上海易居房地产研究院权威评选与点评
2019年度全国房地产业十大事件
事件一：中央首提房不刺激·政策收紧坚持三稳
事件二：房价下跌城市数快增·房价拐点现身来临
事件三：土地管理法新修定·集建用地入市有法可依
事件四：深圳“豪宅税”降门槛·市场情绪局部躁动
事件五：一线办公楼空置率攀升·经济下行应防供需错配
事件六：贷款基础利率发布·房贷定价机制调整
事件七：公寓租赁机构爆仓·长租公寓市场待规范
事件八：鹤岗玉门房子“白菜价”·此类城市需走出困境
事件九：宁波银亿申请破产重整·房地产行业面临洗牌
事件十：东南亚再掀楼市热·国人海外投资须谨慎
事件一：中央首提房不刺激·政策收紧坚持三稳
事件 7月30日，中央政治局召开会议部署下半年经济工作，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。而在此前，已有政策收紧信号。比如在4月19日和5月18日，住建部已经对多个城市进行了约谈和预警提示，强调了房地产市场调控目标不动摇的决心。7月20日，开封市住建局发布了《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》，原因是未进行充分市场调研。7月24日，苏州年内第二次收紧政策。
评析 中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是为了防范各地因为经济下行压力大而轻率松绑楼市，进一步体现了“房住不炒”、“三稳”的政策目标导向，这也是2019年房地产调控中定性最为严厉的一次，其对于引导市场行为和预期是有积极作用的。第一、此类政策的提出和上半年市场略偏热有关。2019年3月份开始，楼市出现小阳春，随之各类虚高房价和地价的问题开始出现。第二、确保了既有政策的连续性和稳定性，防范各地政府随意松绑楼市。客观来说，2019年上半年各地经济下行压力总体还是比较大的，部分城市有政策松动或调整的考虑。但是从稳定楼市的角度看，政策的调整需要谨慎和稳妥。受中央及地方相关政策的影响，房地产以及关联市场过热的现象出现了变化。比如中国信托业协会发布的数据显示，截至2019年3季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较2季度减少1480.67亿元，这是自2015年4季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。
事件二：房价下跌城市数快增·房价拐点现身来临
事件 2019年11月15日，国家统计局发布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据统计，二手房价格环比下跌的城市数量为35城，而上涨的城市数量为31城，是54个月以来首次下跌城市数量多于上涨城市。同时，下半年部分城市楼盘的新房也进行降价大促销。比如，8月20日，恒大打响促销第一枪，旗下楼盘陆续打折，部分项目打折幅度甚至达7.8折。再如，融创天津公司启动员工自购及全员泛营销，非合资住宅项目全部打8.0～8.5折，商办产品6.0～7.0折，车位最高5折，引起广泛热议。
评析 2019下半年，特别是四季度，房企大幅促销的行为，一方面表明在房地产融资政策大幅收紧以后，房企现金流压力增大，年末有较大的资金回笼需求以应对未来债务压力；另一方面表明多地的房地产市场降温明显，新房销售不理想，同时房企预期2020年市场发展空间有限，需要加快项目周转速度。按照国家统计局数据，70城新房与二手房价格已经分别上涨55和56个月，无论是上涨时间还是上涨幅度都远超以往几次短周期，市场存在很强的调整需求。二手房价更能反映市场真实需求，房价下跌的城市数超过上涨城市数，标志着房价拐点的来临，2020年全国房地产市场或将进入全面调整阶段。
事件三：土地管理法新修定·集建用地入市有法可依
