租赁社区不是一个新名词，但是正在赋予新的意义。
租赁社区，作为社区管理的概念，是从传统的社区管理模式和公共租赁住房社区管理模式区分来看，从入住的人群结构来看，更能清晰看出，后者是以庞大的租住人群为基础。
之所以称之为社区，是强调社区归属感和促进不同文化背景、职业、收入待遇、年龄层次共同和谐相处。大多数研究学者对“社区”的定义，更加偏向于价值观、规则或者某种共同的需要。
相较于传统福利分房时期亭子间，1980年代租住公房，新时代的廉租房社区，进入到公租房时代的租赁社区迎来了二次革命。
新加坡的“组屋”实践从发达国家和地区来看，没有严格意义上区别于传统社区的“租赁社区”，在新加坡以“组屋”制度为基础的住房制度，解决了80%以上市民的居住需求；中国香港的“公屋”租赁住房制度解决了三分之一市民的住房问题；韩国的国民租赁住房成为韩国公共住房的核心，租赁年限30年，解决了最大多数人的住房需求。
无一例外，上述国家和地区的住房租赁制度，提供给老百姓一种住房保障，从而也构建了一种新的租住模式。这种租赁住房模式下也诞生了一些庞大的社区，如香港铜锣湾励德邨、九龙黄大仙彩虹邨，新加坡大巴窑（ToaPayoh）。
1960年，新加坡建屋发展局成立，大巴窑是第一个开发的组屋卫星城。根据新加坡联合早报报道，截至2015年3月31日，大巴窑共有3.64万个组屋单位，约有10.75万人住在组屋。
大巴窑Y字形的大楼，是其标志性的符号，除了居住之外，交通换乘、商业配套、文化教育、娱乐、医院等服务功能全部由政府配套，特别是针对老年人、儿童的配套，设施服务齐备。
虽然功能区主要以居住为主，但是成熟的商业配套，让大巴窑成为新加
坡的商业中心和游客打卡的地方。众多旅游公司针对组屋开辟了旅游线路，感受组屋区的生活文化。
英女王伊丽莎白二世在1972年、2006年两度到访大巴窑。中国时任国务院总理朱镕基与温家宝，也分别于1999年与2007年，参观大巴窑组屋区。组屋制度所派生的住房保障“新加坡模式”，也被众多国家学习。曾任新加坡建屋发展局局长、市区重建局局长兼总规划师，有新加坡“规划之父”的刘太格，一手打造了大巴窑，对这种公共住房提出了一套关于房屋大小、规模、组织、配套的规矩，一直沿用至今，基于居住、商业、教育、交通等功能的社区机制，成为日后大型社区的参考样板。
租赁时代的“大象”
从公共住房角度和住房保障方向来看，中国自1998年由福利实物分房转向货币化住房分配，开始“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，至十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
特别是近年来，住房租赁制度陆续出台。2015年1月《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。2016年5月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。2017年7月，住建部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位；同年8月，国土资源部住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
2018年5月，住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。
从地方来看，北京2017年发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，将推出1000公顷集体建设用地，用于建设租赁住房，其中租赁住房达到50万套，占北京住房建设需求150万套的三分之一。这些租赁住房项目大多在2020年入市出租。
根据北京市针对集体用地建设要求，部分将建设公租房，保障中低收入群体住房需求；另外一部分则将引入房地产开发企业、长租公寓运营企业等主体，开发市场化的租赁住房项目。集体建设用地租赁住房项目将实施全装修成品交房，并且鼓励签订长期租赁合同，一般情况下，单次租期不低于3年，最长也不超过10年。
《上海住房发展“十三五”规划》明确，“十三五”期间大幅增加住房土地供应规模，尤其是租赁住宅的土地供应。年均增加1100公顷土地供应，
包括商品住房用地约400公顷(占比36.4%)、保障性住房用地约360公顷(占比32.7%)、租赁住房用地约340公顷(占比30.9%)。五年内将推出商品住房45万套、保障性住房55万套，租赁住房70万套，其中租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。
至2019年3月底，上海已累计推出全自持租赁土地71幅，累计土地出让面积约202公顷，规划建筑面积近440万平方米，有超过2万套租赁住房已经开工建设。
其中，上海首宗集体租赁住房土地试点入市的松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号，华润置地全资子公司有巢住房租赁(深圳)有限公司于2018年10月以约1.25亿元竞得该地块，今年5月10日取得施工许可证，2021年建成对外营业。
伴随租赁土地入市与租赁住房相继落地，未来成片区的大型租赁社区浮出水面。“租赁社区不是简单的看到雏形，而是租赁社区时代已经来了。”仁恒置地租赁运营总监舒兰兰告诉《中国房地产金融》。
仁恒如何定义租赁社区2018年8月20日，仁恒置地与上海地产签署了《世博2租赁住房项目建设委托管理合同》。该项目是上海浦东新区南码头社区Z000301单元15-01地块，项目位于世博前滩板块，周边规划央企总部基地、金融产业基地，西侧面向城市公园和黄浦江。
