尽管长租公寓被业界寄予厚望，但是其当前盈利状况确实不尽如人意。未来，仍然痛并快乐着。
2018年刚刚过去，被资本裹挟前行的长租公寓，历经了从“爆红”到“爆仓”，从风口到雷口。一边是在政策红利、中长期收益预期之下，多路资本纷纷入局，另一边是企业在壮大长租公寓规模的同时暴雷频现。
如今“机”与“危”并存，进入2019年，是否迎来长租公寓的分水岭?
政策利好
随着政策东风起，多主体开始逐鹿住房租赁市场，长租公寓这条赛道上一时间聚集了诸多玩家。
虽说“四大门派”(中介系、房企系、创业系、酒店系)早已开始处在跑马圈地的激烈战争中，其中，有房产相关经营背景以及土地资源的房产系更是在登场之前便是豪言四起，斗志昂扬。
但是，从受利好政策催生成为行业风口，到站至雷口，长租公寓只用了不到3年时间。
从2015年、2016年长租公寓萌芽，到2017年快速发展，再到2018年的爆发式增长。“长租公寓在我国的勃兴得益于政策鼓励和资本介入。”中原地产首席分析师张大伟认为。
2015年，国家开始大力支持住房租赁市场，住建部首次提出建立租购并举的住房制度，推动住房租赁规模化、专业化发展。
在拓宽融资渠道方面，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发【2016】39号文)明确提出鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。2017年，党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
除了全国性的政策，各省级地方政府也先后发布了关于培育和发展住房租赁市场的指导文件，主要涉及的关键政策包括允许商改住、鼓励个人出租住房、提供金融支持等方面。
“在中国，长租公寓是相对较新的市场，政府对其发展的推动是近几年才开始的。”第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可(JamesMacdonald)分析，中国只有约20%的人口租房居住，与美国、日本市场进行对比，租房的比例高达30%-35%，相较而言，中国租赁市场占比较小。
从这个角度看，简可认为中国租赁市场未来发展空间较大，投资前景可期。“在许多成熟的经济体中，住宅租赁是房地产市场中一个非常重要的组成部分。在中国，由于受到租赁市场较低的投资回报率及自有住房观念的影响，住宅租赁市场并未大规模发展。”
房企争相布局
据克而瑞数据显示，百强房企超过三成进入了长租公寓市场。包括万科、龙湖、旭辉、招商蛇口、朗诗、金地、保利等。据中国指数研究院发布2018年长租公寓市场调研数据显示，在众多布局长租市场的房企中，其中以万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领寓为行业领军者，截至2018年第三个季度，目前三家企业共运营近8万间长租公寓，已成为长租公寓领域举足轻重的主力军。
其中，万科泊寓开展业务已经3年，在29个城市拥有10.3万间，开业3万间。未来3年希望还能保持中国第一，能够提供30万间以上的长租公寓。
同样，在公寓行业起步较早的还有旭辉领寓，已形成了博乐诗、柚米、菁社三条较为成熟的产品线，覆盖不同客群需求。旭辉集团总裁林峰则表示:“未来的3到5年内，做到20万间以上的规模，保持住长租公寓行业第一梯队。”
龙湖起步虽然较晚，但是发展势头相当凶猛，将长租公寓定为集团主航道业务后，龙湖开始全国化的布局。龙湖冠寓整体扩张速度较为稳健，从冠寓目前已开房源来看，多以轻中资产为主，但长远来看，冠寓还是会逐渐向重资产自持倾斜。
相较于其他房企来说，华润置地在公寓市场起步较晚，于2018年6月发布其长租公寓品牌。但依托华润集团多元化的资源优势，整体的扩张速度相当之快，未来也更值得期待。
此外，玩家中不仅仅房地产上下游企业参与其中，商业银行也纷纷试水长租领域。2018年3月28日，建设银行广东省分行宣布开启“存房”业务，以长租模式激活存量闲置资源。建行与专业住房租赁公司合作，对房产未来3-10年租金收益进行专业评估，然后撮合房主和租赁公司达成住房长租权交易。
租赁公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金，并负责出租及租后管理。交易期满后，将房产归还给房主。在此过程中，建行担当了资源整合者和金融服务者的角色。建行表示，住房租赁将成为建行战略发展中新的业务增长点。
除了建行以外，2018年12月27日，中国银行发布公告，中国银行全资附属公司中银城市发展资产管理(上海)有限公司与长租运营专业机构盈家生活共同出资组建城盈住房服务有限公司，将打造特色住房服务品牌。
值得一提的是，尽管长租公寓被业界寄予厚望，但是其当前盈利状况确实不尽如人意。
根据易居房地产研究院发布《2018年三季度50城租金收益率研究报告》，2018年三季度，50城租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降2%。租金收益率环比同比均下降。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松此前撰文表示，对于当前租赁市场如何构建盈利模式，要把握和区分好长期收益和短期收益。对于长期租赁市场，既要看到短期收益的困境，也要看到长期巨大的市场潜力。任何一个投资不可能今天投入了下个月就能回本，这也不符合基本的经济规律。
也有业内人士认为，房企在布局之初虽可凭借资金、资源的绝对优势快速扩张，但在其重资产、集中式为主的运营模式下，房企在项目盈利、运营管理、资产证券化退出三个环节面临严峻挑战。未来，长租公寓的竞争，就是规模和成本的竞争。
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