在供给端低收益率和需求端高租金收入比的双重压力下，住房租赁行业发展正在面临着双重困境。
房地产市场外溢效应下，住房租赁行业发展加快。2017年以来，在限购、限贷、限售、限价等系列房地产调控政策组合下，住房投资和投机行为受到全面压制，房地产市场预期已回归理性，住房价格也稳中回落。
根据住房租买选择理论，在房地产价格预期下行的背景下，租赁住房需求会大幅增加。在房住不炒的基调下，住房租赁市场建设加快，租赁住房居住价值进一步凸显，住房租赁市场已然进入了发展的黄金时代。但是在政策和需求的共振下，住房租赁的发展却面临两难困境：一是低租金收益率严重住房租赁市场发展；二是高租金收入比限定房租上涨天花板。
行业竞争愈发激烈，在这样的背景之下，住房租赁行业的破局之道是什么？为此，4月13日，中国房地产报记者约访了长期关注该领域，具有丰富实践经验的建银投资咨询（天津）有限公司房地产行业分析师祝梓杰，在他看来，想要解决住房租赁行业发展的两难困境，立足点不能局限在住房租赁行业或者房地产行业上，必须站在更高纬度去破解行业高质量发展问题。
双重困境
在房住不炒的基调下，住房租赁市场建设加快，重点一二线城市租赁住房供应比例大幅增加，住房租赁市场供需结构逐步好转，租金也稳中回落。
平静的背后危机已经出现。在祝梓杰看来，随着长效机制建设的深入推进，租赁住房居住价值进一步凸显，住房租赁市场已经进入了发展的黄金时代。
但是在政策和需求的共振下，住房租赁的发展却面临两难困境：一是低租金收益率严重住房租赁市场发展；二是高租金收入比限定房租上涨天花板。
针对这两方面的问题，祝梓杰做了大量的调研与分析。他选取了人口流入量较大的10个重点一二线城市，并例举了一份租金收益率数据：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、成都、南京、武汉、青岛十大城市，2019年的租金收益率分别为1.7%、1.8%、1.8%、1.5%、2.7%、2.0%、2.4%、1.6%、2.0%、1.5%。
祝梓杰分析说，租金收益率最低的是深圳和青岛，这两个城市住房如果单纯用来出租的话，至少需要67年才能收回成本。即便是租金收益率最高的成都，也需要42年才能收回成本。
他指出，较低的租金收益率已经严重阻碍了住房租赁市场的发展，重点一二线城市住房租赁市场主体基本上还是以自如、我爱我家这样的住房租赁中介机构为主，虽然大的机构相对规范，但是一些较小的中介服务机构为了获取高额利润，出现了非常多的任意哄抬租金、进行低品质装修导致甲醛污染等行业乱象，这极大制约了市场的健康发展。
“要想推动住房租赁市场加快发展，必须保障租金收益率保持在一个相对合理的水平，但是这又产生了新的问题。”围绕着供需关系，祝梓杰有了另一个发现，那就是高租金收入比限定了房租上涨天花板，这同样是行业的困难之一。
他仍然以上述10个重点一二线城市为基础，对居民购买力进行了统计分析。数据显示，北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、成都、南京、武汉、青岛十个城市，2019年的一居室的租金收入比分别为89.5%、82.5%、53.0%、78.1%、52.5%、56.0%、54.0%、52.9%、42.9%、43.7%。
“以北京为例，对于一个普通人来说，要想租一套一居室来生活，需要花费月收入的89.5%，即使在房价相对较低的武汉，一居室租金也占到了月收入的42.9%。”祝梓杰说，当前租金水平已处在相对较高的数值，透支了居民的生活消费空间，基本上处于上涨的天花板，若租金水平再提升的话，将对居民的生活质量产生较大的影响。
破局之道与尝试
祝梓杰分析说，从供给端来看，重点一二线城市较低租金收益率阻碍住房租赁市场发展，必须提升行业利润率才能推动住房租赁行业长期问题发展；从需求端来看，高租金收入比决定了房租上涨天花板。
“在供给端低收益率和需求端高房价收入比的双重压力下，住房租赁行业发展陷入双重困境。未来，住房租赁行业要实现长期稳定发展，单纯依靠市场解决不了问题。”祝梓杰认为，想要破解这种局面，未来，必须从顶层设计入手。
一方面，政策制定者应通过土地、资金、财税、房源等方面为住房租赁市场参与者提供相应的支持，降低企业运营成本提升盈利空间，方能释放住房租赁市场活力；
另一方面，通过在重点一二线城市大力建设公租房等保障性住房的方式，为大量新增城镇人口提供廉价租赁房源，才能从供需两端疏解行业矛盾，推动住房租赁市场良性发展。
祝梓杰明确的说，想要解决这些问题，立足点不能单纯的局限在住房租赁行业或者房地产行业，必须站在更高纬度去破解行业的高质量发展问题。
在具体的实践上，他结合自己的工作领域表示，针对重点高租金收入比挤压居民消费空间，及住房租赁运营成本高、盈利水平低的行业困境，建行住房租赁战略或许是值得行业参考和借鉴的。
祝梓杰介绍说，最近几年，针对行业面临的现实难题，建行做了许多努力，住房租赁战略维度也一直在升级，不仅打破了住房和金融的边界，还用‘住房租赁+金融创新’双轮驱动的逻辑，整合优势资源，创新了发展路径。
具体来看，建行一方面通过“搭平台—导资源—建标准”，在一定程度上扩大了租赁住房供应的规模；另一方面，建行一直在进行金融工具、金融场景和金融产品的创新，打通住房租赁融资渠道，降低居民租房成本，反向促进房地产市场理性回归。
祝梓杰对此感触颇深，对行业认知的加深和尝试，一方面有利于建行自身的高质量发展，可以在住房租赁生态和住房金融生态等领域进行布局。另一方面，这种模式外延空间的融合，可以在一定程度上降低租户的居住成本。“仅仅是建行一家，从开始尝试到现在，就已经为1000多万户家庭提供了服务，为企业累计提供了250亿元的住房租赁融资支持。这可以说是双赢的局面，实现‘1+1＞2’的化学反应。”
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