专访戴德梁行大中华区特色小镇专业委员会负责人李伟
“市场逻辑正在发生变化，重点是对特色小镇资产包进行规划。”
国家发改委2016年10月8日发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》、住建部2016年10月11日公布第一批特色小镇名单两年后，特色小镇建设之路经历从火热到理性的转换。
上述意见中明确：特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台；特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。特色小镇和小城镇相得益彰、互为支撑。
两年间特色小镇一度成为地方、房企、开发运营机构追捧的新概念，但概念不清、定位不准、急于求成，“新瓶装老酒”、地方政府举债、房地产化现象存在，特色小镇发展迎来了政策的纠偏。
针对特色小镇未来如何发展，开发商如何转型切入，投资机构如何进入，以及如何解读特色小镇新的开发、建设、融资思维，戴德梁行大中华区特色小镇专业委员会负责人、策略发展顾问部华南区主管李伟接受了《中国房地产金融》专访，针对上述问题给予了实操中最新解读。
开发逻辑重构：产业思维与市场化
“从首批试点到现在，特色小镇的建设热潮，经历了一年半之后进入当前的冷静期，从国家有关部委相继出台多个文件去解读和纠偏可窥一斑。”李伟说。
“我们需要重回理性看待这一新生事物的发展。”李伟认为，虽然之前大热，也符合政府提倡的乡村振兴和美丽乡村建设等计划，但特色小镇的商业模式还并不是非常的清晰。其中传统开发商转型，在规划、基础设施开发与提供配套上具备一定的优势，但是在特色小镇运营管理方面，并没有看到很好的商业模式。“经历热潮回归理性，我认为是一个必然的过程。”
在特色小镇发展的大潮中，李伟表示值得肯定的地方有三点：第一，是在新型城镇化建设和美丽乡村建设上的一个重要的结合点，是当前小城镇发展中的创新模式。第二，特色小镇是新型城镇化的新空间，特色小镇构建的是区域协同发展的关系，为大城市发展提供新的承载空间。第三，特色小镇的概念提出对有发展基础的小镇来讲，提供了新政策和发展动力。
国家发改委规划司司长陈亚军在2018中国特色小(城)镇产业发展高峰论坛上指出，目前特色小镇发展存在七大问题：概念定位不清晰、盲目发展引起质量不高、同质化无特色、政府主导下市场化程度不够、注重形象工程、盲目举债加大风险、房企过度参与带来的地产化。
国家发改委2018年9月28日出台指导意见，旨在纠偏特色小镇建设的上述问题。“从影响来看，主要是纠偏特色小镇建设逐渐回归市场化。”李伟指出，已公布特色小镇名单的403个建制镇，更多的工作应归属地方政府；各省培育的1-3、5平方公里的小镇，主导则应由市场来开发、运营管理。
市场化的逻辑，是指政府引导、企业主体、市场化运作。2017年国家发改委四部委印发《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》中指出，“不能把特色小镇当成筐、什么都往里装，不能盲目把产业园区、旅游景区、体育基地、美丽乡村、田园综合体以及行政建制镇戴上特色小镇‘帽子’。”
李伟认为，市场化的逻辑可以吸引PPP项目资金，避免政府举债来建设开发。政府需要设立专项与扶持资金，进行民生相关的基础设施开发与提供公共服务，市场化程度较高的部分，通过市场手段，吸引投资者和社会资本参与到特色小镇建设中来。
“少数传统开发商打擦边球，希望通过特色小镇概念实现低成本拿地，这样的转型与跨界都是不可持续的。”李伟进一步指出，开发商进入特色小镇建设，不单单需要开发建设能力，还需要产业导入能力、运营管理能力，真正核心能力是需要深度的参与和经营。
这显然与传统房地产开发的思维背道而驰，深度参与、长期耕耘成为关键词。“回归市场化，开发商在理性参与的过程中，需要在‘产业立镇’这个角度找到自己的核心优势，或者真正的伙伴。开发商转型虽然发挥的是它的资金优势、开发优势，但是核心的竞争力是产业优势。”
产业立镇，从产业注入、IP概念打造、资源整合到产业招商和运营管理，这一过程不是短期的投资行为，不是特色小镇两年前的思维模式，因此面临新的结构和定位。
开发商在转型的道路上，不管是主动还是被动，在去地产化的背景下，特色小镇需要四大维度的支持：空间载体、产业载体、服务载体、金融载体。
“开发商需要具备四个维度的打造能力，空间载体体现在重资产持有或者轻资产运营；产业载体需要承载具备需求和发展方向的产业内容；服务载体是特色小镇在运营中可持续、智慧化、互联网化的发展；金融载体，是指融资手段的不单有产业基金，还有资产证券化、并购基金等多种融资方式与工具配套。”李伟说。
