看好中国未来十年城市更新机会
铁狮门中国区首席投资官、高级董事总经理陈志超
“经过几十年的高速增长，中国房地产的发展到了一个新阶段，未来的十年将从新增开发向存量时代过渡，其中城市更新将成为一个重点。”陈志超认为，位于中心城区的物业要在未来5-10年继续保持领先的水平和良好的运行，必须通过创新进行优化，提升物业质量和管理水平。对有经验的开发商、运营商来说，这是巨大的机会。
众所周知，铁狮门作为城市更新开发与投资的领导者，在全球诸多城市有改造案例，如洛克菲勒中心、洛杉矶航空大道555号。陈志超告诉《中国房地产金融》，未来十年，北上广深四个一线城市，有大量的城市中心的办公、零售以及酒店需要进行改造，尤其是创意办公这一领域有望成为热点。此外，工业地产的改造也是明日之星，因为中国制造业到了一定的阶段，原来位于城市中心的一些工厂、仓库，将面临着功能的转变，这一类物业投资都有很大的机会。
关于工业园区的改造，铁狮门承担了首钢园冬奥广场的部分改建、招商、运营等工作。陈志超表示目前项目已经进入到深化设计阶段，预计今年五六月份全面开工。首钢园将成为工业地产跨界体育的全球城市更新标杆项目。
对于2019年房地产市场新惊喜，陈志超将目标指向长租公寓，他说：“从房地产行业发展角度来看，中国住宅的开发到了一定的阶段，近一两年无论北京还是上海都有住宅租赁用地相继出让，这一领域的发展趋势将会加快，从2019年开始，中国长租公寓发展会是一个重要的机遇期。”
陈志超分享了铁狮门在长租领域的实操案例，如纽约长岛2000套公寓的青年社区项目，是一个有年轻活力、科技元素的社区型公寓。“未来铁狮门也会将美国成熟的经验介绍到中国，特别是中国一线城市，近期也在关注深圳上海的一些项目。”陈志超表示，看好中国长租公寓市场前景与投资潜力。
经济高潮时赚钱 低潮时差异化投资
张利平 黑石集团大中华区主席、高级董事总经理
“我对中国房地产市场长期看好。”黑石集团大中华区主席及高级董事总经理张利平在民生银行主办的中国不动产金融峰会上表示。
张利平认为，中国作为人口大国，地产投资关注也是人流，中国房地产市场长期看好；但市场周期有高有低，作为投资人、开发商在周期高潮赚钱，在周期低谷时期学会差异化投资；对于黑石目前的布局，主要看好一线城市如上海、北京、深圳，物业类型注重商业地产、物流地产投资。
黑石集团作为全球最大的私募股权投资管理公司之一，成立34 年，管理资产达4400 亿美元，业务横跨私募股权、地产、信贷、对冲基金，其中地产业务是全球最大的房地产基金。
黑石的投资策略因此备受市场关注，张利平表示，房地产行业是有周期性的，每个周期无论是高还是低周期中，黑石都在寻求同一个投资理念。
第一，黑石非常注重差异化投资策略；第二，充分发掘团队的作用和经验；第三，进行非常高效、快速的执行规模化的投资；第四，注重投后管理、实现价值的提升，即“买、修理、卖”；第五，寻求最佳的退出策略，以最好的价格出售出去。
而对于全球经济趋势的判断，张利平分析称，美国当前经济是二战以来恢复上升周期最长的一次，这个周期可能会延伸到2020 年，目前没有看出衰退迹象；欧洲面临民粹主义抬头、英国脱欧会让欧盟内部团结减弱，也因移民政策导致中东难民涌入，“这两个因素对欧洲来说非常不利”。
“亚洲经济，特别是新兴发展市场，目前都处于结构性调整当中，加上美国经济强劲带来美元的强劲和贸易摩擦的不利因素，使新兴市场的资本市场、金融市场及各国经济都不利好。”张利平称。
发挥好房地产“经济稳定器”作用
章华 鼎信长城集团董事长
面对“史上最严楼市调控”，市场“寒冬论”不绝于耳。对此，鼎信长城集团董事长章华表示，一方面要认识到房地产行业“高暴利论”可休矣，另一方面仍要看到房地产是中国经济的发动机和稳定器。
“1998 年房改以来，房地产行业对内促进中国城乡面貌改善，对外助力全球地位确立，经济发动机作用充分彰显。”章华认为，房地产间接带动几十个行业，对GDP 和财政收入贡献巨大。如果考虑银行利息、二手房、土地出让环节中政府转移至公共用途部分将更甚，具体数字难以估量。
但从经济发展角度来看，未来“发动机”更有可能是教育、科技、创新等行业，房地产作为经济稳定器的作用会长期发挥，市场目前仍然存在着财力不足、需求巨大、房价上涨过快等问题。章华建议，对于土地垄断、资源错配，彻底改革土地制度是解决房地产行业问题的核心。另一方面，减少政府干预、尊重市场规律、重塑市场规则，加大“减税降费”力度，有利于经济健康发展。
“未来房地产市场将长期保持10 万亿元以上的规模。”章华预计，随着三四线棚改进入尾声，房价过快上涨势头将得到有效控制。而在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策环境下，各项政策的制定应更加注重市场心理分析，做好市场评估的同时引导预期，未来房价有可能还将窄幅震荡。
租金收益型投资将是明日之星
张平 FRICS、CCIM
中信资本房地产部执行董事、国际金融地产联盟常务理事
展望未来十年，基于租金收益型的广义的商业地产，将是房地产所有资产类别中的投资首选。具体而言，有下列投资机会值得未来十年持续关注。
其一，核心资产以及核心增值型资产（Core Asset and Core Plus Asset）历来是备受机构投资者青睐的投资机会，未来该投资趋势仍将持续，而这一类投资机会最受寻求高安全性的保险基金的偏好。
其二，不良资产。在核心城市土地资源日趋稀缺的市场，不良资产未来将成为投资机构持续聚焦的热点，但对于重组的能力和效率以及通过市场化手段盘活资产的能力要求甚高。
其三，物流仓储类资产包。随着电商的持续升温，物流仓储在中国经历了蓬勃发展，而未来十年这仍然是机构投资者重要的投资
机会之一。此外，随着资产证券化的发展，优质物流仓储项目将作为现金流稳定的基础资产，为实现多元化的融资及退出提供了更多的渠道及可能性。由于物流仓储项目通常规模不大且地域分散，因此整合了多个项目的物流仓储资产包将受到机构投资者的追捧。其四，利基市场。如新零售、数据中心、停车场、养老地产、医疗地产等。未来十年也将逐渐受到越来越多细分领域投资机构的偏好。
其五，存量资产方兴未艾。由于城市发展的不平衡，核心区位的闲置资产或低效资产面临着城市更新存量改造的巨大机遇，未来将有更多投资者和运营商聚焦到该领域，这既是时代发展下面临的时代机遇，但对于机构投资者而言，又面临着诸多的挑战和风险。
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