中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，根据8月份库存数据，当前百城住宅库存已经出现了连续37个月同比下跌的现象，其中有65个城市的库存规模低于去年同期水平。
从数据来看，全国百城库存水平继续下跌，当前库存市场进入到"缺货"阶段。易居研究院分析认为，随着各地预售证发放政策有所放松，第四季度房源相对会比较充足，利好供求关系的改善，以及房价的稳定。
百城库存跌回七年前水平
报告显示，截至2018年8月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米，环比减少0.3%，同比减少7.2%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。
从城市结构方面来看，一线城市近三个月库存明显增加。截至8月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2288、21702和18269万平方米，环比增幅分别为1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分别为4.7%、-10.2%和-4.7%。从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7-8月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。同时，二线城市同比跌幅最大，这可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。
从城市排行来看，65个城市库存低于去年同期水平。8月份100个城市中，有35个城市库存出现了同比增长现象。其中九江、合肥和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到104%、64%和55%。部分城市库存规模较高，或存在已成交但未网签的交易现象。同时，100个城市中，有65个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、金华和深圳的同比跌幅较大，跌幅分别为55%、43%和42%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。
推盘节奏在加快
从易居研究院监测的100个城市预售情况来看，预售面积同比明显上升。8月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4462万平方米，环比增长1.0%，同比增长32.7%。总体上看，8月份房企推盘节奏环比变动不大，但是同比增长明显。这也说明预售方面的管控力度或有所减少，这利好购房者可选房源的增加。
成交方面，市场略有一定降温迹象。8月份100个城市新建商品住宅成交量为4572万平方米，环比减少2.6%，同比增长17.8%。总体上看，受淡季因素的影响，市场交易出现下滑也是符合预期的。当然若是后续几个月交易行情不好，那么也会倒逼房企积极降价。
供求关系方面，目前已出现连续8个月的供小于求态势。8月份100个城市新建商品住宅供应量为4462万平方米，而成交量为4572万平方米。8月楼市呈现出供小于求的态势，目前已连续9个月出现了此类态势。应该说，限价环境下部分新推盘项目的价格相对低，此类项目的去化表现总体还是不错的。
存销比位于历史底部
从这100个城市存销比情况来看，新房库存仅用9个月就可以消化完。报告显示，8月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.0个月，这意味市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比7月份9.6个月继续下跌。
从结构上来看，二线、三四线城市去库存周期最小。8月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、8.9和8.9个月。相比7月份13.6、9.5和9.4个月的数值，三类城市的存销比都有收窄态势。横向对比看，今年三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2009年以来的月度最低值，即最近10年中三四线城市的去化周期达到了最低值。
观察历史数据，2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑，即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前10个月的历史底部水平。2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，易居研究院分析认为，三四线城市的存销比探底已完成，四季度将面临反弹的可能。
此外，从城市排行来看，有25个城市的存销比小于6个月。在经历了本轮去库存政策消化期，各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中，有15个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有19个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；另外有66个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。
在此类城市中，有部分城市的存销比数据相对偏高，例如：香河和厦门等。值得注意地是厦门，其房地产市场交易表现一般，所以也在一定程度上使得其房价跌幅相对大，无论是从百城房价数据还是国家统计局70城房价数据上都可以得到印证。
预计四季度住宅库存将增加
从8月份数据来看，全国百城库存水平继续下跌，这充分说明当前库存市场进入到"缺货"阶段。易居研究院分析认为，库存市场的基本面在发生根本性变化。尤其是全国100个城市中，有六成城市的存销比偏小，类似城市面临房源相对紧缺的问题。
目前全国房企的新开工节奏有所加快，利好形成更多可售房源。另外，各地预售证发放政策有所放松，这也可以刺激更多房源进入市场。从这个角度分析来看，报告认为第四季度房源相对会比较充足，利好供求关系的改善，以及房价的稳定。
附：100个城市按一、二、三四线城市划分如下
4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳
32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐
64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。
【说明】燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。
报告来源：上海易居房地产研究院 执笔人：严跃进
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