房地产市场进入政策空窗期，市场整体销售平稳。受益于市场整体回暖，龙头房企引领地产板块近期走强。9月上旬以来，纳入《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中，11家机构“看多”，1家机构“中性”，无机构“看空”。值得关注的是，机构对行业集中度提升的预期较为强烈，普遍看多头部地产蓝筹股，且有机构预计有跨年行情。
销售韧性仍在
机构对于今年以来的楼市销售水平，机构普遍给予积极评价。
华泰证券认为，11月销售面积增速有所回落，但依然保持正增长，连续5个月正增长下销售面积累计增速进一步扩大。该机构认为销售韧性主要源于：第一，融资端收紧强化回款诉求，供给维持力度；第二，流动性趋于宽松，1-11月个人按揭贷款增速回正，贷款利率有望随5年期LPR下调重启下行通道；第三，棚改支撑延迟效应下，三四线城市下行趋势缓于预期；第四，供给侧改革更加需要需求端的平稳，因城施策和稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制下，四季度市场降温后区域购房政策改善明显增多。总体来看，我们预计今年销售将会平稳收官。
方正证券认为，11月销售增幅略微收窄，但仍保持韧性。其中，11月销售均价为9320元/平方米，环比提升1.5%，是继连续3个月下滑后首次出现回升，房企主动大幅降价的趋势有所缓和。各地连续出台的人才政策等使得销售边际受益。同时，从房企销售来看，11月百强房企整体权益销售规模同比增长17.7%，增速连续四个月有所提升。全年预计增速在0-1%。
或有跨年行情
对于地产股表现，机构仍谨慎乐观。
招商证券认为，销量11月单月增速继续回落，房企加快推盘和促销的“止损”行为带来的销售“抬头”正逐步纠偏，四季度抢开工和推盘的“余波”仍在，纠偏略缓，明年上半年或进一步暴露下行风险；“因城施策”逐步清晰，维持“政策或出现超市场预期边际改善”观点；“低估值”或是下一步市场青睐的方向，房地产板块在当前早周期阶段或更适合，维持板块或有跨年行情判断。
华泰证券也认为，龙头房企销售、拿地、融资集中度2019年全面提升，头部优势正在进一步凸显，同时今年以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑，我们认为当前地产股的低估值、业绩增长稳定性以及较高的股息率都能构筑良好的配置机会。
蓝筹是首选
对具体的投资策略，机构普遍看好龙头企业。
招商证券认为，淡化行业博弈色彩，坚持配置“好”公司。首推具备“持续内生性现金流创造能力”的高质量周转公司；精选“高质量杠杆”的弹性品种；资源型公司仍可获取稳健回报，以及关注有边际改善的企业。
方正证券也建议关注三条主线：有融资优势、内生性现金流覆盖力强，受行业融资政策影响较少的房企；业绩增长预期较高的公司；现金流稳定，房地产后周期的物业管理公司。
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