事件 8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法的决定，该法律自2020年1月1日起施行。值得关注的是，新法删去了关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。在新土地管理法正式生效前，部分城市已经积极进行了试点，比如说在9月份北京市大兴区瀛海镇，一宗集体建设用地区级统筹地块顺利成交，将建设共有产权住房。这是北京也是全国利用集体建设用地试点建设共有产权房的首个项目。
评析 新土地管理法的通过，标志着中国集体建设用地全面落实“同地同权同价”政策进入实质性推进阶段。2019年，各地集体建设用地改革试点的案例不断增多、各类政策改革的红利不断释放，同时相关法律制度也不断修正，取得了突破性的调整。这一改革，是新型城镇化和城乡融合发展过程中的重要变革，体现了“发挥市场配置资源的决定性作用”的导向，必将形成城乡二元结构下的土地资源要素流动的新趋势。从当前来看，在具体实操层面，仍处于“摸着石头过河”的阶段，以试点为主，各类法律和市场的空白点及隐性风险很多。同时，在集体建设用地入市、流转和开发的过程中，关注点更多的还是在农村集体经济组织和农民等层面上。未来，应加强从房企的角度研究此类土地性质，助推房地产资本进入集建地的开发。
事件四：深圳“豪宅税”降门槛·市场情绪局部躁动
事件 11月11日，深圳市电子税务局确认了深圳“豪宅税”征收新标准，即同时满足住宅小区的容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房，满两年可免征增值税，即降低了住房交易的税费成本。与此类似，2019年还有多地放松调控。包括上海自贸区临港新片区、南京六合、天津滨海和宝坻、河北燕郊、成都天府新区、佛山、广州等都出台了人才政策，放松限购。比如佛山发布的《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》明确，本科学历首套房不受户籍、个税、社保限制。
评析 当前各类政策的放松，其实与房地产政策松绑无直接关系。对于各地的人才购房政策，和各地城镇化的相关工作有关，主要还是为了吸引更多的人才，以优化人才结构。而“豪宅税”的政策内容，也是从税费政策的角度进行的主动调整，有助于减轻普通住房的交易成本。实际上类似政策还有很多，比如说深圳对商务公寓调整了“只租不售”的政策内容。这都体现了当前各城市不同的发展导向和政策调整思路。当然客观来说，此类政策调整，是具有放松效应的，比如说人才购房政策调整后，确实会带来更多的购房需求。从具体的房企项目来看，也确实存在乘势涨价等做法。比如说深圳豪宅税政策调整后，深圳确实也出现了部分二手房大幅加价的现象，也曝光出了部分业主在微信群中“控盘”、“控价”等乱象。因此，对于此类政策需要客观对待，既要发挥出应有的效应，也要防范政策被曲解。
事件五：一线办公楼空置率攀升·经济下行应防供需错配
事件 2019年8月，央视财经记者实地走访了深圳的宝安、南山、福田和罗湖等多个区域后发现，深圳高端写字楼的空置率逐渐上升。美联物业数据表明，2018年下半年，全市甲级写字楼的空置率大概是在17%到18%，2019年上半年空置率上升到25%左右。其中福田区的空置率目前是在16个百分点，南山区相对比较高一点，大概在22个点左右，其中前海的话相对比较高一些。2019年上半年整体的租金价格一直在下行，较2018年明显下降，整体来说在20%到30%，部分项目下跌达到40%，甚至更高。世邦魏理仕数据显示，2019年上半年，上海优质写字楼市场空置率同比上升至18.0%，创下近十年新高。北京甲级写字楼空置率达到11.5%，为八年以来的最高值。二线城市中，天津、长沙、重庆、厦门等大力开建城市空置率较高，平均空置率高达30％以上。
评析 深圳甲级办公楼空置率攀升，主要有以下三点原因：一是我国经济增长减速，部分企业经营困难；二是金融去杠杆引发P2P公司大量爆雷退租；三是近些年很多地方政府片面追求招商引资，批了大量办公楼用地，导致开发建设规模过大，造成供应过剩。从全国来看，除一线城市整体写字楼市场空置率攀升，二线城市办公楼平均空置率更高。易居院的监测数据显示，全国办公楼库存在2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，去化周期自2018年5月以来连续震荡上行，去库存情况远差于住宅。针对此现象，各地政府应采取措施：如控制办公楼用地规划与供应，稳定经济增长，对实体企业给予扶持，盘活存量的办公楼资产如发展共享办公、商办转租赁住房等。例如6月17日，深圳前海管理局正式印发《促进企业回归办公用房租金补贴办法》，引导在前海注册的企业尽快回归。