从戴德梁行在特色小镇建设初期阶段的投资选址模型来看，通过从产业特色维度、城镇化维度、区域资源维度、城市经济维度、房地产经济维度及地方政府支持维度等六大维度对选址区域进行全面的分析和研究，从而为小镇选址提供充分的选址依据。
在产业培育和打造的逻辑上，戴德梁行提出了四个维度确定主导产业：对小镇进行产业导入时，可参考国家战略产业规划和地方产业发展规划，并充分考虑区域产业转型升级的需求及开发企业自身资源条件，从而进行小镇产业的筛选及主导产业的确定。
“对于房企而言，小镇选址、立业非常重要，选择生活服务、消费服务路线——文旅小镇，需要小镇周边有强大的人口基数、强劲的消费力和便捷的交通基础作为支持。选择制造业，则需要投入长达十年或者足够长的时间来建立，没有真正的IP、核心技术是非常难的，这也意味着转型之路上，需要的是真转型而不是依靠概念拿地建住宅走传统老路。”李伟说。
融资路径：从IP概念到资产包规划
“从特色小镇推出第一批试点名单以来，特色小镇建设的商业模式一直处于摸索阶段，今天出现的典型案例，也不一定代表明天会继续好下去，有不确定性。”李伟表示。
商业模式的不确定，一定程度上反映了参与主体资金来源投入的不确定性。特色小镇建设运营资金需求大致来自：一级土地开发、二级房产开发、基础设施建设、产业开发建设等建设期资金需求，以及后期小镇运营所产生的资金需求，资金需求量巨大而且周期较长。
当前，融资环节中大家比较看重的政府和社会资本合作(下称PPP)的模式，广义的PPP模式，包含了BT、BOT、TOT、TBT公私合作融资模式，然而PPP落地执行也不过三年时间，PPP虽为主流融资模式，伴随严控地方政府举债，也存在一定的不确定性，这背后凸显了PPP项目资产包的优劣问题。
“一个项目也好，一百个项目也好，涉及公共基础设施和服务设施的项目，应该是政府来主导，资金利用低成本的专项资金或者扶持资金。项目中能带来现金流的，可通过使用者付费、可行性缺口补贴，通常是由社会资本来操盘。后者可通过PPP进行融资。”李伟说，我们看重商业模式的梳理，对资产包进行规划，可变现金流的资产部分与公共设施部分如何组合、如何予以测算账目，不应简单的分类，而是需要根据投资回收期的不同，来有效组织。
李伟进一步指出，PPP项目推进过程中，一般设定一个收费逻辑，来自三方面的回报机制，政府付费、使用者付费、可行性缺口补贴。
从目前融资环境来看，财政部2018年出台23号、34号文之后，商业银行收紧了政府类项目的融资，“金融机构不得提供债务性资金作为地方建设项目、政府投资基金或PPP项目资本金。”
“特色小镇建设从政府付费来看，基本上路被堵死了。”
李伟介绍称，目前特色小镇市场主体进入方式倾向于PPP模式、EPC（EngineeringProcurementConstruc-tion，即工程总承包）+投融资模式、PPP+战略投资者模式。
未来的融资模式中，特色小镇前期的基础设施建设，应由相对较低成本的资金——国开行、农发行等国有政策性银行、保险资金、养老资金来支持；市场化程度较高部分则由社会资本，产业基金参与。
从实际情况来看，除了国家政策性偏好的产业基金，缺乏上述资金的支持。长期来看，需要引入更多的公共属性的母基金、政府引导基金、长期资金、产业基金，以此降低融资成本、吸引更多参与主体，这样小镇才能具备造血功能（持续发展的动力）。
在特色小镇发展过程中，融资方式也在发生着变化，没有一个明确的通行的方式，李伟认为无论何种主体，参与特色小镇项目，融资方式需要把握以下几点：
第一，市场逻辑正在发生变化，重点是对特色小镇资产包进行规划。规划不但符合市场发展逻辑，也要把握人口变迁的逻辑。特色小镇最终是要服务人的美好生活，如果特色小镇还是服务原有的人口，并没有利用“特色”吸引人口导入，在其基础上的产业也难立起来，这与“产业立镇”不相符。
第二，商业模式遵循“轻重资产”投资逻辑。对于投资者来讲，不管是开发商还是其他投资者，建议在投资过程中要有一个基本的逻辑，如果是“锦上添花”型的项目可以选择重资产持有，可以长期持有深耕；如果是“雪中送炭”型的投资，具备一定的资源和基础，采用轻资产模式，这样可以减少项目的不确定性带来的风险。
除此之外，建成一座特色小镇，投资者需要有足够久的耐心，更考验运营和管理能力。“真正以纯产业为主导的特色小镇，围绕第二产业、第三产业，至少需要十年或者更长时间，其成功的标志，是具有足够深厚的产业底蕴，在区域、国内、国际的上下游产业链分工上占据一席之地。”李伟认为。
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