经历了2017-2018年的快速成长，长租公寓行业“频频”爆雷，快速扩张的压力之下，行业传统的“二房东”盈利模式显露出弊端，加上宏观经济的影响，长租公寓运营企业面临较大的资金压力，2019年长租公寓会否有更大的机会？长租公寓运营、盈利、资本哪一个更重要？大考之年，《中国房地产金融》邀请19位长租公寓大咖，就行业发展态势、盈利模式、运营方式、未来趋势、资产证券化等热点进行展望。
记者丨洪静 编辑丨方远
希望尽快推进建立行业诚信体系
V领地CEO 周君强
（长租公寓市场正在经历着一场深刻的变革，面对如何把握2019年市场的机遇，V领地CEO周君强向《中国房地产金融》表示，希望行业经历阵痛后，从业者能够携手共同发展，建立行业诚信体系，推进行业健康有序发展。
上述诚信体系是指：建立行业标准、构建信用评价方法、建立信用数据库、守信激励失信惩戒机制，希望推上述四个方面打造更加完善的诚信保障体系。
对于行业目前遭遇的盈利困境，周君强指出，长远来看，长租公寓需要通过大体量单店、多社区联动进行集约化管理；利用全链条自建管理系统、大数据分析库提升管理效率；同时需要具有稳定的造血机能。
此外，周君强强调，对于长租公寓企业而言，2019年需要回归客户体验和服务属性。只有在产品设计环节以租户为核心，切合市场需求，看重租户体验，不断研发更符合当下年轻人的居住产品，才是发展王道。另一方面，需要对智慧社区探索予以关注。
“未来公寓运营将全方位实现客户、房源、支付网关与数据智能化的综合，信息化也将成为公寓运营的核心竞争力。”他说。
长租公寓升级
坚持“质”是“量”的支撑
乐乎公寓CEO 罗意
“2019年将是长租公寓行业历史性机遇期。”乐乎公寓CEO罗意认为，从宏观政策层面来看，针对城市住房租赁、人居建设、人才工程等领域，长租公寓仍然受国家政策支持。
在罗意看来，会有更多国家资源与行业力量进行合作，对行业的专业程度、承载能力将提出更高的要求。消费者也更加了解长租公寓的概念和产品，有不少的人已经将长租公寓作为居住首选，对于行业而言将是很好的发展契机。
但如今长租公寓行业正在进行深度洗牌，“2019年行业发展将会呈现活跃的‘地壳运动’。”罗意表示，头部企业的兼并、扩展会加剧，逐步整合是行业的阶段性特征；另一方面，长租公寓品牌对于资本的需求也会加速这一进程。
“一味扩张而不重视用户价值，未能找到核心盈利点的企业将会逐步被行业淘汰。”罗意说，长租公寓企业首要是以用户为核心，保持企业核心竞争力，也势必要求企业锻造这一能力。
而长租公寓企业规模的“高量级”意味着话语权，因此罗意表示，2019年长租公寓企业应学会用“更聪明”的方式保持业务量级的拓展，即坚持“质”是“量”的支撑。“一些因为运营能力跟不上业务量级的公寓品牌的失败也从侧面印证了，综合运营能力和业务量级两者之间是辩证统一的关系：提升企业的综合运营能力就需要不断拓展业务量级，而不断提升的业务量级又会倒逼企业提升自己的综合能力，推动企业成长。”
具体到乐乎公寓的实际操作中，罗意进一步解释道，即要在模型可靠的前提下，在量级上维持快速奔跑，产品上持续迭代，在滚动中相互完善，用互联网思维来维系“质”和“量”的平衡。
运营实力决胜未来
未来域CEO 王宇
受经济、政策因素的共同影响，2019年行业基调仍然以“稳”字当先。市场逐渐归于理性，行业竞争与发展也会归于理性，头部和尾部企业壮大，市场划分也更加明显。政策方面趋于利好，中央及各地政府将有针对性的引导行业更加稳定、健康发展；市场监管力度加大，品牌公寓会得到更多支持。
未来场景体验和文化内涵超越业态本身，成为了长租公寓的核心竞争力，运营能力将是决定企业发展的关键。企业也将不断优化产业结构，增强自我造血能力，以应对金融监管及金融创新上的压力。而合理利用金融创新将更加有利于企业的发展。
展望行业未来，市场归于理性，“哑铃型”结构日益凸显，运营实力将是决定未来发展的关键。总体来看，2019年是机遇和挑战并存的一年，希望行业能尽快走出“迷雾”，同时也愿意力所能及地服务行业发展。