事件六：贷款基础利率发布·房贷定价机制调整
事件 8月17日，中国人民银行发布消息称，为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。8月20日全国银行间同业拆借中心首次发布5年期贷款市场报价利率，为4.85%。而原有的1年期贷款市场报价利率为4.25%，相比上一次数据4.31%则有所下降。
评析 LPR基础利率政策的出台，体现了利率市场化的导向，这使得后续各类贷款的定价会更加市场化，有助于和国际市场定价机制接轨。8月25日，央行发布今年第16号公告要求，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。 具体还要看各地不同银行最后的定价。显而易见，房地产调控思路仍在沿续，继续控制个人房贷。从房地产市场的角度看，更能反映按揭贷款利率走向的则是5年期LPR。其中在11月20日5年期LPR利率有所下调，即相比10月份4.85%有所下调，下调至4.80%。此次LPR基础利率的调整，总体上符合预期，体现了贷款市场降利率、降成本的导向，其对于刺激购房者入市和办理贷款等都有较为积极的作用。
事件七：公寓租赁机构爆仓·长租公寓市场待规范
事件 2018年下半年以来，不断有公寓租赁机构爆仓，前有杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等企业爆雷倒闭，后有号称在南京、合肥、西安等8个城市拥有超过20万套房源的乐伽公寓爆仓。另外，据《经济观察报》统计， 继鼎家之后，杭州德寓、国畅、东俊等杭州地区的长租公寓品牌相继陷入资金链断裂境地，还有更多中小型长租公寓品牌处在爆雷边缘。据新京报记者不完全统计，截至12月初，全国爆仓的公寓品牌超过40家，其中大多数是因为经营不善导致资金链断裂。
评析 2016年以来，党中央国务院明确提出要建立租购并举的住房制度，提出发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。短短几年间长租公寓如雨后春笋般涌现出来，其中主要有房企系、中介系、创业系、酒店系和国企系。2019年爆雷的主要集中在创业系公寓品牌中，为快速占领市场，部分分散式长租公寓公司高价收房低价出租，不少企业向租客按年收租金、按季付给房东，利用长收短付放大资金杠杆，即过度金融化，这类企业极易陷入资金链断裂深渊。长租公寓频频爆雷，不但给租户和房东带来财产损失，对行业长远发展也带来负面影响。针对这一情况，部分城市监管部门已经开始行动，南京、杭州等地已开展专项检查，杭州政府还出台了住房租赁资金监管办法，要求从事利用收储房源开展住房出租业务的企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。我国住房租赁市场发展潜力巨大，发展过程中曝露的问题须要及时规范、加强监管。
事件八：鹤岗玉门房子“白菜价”·此类城市需走出困境
事件 2019年4月份，黑龙江鹤岗市因其超低的房价成了大众关注的焦点。有数据显示，鹤岗市部分房产单价已低至千元以下，有的甚至低至300多元每平方米，总价5万及5万以下的房源也不在少数，且成交量很小。无独有偶，7月份有媒体曝出，位于甘肃省河西走廊西部的玉门市，房价普遍在500元每平方米左右，甚至最低的已经到了50元每平方米的价格，在玉门老城区，不少房子总价只有一两万元。
