项目本身的成功不单单体现在租户的改变、租金的提升，还有城市更新下主动资产管理领域的探索和尝试。
城市更新是一个城市发展过程中，无法避免的一个过程，一些建筑经历岁月洗礼、风雨打磨稍显落后和过时，这个时候就需要将一些老旧物业进行功能提升、外部更新，以满足时代的需求，这些提升往往会带来很大的社会效益。
在北京，大型单体项目改造成功案例并不多见，如盈科中心、中粮广场。在仅有的几个成功案例中，包括了中融国际信托旗下地产运作平台——中融长河资本改造的项目。
中融长河资本先后完成了对北京市西城区菜市口大街1号院的开元名都大酒店物业、北京市朝阳区七圣中街12号院1号楼原百盛太阳宫店的商业物业的收购，改造之后升级国际绿色建筑LEED金级写字楼——信托大厦、中融信托广场。
中融国际信托执行总裁、中融长河资本首席执行官、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事王宇涛近日接受了《中国房地产金融》专访，复盘中融长河资本在城市更新方向单体项目改造的历程。
“这些难能可贵的机会，几乎很难在北京市场复制。”王宇涛说，项目本身的成功不单单体现在租户的改变、租金的提升，还有城市更新下主动资产管理领域的探索和尝试。
"不只是买的好，还要会改造"
为什么会选择上述两个项目来改造，谈到这一选择时，王宇涛说:“北京市场大宗交易本来就是一个竞争激烈的战场，不是说我们面临很多的选择，而是面临的选择太少。这些项目在当初取得的时候，也是经历过一系列激烈的竞争和投标。”
一些很优质的物业，以原有的酒店、商场运营形态来看，没有发挥应有的潜力，其中暗藏价值。王宇涛认为，仅从基金、资本的角度来看，不去研究建筑本身，不从运营商角度去看待问题:研究工程图纸、电气图纸、与物业设计院沟通、亲历一线考察，你不会看到这一物业的全貌。
“这些物业在北京市场上非常难得，不具备可复制性，市面上符合我们的投资标准的物业屈指可数。我相信有很多房地产私募基金团队都非常优秀且具备实力，为什么市场出现了一些实操案例之后就没有再出现，因为这些优质物业是可遇不可求的。如果你稍微有些犹豫，机会就会错过，我们能够获取这两处物业进行改造提升，除了有运气成分在里面，更多的还有我们对北京市场的了解，以及每天都在不懈寻找投资物业的这个因素。”王宇涛说。
王宇涛所说的可遇不可求，是指北京市规划和国土资源管理委员会发布的《北京城市总体规划(2016-2035)》、《建设项目规划使用性质正面和负面清单》和《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》，明确了北京东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。除了朝阳区CBD中服地块、金融街丽泽商务区有少量新增的商业物业外，其他区域难见新增商业物业，改造类项目因此成为地产投资机构追捧的香饽饽。
“北京核心区供应量减少，但需求并没有下降，且是稳步上升的趋势，才使得这些存量物业显得更为稀缺。”王宇涛说，中融长河资本改造的这两个项目，在北京独特的商业地产市场中也显得格外引人注意。
在改造过程中，中融长河资本注重改造的投入，注重对环保标准的要求，中融信托广场(原百盛太阳宫店)获得LEED金级认证，配备的国际领先PM2.5空气过滤系统、新风量可达40立方米/秒的新风系统，机场地铁公共空间常见但写字楼十分少见的AED心脏除颤仪，也在同区域写字楼内首次引入配备。
“我们在改造之初，向更为精细的地方去思考，从运营管理角度、从主动为租户提供服务的角度去思考问题。”王宇涛说，从来不将自己看成开发商，也不看成房地产基金，就是一个服务提供商(ServiceProvider)，让租户感受到在很多方面是为他们所考虑的。
“我经常在思考，金融和地产如何有效结合?建筑和周边环境如何有机互动?在拿到这两个项目后，我们希望打造出北京市场上能够经受时间考验的作品。”王宇涛说，工程尚未完工中融信托广场就被大众集团相中作为中国区总部，信托大厦也迎来了广发银行北京分行近两万平米的主力客户租约，中融长河资本更新改造的理念获得了外资机构、银行、大型金融机构的认可。
北京这两个项目改造之后，由于硬件设备的有效提升，从租金回报上来看获得了大幅提高。
“虽不是新建的甲级写字楼，但更新后的设备设施、管理水平一点也不低。所以说，对于单一物业的更新改造，不是说收购方具备资金实力、开发经验就可以做成一个成功的项目，赢得市场的青睐、获得不错的收益。”王宇涛说，城市更新类项目的成功，来自投融管退四个方面的协同效应，往往体现的是团队的实力。
