“投资如履薄冰，回报要与风险匹配。我们的核心策略是，降低所投项目在经营过程中带来的风险。”
“做投资要有沃伦•巴菲特的坚持，埃隆•马斯克的敢想敢做。”近日在中信资本上海办公室，中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人程骁远接受了《中国房地产金融》的专访。
在私募基金领域东征西战近20年，程骁远对投资依然充满敬畏。“坚持将风险放在第一位，不要被市场短暂的变化影响，这个很关键，因为市场有很多噪音。”
在程骁远看来，房地产投资的成败不单单是与市场博弈，还有来自对政经环境的洞察、对团队员工的锤炼和合作伙伴的信任。
程骁远任职的中信资本控股有限公司(简称“中信资本”)，是一家另类投资管理和顾问公司，管理资本超过260亿美元，公司核心业务包括私募股权投资、不动产投资、结构融资及资产管理。程骁远一手建立起不动产投资部门，并成长为大中华地区极具风格的房地产私募基金。
熟稔资本市场、房地产市场，对中国市场充满热情。程骁远说:“中国是一个充满机会的市场，给我们带来了不同的机会，如果有一个好的平台可以让员工去自由发挥，有相当大的灵活性和自主性，对整个团队来说非常关键。我觉得自己非常幸运，有机会在这个平台里面工作这么长的时间。”
风险第一要位
在中信资本就职的20年当中，从最初的房地产融资到房地产股权投资，从单一的项目到更多更复杂的私募基金产品。程骁远在这些工作变化中，让他对待投资有着更深判断和洞察力。
程骁远带领团队打造了多个明星项目，收获各项殊荣，其中最为典型的项目是中信资本长沙悦方IDMall项目。该项目位于长沙市中心最为繁华的五一商圈，总建筑面积约12万平方米，目前入驻率高达98%，长沙IDMall项目从2013年至2017年的五年间销售额增长77.6%，年化复合增长率为15.4%;项目NOI同期增长193.6%，年化复合增长率为30.9%
“长沙悦方IDMall项目是我们当时的一个转折点，比之前所投的很多项目要复杂得多。当时接手的时候是一个烂尾项目，在工程上带来很大的挑战，再加上是不良资产，要防止风险，而且在财务和法律上要做很多的投入。此外，这个项目是一个购物中心，要在比较短的时间内完成，当时可谓是咬着牙把这个项目做了下来。”程骁远表示，这个项目后来取得非常成功的业绩，对投资者带来了不错的回报。
程骁远说:“这个项目对中信资本受益最大的是团队。对我们团队来说这是一个非常重要的机会，无论从管理上还是团队间的合作上，让大家有一个更高层次的提升。经过了这次锻炼之后，团队的凝聚力和各部门之间配合度得到提升，更懂得换位思考、理解对方的处境。”
中信资本在长沙悦方IDMall项目的成功，2017年以此发起“渤海汇金-中信资本悦方IDMall资产支持专项计划”于深交所成功发行，规模27.7亿元。凭借项目强劲稳定的现金流，成为国内首单脱离企业主体增信的市场化创新尝试，开创了中国首单美元基金“类REITs”先河。
次年再下一城，2018年中信资本作为基金管理人的物流地产储架类REITs资产支持专项计划“华泰佳越-顺丰产业园一期第一号”在深交所成功发行，规模18.46亿元，成为了“中国首单类永续物流地产储架类REITs”。
在程骁远的带领下，中信资本房地产部成功发行上述两个首单美元基金“类REITs”，在资产证券化领域进行试水布局，打通“投资-资产管理-类REITs”运作全链条，实现了不动产基金的管理升级与战略突破。
在当前房地产市场环境，中信资本在业务开展过程中，也在尝试新的投资方式:Co-GP。Co-GP(双合伙人，联合投资管理模式)，采取共同设立基金模式，由两个普通合伙人共同分担责任，往往由基金管理公司负责资本管理、投资管理以及投资者关系维护;开发商负责项目开发、改造与后期运营。
中信资本与万科印力、朗诗的合作中有采用这一方式。程骁远表示，这是一种“1+1>2”的合作模式，比较符合GP双方的需求。开发商能够发挥他们的开发能力、商业地产管理能力，基金管理人发挥好投资管理上的长处，并能为投资人将风险降到最低。
“我们的核心策略，降低项目投资在经营过程中所带来的风险。所有的投资最后还是要看风险跟回报匹配，表面看中信从基金管理上牺牲50%经济利益，实际上可以为投资人可能带来更高的回报、更低的风险，同时我们管理规模也在壮大。”程骁远表示，实际上没有把蛋糕做小而是做大，与此同时还能控制“利益冲突”的问题，“能够实现在所投项目中把风险降低的原则。”
而在中信资本如何选取合作伙伴时，程骁远表示，并不是说必须是行业的前三，或者具备非常大的规模。他强调三点:合作伙伴需要诚信，这个是合作的基础;其次是在某一方面具备专业能力，以及团队的优势;第三，双方投资的理念较为一致。“我们认为一种关系的建立，往往比选对一个项目更重要。”程骁远说，有上面的几点要求，在市场环境不好的时候，这种合作关系体现出来的优势就会让合作变得牢固和持久。
