今年二季度以来，中国经济稳中有变，面临一些新问题、新挑战。在外部环境发生明显变化的情况下，7.31中央政治局经济工作会议定调房地产，七部委开展为期半年的房地产秩序整顿。以“2018下半年楼市何去何从”为主题的易居论坛日前在上海举行。包括开发商、代理商、金融机构和研究机构等专业人士参与。会议认为，上半年政策效果不断显现，市场已经进入调整期。房企应把握市场趋势，进而形成更为稳健的企业战略。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，当前政治局经济工作会议对经济形势进行了全面系统的分析，既强调了外部形势的明显变化，也明确提出了“6个稳”的新方针，这是房地产发展所需要紧密把握的宏观变量。在当前复杂的环境下，房地产经济应该扮演好促增长、稳民心、经济稳定器等角色。而对于开发企业等市场参与主体来说，更应该把握调控的脉络，在学习领会中央高层经济决策的同时，积极制定策略，以适应房地产市场的各种新变化。
市场朝着调控方向演进
易居营销集团上海副总经理陈广颖表示，在此轮政策环境下，房企和购房者的心态、策略都有所转变。对于房企来说，其在推盘上会更加注重节奏，即从回笼资金的角度看，部分房企会积极主动拿证。同时部分房企还需要承受一定的市场压力。比如说上海部分豪宅项目销售方面，今年4月份销售还是不错的，但因此也引起了新的政策调控。企业限购政策出台后，一些总价在3000万元以上的豪宅项目明显受冲击，其市场交易明显减少。对于购房者来说，当前心态也是比较务实的，因为其手上可能只有一张房票，所以购房时不愿意将就，也不会盲目去摇号选房，购房者都希望挑选到一个相对优质的项目。
保利地产上海公司常务副总经理傅小君表示，随着调控的深入和市场的自发调节，上海房地产市场正在不断分化。最新的市场动态来看，有卖得较好的，也有销售存在压力的，总体上房地产市场正回归到各方心态都较为温和的理性状态。从市场相对乐观的一面看，上海的市场供求关系健康，真实的自住需求保持一定活跃度，“房住不炒”是一个共识也是一个趋势。而从市场相对谨慎的角度看，局部市场的各种压力都存在，一些困难需要阶段性去分类解决。在总的大环境和市场预期发生了变化之后，开发商相对来说都比较谨慎和理性，其经营基调将聚焦在控风险、有质量的发展等维度，激进的想法很少。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，市场进入调整期，和政策思路、力度等变化有关。2018年3月政府工作报告的特点总结为“措辞中性”。此次政策主要强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这为各地政府制定楼市政策形成了明确的指导作用。而到了7月31日中央政治局会议上，楼市的定调有所变化，可以总结为“措辞空前严厉”。主要原因是今年5、6、7月70城房价环比涨幅再次非理性扩大，部分城市楼市再度偏热。此次会议明确要下决心解决好房地产市场问题，尤其是提到了整治市场秩序、坚决遏制房价上涨的调控思路。调控的重点有所变化，会影响后续市场的走势，这也是各市场参与主体需要密切关注的。
不冒进成为房企战略基础
泰禾集团战略投资副总裁可峰表示，做企业做项目随大流没问题，但是从企业快速成长的角度看，当大家投资思路趋同的时候，往往难以快速战胜市场。只有在特定时期走不同的、不寻常的道路，房企才有机会抓住市场机遇进而胜出。在战略扩张的过程中，房企通过收并购来获取更低价格、更低成本的土地资源，能够避免出现经营的高风险，真正做到便宜的土地储备战略和规模化扩张战略的齐头并进。泰禾正是坚持此类战略，在产品品质方面有较好的追求，比如院子系列产品就赢得了市场口碑，最终促进了泰禾品牌影响力和市场占有率的扩大。
卓越集团投资总经理陈林表示，当前市场调整过程中，企业更加注重现金流是关键。这一轮房地产调控的背景下，房企的财务等指标都会有所变化。今年上半年，在部分城市中，很多房企销售业绩完不成，或者说银行按揭贷款审批比较慢，这都会影响相关开发商的回款速度，进而给此类开发商带来了很多困惑与困难。开发商应该积极抓住四类周期，包括市场行业周期、企业经营周期、城市发展周期、金融政策周期，进而形成更高效和有针对性的战略。对于卓越集团来说，当前有较多的持有型物业，相关的租金收益也还不错，此类持有策略可以为企业带来较为丰富的现金流，进而增强后续投资的底气。
新力地产助理总裁金衍表示，作为典型的中小企业，新力地产紧紧抓住了市场上行的周期机会，进而在这几年形成了较好的发展优势，企业规模也不断扩大。从整个行业中的中小企业发展角度看，正是因为楼市周期性调整中的需求积极释放，所以很多中小企业才可以做大，并被外部誉为“黑马”类型的企业。当前国内和国际形势都在变化，对于中小型开发商来说，需要积极应对新问题和新压力，而不是一味地收缩战略。对于新力来说，接下来更希望聚焦二线和强三线的城市，通过聚焦来实现企业稳健的经营。
上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁表示，当前中国宏观经济包括外部环境错综复杂，所以追求稳定的发展战略显得很关键。此次中央政治局会议明确提到了“6个稳”的概念，说明了此类领域存在一些不稳定因素，未来促稳定将是工作的重点。对于房企来说，需要更加聚焦一些新兴领域，包括粤港澳大湾区、金融特色小镇、特色产业园区等。对此类领域的拓展，可以和当地的企业合作，进而实现深耕和发展。而从其他领域看，未来货币政策和产业政策会更加关注基础设施建设，包括轨道交通和高铁等。此类领域相关的土地利用模式也需要掌握清楚。
在变化的市场中实现高质量发展
上海二手房指数测评中心执行主任、秘书长梁志超表示，中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，取消了之前“过快上涨”的表述，意味着不能容忍即使是小幅的上涨。这是今年下半年房地产调控的一个主要基调，即坚决地稳房价与控租金是政策定调的逻辑解读。以上海二手房买卖和租赁市场来看，上海二手房成交量每月基本上是新房的2.5倍，是市场成交主力。截至上月上海二手房价格连续8个月回落，是调控效应体现；而租金连续9个月回落后微弱反弹，有其季节性毕业生租房集中原因，不表明房地产市场调整之势转变。下半年可以预见的是，在合理引导预期、整顿市场秩序的政策之下，房价、租金没有大幅上扬的基础，小幅波动是后续市场的大概率走势。
上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前房地产市场出现了一些新的情况和特点。比如说很多开发商正研究大型的、综合类的代理商运营模式，尤其是此类机构开展的一二手房联动模式，这也说明房企正不断研究交易新模式和新路径，这是值得肯定的地方。随着房地产组合拳的政策不断落地，房企需要不断研究政策变动，进而规避市场风险。在本轮市场调整的过程中，房企更应该以质取胜，进而形成更为稳健和可持续的发展战略。
中国房地产业协会流通委员会常务副秘书长虞海发总结认为，把握接下来的市场走势和逻辑，需要注重两点内容。第一、房地产这个行业在我们国家发展中是不可替代的，具有压舱石的角色。无论这些年有多少磕磕碰碰和舆论起落，必须承认房地产的相关需求还是很大的，这也说明这个行业的地位不可替代，我们应该充分认识到这个行业应有的价值。第二、政治局会议把房地产问题列为重要问题，也说明这个行业存在一些问题，市场面临新的挑战。这需要各级政府、企业、购房者等相互理解，进而形成更好的解决方案，以解决楼市中出现的新情况和新问题。
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