在王宇涛的团队里，有来自房地产金融、物业管理、施工管理、运营维护等多链条人才，正是因为团队才撑起了强大的专业互补性人才架构。融资安排、水电装修、施工方案定制、灯照调试、环保节能等细分领域无一不包。“在每一个环节之中，我们才能以最小的经济代价、最短的时间、最低的成本，获取最大的效益。”
行业里有句俗语，“买的便宜、卖的贵、中间一点不浪费”。王宇涛认为，这就要求当中三个环节——资产的收购、改造和退出，不能有其中一个环节掉链子，否则其他环节积累的优势也会全部丧失掉。“一个成功的项目并不是一个人或者几个人单打独斗出来的，是整合产业链上各链条的优势综合发挥出来的。”
主动资产管理之道
房地产私募基金实现完整退出，不单单扮演“金融民工”、“建筑民工”的角色，还要比两者拥有更多的资源和能力，付出更多的艰辛和努力，这就要求主动型的资产管理。
在王宇涛的眼里，主动资产管理不只要求机构具备融资的实力，还需具备寻找项目的能力，和对高端物业的审美理念。能够在设计、规划、施工、管理阶段，将主动管理理念灌输给物业管理方、设计公司、设备供应商等合作方，能够在管理链条上，实现成本、费用的降低，设备设施管理优化。
“在管理和运营层面，我们要体现主动资产管理能力，以精细化管理来实现效益的最大化，精打细算每一分钱，既能实现节约能源，又能提高租户体验，还能提升物业价值。所以，主动资产管理是一个复杂的综合概念，不是说具备资金优势、开发商的经验、商业物业租赁的经验就能做好。”王宇涛说，对于房地产私募基金而言，主动管理要比单纯的募资和退出挑战性更大。
王宇涛指出，收购过来的资产，意味着是主动管理。有人认为收购一个成熟的物业、沿用原先的管理方式，或者进行精装修——更换地板、马桶等建筑材料或者其他形式上的更新，是对资产的主动管理。但在王宇涛看来，这些建筑外表的改变，并没有改变业态、经营理念、经营模式，只能算是维持原来的管理方式。
“仅以电梯间的装修为例，设计公司提供的方案被我们全部推翻，并不是说设计公司的方案不好，只是我们从体验者角度出发提出更好的方案，我们投入的精力和对项目的理解程度远远超越了设计师。”王宇涛说，不是雇请专业的物业管理公司、施工公司就不用亲自去管理了，而是和这些服务机构的合作中更要适时提出意见，作为项目方案设计和实施的“舵手”，“这恰恰就是主动管理的精髓。”
王宇涛所指的精髓是团队具备相关领域的能力，与设计方探讨设计方案的合理性，与物业管理公司讨论节能、清洁、安保方案的制定，停车场的优化管理等。
“普通的基金经理和金融从业人员是很难做到这一点。”王宇涛说，主动资产管理能力是比别人先想一步，在设计阶段考虑到用户将来的使用，考虑到环保、节能、舒适、最优解决方案，在资产价值提升中做到更为细致的考量。
王宇涛认为，团队要有实干精神，要去施工现场，用手去感触、用眼睛去感觉、用鼻子去嗅一嗅，需要有匠人追求完美的态度，去把物业做成一个精品，甚至达到作品的高度。“作为城市更新类项目，本着完成投资指标要求的前提下，我们希望能够为北京留下一道风景线，留下一些美好的东西，在这个城市里长久地存在下去。”
办公楼的改造，和街区的改造、社区的改造有一些不同，信托大厦项目改造完成之后，在一楼增加了零售、餐饮、银行、咖啡厅的商业功能，吸引了写字楼之外的人群过来消费，这些商业设施能带来不错的经济效益，也为周边的居民提供生活上的便利。
主动资产管理的成功，正让中融长河资本获得更为广阔的价值发现空间。
从目前发展来看，中融长河资本在北京这两个项目的成功，已经让不少资产持有方主动找上门，寻求与中融长河资本合作，输出一些主动管理资产的经验，帮助亟待提升价值的项目。“我们不把自己定义为房地产基金，我们把最擅长的主动资产管理拿出来，就能够发挥很大的价值和效益。”王宇涛说，主动资产管理是他们的一个初衷，在分享经验和管理模式的过程中，也能输出管理经验做轻资产管理，这也是中融长河资本目前发展的一个方向。
城市更新之风是否来了?在北京市场上，中融长河资本对单一物业成功的改造，是否在上海、成都、重庆、长沙市场中都可以效仿?王宇涛认为这是值得商榷的，因为项目本身的可得性、项目所处的地理位置、管理团队所具备的素养等基础要素，不能一概而论，不能通过寻找风口的方式来追求投资的成功。
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