万平方米。公司自1978年成立以来，成功收购开发和管理高端办公和住宅项目1500多万平方米，数量超过400多个。
公开数据显示，铁狮门公司业务覆盖4大洲8个国家的23个市场，在美国、法国、巴西、印度和中国等国家和地区的房地产投资组合总价值超过880亿美元。
陈志超介绍，铁狮门注重城市开发与价值增值“双线”策略并进：在纽约、旧金山以开发为主，反之则在芝加哥、洛杉矶更加注重价值增值投资型物业。
以美国为例，集中于六大核心城市。美国东岸，波士顿大都市区是美国东海岸新英格兰地区重要都市区之一，铁狮门在这里开发了4号码头项目，该项目办公部分为BCG全球总部；在纽约哈德逊区建设凯旋中心，辉瑞的全球总部将入驻该项目。
而在美国西岸高新科技类企业云集的旧金山，铁狮门也根据市场需求开发了大量办公楼；同时为了解决硅谷人才的居住需要，铁狮门增加公寓在市场的占比。
2013年，铁狮门携手万科位于旧金山新CBD核心地段打造豪华公寓项目Lumina，距旧金山海湾仅150米；与Gap总部、Google旧金山公司、Wharton沃顿商学院西海岸MBA分校仅2条街区之隔。目前项目已基本销售完毕，更多可租型的公寓和办公楼正在持续开发中。
作为一家拥有百年历史的房地产综合性企业，铁狮门在开发、租赁、投资管理等六大领域持续深耕。其中针对增值性物业改造尤为成功，在其全球著名的案例中以洛克菲勒中心改造最为出名。
20世纪90年代中期，洛克菲勒中心因管理不善以及地产市场的不断恶化，陷入破产境地。铁狮门从中嗅到商机，由铁狮门、高盛牵头的收购财团以13亿美元将这个美国地标建筑从日本三菱手中购回，公司以5%的权益获得了项目的经营权。
针对洛克菲勒中心及其周边附属的复兴，铁狮门制定了一个超前的规划，首先对办公空间进行了改建，同时与纽约市地标委员会和规划部门协作，重新设计并扩大了零售店面，为租户提供了极具吸引力、备受欢迎的零售空间。
铁狮门还重新开放了位于洛克菲勒广场30号大厦的观景台——“洛克之巅”；如今“洛克之巅”已成为该建筑群的增值产业，每年吸引200多万来自世界各地的游客。
铁狮门在欧洲同样秉承双线开发策略。1988年公司进入欧洲市场，成为欧洲首个美国开发商之一。较为著名的项目有法兰克福商品交易会大厦、柏林索尼中心。“我们做了很多价值增值，提升建筑品质，从而获取、引进更好的租户进来。”陈志超表示。随着亚洲房地产市场的兴起，铁狮门又将目光瞄准中国、印度。
2005年，铁狮门在印度建立TSIVentures合资公司，先后开发了美国苹果公司印度总部、星展银行印度总部。公司还发起了一只印度基金，2006年封闭，股权资本额约为156.6亿印度卢比。I号印度基金寻求投资、开发和改造印度的高档办公、出售用途住宅及综合用途物业，重点满足跨国公司、科技和商务流程外包业务对物业的大量需求。该基金投资收购了古尔冈、清奈和海德拉巴目标市场的四项物业。
当记者问及铁狮门成功项目背后的秘密，陈志超认为，铁狮门拥有房地产投资领域杰出和本土化的人才，看似简单的道理，实际包含了铁狮门百年间，建立足够深厚行业积淀和巨人地位的核心要义。
“双线”战略
铁狮门早期以美元基金形式投资中国项目，在进入中国的第四个年头，2011年，铁狮门成立了第一只人民币基金，目标规模12.5亿元，主要投资于苏州园区金鸡湖西CBD城市综合体项目，苏悦广场。
“铁狮门将全球化的房地产投资理念，通过本土化的团队，将优质资产房地产基金管理理念，引进到中国，我们认为是取得了巨大的成功，抓住了中国房地产金融飞速发展的机遇。”陈志超说。
截止到目前，铁狮门最为知名的项目是上海的尚浦领世和晶耀前滩项目，此外还有位于成都的晶融汇、苏州的苏悦广场、以及正在开工中的深圳联想后海项目。
陈志超介绍称，铁狮门至今为止共成立了5只人民币基金，偏重以机会型投资为主，但也关注价值增值性投资。据悉，第5只正在募集过程中，目前尚未封闭，这5只基金总规模已超过90亿元。据记者了解，这个规模和数量，迄今为止排名外资地产基金第一把交椅。
在铁狮门进入中国以来，尚浦领世第一期住宅板块尾盘部分出让给万科，误让媒体认为这是一种“退出选择”，针对这一类声音质疑，陈志超认为,铁狮门对中国是保持长期投资策略，并不是侧重短期性的投资，铁狮门已投的项目无论从投资人收益还是社会效益，都收获了不俗的成果。
陈志超告诉《中国房地产金融》，位于上海市杨浦区新江湾城的尚浦领世，体量达92万平方米，第一期是住宅，第二期是办公，第三期正在开发中。第一期住宅已全部售罄，对于办公部分，已入驻若干大型跨国公司大中华区域或中国区总部，包括耐克、德国汉高、马牌轮胎及上海家化多家企业。
