近年来，REITs（RealEstateInvestmentTrusts房地产投资信托基金，以下简称"REITs"）最后一公里的版图已经愈来愈清晰了。中国版公募REITs的讨论得到各界关注，并快速推进其发展。
业界传闻，上交所召集多家公募基金开会，鼓励上报公募REITs方案，中国版公募REITs只待黎明破晓、临门一脚了。根据相关研究机构测算，中国公募REITs市场规模可达10万亿元庞大规模，这一市场掀起帷幕只待政策东风。
渐行渐近的REITs
在十九大报告中，习近平总书记指出应"深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力"。作为金融体制改革的一部分，金融产品创新占有重要的地位，当前在房地产金融领域，许多业内人士认为最适合推出的就是公募REITs。
2019年1月，上海证券交易所在新年致辞中表示，将进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。
对此，有分析人士指出，随着国家推动建立租购并举的住房制度，作为资产证券化的一种形态，2019年公募REITs试点的落地或将进一步提速。
国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳还表示，公募REITs首批试点有望近期推出，而证监会、交易所层面已经对此展开较多沟通。
据王步芳透露，首批公募REITs试点的覆盖城市将包括北京、上海、广州、深圳、雄安和海南等地，而底层资产将包括长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业资产等多种类型。
的确，两会期间和近期监管层的一系列表态更是标志着REITs已经真正地进入了监管层的视野和工作计划。随着政策支持力度的步步推进，以及过去两年住房租赁在资产证券化方面的探索积累，REITs落地的条件也日渐成熟。
然而，在公募REITs落地前，作为被市场认为REITs将最快实现突破的其中一个领域--长租公寓的资产证券化浪潮已然涌动。近年来各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行。
以朗诗绿色集团和平安不动产举例，"平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划"2018年12月获上交所无异议函，成为国内首单正式获得通过的合作型长租公寓储架REITs。
这单底层项目为平安不动产涉足的首个长租公寓，此产品的成功发行，为其布局"重资产+中资产+轻资产"的发展模式提供助力，平安不动产表示，未来将在一线与二线重点城市发展200万间长租公寓，总资产管理规模达到2000亿元。
但事实上，自2017年10月新派公寓权益型类REITs实现长租公寓类REITs破冰后，保利地产、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。
2018年4月25日中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，以及住房租赁资产证券化的工作程序等一系列管理新政。
受此利好推动，租赁住房资产证券化获得长足发展，房企通过发行ABS增加融资渠道，多个具有市场重大突破意义的"首单"纷纷落地。
例如2018年2月，国内首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品"招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划"完成首期产品发行，规模20亿元。
2018年3月发行的"保利地产-中联前海开源租赁住房一号第一期资产支持专项计划"，以保利地产自持租赁住房为底层资产，储架总规模50亿元，首期发行17.17亿元，是国内首单房企租赁住房类REITs。
百亿级规模、采取储架分期发行机制，在住房租赁领域试水的"中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划"获深交所审议通过，产品规模100亿元，为此后同类产品发行提供借鉴与指导。
2017年获准发行的"高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划"，2018年完成第一只产品发行，"高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划"首期发行底标项目，为旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店，以已实现经营现金流入为底层资产，该系列产品采取类REITs储架发行，注册规模30亿元，涉及10-15个项目，在2年内分期完成发行，这为旭辉在权益类REITs发行上进行有益尝试，旭辉领寓CEO认为"为公募REITs进行储备"。
被市场认为推动住房租赁资产证券化具有重要创新实践的是，国内首单公共人才租赁住房类REITs--"深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划"的成功发行，这为中国公共租赁住房开展资产证券化提供有益探索。该产品采用储架发行模式，总规模200亿元，以原始权益人安居集团持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。
毋庸置疑，房企积极创新和探索通过资产证券化拓展融资，无疑是为房企纾困增加融资渠道。一位基金公司人士告诉《中国房地产金融》，长租公寓市场参与者希望利用资产证券化实现"由重转轻"，从而突破长租公寓的盈利桎梏，而类REITs产品也为标准化公募REITs产品的面世做了很好的铺垫。
助力存量领域
目前，在去杠杆和坚持"房住不炒"的背景下，房地产行业已经从上半场的"黄金时代"正式进入了下半场所谓的"白银时代"。
即从原有"开发模式+粗放发展"向"存量资产+长效机制"转变，尤其商业物业目前面临着上亿平方米的更新改造需求，需要引入大量的社会资本。
一位来自北京的投行人士告诉《中国房地产金融》，未来对于房地产企业自持房产的出租与城市更新领域都需要REITs等金融工具的配套支持，给予资金支持的同时形成合理的改造设计和运营管理。
通过REITs作为有效的退出渠道，可以实现长期租赁住房的资金回流，缩短租赁住房市场的开发和建设周期，对于长期租赁住房的开发商、运营商和金融机构投资者而言，有利于开发和建设企业的资金安排，增加住房租赁投资的吸引力。
在存量时代下，制度与政策的设计成为城市更新焦点，城市更新中保障房建设等内容与REITs具有较大关联性。若从顶端设计层面把城市更新与REITs相结合，将城市更新中的物业开展REITs，对我国城市更新会有巨大推动作用。
近年来，国家政策对于租赁住房市场的加码可谓前所未有，租售并举、租购同权的巨大支持力度让长租公寓市场不断升温。而伴随着城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。
除宏观政策环境利好长租公寓发展外，未来需求释放对长租公寓市场亦形成支撑。
从需求端来看，租赁需求的人群以流动人口为主，从进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求，租赁市场的容量逾万亿。
据北大光华管理学院REITs课题组预测，如果用REITs规模占GDP的比例，以及REITs规模占股票市值的比例作为参照，REITs市场发展比较好的几个市场，包括美国、新加坡、中国香港和澳大利亚，取他们一个平均值或中位数。
中国内地如果达到成熟市场的水平，标准化公募REITs市场规模将达到4万亿到12万亿。
值得一提的是，当前阶段REITs试点方式适宜选择比较成熟、相对优势的，包括租赁住房、成熟的商业物业，以及一些优质的基础设施项目作为试点。"租购并举"是建设房地产长效机制的一个重要理念。
从政策引导方向来看，城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适合发行租赁住房REITs产品的基础资产。此外，市场聚焦基础设施资产、公共服务资产、经营性物业、监管认可的其它资产这四类资产有望成为基础资产。
从深交所目前已经发行的资产类别来看，集中在商业地产、工业地产、酒店、长租公寓、公共人才房，物流仓储、产业园等不动产类型。深交所相关负责人介绍，深交所自2014年推出全国首单类REITs"中信启航专项资产管理计划"以来，已建立资产类型丰富、创新效应显著、评审挂牌高效的深市特色REITs市场。截至目前，深交所累计发行类REITs产品26只，总发行规模541.48亿元，占全市场比例约60%。
"下一步，将积极推进公募REITs进程，将配合推动公募REITs的研究调研、规则制定等工作；全力支持雄安新区、粤港澳大湾区、海南自贸区等区域开展创新试点，重点推动住房租赁、基础设施和商业物业等领域盘活存量资产。"深交所相关负责人说。
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