时代广场伴随纽约走过了产业升级、街区复兴、城市更新的发展之路，并开创和引领出一种内城改造的新趋势——引入社会资本进行多方共建共享，怀着商业精神和历史人文意志去做存量改造。
纽约时代广场(TimesSquare，又称时报广场)，作为纽约乃至全球最具活力的商业走廊，被誉为“世界十字路口”。
这是一个以时代广场大厦为中心，聚集了近40家商场和剧院的曼哈顿街区，中心位于西42街与百老汇大道交会处，每一天吸引来自世界各地约30万人慕名而来，高峰时这个数字甚至能达到48万。这里还有全球最贵的户外广告牌，每个路人人均逗留时间为81分钟，其中盯广告牌的时间累计为8分钟。这是2017年时代广场广告联盟(TSAC)发布的研究报告中的数据。
人潮汹涌的娱乐和购物中心、繁华林立的百老汇剧院、五光十色的霓虹广告，是曼哈顿都市特征的集中体现，更是美国城市发展的商业缩影。然而在上个世纪，它也曾经历过萧条和颓败，曾因色情交易、毒品交易等众多犯罪案件在此聚集而名声扫地。
从初创时的巅峰，到极度颓败的低谷，再到政企合作重振的新辉煌，时代广场走过了城市更新、街区复兴、产业升级，并开创和引领了一种内城改造的新趋势——引入社会资本进行多方共建共享，怀有商业精神、历史人文意志进行存量改造。
“城市更新可以被定义为一个城市或社区的更新、复兴或转型，以此作为防止城市退化的解决方案。时代广场作为城市更新的经典案例，成功之道在于其在物理、经济、社会以及文化范畴内，多种元素相互驱动、有机共存形成的结果。”洛克菲勒集团原亚太区CEO、国际金融地产联盟常务理事董维濂接受了《中国房地产金融》专访，分享了他在纽约时代广场项目更新中的实战经验以及独到观察。
产业振兴
回顾时代广场繁华之初，源于1905年地铁站的开通。《纽约时报》发行人阿道夫•奥克斯将该报的总部迁到第42街——朗埃克广场上的一座新建大楼，之前这里是马商、铁匠、马厩的集散地，不乏鸡鸣狗盗之辈横行。奥克斯成功游说了时任市长的乔治•麦克莱伦在当地设立地铁站，并在1904年4月8日将朗埃克广场正式更名为时报广场，在中国更多人称它为时代广场。董维濂认为，这个案例可以被称作是纽约早期基于公交行之有效的城市发展的实例。
然而随着20世纪30年代美国经济大萧条的来临，时代广场气氛骤变。因性解放带来的色情交易产业链在此建立，伴随上世纪80年代毒品交易的频频出现，时代广场滋生了大量的高危犯罪事件，在后来很长一段时间内仍旧被视为纽约的危险地带。
为了改变这种混乱，1984年起，纽约市政府首先通过强制性手段清理了大量犯罪场所，加强了该区的净化和治安工作。同时，城市开发公司(UDC)花费六年时间对不景气的不动产进行征用，获得了时代广场约三分之二的房产。随后，这项第42街重建计划由政府通过向开发商提供减税协议，吸引他们到此来建造办公大楼、商场或豪华酒店，翻修脏乱差的42街地铁站，以此改造时代广场。
“但所有的UDC计划最终都没有实现，它成为了一个教训。在不考虑时代广场特色的情况下，简单地推动政府计划以追求经济发展，无论多么雄心勃勃，都无法奏效。事实上，用建立标准精确的中产阶级中央商务区，来取代不夜城般的活力城市，这种整体变革是有缺陷的。”董维濂表示，政府没能认识到，多元的文化阶层，既有高雅艺术也有大众娱乐的包容性才是时代广场的独特之处。
虽然UDC的计划没有成功，但是开启了公共资本和私营资本密切合作的形式。各类PPP项目的设立，引入专业的社会资本，多方共建共享，这样的模式一旦成熟和推广开来，意味着改造的步伐将大大加快。
