市场参与度高、监管灵活，以及投资者的追捧,使日本成为全球第二大REITs市场。
日本房地产投资信托基金(J-REIT)于2001年9月首次公开发行以来，市场参与度高、监管灵活，以及投资者的追捧，使其成为全球第二大REITs市场。
发展壮大十八年后，日本J-REIT迎来了成人礼，从青涩正在走向成熟。
根据《中国房地产金融》统计，截止到2019年4月26日，日本REITs市场上市交易有63只J-REIT，总市值超过14.6万亿日元。从相关指数表现来看，日本REITs是亚洲市场中表现靓丽的市场，J-REIT指数远远跑赢东证TOPIX指数。
日本REITs发展史
日本房地产投资信托基金(J-REIT)的发展，与日本房地产由盛而衰的历史背景息息相关。
上世纪80年代日本房地产市场上演各类神话，全民炒房、全世界买楼，显现出当时日本投资者的欲望与个人资产的富有。1985年日本签订广场协议之后，日本央行为了对冲日元升值带来的压力，开启货币阀门，充裕的货币资金造就日本土地与股市大牛市。在1980年代末泡沫经济最好的时光里，日本的东京的土地价格足足可以买下美国。
进入1990年，日本央行货币的紧急转向，日本房地产市场价格全面崩溃，带来股市与房地产市场长达20年的衰退。亚洲金融危机之后，日本金融市场与土地市场彻底进入谷底。
为了处置不良资产与复苏日本房地产市场，日本在1990年代末出台一系列政策，盘活庞大的固定资产。同时投资者反思，房地产投资真正的价值源头：不能简单持有、囤积大量不动产，等待升值实现价值回报，而是要通过持有经营管理性不动产，实现持续稳健回报。
1998年日本政府制定了《关于通过特定目的公司来进行特定资产流动化法律》，其目的是通过资产证券化的方法来处置抵押资产或担保债券，帮助企业盘活资产，增强其流动性。其中规定了特殊目的公司(SPC)可以对不动产进行证券化，为日本房地产证券化奠定了法律基础。
自此，日本房地产私募基金公司有了一个可以进行交易的工具，加速房地产资产证券化快速发展，也让房地产投资市场活跃度日渐兴起。2000年5月，政府对该法进行了修订，改名为《关于资产流动化法》，增设了以特殊目的信托(SPT)为不动产证券化的形式。同月，修订《关于投资信托以及投资法人法》，允许投资信托对房地产的投资，正式引入日本版不动产投资信托(J-REIT)。
这一修订极大地吸引个人投资者和海外投资者进入REITs市场。2001年9月，日本三菱地所和三井不动产两大地产巨头作为首批发行人，成功发行JRE、NBF两只REITs。
此后两年里，市场热情关注渡不高，直到2003年，日本监管机构对J-REIT进行税改，将资本利得和股息率从20%降到了10%，开放FOF基金对J-REIT的投资，东京证券交易所开始发布J-REIT指数。
2005-2007年间，日本REITs获得飞速发展，J-REIT上市数量增加到41只，市场规模膨胀24倍。当然，这一期间全球经济的向好，以及日本经济复苏，使得资产价格和租金获得提升，海外投资者持续涌入，这一火热局面持续到美国次债危机爆发。
2008年之后，日本REITs遭遇寒冬期，直接导致NCR的投资人破产，NCR因此成为日本第一只破产的J-REIT。同时其他八家J-REIT合并或被其他公司收购，J-REIT一度停滞发展，市场总市值跌至2009年初的2.2万亿日元。
2010年，为了改善融资环境，日本监管机构开始一系列刺激措施，通过日本开发银行(JapanDevelopmentBank)提供融资，日本央行决定在购买资产中加入REITs，以此来恢复市场。日本央行2015年进一步加码，将J-REIT购买规模从当前占J-REIT发行总量的5%上调至10%。
2012年，安倍晋三当选日本新一任首相之后，在“安倍经济学”的刺激之下，日本经济开始走出次债危机与2011年日本大地震的阴影，日本REITs市场开始再度活跃起来。2012年至2019年，有超过30只J-REIT成功上市。
看懂J-REIT
日本J-REIT与其他市场有何不同，发行一只J-REIT究竟在资产、财务、架构上有什么不一样?这些决定了日本REITs为什么受追捧。