趋势与机会
1998年房改以来，房地产行业经过快速的发展，目前正在从增量向存量时代转变。
程骁远认为，房地产业经过20多年的发展，从新增开发的量来看，已经到了一个比较高的位置，这也预示着高杠杆快速发展时代将要过去，大量储备土地的开发模式很难再继续下去，在向存量时代切换之后，中国房地产业的发展模式和盈利模式将会发生一些变化。
程骁远认为，未来一些城市的房产供应量可能会过剩，会带来两种风险，一是，开发商拿地建了房子卖不掉，二是，一部分房子在老百姓手上，如果是高负债高杠杆，会成为一种回报率较低的投资产品。
从长远来看，住宅市场正在进入下一阶段。“中国目前的城镇化率远远没有达到发达国家的水平，宽松的融资环境虽然短期受到一定影响，但是房地产行业的根本趋势还是平稳向前，不会有一个特别大的变化，是一个慢慢调节的过程。”程骁远说。
伴随房地产市场的蓬勃发展，商业地产的存量逐年递增，根据统计局数据显示，2018年商业营运房销售面积11971万平方米，如果累计近20年的商业地产开发，存量商业地产面积会超过1亿平方米。中国的商业地产自2000年之后得到了一定程度的发展，但是发展成熟度与发达国家相比，还有一定的差距。
程骁远认为，中国的商业地产还处于一个比较初级的阶段。“发达国家成熟的商业地产，基本上是谈好商户再去建一个购物中心，在没有租户签约的情况下，建筑商是不会动工的。在中国是房子建好了再去招租，这就带来一个巨大的风险。对于商业地产来说最大问题是资源和土地的浪费。”程骁远表示，发达国家的办公楼大多也是要先签租户再建造，如德国的办公楼租金可预测性很高，包括管理费用、租约的调整等均可预测，而中国的租约调整是属于市场随机的。
“此外，商业地产本身还存在一些空置没有盘活的问题，空间需要使用，继而产生价值，没有人使用是对资源的巨大浪费。”程骁远认为，政府出台一些“商改住”的政策，一些商业地产项目可以做长租公寓和养老公寓，这是一个好的方向，对已建成的商业物业而言，如果没有实现真正的用途，对社会来说是资源浪费。
在程骁远看来，商业地产虽然体量庞大也有一些空置问题，但是购物中心是长期看好的。“中信资本会选择在一线城市、二线城市布局，三线城市会比较谨慎的对待。”他认为有人的地方就有消费增长潜力，如果在适合的城市有对的项目，四线城市都有机会。中国商业地产可以遍地开花，只是呈现不同的形态。
从房地产基金角度来看，程骁远认为未来的房地产行业发展机会依然存在，在资金收紧的情况下，对基金管理机构来说可能是机会，对开发商和投资者来说，在风险偏好上面可以接受更多种类的投资项目。
中信资本目前布局的重点领域是增值型项目。程骁远说:“商业地产未来依然有很大的机会，包括商业综合体，偏远城市的城市综合体，未来投资量需求量依然很大;在住宅方面，也会探寻一些新的投资机会。”
此外，涉及到物流地产的投资，中信资本目前已有一些资产包在管理，程骁远告诉记者，物流地产是地产行业中科技含量很高的行业，行业的现状是物流资产比较短缺，而行业竞争对手越来越强。“希望未来与合作伙伴，把双方的优势发挥出来之后，做到一个更大的市场份额。”程骁远说。
“长远来看，我们还会投资一些长租公寓、养老公寓。”程骁远表示，这两个行业未来将有非常大的潜力，市场的规模相当大。因为目前两个行业还是比较初级的阶段，没有一个特别完善的商业模式，中信会在两个方面做更多的尝试，但不是特别大的规模。
中国房地产私募基金行业的发展至今，和美国同行相比还有着一定差距，从中国房地产私募基金的现状来看，程骁远表示，中国和美国最大的不同是投资者差异。“中国大部分的私募基金以散户在投，机构投资者占少数;投资项目类别来看，大部分是住宅为主，商业项目很少;投资年限来看，国内房地产私募基金年限较短，一般为2-3年，海外的基本上是7-10年。”
但是，程骁远发现国内机构投资者开始关注房地产私募基金，一些保险资金从自己投资办公楼向基金开始转向。“从去年到现在，机构投资人兴趣在增加。首先，险资投资的方向限制比较大，很多项目不能投;其次，市场上投资产品的回报率不是特别理想，而且需要险资花费很多精力去管理。因此，对风险偏好各方面也越来越能够接受，能够去承担一些风险，来做一些投资。”
“所以说未来我们的机会还是很多的，因为机构手上还是有大量的资金需要投出去，大部分是投地产公司的和投融资型的。”程骁远认为，未来越来越多机构可能会交给一些专业的基金经理，或者与基金经理合作做一些投资。
目前，在中信资本投资的超过四百万平方米、总资产价值近百亿美元的资产组合中，投资资产类别涉及住宅、办公、商业、物流、不良资产及公司股权等多个领域。
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