资金小年 做好“两端”管理
麦家公寓董事长兼CEO 曾添
在资金面普遍收紧的情况下，麦家公寓董事长兼CEO曾添认为，2019年公寓行业资金面仍然面临很大挑战，大部分银行、金融机构对市场持观望态度，行业中能拿到资金的企业还是不多。
对于可能出现的资金短缺、资金链紧绷的问题，曾添表示长租公寓企业应做好资金端和管理端(服务端)的管理。
曾添认为，资金端决定了长租公寓市场化程度，以及长租公寓是否能纵深发展，而不仅仅局限于包租、中介，或者改造出租的方式。
对于目前的挑战，曾添表示在资金链非常短缺的情况下，如果能够做到守住目前的优势，度过眼前困难时期，下半年能够迎来曙光。“最大的挑战是我们自己，就看能不能调整好经营方式，做好成本控制、现金流管控。”
而在管理端，服务的升级能否做出新亮点至关重要。其中，服务不单单是运营管理、简单出租服务方面的内容，更多是包括前期产品策划、定位、融资和开发端的服务，即“投资、建设、管理、退出”整个链条。
展望今年，曾添说：“相信2019年会有相关的政策，以及产品落地来进行这两方面的梳理。”
关注长租公寓行业抗经济周期属性
城家公寓总经理 蒋卫东
长租公寓行业是一个重投入的行业，资金成本和充裕度对行业内每一家公司都至关重要。2019年宏观经济形势偏紧，企业相较往年资金获得并不容易，属于但是长远来看，长租公寓抗经济周期的属性将会逐步被资本市场所认可。
2019年是敦促行业回归商业本质的大考年，即公寓必须盈利。
长租公寓市场将迎来新一轮机遇期
仲量联行中国区研究总监 姚耀
中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出平均年龄低、租房需求大、租赁周期长的特点。由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，催生了市场对更规范化和制度化的租房系统的迫切需求。因此专业化、机构化运作的长租公寓应运而生。
从发展阶段看，中国长租公寓市场已快速度过了“引入期”、接近“发展期”末端，并即将迈入“快速成长期”。结合自身特色以及美国和日本等成熟长租公寓市场的经验来看，未来中国长租公寓的加速发展将有赖于宏观基本面、租客权利、资产获取、金融与税收和市场透明度这五大因素的改善。
在成熟市场，长租公寓已是一种具有明显优势的投资级资产——租金回报稳定、投资回报率高、资产流动性强。在中国，长租公寓投资的市场化程度还比较低，目前的流动性也较为有限。但受益于广阔的租赁人口、有效供应的相应短缺、政府对支持性政策的不断探索，以及未来各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场或将迎来新一轮机遇。
目前，中国长租公寓投资市场的租赁需求是吸引投资者的重要原因，主要以中长线投资为主，投资机构最担心的风险是资金和流动性，资产价格过高也将成为目前市场最大的挑战。
在“租售并举”的政策指导下，目前已出台的政策主要是从土地供给、金融支持和个人收税优惠方面为长租公寓的发展提供支持。自1998年房改以来，房地产在中国获得了前所未有的迅猛发展，当然也离不开资本的助力，过去几年，风险资本通过投资租房平台和轻资产运营商，推动了长租公寓市场的快速发展，进入2017年，全球主权基金、养老基金的主流投资策略更多的开始关注另类资产。
在多重驱动力的推动下，中国长租公寓市场正蓬勃发展，丛传统租赁市场的C2C到目前长租公寓B2C，租赁模式正发生变化。
未来各参与主体的优势与机遇：开发商将从“增量开发”到“开发运营一体化”进行业务转型；国企通过产品力的系统化构建，实现资产效用最大化；投资机构把握窗口期，挖掘价值洼地，寻求合作共赢；运营商加速规模扩张，着重精细化管理，寻求运营管理输出机会。
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