外资：2019大宗交易投资主力
叶国平戴德梁行大中华区资本市场总裁及中国资本市场主管
大宗投资市场持续火热，2018年全国大宗交易额约3000亿元，其中外资比重日益加大。
“外资看好中国的长远发展，在2019年会加快投资速度，并加大力度在上海、北京等一线城市进行投资。二线城市的成交主要集中在内资的自用需求，买写字楼一部分用于自用，一部分投资，但二线城市纯投资比例今年可能会减少。”叶国平接受《中国房地产金融》采访时表示。
叶国平分析，从全球经济来看，目前美国、欧洲的回报率一般，亚洲其他地方的政治风险较高，相对而言中国比较稳定，经济增长属于全球高位，因此外资愿意将资金投向中国。而人民币贬值、中美贸易摩擦，他们觉得是短期的波动，不影响对中国长远的看好。
从投资主体来看，2018年外资占据了上风，但内资也会重点加强在核心城市、重点区域的布局。叶国平认为内外资本有一些区别：中资发展迅速，但在模式和资金来源上，还有向外资借鉴的地方。外资的资金来源以退休、养老、保险和主权基金为主，他们投资期限长、回报要求合理；国内部分是保险资金，大多为理财资金，要求时间短、回报率高。
叶国平说：“境外资金在选取物业投资时看得较长远，非短炒概念；境内除了保险资金外，通常希望在2-3年内退出，且回报要求较高。”
在他看来，一线城市依然是主力，写字楼还是最受欢迎的投资领域，其他例如商业物业、长租公寓、物流产业的收购也成为新一类投资热点。由于外资机构不断收购资产并没有出现折价出让的机会，如果2019年国内的资金层面有政策上的宽松，有机会出现中资外资齐头并进对核心资产布局的局势。
“2019年外资依然会非常活跃，继续成为内地大宗交易的主要买家，除了更受欢迎的一线城市外，大湾区也成为外资最新关注的区域。”叶国平认为，2019年外资依然是国内大宗交易投资主力。
看好粤港澳大湾区机遇
林熙龄全国工商联房地产商会香港及国际分会主席
《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式落地，规划近期至2022年，远期展望到2035年。大湾区包括“2+9”个地区：香港、澳门两个特别行政区和珠三角9座城市，这一纲要的出台将对该区域的未来产生深远影响。
“从宏观上看，中长期比较看好粤港澳大湾区的发展。其中大湾区的发展、城市群的建设，不仅要靠政策的推动，还要靠很多产业配套支持，包括住宅、商业地产等。”林熙龄接受《中国房地产金融》采访时表示。
林熙龄表示，就大湾区内城市来讲，由于经济发展进程、经济活力不同，每个城市的发展政策都会有一些不同。伴随高铁、港珠澳大桥的开通，大湾区的交通更加便捷，很多商业活动都会加快，新的需求就会发生。
从房产基金这个角度来看，对于大湾区的投资机会，林熙龄比较看好新形态的产业。由于“2+9”经济发展的速度不一样，过去一两年受益的是经济高速发展的城市，未来则会相反。“商业活动氛围不浓的城市，反过来看，城市环境可能要更好，这适合发掘例如退休养老的投资机会。”林熙龄说，也要关注高铁站点布局的城市，高铁线延伸的地方就有不同的投资品类等待发现。
此外，对于当前房地产形势，林熙龄表示，长期来看，房地产行业会健康发展。短期来看，存在一些调控政策的延续，包括限购、限价等政策。今年来看，政策会有一些改变，“因城施策”会出现在不同发展层次的城市中，与之相关的包括这个城市的经济水平、房地产的去化速度等因素。
美国长租公寓投资仍有机会
王中江极元金融总裁、智裕创赢董事长
美国长租公寓通常是集中式建筑，其中在东部以中高层建筑为主，在西部以花园式小区为主；土地及物业通常为单一产权，买卖时不可分割。因此从业务模式上，美国长租公寓市场的主流是重资产模式，收购后直接持有物业产权，获取租金及物业增值回报，这与中国目前的市场实践不同，这背后是不同的产权制度和土地价格。
美国长租公寓市场拥有近200年的历史，已经演变出了一套非常成熟的市场运作模式和投资策略。主流的市场投资策略分为核心型、核心增益型、增值型和机会型四种，每种投资策略对应不同的收购物业标准、银行杠杆比例、目标回报、资产运作策略和风险程度。
智裕创赢自2014年开始在美国进行长租公寓的收购，至今已经5年时间，累计完成了近5000套长租公寓的收购，交易规模达到6.4亿美元。创赢在美国收购的项目均以介于核心增益型和增值型，收购二线人口流入城市的长租公寓，辅以轻度翻新。
在美国收购长租公寓项目时，智裕创赢坚持三大原则来防范投资风险：精选本地合作伙伴，依靠本地需求去化，固定银行贷款利率。前两大原则针对的都是房地产项目的本地属性。通过挑选市场上经验丰富的物业管理公司、资产管理人、收购律师和会计师，可以拿到相当多的优质项目，并降低项目尽调和运营的风险。
创赢认为，2019年的美国长租公寓市场仍然大有机会，但前提是对项目的精挑细选以及对市场风险的防范。在中国长租公寓市场逐渐发展并不可避免地伴随各类问题的今天，美国市场的经验也可以作为借鉴和参考。
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