评析 在本轮全国大部分城市成交火热、房价轮番上涨的情况下，鹤岗和玉门堪称白菜价的房价引起了民众关注和深思。鹤岗经济高度依赖煤炭，但2011年被国家列为资源枯竭型城市，2012年下半年以来，鹤岗经济呈现断崖式下跌。与之相应，截至2017年鹤岗市户籍人口已经连续16年呈现负增长，人口在持续净流出，老龄化日益严重，且2017年城镇化率就已达到82.6%，住房需求严重不足。另外，过去几年棚改导致远郊区供应了大量的棚改房，这些房子品质不如商品房，又在远郊，供应量大而又缺少有效需求，房价低在所难免。玉门情况与之类似，随着石油资源的枯竭，玉门2009年被国务院确定为资源枯竭型城市，产业衰落后人口持续流出，2003年玉门市委市政府迁址新城区后，老城区进一步衰落，出现大量空置房，房价变为白菜价也是必然。与这两座城市相似的资源枯竭型城市还有阜新、伊春、辽源、白银等，这类城市房地产市场还会走弱，开发商和购房者需要谨慎对待，地方政府应加快产业转型，使经济走出困境，房地产市场才能平稳健康发展。
事件九：宁波银亿申请破产重整·房地产行业面临洗牌
事件 6月14日，宁波靠房地产起家的老牌实力型企业银亿集团向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。存在强制退市风险的宁波银亿集团不得不变卖资产以缓解资金压力，11月25日，银亿股份有限公司发布公告，拟以6.9469亿元向辽宁碧桂园转让沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权。此外，2019年还有部分房企转让项目，比如泰禾集团陆续出售11个项目给世茂股份。
评析 2019年，部分房企经营较为困难，频繁转让项目，破产的房企数量较2018年也有所增长。主要原因有三：一是2019年二季度和三季度，调控政策进一步收紧，导致市场出现明显降温，部分城市房价下跌，很多新房项目销售困难，房企资金回笼放慢。二是房企外部融资严重受限，4月、5月、7月、8月、10月均有融资端收紧的政策出台，房企境内外融资渠道收紧，加剧了部分企业的资金困局。三是2016至2018年部分房企扩张规模过于激进，购买的地王项目过多，或者被限价，或者楼市降温后无法实现赢利，从而拖累房企经营。以泰禾集团为代表的部分房企，不得已转售部分项目，以此来降低企业高负债和盘活现金流。至于宁波银亿，情况更复杂些，其曾连续14年上榜中国房地产百强企业、连续10年名列浙江省住宅产业十大领军企业，后因布局业态过于多元化，尤其是金融业投资失利，最终导致资金链断裂。在房地产市场繁荣期过后，过于激进、策略失当的房企将面临痛苦地去库存和转型，房企之间的竞争也在加剧，房地产行业已迎来了加速洗牌的局面。
事件十：东南亚再掀楼市热·国人海外投资须谨慎
事件 2018至2019年，柬埔寨、越南、泰国、菲律宾等东南亚国家的房地产市场出现了继20年前亚洲金融危机后的再次火热，不少中国个人投资者及开发商均纷纷涌入购房或置地。根据胡润研究院数据，2018年，柬埔寨首都金边凭借16.7%的房价涨幅成为全球房价涨幅最高的城市，菲律宾首都马尼拉等城市同样涨幅排名靠前。此外，柬埔寨西港成为中国投资者炒地的目标。对于开发商来说，富力地产大举进军柬埔寨进行布局，并在国内打出广告语：“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”由此可见部分国内开发商对东南亚楼市的长期看好。
评析 当前，东南亚房地产市场正处于2008年金融危机后的全球货币宽松背景下，全球房价上涨周期的板块轮动末期。对于中国投资者来说，其海外投资的首选目标是澳大利亚、加拿大、英国等发达国家的优质房产，这些国家的房价也在本轮周期中涨幅较大。然而，2017年以来，这些发达国家房价开始陆续见顶下跌，便使得许多中国投资者将目标转向菲律宾、缅甸、柬埔寨等发展中国家。在近几年全球经济增长乏力并且资产价格处于较高估值的背景下，部分东南亚国家仍保持相对较高的经济增长速度并具有相对较低的资产价格。此外，部分国人被中国本轮房价上涨激发出很高的投资热情，但很多城市近两年来陆续降温，于是有些人转战东南亚市场。需要指出的是，这些国家房地产市场正处于板块轮动末期，未来几年可能面临降温的风险；此外，这些国家社会和金融体系较不稳定，并具有一定的法律和政策风险，投资者需保持谨慎，谨防再现当前东亚金融危机爆发后的楼市惨剧。
扫描上方二维码，关注中房网公众号