各项税收激励措施果然为时代广场创造了一波办公楼的投机浪潮。据董维濂介绍，减税并不是对所有税种一刀切，而是通过给予特别减税、低息贷款和其他补贴，如减少销售税、低电价以换取企业保持一定的工作岗位数量。1992年，贝塔斯曼获得了1100万美元的所得税减免，用以在时代广场的百老汇1540号设立总部，另外还有2500万美元的一揽子减税优惠，用于之后其第二栋楼建造，这座楼就在百老汇1625号北边。
贝塔斯曼、维亚康姆、美国广播公司和迪士尼等媒体巨头涌入时代广场，是该街区重回美国主流商业重镇的转折点。有品质的家庭娱乐、大众消费以及百老汇对旅游业的促进，使时代广场的经济基础进一步多元化。得益于当时大型开发商的进入，为商业经济带来强大的集聚效应，如今在这一街区，聚集了来自全球不同行业的头部企业，如摩根士丹利、巴克莱、美国银行、迪士尼、美国广播公司、路透社、安永、纳斯达克、维亚康姆、极讯、MTV等等。
作为洛克菲勒集团原亚太区CEO的董维濂，向《中国房地产金融》介绍洛克菲勒集团也是时代广场改造中的早期驱动力之一。由美国久负盛名的家族财团打造，洛克菲勒中心被看作是纽约曼哈顿的另一颗心脏，其建成也被称为是20世纪最伟大的都市计划之一。占地22英亩，由19栋建筑构成，涵盖第五大道至第七大道，介于47-52街之间，其对公共空间的运用也开启了曼哈顿中城区的城市新面貌，与相邻的时代广场相呼应。
“洛克菲勒中心是一个很好的例子，除了丰富的商业形态，它通过创意项目和活动来增添城市街区的魅力。就在《纽约时报》创始人奥克斯在时代广场大厦开始举办新年倒计时的时候，洛克菲勒中心则以圣诞树点灯的形式，从1931年起，在高达70英尺的巨大圣诞树上挂满了3万多盏彩灯和无数饰物，吸引人们到此观赏。这也是曼哈顿几十年来在众多新建筑的包围下，既能保持永恒，又能与时俱进的原因。”
文化创新
美国城市规划理论家刘易斯•芒福德(LewisMurnford)在《城市发展史》中说:“如果城市的增长无法被控制，那么城市终将毁灭。”刘易斯•芒福德曾幻想了一个美好时代——结束摊大饼式建设方法，城市的各个部分能够相映成趣，城市的管理机构能够关心市民的精神思想，恢复古老、自由而温情的邻里关系。
时代广场转型的成功，除了对以时代广场大厦为首的办公楼、购物中心进行重建，带动经济活力以外，还有对百老汇剧院在艺术文化上的继承与再开发。
几十家歌舞剧院、电影院、音乐剧场，在此彻夜“莺歌燕舞”。古典与现代并存，音乐与歌舞同台。像《美女与野兽》、《西贡小姐》、《蝴蝶夫人》等世界名剧每天在此轮番上演，经久不衰。音乐厅里，爵士乐、摇滚乐、流行音乐绚丽多姿，这里是美国文化艺术的汇聚之地。
商业和文化作为城市发展的双重驱动力，在城市更新的过程中往往产生矛盾。如果缺乏政府有力的约束，此前曼哈顿的娱乐区可能都将处于对经济发展的需求而被写字楼占领。为此，在上世纪90年代，政府除了出台税收优惠政策对大型开发商、各类公司进行支持以外，也出台了对百老汇周边产业及剧院的支持政策，例如为了保护百老汇的霓虹灯能持续闪烁，对剧院区新建的大楼制定了照明标准和标识灯光标准。位于百老汇和第七大道两侧的建筑，从43大街到50大街，必须留出近5%的使用面积用于排练厅和歌舞厅等文娱目的。
董维濂向记者表示，他从商学院毕业后第一次从事开发工作，就是参与了在百老汇1540号一栋商业建筑的打造，这是时代广场街区第一个真正的综合体，办公楼建在一个6层的零售裙楼和4个剧院之上。“我们和当时最著名的剧院之一兰心大戏院进行谈判，争取到一个双赢的结果，在综合体里既保存剧院的地标，又为我们的商业体赢得更多的建筑面积。为了让这一综合体更好地融入时代广场的街区，率先在项目底部商户处采用了时代广场特殊的照明招牌，而这些招牌在后来都非常赚钱。这栋综合体广告牌当时每年的租金收入是几百万美元，如今这个数字是它每个月的租金收入。”
