北京西部具有重要历史意义的工业时代遗产，首钢园及其冬奥广场配套项目，正在成为全球工业园区城市更新的新样本。
“2006年进入中国，经过12年的寻求和等待，铁狮门终于在2018年确立了这一标志性项目，正式进入北京。对于我们来说，这个项目的意义非常重大。”陈志超难掩与首钢园合作的喜悦。
10月30日，首钢园、铁狮门、首钢基金完成首钢冬奥广场项目定制建设与运营的签约。此次签约开启了首钢老工业区的转型升级，标志着首钢冬奥广场项目合作进入实质阶段，首钢园——这座京西具有重要历史意义的工业时代遗产，正在迈向城市复兴之路。
“首钢冬奥广场作为2022北京冬奥会配套项目不仅意义重大，而且它将成为体育与科技新结合、中外文化和谐融汇的城市更新项目的经典，这吻合了铁狮门希望在北京市场打造城市更新开创性项目的初衷。”陈志超说。
铁狮门获得这一项目，让很多同行惊叹，在北京四环以内，几乎很难获得集中大体量土地进行改造和开发，这简直是一个不可思议的事情，市场也有各种传闻，究竟铁狮门是如何赢得首钢信任、获得这一机会，未来又如何打造具有全球地标意义的城市复兴项目。
“这些传闻背后并没有更多的奥秘，而是铁狮门的全球城市更新实践与深耕中国的坚守，获得合作方的认可。”铁狮门首席投资官董事总经理、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事陈志超近日接受《中国房地产金融》专访，首次面对媒体，讲述首钢冬奥广场项目进展，从规划、设计、开发、招商，到全球城市更新理念在北京的实践。对于陈志超和他的团队而言，正式进入2022年北京冬奥会时刻。
全球城市复兴新地标
首钢园，首钢老工业厂区，位于北京长安街西延伸线的两翼，是北京市中心城区最大的城市更新改造区域，总占地8.63平方公里。2005年首钢开始搬迁，此地块的产业发展、生态环境修复、城市景观重塑进入北京市规划的研究范畴，2018年新首钢高端产业综合服务区北区和东南区控规优化方案获得批复，正式确立首钢园未来发展的蓝图。
对于首钢园的综合利用，上述规划指出，未来将保持首钢工业厂区的历史风貌，以创新、修补、活力、绿色作为规划理念。做到老工业厂向创新发展转型，不搞大拆大建，强制保留一些工业设施、厂区现状和地下空间，突出首钢历史、人文与生态价值，实现北区活力复兴，打造市民共享的文化场所、公共开放娱乐空间和旅游休闲去处，特别是依靠群明湖、秀池和石景山等自然山水资源，打造150公顷京西城市级的生态空间。
未来的规划中，首钢园将建设冬奥广场、首钢工业遗址公园、石景山景观公园、城市织补创新工场和公共服务配套五大功能区。交通配套上，项目将有三条地铁线直通首钢园，其中S1号线已经运营，R1、M11号线分别计划2023年、2024年通车。
在空间布局上，位于首钢园区西北部的五一剧场和制粉车间原址，将打造首钢冬奥广场项目，总规划建筑面积16.7万平方米。冬奥广场建成之后，北邻冬奥组委办公区，西靠国家体育冬训中心，东西两侧分别是首钢工业遗址公园和群明湖。
“老建筑中蕴含着记忆和乡愁，在城市发展中要创新思路保护利用好。”北京市委书记蔡奇2018年8月在调研新首钢地区规划建设情况时指出，产业复兴重点发展“体育+”、数字智能、科技创新服务、高端商务金融、文化创意等产业，积极利用和开发冬奥要素资源，推动体育与科技、传媒、创意等产业融合发展。
“首钢园实现文化复兴、生态复兴、产业复兴，体现历史、绿色、科技相结合，这一点是北京政府的要求，也非常吻合铁狮门对城市更新项目持之以恒坚守的理念。”陈志超认为，城市更新类项目，不是说推倒重建，而是更多在保护下，将首钢园的历史记忆能够有机地融到改造之后的建筑中去。