日本J-REIT从架构类型上看，和新加坡类似，是一种契约型的REITs。这种方式是通过基金管理人作为受托人对房地产进行投资。因此日本J-REIT发行人不能直接上市，需要遵循《投资信托法》和《投资法人法》，通过设立特定目的公司(SPC)——资产管理公司进行发行，并聘请物业管理公司进行租赁业务管理。
“资产管理人在J-REIT中扮演重要的角色，不仅仅委托管理房地产，还要负责提高收益，以及看准时机出售或者买进资产。就像投资经理一样，进行研究、选股、决策、收购和销售一系列工作。”东京证券交易所在其推介的册子里这样介绍。
从监管角度来看，在日本金融厅(FSA)进行登记注册，并申请取得投资运营金融产品许可，成为日本投资信托协会会员，接受日本金融厅、证监会、交易所以及地方金融管理部门的监管，按照监管要求定期提交监管报告。
从东京证券交易所披露的上市要求来看，资产中投资于房地产及相关的比例不少于70%。上市时，资产中95%是投向房地产及相关资产，且总资产额不得低于50亿日元，净资产总额不能低于10亿日元。对上市发起人的经营年限——资产管理公司成立时间不能低于6个月。
J-REIT上市前，前十大股东或者主要股东持有资产不能超过75%，上市时股东数量除主要股东外，不能少于1000人。对于分红要求，必须将不少于税后利润的90%作为派息分配给股东。
从资产组合来看，J-REIT分为单一用途型J-REIT和多用途型J-REIT。单一用途型是指，专注投资办公楼、住宅、商业地产、仓储物流、酒店、医疗养老等单一用途方向。复合型J-REIT，是指投资于上述资产类别2种(复合型J-REIT)或者3种(综合型J-REIT)资产以上。
截止到目前，日本REITs市场中集中度逐渐提升，前十大J-REIT市场超过6万亿日元，占比全市场市值41%。从交易活跃度来看，2019年第一个季度备受外国投资者追捧。由于占据了亚洲REITs市场过半市值，日本REITs持续受到众多投资者追捧。
境外投资者钟情
日本REITs始于房地产泡沫的晚期，为了解决固定资产流动和不良资产主体融资的问题，以及改变人们投资不动产的惯性思维(直接持有不动产)。为传统物业持有者和开发商提供了项目退出渠道，也为投资者提供了以房地产为基础的金融工具。
由于和传统股票、国债和公募基金有一定的差别，投资REITs会享受股息回报和资产价格上涨回报带来的收益，自从2001年设立以来，J-REIT长期维持平均年化近4%的(分配)收益率。野村分析认为，J-REIT稳定的高股息回报和稳健的房地产租赁业务让投资者持续追入。
安倍上任之后的经济政策刺激，实施的量化宽松政策，带动东京股市上涨。特别是日本央行2016年1月29日开启的负利率，日本J-REIT表现更加突出和抢眼。以2008年金融危机之后低点计算，东证TOPIX指数反弹1.3倍，东证REIT指数(TSEREITs)反弹1.6倍。
此外，日本央行纳入REITs作为投资品种，以及银行的主动买入，出现投资性物业供不应求的现象，日本J-REIT从2016年开始出现一波上市小高潮。
从J-REIT买家来看，日本REITs发展18年之后，已经形成机构主导的市场，包含信托银行、地方银行、保险公司、证券公司等各类金融机构，以及个人投资者和海外投资者。其中信托银行是占比最高的机构超过44%，外国投资者占比四分之一。
截止到2019年3月底，从上市J-REIT表现来看，63只上市的REITs有57只上涨，东证REIT指数3月27日收盘时上升到了1932点，自2016年6月以来首次突破1900点。日本不动产投资分析机构分析认为，投资者追捧J-REIT，东证REIT指数持续上涨，虽然J-REIT的价格已处于高位，但仍会可能向2000点攀升。
亦有声音认为当前日本REITs很难继续上涨，因为股息回报率并没有发生实质性改善。但是不可否认，日本在经历了长达二十年的不动产市场衰退后，为投资者重新找回可以投资不动产的通道，以及分散投资一篮子的组合。
此外，日本在REITs推出的十多年中，经历了市场多次下跌，政府通过设立共同基金和央行回购等形式，给市场很大的信心，这种国家推动的金融稳定机制，在某种程度上可以对房地产市场的企业施以援手，也通过J-REIT稳定和改变金融体系。
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