“第三期大约有52万平方米，主要是办公和商业地产，将在今年7月底破土动工。”新江湾城这个项目有很多开发商不能理解，为何不一次性开发完毕，陈志超解释说，不希望一次性开发完，因为这个体量一次性开发较大，希望通过分阶段性开发，使市场的供给和需求有一个有效的平衡，这遵循“稳健”的原则。
除了开发阶段，铁狮门关注开发质量和租户的引入，这是铁狮门在机会型投资物业上引以为傲的地方。“我们在开发物业的时候，就已经确立好了租户。”陈志超说，如果你有机会去看看耐克的大中华区总部，在开发阶段铁狮门就与租户沟通，然后量身定制，当企业搬进去的时候其实已经完全是租户的标准了。
如果说与世界500强保持良好互动是铁狮门在机会型投资上的独有法宝，在增值型物业或者城市更新改造物业上，铁狮门坚持城市更新3.0法则。“将一个建筑作品当成10年、20年，还是50年、100年去看待，这是一个原则。”陈志超说。与外滩的历史建筑改造相比，单一的一幢大楼改造是城市更新1.0版本，一个商业综合体的改造是2.0版本，而如美国洛克菲勒12栋建筑一并改造、形成一个商业圈、建成一座天际线上具有影响力的地标，这是城市更新的3.0版本。
“我们在管理思维上比较尊重传承。”陈志超说，城市更新不单单是建筑物的美容，它是一个系统性的工程，需要引入新功能、新租户。就中国而言，目前正在经历从粗放式、外延式扩张发展向精细化化发展过渡。
“我们在中国是机会型和价值增值型双线并重，目前已有接触北京和上海的城市更新改造项目，未来会有一些项目落地。”陈志超说，希望能将铁狮门在全球城市价值增值改造上的经验带到中国，推动中国城市更新发展。
不动产资产管理
不同于其他房地产私募基金，铁狮门是一家非上市的房地产投资机构，横跨机会型、增值型和核心型投资、设计与施工、租赁服务、物业管理和收购顾问服务。
其中关于不动产资产管理理念深得投资界推崇和认可，与黑石、橡树资本等另类投资机构不同，铁狮门将每一个项目作为独立业务单独运营，基金管理上不做交叉投资管理，是开发商转型成功的专业投资机构。
“我们的目标是要成为中国顶级的基金管理公司，尤其在房地产领域。”陈志超说，铁狮门与国内机构保持很好的合作，无论海外项目上与万科合作、国内项目中与陆家嘴集团联手，还是与联想一样的客户合作。“凡是项目从第一天开始，我们双方的团队就在一起工作。”
在投资者层面，覆盖了主流投资机构，包括养老金、保险、信托、第三方财富管理公司和高净值客户。“铁狮门在中国的所有基金运作，都是在基金业协会备案，我们非常强调合规第一，铁狮门的目标是能为中国投资者提供一个资产配置通道，并为其提供一个较好的资产回报。”陈志超告诉记者。
“中国正经历财富日益增长的时期，你会发现在中国财富管理、资产管理有广度和深度市场需求，已经开始成为一个重要的行业。”陈志超说，铁狮门之所以坚守国际资产管理标准能深受投资人认可，这来源于其严苛的管理原则和标准。他举例称，铁狮门秉承一贯稳健的投资原则，投资者非常关注投资回报，铁狮门会做到严格、透明、定期的披露，并形成制度性、年度性的汇报机制；交易当中严格限制关联交易，并杜绝基金的交叉管理。
经历了中国二十几年的房地产快速发展的陈志超，他认为中国房地产业越来越走向成熟，这里面体现了两个转变，一个是简单模式上的城市开发向城市更新迈进，第二个是从可持续的发展角度，房地产各类型的物业开发面临高品质、绿色、精细化阶段的转型。
“我觉得每一个产业，包括房地产，都有它的周期。从长期来看，行业起起伏伏，但对中国房地产业的未来，我们是很看好的。”陈志超说，未来铁狮门将会继续开发大型城市综合体，也会介入城市更新领域。“对于未来，就像我们全球总裁RobSpeyer所说，铁狮门对中国的布局，都是以50年和100年的想法在打造。”
“在转型期，作为投资机构，我们给大家一个建议，一定要关注自己的优势，做自己擅长的事情。”在总结铁狮门的成功经验时，陈志超这样表示，市场虽然很大，但参与的主体较多，首先，他并不建议开发企业去追求所谓的“大而全”；其次在关注风险方面，追求稳健的原则，适度使用杠杆；第三，再次强调合规对于投资机构的重要性。
“有一些激进的机构，短期之内可能用高杠杆会有很好的追求，有巨大的经济效益，但是一个项目的成功并不意味所有项目的成功。”
陈志超说。陈志超表示，管理一个大企业就像驾驶一艘“万吨巨轮”，方向和团队很重要，他们决定了这艘巨轮能够航行多远。
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