今日焦点
城镇化率提前破60%，下半场向中心城市、城市群集聚
海南将继续严格执行全域限购政策
2019年房地产城市间分化明显
连开罕见罚单：2020地产信托持续严监管
未来三年房企1.4万亿债务待偿
2019年超过15家房企进行组织架构调整
宏观>>
国家统计局1月17日发布的数据显示，从城乡结构看，2019年城镇常住人口84843万人，比上年末增加1706万人；乡村常住人口55162万人，减少1239万人；城镇人口占总人口比重（城镇化率）为60.60%，比上年末提高1.02个百分点。这也是我国城镇化率首次突破60%大关。随着城镇化率突破60%，我国的城镇化将逐渐进入到下半场，进入到二次城镇化阶段。相比一次城镇化过程中人口由乡到城的流动，二次城镇化是城市之间的流动，由中小城市向中心城市、大都市集聚。
政策>>
海南省六届人大三次会议指出，2020年海南将继续严格执行全域限购等政策，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。今年将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，落实市县主体责任制，因城施策，全面落实稳地价、稳房价、稳预期责任，保持房地产市场平稳健康发展。同时健全和完善住房市场体系和住房保障体系，加快解决本地居民和引进人才住房问题，稳妥推进安居型商品住房建设，加快实施基层教育卫生人员住房保障。多渠道筹集租赁住房房源，构建租购并举的住房制度。
市场>>
在房住不炒、因城施策的大背景下，2019年楼市整体保持平稳发展的态势，但不同类型产品、不同城市、不同企业的分化十分明显。在行业规模创新高的背景下，商业地产却呈现持续下滑局面。1-12月，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。企业之间也在分化，龙头房企的销售规模增长已经趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买方市场等因素影响，冲击千亿的难度还将不断提升，淘汰率将不断提升。与此同时，城市之间的分化也十分明显。报告显示，2019年大部分前两年成交火热的三四线城市楼市开始降温，纳入报告的18个三四线城市全年成交面积同比下降6%，是三类城市中唯一同比下降的。一二线城市与三四线城市的楼市销售出现明显分化。
金融>>
上月底民生信托、中诚信托、北京信托因违规将信托资金用于缴纳土地出让价款、投向“四证”不全项目，分别被罚90万元、70万元和50万元。近期山东银保监局对山东省国际信托也开出了70万元的罚单，案由是未依法依规履行信息披露义务，个别房地产融资业务违规。据了解，2019年至少已经有21家信托公司领下30余张罚单，罚单数量比2018年全年高出近40%；合计罚没总额超2000万元，比2018年增长近40%。业内人士表示，2020年，信托业的监管形势大概率延续2019年的风格，严监管仍会是主题。强监管之下，2020年的房地产信托业务或将继续萎缩，业务转型仍需时间。
企业>>
【1】据克而瑞统计，截至2020年1月14日，短短14天内就有超过30家房企公布了融资计划，已发行或拟发行融资规模高达851亿元；其中海外债成为众多房企的融资重点，融资规模达到了572亿元，占比近67%。克而瑞指出，出现融资高峰的原因是由于新年伊始，信贷额度相对宽松，融资规模出现节点性上升；此外，年初房企发债潮与2020年即将到来的偿债高峰也有一定关系，不少企业在偿债压力下借新还旧，以保障自身财务健康。另据华泰证券统计显示，2020年、2021年和2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元，合计达14292亿元。
【2】2019年，房地产行业已经诞生了34家千亿级房企，而随着规模不断扩大，企业在组织、管理上势必要做出相匹配的调整。据不完全统计，2019年全年有17家房企进行了不同程度的组织架构调整，且这些房企或已是千亿房企，或即将跨入千亿行列，在数量上已经接近行业内千亿房企数量总和的一半。梳理发现，房企组织架构调整的路径大致可分为裂变、整合以及发展新业务。但无论如何变动，“降低成本、优化管理、提升效益”成为本轮房企组织架构调整的重要目的和核心思路。此外，与企业组织架构调整相伴的是人员的变动。在记者统计资料中，包括万科、保利、中梁、阳光城、蓝光发展在内的多家房企在组织架构调整的同时都伴有明显的人员变动。
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