这一项目采用“新建+旧改”的模式，最大程度保留首钢园区遗留工业厂房风貌，对厂房厂区的空间格局进行改造和功能提升。陈志超说:“铁狮门强调城市更新类项目，与历史文化传承要相互融合，但更强调将内部的功能完全更新，符合现代社会发展的要求。”
陈志超介绍，首钢冬奥广场是冬奥会的配套项目之一，周边配套了单板滑雪大跳台，这是2022年北京冬奥会唯一一个市内的雪上项目举办地，未来会作为冬奥会景点和大众娱乐健身场馆对公众开放;国家冰上项目训练中心，包括“四块冰”——短道速滑、花样滑冰、冰壶、冰球等冬奥训练场馆及相关配套服务设施的冬奥项目训练中心，备战冬奥的国家队已进驻训练;作为冬奥会的管理中枢，北京奥组委办公区及会议场馆也紧邻冬奥广场。
国际奥委会主席巴赫这样评价首钢园，这是一个“堪称典范”和“让人惊艳”的城市规划和更新范例。国际残奥委主席安德鲁•帕森斯说:“首钢工业园区的复兴，称得上是遗产和场馆可持续性的优秀范例。”
在未来的规划蓝图中，首钢园区将建成一个集商业、娱乐、办公、创意、配套冬奥服务于一体的国际体育园区，成为国际化产业园区、冬奥会配套服务基地。“冬奥广场的配套要求，体育与科技是核心，未来不仅仅只为冬奥会提供商业配套，也为北京在体育科技创新领域搭建产业孵化和文化交流平台。”陈志超介绍称，该项目将是体育类公司设立总部或者区域总部的理想地点，这一项目建成将引入国际体育龙头企业、科技与体育创新类企业，培育各项大型体育文化活动和赛事。
“冬奥广场项目还没有完全进入施工阶段，目前还处于深化设计阶段，预计2019年春节后全面启动建设，计划在2021年6月改造、建设完成。与此同时，在开发期间招商工作同步进行，2022年前完成招商入驻。”陈志超介绍首钢冬奥广场项目进展称，招商层面正与等多个跨国体育品牌和国际科技企业接洽。
陈志超表示，首钢园及冬奥广场建成之后，不仅仅是首钢园的有机组成部分，也会成为融合体验式消费、运动休闲和工业遗产文化的符号，将对北京长安街西延长线一带，带来巨大的城市功能提升，成为中国城市复兴的新地标和工业地产改造的样板。“以后来北京旅游的人，除了去故宫、天安门、长城，还有一个后工业遗产和奥运相关的冬季旅游胜地。”
城市更新的“三驾马车”
“我们与首钢的合作渊源来自上海江湾的项目，首钢冬奥广场深化了铁狮门与首钢的合作友谊。”陈志超说，铁狮门与首钢经历一年谈判，2018年3月签署合作备忘录，最终2018年10月签约。
对于进入中国十二年的铁狮门来说，在中国一直扮演开发商的角色，其开发上海江湾项目——尚浦领世，吸引了耐克、德国马牌轮胎、汉高等跨国公司设立总部或者亚洲区总部。“但真正最为拿手和擅长的却是城市更新类项目。”陈志超表示，在中国通常看到铁狮门的项目集中在开发类型项目，坦率来讲，铁狮门在美国、英国、德国、法国等全球其他国家的项目，主要以城市更新建设为主，这也是此次与首钢合作的重要契机之一。
从铁狮门的城市项目类型来看，陈志超向《中国房地产金融》解读了铁狮门在城市更新三大类型上的实践。
第一类是单一物业的更新，如纽约洛克菲勒中心、柏林索尼中心。“美国洛克菲勒中心，该区域一共有12栋办公楼，我们称之为单一组团的物业改造，1996年从三菱公司收购过来之后，经过翻天覆地式的改造，外表只要能看到的都进行了改造，内部看不到的地方也进行了改造，包括所有机电设备房、新风系统、电力系统等。”陈志超介绍称。
这座建造于1932-1940年的纽约标志性建筑，让洛克菲勒中心重现光芒的，当属顶楼的改造，原先也是设备机房的最顶层，改造成纽约旅游的打卡胜地——洛克之巅观景台。“我们改造了顶楼原有的所有功能，仅这一项改造，就为铁狮门带来巨大的现金流。”陈志超说，地下一层调整功能变身食品汇，引入更多有名的餐饮企业，给这里的租户和周边的人群提供了巨大的便利。
