养老地产从已售为主向租售并举的方式发展，与此同时，需求旺盛，有效需求不足，高端养老面临服务不断提升、盈利艰难和运营尚待提高的现状。
“现在老百姓需要的是养老服务，而不是养老地产，换个方式卖房子，这是不合适的。”万科董事会主席郁亮6月29日在万科2017年股东大会上说。
郁亮说，万科在养老业务上部署了180个项目，从社区护理到医养结合，以此探索养老业务的发展。“养老业务未来是大业务，哪怕现在我们还没找到合适的商业模式，但仍然会花很大精力去把这个业务研究透。”
做养老服务不是做地产，这是郁亮给出的答案。
根据现有的养老服务设施规划，中国目前大致形成的是以“9073(上海)”或“9064(北京)”为代表的养老供给结构。即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%~7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，3%~4%的老年人入住养老服务机构集中养老。
据《中国房地产金融》不完全统计，有超过110家以上的房企涉足养老、医疗领域，房企扎堆进入养老产业，角色大多以上述占比3%居多，即以提供机构养老为主，而这一类服务大部分提供高端服务、面向活力老人(60-75岁)。
《中国房地产金融》近日走访长三角多家高端养老机构发现，高端养老产业正在崛起，以往单一出售房产的销售型养老地产，正在向租赁、护理、医养结合型等多种养老服务的方式转变，参与主体不单以开发商，还有保险、专业养老运营机构、外资等机构。
但是,记者调查也发现，高端养老机构发展和运营出现重地产轻服务、销售火爆但入住不佳、运营周期长盈利慢等现象。同时，非地产系养老机构面临用地、资金、人才等困局，养老服务发展尚待更多领域的突破。
养老地产进入黄金期
第六届北京国际老龄产业博览会上，工作人员介绍医养结合养老地产模型。
全国老龄办最新统计，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8%左右。预计到本世纪中叶中国将进入深度老龄化阶段，老年人口将达到4.8亿左右。
这是中国老龄化社会发展的一个侧面，老年人口增加速度之快将是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多，属于老龄化速度最快的国家之一。
老龄化速度加快与养老服务短缺是当前存在的问题，今年两会政府工作报告明确指出，要积极扩大消费和促进有效投资，支持社会力量增加医疗、养老、教育、文化、体育等服务供给，并提出扩大电信、医疗、教育、养老等领域开放。
2013年，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》对养老服务业发展做出了顶层设计和全面部署。《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》对积极应对人口老龄化首次单设一章。
2016年底，国务院办公厅印发了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，对降低准入门槛、精简行政审批环节、改进政府服务、加快公办养老机构改革、加强行业信用建设、建立医养结合绿色通道、发展适老金融服务、创新养老服务方式，完善土地、人才、财政支持等措施提出明确任务要求，并提出17项重点任务分工，为养老服务业发展营造了良好的政策环境。
近日发改委在《2017年中国居民消费发展报告》中提出养老产业发展迎来“黄金机遇”。报告指出，养老产业规模，新业态不断涌现。“尤其是社会资本在健康领域投资热潮的兴起，地产、保险等资本不断进入健康养老、老年地产、养老养生、养老旅游等跨界融合的行业，养老服务业被催生成为朝阳产业，受到社会资本的热捧。”
养老地产经历初期主打养老概念销售卖点，到产品多元、服务提升的试水期，目前正在迎来养老产业发展的高速扩张阶段。《中国养老产业白皮书》显示，预计2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。
从进入养老地产的资本背景来看，光大证券报告将其分为三类，第一类是实力雄厚、经验丰富的大牌开发商:如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等;第二类是手握长期低成本资金的保险机构:如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等；第三类是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本：以和谐基金、红杉资本、云锋基金为代表。
