秦皇岛楼市正在发生一些变化。
“十一”黄金周，秦皇岛海港区一处楼盘销售额近1亿元，重现楼市调控下的“金九银十”，这是秦皇岛当前楼市现状的一个截面。10月9日，在秦皇岛中冶德贤华府产品发布会现场，中国房地产报记者再次看到座无虚席，销售场面火热。
更宏观的一组数据是，秦皇岛新房价格坚挺上涨。就近一年的变化情况来看，秦皇岛新房价格从去年11月份的均价10760元/平方米，上升至今年10月初的均价11209元/平方米。与此同时，国家统计局8月份全国70大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，秦皇岛新房价格环比增长0.8%，同比增长17.6%，这一数字仅次于呼和浩特、贵阳和西安。
究竟是什么支撑着秦皇岛楼市发展，这是外界关心的问题。
一位开发商营销负责人告诉中国房地产报记者，“秦皇岛房价一直处于洼地，周边经济发展水平不如秦皇岛的城市，房价在此前都比较秦皇岛高。另外，在2014年到2016年，秦皇岛楼市经历了近3年的沉寂期，也就是在去库存结束之后，直到2017年以后才开始慢慢火热起来。”
不可忽略的一个事实是，秦皇岛是自2017年4月15日起，开始针对海港区城市建成区（不含金梦海湾商务旅游度假区）、北戴河区、秦皇岛经济技术开发区西区实施限购政策。因此，她所透露的信息是，2017年秦皇岛楼市逆势上涨。中国房地产报记者去年和今年走访秦皇岛楼盘营销现场的发现，也佐证了这一点。
究其背后原因，上述营销负责人告诉中国房地产报记者，“分区域来看，山海关是老城区，楼市调控对老城区影响并不大；北戴河新区在2016年9月28日经国务院批准设立北戴河生命健康产业创新示范区，阿那亚、万豪酒店、奥特莱斯等都落在这里；海港区则是秦皇岛经济文化中心区域，人口资源教育资源都十分集中。”
相比之下，海港区和北戴河新区的房价确实高于其他区域。公开数据显示，目前海港区均价13356元/平方米，北戴河新区13215元/平方米，北戴河区12300元/平方米，山海关8400元/平方米。
华鑫股份首席经济学家叶檀则更加纵深地研判了秦皇岛的区域价值，“从秦皇岛的人口增长速度来看，并不快，2010年290多万人，2018年313万人，但是秦皇岛不仅靠近北京，且自身旅游接待能力较强，在河北省内仅次于承德。承德和秦皇岛都是河北省的旅游城市，2018年接待人数分别为36.8万和33.2万。另外，据抽样调查，秦皇岛全市城乡居民可支配收入为24555元，同比增长9.3%。”
旅游城市的虹吸效应与城镇人口可支配收入支撑了秦皇岛楼市的发展，海港区的利好则更加明显。随着近几年的逆势发展，秦皇岛楼市也开始寻求新的迭代升级方向。
位于海港区的楼盘中冶德贤华府营销负责人表示，“目前，秦皇岛的产品也在更新换代，我们在去年开盘的德贤公馆和德贤华府中都融入了科技、健康、智慧的理念，价格也高于周边产品。尽管这导致我们前期推售时遇到一些困难，比如购房者更注重物业、价格等，但就一年来的实践经验来看，秦皇岛市场在慢慢接受更加品质高端的产品，我们主要以改善型楼盘为主，购买客群也主要以秦皇岛本地人为主。”
一位秦皇岛本地购房者告诉中国房地产报记者，“相比之下，德贤系的产品品质在秦皇岛确实是属于高端的，本地人现在很需要品质好的改善型楼盘，它的价格相比北京等城市来说已经很低了，当地人的购买力也是不错的。”
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