作为上世纪具有巴洛克艺术风情的洛克菲勒中心，遗存了众多雕塑艺术作品，铁狮门斥资对这些艺术品进行修复:在洛克菲勒中心的中央广场，改造成功并被后来者效仿的溜冰场，成为纽约派对、婚礼、亲子活动最受欢迎的场所;每年圣诞来临的“点灯仪式”已经成为纽约一年一度的文化符号。“一个冰冷的建筑，通过这些软性的改造，将商业、文化、娱乐、餐饮、观光融为一体，洛克菲勒中心也因此成为纽约最著名的地标。”陈志超说，来过纽约的游人，一定会到第五大道，并走到尽头——洛克菲勒中心来打卡，这才证明他来过美国、来过纽约。
第二类是大区域的复兴，大区域的复兴是指对城市整体区域的改造，如旧金山市场街南区(又名SoMa区)、纽约哈德逊商圈、伦敦金丝雀码头等。
众所周知，旧金山以市场街(MarketStreet)为划分界限，北边是新的商务区，南边是SoMa区，铁狮门在此参与了若干个改造项目，将SoMa区从以前没落的工业区和老旧脏乱的风格逐渐蜕变成旧金山的一个时尚之区。
铁狮门将SoMa区中的轻工业区重新规划为商办、住宅区，闲置的空间改造成为美术馆、酒吧和咖啡馆;工业仓库被改造成现代艺术阁楼(Lofts)，其中在中国耳熟能详的是与万科联手开发住宅项目Lumina，以及铁狮门主导开发的高档住宅项目TheInfinity。
“这里集聚大量的科技类公司，也在发生新的变化，铁狮门在这一区域看到了城市复兴的机会。传统科技类企业远离都市，新创立的科技类公司中的从业者，相较传统科技类企业从业者而言，更倾向于在城市中心工作和生活。”陈志超说，铁狮门抓住这一类新科技创业人群的需求，将位于城市中心的工业区改造成商业办公区。目前，硅谷以外有名的高科技企业，如LinkedIn,Yelp,Foursquare,Twitter,Square,Trulia,Dropbox,Zynga,和Airbnb都入驻了SoMa区域。
第三类是工业园区的更新。2015年，铁狮门收购洛杉矶航空大道555号，这是一处集轻工业制造及办公用途为一体的办公园区。铁狮门重新定义其创意办公空间概念，增添高品质办公配套设施，保留原始饰面的装修风格，为租户提供更多空间和灵活性，根据入驻企业实际需求定制办公空间以吸引更多人才资源，使得这一项目在该区域竞争激烈的办公租赁市场中脱颖而出。
首钢冬奥广场作为铁狮门最新斩获的又一工业园区更新项目，成为铁狮门在该领域新的城市更新实践项目。“我们认为城市更新涉及的每一个区域、项目都有其自己的特点，铁狮门的理念在于国际化，作为房地产全产业链的开发运营管理公司，有很多国际、中国公司认可铁狮门的管理理念。”陈志超说，中国一线城市大区的城市更新中存在一些机会，期望有更多的市场主体共同参与进来，发挥每一家企业的优势，共同去打造多元化的产业园和社区。
此外，关于首钢冬奥广场启动之后基金募集的问题，陈志超表示，铁狮门中国目前有美元基金和人民币基金，其中人民币基金规模已经达到100亿元，体量已非常巨大，城市更新类的项目大多以价值增值型基金为主，铁狮门的操作思路，通常是单一项目设立基金来操作，未来也会设立“盲池性”的城市更新基金投入到这一类项目中来。
虽然首钢冬奥广场目前还没有正式启动，作为2022年冬奥会的配套项目，京西城市复兴的标志性案例，工业园区城市更新的样本，未来仍将值得深挖和剖析，为产业转型、动能转换中的中国工业园区发展提供参考，为房地产金融为实体经济服务提供指引。
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