在开发模式上，注重与医疗机构或护理机构联合服务输出。自建开发如万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、保利西塘越项目；通过资产收购改造开发，如上海申养(上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联合成立)改造的长者公寓。
在商业模式上，形成了以泰康之家全龄社区照护的会员制养老社区模式，以万科随园嘉树为代表的租售型高端活力老人养老社区模式，以金陵天泉湖为代表，打通旅游、度假、医疗服务、房地产等领域的养老生态社区模式，以绿城乌镇雅园为代表，提供医养结合、老年大学，针对高端活力老人为主的综合养老社区模式。
盈利困局
《中国房地产金融》调查了长三角上海、江苏、浙江等地的高端养老地产项目发现，市场投资热度一直很高，多个项目接待人员向记者表示，项目待售、待租名额已不多，但是记者也发现有些高端养老地产项目空置率却不低。
此类高端项目面向人群大部分以活力老人为主，以高收入、高教育水平，或者子女均在国外、对父母养老有品质、安全放心的需求人群。
“以投资为主的、针对高端人群的养老服务，有些区域出现投资热、空置率超过50%的情况。”一位业内人士接受《中国房地产金融》采访时说。
“目前养老服务提供主要以公办养老院主，公办民营养老院为辅，民营机构投资养老服务为支撑。养老产业前期资金投入量大，投资回报周期比较长。国内对高端养老需求很大，但有效需求不高。”该人士表示，跟随子女在家养老观念深入人心，机构养老观念还需要时间改变。
“养老是一个综合概念，不仅是需要满足其晚年生活需要，还要照顾其精神文化等各类需求，特别是活力老人群体。”该人士表示，随着中国老龄化人口结构变化，2030年之后，不单是数量会发生变化，老人结构也会发生变化，当60后、70后成为老人一族时，这些人群受教育水平、支付能力显著提高，对于机构养老的接受度和认知度会有一定程度的提高，也给市场产品供给提出新的要求。
从当前现实来看，高端养老服务要求具有较高经济支付能力，约束了想要高端服务但没有支付能力的人群。
调查显示，以会员制养老服务为主的几家大型养老机构，门槛费用至少要150万元起，年费通常在10万元上下不等，还不含服务费用、护理费用，粗略估算第一年就需要170万-200万元的支出。
这成为高端养老地产项目只能面向特定人群的原因。在记者调查中发现，即就是老人有支付能力，有些机构仍会通过面试老人、排队拿号等方式选择老人入住。
从投资开发商来看，盈利问题是一大难点。“前期通过上规模，期望获得降低投入的成本，短期希望投资有回报仍然是一大难点。”该人士说，需要反思投资上规模之后，服务如何跟得上但又能实现盈利。
记者调查时发现，上海亲和源老年社区已经全部满员，办理后续入住需要等待排号。距离其两公里远的迎丰亲和源老年公寓也只剩下十余套。这是调查当中入住表现最好的一个项目，但是从其财务来看，盈利仍是运营方的难点。
宜华健康(000150.SZ)出资7亿元收购上海亲和源，在其公告中显示，亲和源2007年开业后一直处于亏损状态，收购协议中披露，原股东承诺在2019年实现盈利。
如果养老项目没有处于城市或者市郊，旅居养老提供了一种解决问题的办法。“降低空置率、空床率，将难以满足养老需求的外地老人，实现其异地养老、旅居养老，相当于解决区域养老服务不平衡，同时也解决养老服务机构客源问题，这也是企业的一种自救。”该人士说。
运营尚待突破
“在我们遇到的高端养老机构客户中发现，虽然有些养老机构会把公寓、医院、护理院打通，仅仅是在设施上完成了闭环。”上海杏圆信息科技有限公司总经理孙虹对《中国房地产金融》说，高端养老服务不仅仅是看设施，还要看后续服务的持续性，这背后靠的是扎扎实实的运营，依靠的是专业人才。
“老人的需求不仅是住宿问题，衣食住行、就医养护、精神心理也需要，这是很长的一个链条，如何把服务串起来，这才是真正的养老服务。”孙虹说。
上海杏圆专注为各类养老院、中高端养老项目提供信息化和数字化解决方案。孙虹在服务这些高端养老机构时发现，注重连锁、大型化的运营机构对运营管理要求较高，需要配备更为先进的数字化设备，包括提供基本的医护服务如：一键式呼救，也包含对各类智能应用软件的接入。
孙虹感叹数字科技发展之快，现实是应用在养老产业里是比较稀缺，这其中一个体现是专业养老人才、护理人才、营养人才的缺失，如果高端养老项目需要提升运营品质和服务质量，专业养老人才是首要面对的，因为服务背后都是需要专业人才来支撑。
在记者调查中发现，各类养老项目在其对外介绍中，首要展示硬件配套服务，对老人服务停留在娱乐、学习、社交基本需求层面，针对护理、医疗精细化服务解释的并不是很多。
孙虹认为，养老机构未来发展趋势应该分级，不同体量、类别的养老项目应该有相对应的级别要求。据记者了解，养老服务国家级标准《养老机构等级划分与评定标准》目前还在起草当中。