文化作为城市建造的一部分，在打造人民理想的生活、促进城市可持续发展的过程中，发挥着至为关键的引导作用。时代广场融合了各种文化，从高雅戏剧到大众娱乐，从阳春白雪到下里巴人，都全方位地呈现。给世界各地不同民族不同阶层不同文化的访客，提供自由舒适的空间。
在董维濂看来，振兴后的时代广场是一个小型的都市缩影，它既包含充满活力的商业主义，但同时对于文化的多样性保持着最大的包容。
城市更新2.0
世界的十字路口从未像今天一样如此受欢迎，巨大的成功也开始带来新的问题，例如前所未有的巨大人流涌入了时代广场，汽车交通和行人拥挤成为现实困扰。同时，在百老汇的演出中，脉冲式的、色彩斑斓的数字广告牌已经从篮球场的大小发展到足球场的比例，观看演出的人数不断刷新着纪录。一些上班族和公司客户抱怨它作为旅游目的地太成功了，以至于让纽约人无法开展业务。
2009年，时代广场开始重新整修改建，关闭了原本第七大道和百老汇相交的巨型十字路口，改造成为一条笔直的车行道和一大片宽阔的三角形公共广场区域。2017年对公众开放，原本挤在人堆里的百老汇剧院折扣票务点——一座阶梯形的红亭子，也因此获得了一片更宽敞的空间，大大缓解了以往由于排队买票而造成人流拥挤。
超宽人行道上不可行车，原本与第七大道相交的百老汇大街上的行车转移到第七大街上。在此期间，市政府还在被封闭的街道上设立了人行道和座椅，把道路变成一片片城市公共空间。人们可以在这些区域里闲聊、喝咖啡、休息等。
这个改建工程，把原本位于曼哈顿核心的时代广场人行空间，扩展到了原来的两倍大小，同时整合了该区域中的公共资源、升级了基础设施，将纽约最著名的拥挤空间变成了一座开放式的市民广场。
如果说上世纪90年代对时代广场的产业重振是城市更新的1.0版本，那2009年后这次全新的街区改造则是存量再更新的优秀范本。时代广场联盟的总裁TimTompkins表示:“我们在设计过程中始终坚持着一个隐喻——那就是把时代广场和百老汇看作是一座永远在变化的舞台。”负责设计此次公共空间改建方案的建筑工作室则称:“它展示了城市设计能够为其使用者带来的健康生活，同时为公众聚集提供一个重要的平台。”
至于时代广场作为中心城区改造更新的典型案例，有哪些可借鉴的普适性或不可复制的特殊性?针对该问题，2003年洛克菲勒集团承接了上海外滩源的城市更新项目，作为该项目的代表，董维濂对记者表示，如交通枢纽的力量、政府与企业的合作、混合用途的商业租赁等作为共同推动时代广场转型的因素可被其他城市复制使用。但是每个地区有其独特之处，尤其在文化娱乐上，如何贴近群众，是要因地制宜的。
“中国的现代城市史和工业化历史，都比西方短得多。中国的城市没法按部就班地走过这些步骤，它们在短暂的时间里迅速完成了一长串日新月异的改变，而上海走在了最前面。跨境开发涉及不同的文化、法律和商业实践，还好在时代广场的经历给我提供了很多经验，因为那里的挑战不仅仅是直接的城市更新，还涉及多个利益相关者和风险和回报困境。它要求思维‘开箱即用’，解决问题，并经常做出违反直觉的决定，处理形式与实质，这些在后来的上海外滩源项目中都是有关的。”
董维濂强调，上海和纽约都是沿河城市，也都长期面临着大量人口迁入的问题，因此需要打造一个更开放和包容的社会商业氛围，这是小至一栋建筑，大至一个街区，在城市更新的过程中都应心怀这一标准。
“而面对着全球化的到来，我们认为这样的打造标准不是代表各自国家或各自城市的，而是同属于世界一线城市的水平——怀着商业精神和历史人文意志去做存量改造。”董维濂说。
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