从仁恒置地披露的规划来看，这一大型租赁社区刷新了人们对传统租赁产品的认知。“项目从设计定位到社区配套、室内设施都是为租赁客群度身打造的真正适合居住生活的租赁产品，我们的员工都在问这一项目何时能够建成，是否可以申请入驻。”舒兰兰告诉记者，虽说是租赁住房项目还未建成，但从所处位置、规划、设计到配套都已经吸引了很多人的目光。
舒兰兰介绍，除了这一项目落地之外，仁恒置地还与上海浦东开发(集团)有限公司合作开发周浦东项目，计划将周浦东项目建成浦东首个国际化租赁社区。
周浦东项目所处位置位于上海16号线周浦东核心地段，紧邻张江科学城。“我们希望能给这些中高端人才提供一个可选的居住产品。”舒兰兰说。
“租赁社区将配备一定比例的商业、会所甚至泳池，比起商品住宅的社区景观和配套打造，更多的考虑了人们在社区内的共享、交流、生活、娱乐。我们将尝试引入教育和医疗的配套资源，比如学校、幼儿园、医院等。”舒兰兰说，在生活配套上，希望将一些优质的品牌资源落户到社区，解决人们的生活所需。
是否仅会将租客人群定义为中高端人群？舒兰兰给出了她的答案，“我们的目标租客有多个画像，并不是单一人群。不同租赁客群的家庭结构有不同的户型需求，从而要求租赁社区的户型需要多样化。我们希望提供的租赁产品能满足租客在较长时间（比如5-10年甚至更长的时间）的生活发展需求。”仁恒置地在上海租赁住房项目上的设计思路，并非沿用传统商品住宅的设计思路，而是调研上海老公房、商品房、集中式公寓之后，基于区位产业规划及客群定位，来设计出全新的适合租住需求的租赁住房。舒兰兰说：“租赁社区产品比改造型长租公寓更宜居，但又比商品住宅租金坪效更经济”。
“针对需求的变化，仁恒置地在产品设计方面也做了灵活的调整，如果发现户型上不能匹配或者满足租客需求，可以通过一些灵活的微改造，实现户型的可拆可合。”舒兰兰说，需要前瞻的去考虑各种可能性，才能应对未来几十年的变化，比如说人口老龄化等问题。
“租赁社区体量很大，考虑销售去化的难度，绝不能只做单一的产品，只匹配单一的客群。”舒兰兰介绍，仁恒置地的租赁住房项目中，有一室户、二室户、三室户等不同户型的产品，满足从单身、情侣、家庭住房到三代同堂的不同时段、不同家庭结构的租住需求。
此外，在商业配套上，仁恒置地租赁项目一改封闭式商品房社区的做法，将整个社区商业与外部打通，辐射项目周边，形成了一个区域性商业中心。舒兰兰介绍，仁恒置地也调整了中高端住宅主打景观水系设计风格，从租客实际需求及后期运营维护成本层面考虑，增加了健康跑道、社区剧场、网球场等公共设施。
目前上述两个项目正在建设之中，最早的租赁社区项目示范区及样板房将于今年内完工，项目整体上市将在2021年。上述项目虽在建设之中，但能通过仁恒置地对产品的定义，描绘出租赁社区的未来图景，活力商业、高标准物业管理、国际化居住社区和社群，将构成新的标志。
朗诗的瓜山未来社区
除了新建租赁社区之外，城市更新、城市旧改成为住房租赁新的发展方向。
对于杭州拱墅区瓜山城中村的市民来说，瓜山整个片区在20多年前，曾是新农村建设的样板区，2018年迎来新的拐点，这次并是不推倒重建，而是以“拆整结合”方式实施整体改造。
改造涉及瓜山北苑、新苑、东苑，建筑面积约26万平方米。在整体的改造项目中，杭州政府负责外立面及景观改造，房屋内装修及后期运营由第三方长租公寓运营公司负责。前期经历了万科、华润等多家品牌公寓运营机构的角逐竞争，朗诗集团朗诗寓凭借租赁社区全新理念拿下这一项目——朗诗寓杭州瓜山青年社区(暂定名)。
“我们这次参与瓜山项目的城中村改造，与同行的一些做法理念并不一样。”朗诗绿色集团副总裁、朗诗寓总经理章林接受《中国房地产金融》采访时表示，此次改造与政府深度合作，改造之后还是属于村民，我们负责升级改造并将其经营好，与产业对接，并快速推向市场，提供成熟的租赁产品。
“瓜山这个项目能将朗诗寓在青年公寓、白领公寓、联合办公等租赁物业的能力整合进来。”章林表示，朗诗将给这一大型租赁社区带来非传统意义上的城市旧区改造。
“瓜山青年社区将现有的物业分为20余个组团，瓜山北苑以精品公寓为主，瓜山东苑和瓜山新苑以白领公寓为主，瓜山北苑南区作为创业创意办公、民宿区，每个区域都有大量的商业配套。”章林说，除了这些配套，最核心的是，未来将会看到拥有8300余套公寓的大型租赁社区在运河边诞生。
这座具有人才公寓、白领公寓、文创办公、商旅文化和街区商业为一体的复合型社区，未来能够吸纳规划中的2万人入住吗?
章林介绍，早前周边以物流等产业为主，综合整治完成之后，周边将一并完成城市更新，为浙江省级特色小镇——智慧网谷数字经济小镇，以及拥有邵逸夫医院和健康业态为核心的康桥健康产业园进行住房配套，以此为基础构成一个产业与社区互动、共建共享的产城融合平台。
此外，从传统的城中村过渡到现代化的居住社区，主打服务年轻人，少不了体育设施、公共健康跑道，和河畔林荫道等休闲慢生活功能。“未来你会看到这里是一个现代化、智能化、国际化的青年社区。”章林说，这种低密度的社区提供了城市改造可探索的一种路径，也辐射北杭州这一区域，能够给开放中的杭州，吸引更多的国际性的人才。
据悉，杭州今年启动“未来社区”的计划，未来社区是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向的新型城市功能单元。朗诗寓杭州瓜山青年社区成为杭州第一个未来社区试点。章林说，“未来我们希望将其打造成为杭州市乃至浙江省的，新型城中村改造示范样板。”
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