全国老龄办副主任、中国老龄科学研究中心主任吴玉韶在《中国养老机构发展研究》一书中表示，养老机构的“哑铃型”供给制约了有效需求。这与记者调查结果一致，本次调查的高端养老项目，均面向高收入家庭，高端养老地产项目追求高收入人群，在中端服务、中等收入人群服务供给上明显短缺。
“市场两端，高端养老机构和设施简陋的低端养老机构较多，需求量最大的中档养老机构所占份额较低，呈现两头大、中间小的‘哑铃型’，大量中等收入老年人的机构养老服务需求得不到满足。”吴玉韶写道。
此外，从国外养老产业发展道路来看，机构养老这一端，投资商、运营商、开发商三者分离，且在资金支持上有成熟的金融配套提供支持，以美国为例，REITs市场发展高度成熟，使得机构养老(针对活力老人一组)市场占比能够达到12%左右。
信泰资本高级合伙人贺伟时向记者表示，国外机构养老市场这一端，运营和资产分离，运营商专注养老服务运营，投资商通过其优势解决资金的问题。另一方面来自各类金融机构以及非常清晰的融资政策，使得养老服务提供保持高质量的水准。
“如果简单照搬或者复制国外模式，在中国是行不通的。”贺伟时说，相比较国外养老产业发展，还有待相关政策法规在土地、规划、资金、人才支持、运营方面有清晰的制度建立，中国养老产业发展最终是要建立适合国情发展的生态圈。
近年来，在资金层面，除了企业自有资金和融资外，还可以通过国开行融资，发行养老产业专项债券、地产与保险联姻使用保险资金等方式，对于使用REITs工具进行融资仍待监管突破。
沪苏浙皖四省市联动
养老产业正在走向精细化发展，从来自政府部门的推动上，养老产业大发展即在当前。
长三角作为中国经济最活跃的城市圈之一，从最新的公布数据显示，沪苏浙皖四省市老龄化程度逐渐进入高度老龄化阶段。沪苏浙皖四省市超过60岁以上的老人分别为，483.6万人、1080.08万人、1719万人和1102万人，60岁以上老人占沪苏浙皖四省市户籍人口总数比例分别为：33.2%、21.77%、22.1%、17.8%，均已超过老龄化人口的警示比例。
根据联合国人口署数据统计，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。
到2017年底，长三角三省一市的60岁及以上老年人口已经超过4450万人，占全国老年人口的近1/5。如果从动态数据来看，长三角地区的人口老龄化正面临加速发展的形势。
上海社会科学院数据统计显示，2015年至2020年，长三角常住老年人口规模快速扩张，每年增加100万以上老年人口；2020年至2035年，60岁及以上老年人口将年均增长近200万人；2035年至2050年，随着长三角地区总人口规模进入负增长，老年人口规模的持续增长，老龄化水平将处于高位运行。
上海社会科学院城市与人口发展研究所所长朱建江带领12人的调查团队，2018年3--4月，对长三角地区的养老机构、养老服务展开调查。根据对整个长三角地区人口老龄化前景预测，朱建江表示，2020-2050年间，常驻老龄化人口会出现持续上升趋势，老龄化人口从2015年3976万人增至2050年7400万人，老龄化人口占比从2015年18%增至2050年42%。
在今年的5月11日，首届“长三角民政论坛”在上海举行，上海市民政局局长朱勤皓在论坛上说：“上海是国内最早进入人口老龄化的地区，也将较早应对高龄化的高峰压力。”预计到2020年，户籍老年人口将达540万，2025年达600万左右。特别是2030年到2040年十年间，高龄人口预计增长一倍，增长150万人。
无疑长三角四省市已经快步跑进老龄化社会。作为中国高度紧密连接的城市群，上海作为老龄化程度最高的城市，不但面临全国人口老龄化、高龄化、空巢化最高的处境，还面临50万来自周边外省市跟随子女养老的情况。
在老龄人口阶层多样化和养老服务需求多样化前提下，跨区旅居养老、异地养老成为养老选择的方式。有相关业内人士建议，长三角应该跨区联动，推动长三角区域内“异地养老”深化合作，上海作为高度老龄化城市，应该调配区域内的养老服务实现多地、跨区、多样化养老服务选择。
在首届“长三角民政论坛”上，长三角沪浙苏皖四省市民政部门签订《长三角区域养老合作与发展•上海共识》，提出应该在长三角地区建设一个开放、交融的养老服务市场，打破区域市场壁垒，促进社会资本、劳动力、技术等生产要素的有序自由流动，推动养老服务信息互通、信用体系互认，营造一个让老年人受益的制度环境。
制度环境是养老机构良性蓬勃发展的续航保障，上述共识将致力建立养老服务补贴异地结算制度、养老服务机构“一地认证，三地认证”的互认互通机制、区域内产业资本、品牌机构跨区进入市场指引、长三角养老行业诚信系统与失信登记制度、养老护理从业人员资质评价、培训制度等。
对于银发一族逐渐增多，占中国老人数量五分之一的长三角地区，未来如何更快和更有效地推动上述共识落到实处，将成为未来养老产业发展，从困局走向繁荣至关重要的一步。
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