推进租购并举加强顶层设计
加快推进住房租赁市场发展的税收政策建议
长期以来，住房租赁市场未受到足够重视，相应税收政策也缺乏全面系统性设计。
文/李润白中国建设银行股份有限公司
2016年以来，国家大力发展住房租赁市场，十九大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度。”但是由于长期以来住房领域“重买卖，轻租赁”的政策偏向，导致住房租赁市场发展严重滞后，已经成为我国住房体系中的薄弱环节，必须通过更多的政策支持补齐住房租赁市场这一短板。财税政策作为政府引导和调整经济社会发展的重要政策工具，需及时、合理、精准地加以运用，将对我国建设租购并举的住房制度起到至关重要的作用。
一、我国住房租赁税收政策基本情况
目前，我国房屋出租涉及的税种有增值税、房产税、所得税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、印花税，各税种计税依据不同，个人出租住房、企业出租住房的税率也存在差别。
（一）个人出租住房
国家税务总局曾在2001年和2008年两次调整住房租赁税收政策，2001年调整前，住房出租的整体税收负担为租金收入的17.5%-30%，2001年调整后，个人出租住房的整体税负在7.3%-14.57%，2008年财政部、国家税务总局出台通知规定，对印花税和城镇土地使用税予以免征，对营业税、房产税和个人所得税减征。具体情况如表1。
2016年，我国全面推开营业税改征增值税试点，按照财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人（含个体工商户）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出要对住房租赁给予增值税、所得税等税收优惠。通过表2可以看出，“营改增”后，个人出租住房的各项税负总计约为12.6%。
（二）企业出租住房
根据现有的税收政策，企业出租住房需缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加、印花税、房产税、企业所得税等，相关税负如表3所示。不考虑企业所得税的情况下，企业住房租赁相关税负已经达到租金收入的15.3%。
二、住房租赁税收存在的主要问题
（一）住房租赁市场缺乏系统性税收政策
长期以来，住房租赁市场未受到足够重视，相应税收政策也缺乏全面系统性设计。国家财税部门先后在2000年、2008年和2016年对住房租赁市场税收政策做出过调整，但其政策设计分别从属于公有住房制度改革、廉租住房和经济适用住房建设、“营改增”试点工作，没有单独对住房租赁市场进行税制设计。税收制度和优惠政策出现在各种不同文件中，政策之间的衔接性有待加强。
（二）住房租赁涉及税种多且重复征收，税负过高
房屋出租涉及房产税、增值税、城镇土地使用税、教育费附加、印花税和所得税等多个税种，各税种计税依据不同，给普通民众造成理解和接受的障碍。同时，增值税属于流转税，房产税属于财产税，所得税属于收入调节税，在房屋持有、流转、租赁获利的多个环节对出租房屋行为重复征税，各项税种单独设置税率，综合税负过高。对专业化租赁企业而言，在企业经营租赁业务收益率已经很低的情况下，还要承担高额税负，难以实现盈利，无法实现良性循环和规模化经营，不能承担稳定租赁市场“压舱石”的角色。
（三）现有税制不利于鼓励个人租赁房源以登记备案的正规途径进入市场
发展住房租赁市场，关键在于盘活社会闲置存量房源，提高住房利用率。但目前税制下，个人闲置住房无需缴税，而一旦进入租赁市场则可能面临多项税赋，不利于鼓励闲置房源业主出租住房。由于税收的依据是出租房屋登记备案，出于避税需要，个人出租住房大多不主动登记备案，客观上造成住房租赁行为脱离政府监管，整个租赁市场乱象丛生，租赁双方当事人权利义务难以有效保障。
（四）缺乏引导城镇居民选择租房的税收设计
为转变“单一购房”消费理念，鼓励住房租赁消费模式，目前的政策有提取公积金用于缴纳租金、对于符合公租房条件的家庭根据其支付能力发放住房租赁补贴、住房租赁补贴免征个人所得税等。部分城市对新市民采取发放补贴的形式鼓励城镇居民选择租房。但从税制设计上看，除免征印花税之外，个人承租住房没有其他税收优惠，租金支出尚不能抵扣个人所得税。
（五）税收征缴存在操作难点
目前，个人出租住房的税收征缴是以登记备案为基础，但实际上因为租赁住房绝大多数未在政府机构备案，实际征收存在较大困难。从对建设银行分行的调研了解到，税务部门没有精力和手段加强此类税收的征管，只有个别承租人因需要领取公积金、办理居住证、单位报销租房款、政府发放住房补助等特殊原因，必须办理住房租赁备案时，由承租人实际承担应由出租人缴纳的各项税。对转租型租赁企业而言，在筹集个人闲散房源时，操作中无法取得增值税进项发票，无法进行增值税抵扣，若全额缴纳增值税和所得税，将导致企业亏损严重。
三、推进租购并举，完善住房租赁税收的政策建议
（一）加强顶层设计，研究支持住房租赁市场的系统性税收政策
根据建立购租并举住房制度、加快培育和发展住房租赁市场的要求，按照住房租赁的场景，全面梳理住房租赁税收体系。简化合并有关税种，将现有的房产税、印花税、增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等若干税种简化合并为房产税、增值税和所得税，避免重复征税，提高征收效率。
（二）给予更多税收优惠，降低住房租赁主体的税负
落实国家有关培育和发展住房租赁市场的政策，降低租赁市场中各类主体的税负。
1．市场发展初期免征个人出租住房的个人所得税，市场发展规范后调整为差别税率
目前因缺少登记备案基础，在实际操作中，对个人出租住房的租金收入的个人所得税征收很少。此项来源的个人所得税数额不大，因此全国范围内对个人出租住房免征个人所得税，并不会对总体税收有较大影响。
在有较多个人出租住房登记备案、市场进入规范化发展阶段之后，可按照不同的租期设置差别税率，例如对超过3年的长租行为进行免税，对租期为1-3年及1年以内的设置逐档提高的税率，以引导长租理念。
2．对租赁企业减免企业所得税，降低增值税税率
用税收政策引导住房租赁企业提高规模化、集约化、专业化水平。对于住房租赁企业，可根据《企业所得税法》“第二十五条国家对重点扶持和鼓励发展的产业和项目，给予企业所得税优惠。”例如自获利年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。
对住房租赁企业增值税实施简易征收，现阶段实施5%的税率，在今后市场发育完善的情况下，可视情况调整税率。
3．建议对个人及企业出租住房的房产税统一按房租收入的0.5%征收
既体现政府对住房租赁税收征管的权利，也体现支持住房租赁市场发展的倾向，对个人或企业出租住房执行象征性税率。
（三）从落实承租人“房租抵税”政策入手，推广住房租赁登记备案
住房具有保障居住权利的重要属性，从满足百姓民生的角度考虑，加快推出个人承租住房的租金支出抵扣个人所得税政策，让承租人得到税收方面的实惠，引导承租人积极参与租赁合同备案和缴税流程，全面打通住房租赁业务税收链条各个环节，实现收益与税收负担相匹配，推动市场的良性发展。
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