新冠肺炎疫情的爆发使住房租赁行业遭受严重打击，随着疫情的逐步控制，以及毕业租赁旺季的来临，行业相关方都期待市场快速回温。但事实上，据克而瑞租售事业部监测，自 2020 年 2-5 月期间，全国 55 城平均租金持续下跌。作为全国平均租金最高的城市，北京市场也初于低迷状态，市场恢复不及预期。
疫情爆发以来，相关部门一直给予住房租赁市场支持，可政策的实际操作和落地仍需时间。另外，由于北京的重要政治地位，疫情期间人员管控十分严格，极大的限制了市场租赁需求。 从具体数据来看，个人房东对房租的调整更为灵活，多根据市场变化调整租金，租金下滑最为明显，3 月环比跌幅为 3.22%，此后持续下跌；分散式公寓平均租金不断下调，且受负面新闻影响，跌幅逐步扩大，截至 5 月环比下跌 3.31%，未出现恢复拐点；集中式公寓租金相对平稳，但多是通过发放优惠券、延长租期等方式代替租金下调，明升暗降。 在此情况下，随着二次疫情的爆发，没人知道北京住房租赁市场何时才能向好。
2020 年年初爆发的疫情，给整个住房租赁行业都带来了巨大影响。近月来随着疫情的逐步控制，各地已开启复工复产，同时往年的毕业租房旺季也即将来临。但据克而瑞租售事业部监测，自 2020 年 2 月起，全国 55 城平均租金持续下跌，5 月 55 城租金平均价格为 30.68 元/平方米/月，环比下跌 1.2%，较 2 月租金已下跌 4.3%，市场尚未回温。
在这其中，北京作为全国平均租金最高的城市，住房租赁市场表现仍相对低迷，5 月份个人租赁和分散式公寓租金呈环比下跌。本文将详细剖析北京住房租赁市场情况及其原因。
政策扶持，落地仍需时间
近年来，政策一直大力支持住房租赁市场发展。早在去年 7 月，北京就入围中央财政支持住房租赁市场发展的试点城市名单，每年可获得 10 亿元的奖补资金支持。今年疫情爆发以来，相关部门也一直给予市场支持。
扶持政策可助力住房租赁市场的恢复，可从当前情况来看，政策的实际操作和落地仍需时间，市场回温后劲不足。
一方面，一些支持政策尚处于指导层面，由于影响较广、涉及部门较多，具体细则的商讨和推行还需更多时间。而对于已推出的政策，虽对租赁市场有一定利好，但受限于当前疫情环境和低迷市场，实际效果有限；
另一方面，北京向来对住房租赁市场管控甚严，也是在法律和政策层面明确表示不支持「N+1」模式的城市。近期北京在进行针对住房租赁市场的整改工作，例如重点排查工商登记中含「公寓」字眼的相关企业，或对一些中小型企业造成压力。
严控人员进出，市场需求受限
众所周知，北京作为首都，疫情防控工作关系国家工作大局，也关系全国疫情防控全局，因而在人员管控方面更为严格。
早在今年的 1 月 24 日，北京就已启动突发公共卫生事件一级响应机制，停止国内旅游团队业务和机加酒服务；于 1 月 26 日起对所有北京市省际道路客运全部采取停运措施；于 1 月 30 日发布《北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区(村)防控工作方案(试行)，要求对返(来)京人员进行分类管控，督促其他疫情高发地区来(返)京人员主动自行隔离 14 天；并在 3 月 19 日通告进一步严格管控境外进京人员。
从代表人口迁入规模的迁入指数来看，春节之后，大量外来务工人员入京，2019 年 2 月至 3 月中旬，北京为人口迁入最多的一线城市。然而至 2020 年，北京的同期人口迁入规模骤降，仅为 2019 年的 23%，处于一线城市之末。
由北京的每日人口迁入指数显示，2019 年，2 月春假过后，入京人数快速上升，于 2 月 11 日攀至高峰，稳步下落后仍保持在相对高位。
但今年受疫情期间的人员管控影响，情形大不相同。北京 2020 年 2 月初至 3 月中旬人口迁入不升反降，相较于 2019 年同期规模骤降，2 月初出现人口迁入的小型波峰，随后持续保持极低状态，人员流动几近停滞。
近月来疫情初步受到控制，但北京始终保持谨慎态度，直至 6 月 6 日才将公共卫生事件应急响应级别降为三级，社区可不再进行体温检测，湖北进京者不再隔离观察 14 天。然而随着二次疫情的爆发，仅 10 天后响应级别又调高至二级，人员管控再次加强。
由此看来，春节之前，大量外来人口离京返乡，但由于北京疫情反复、人员管控严格，返乡人口难以回城，流入人口大幅减少，整体住房租赁需求量锐减，自然会对租赁市场造成巨大影响。
市场全面受挫，恢复拐点未现
为进一步了解北京住房租赁市场情况，我们分类聚焦北京个人租赁房源、分散式公寓、集中式公寓的租金表现。
1. 个人租赁房源——受创严重，租金环比下跌
根据克而瑞租售事业部监测，个人租赁房源在此次疫情中受创最为严重。主要由于相比机构化公寓，个人房东对房租的调整更为灵活，会及时根据市场变动变化。
从常规租赁市场周期来看，一般 11 月为次年 1 月为租赁淡季，2 月后年后返乡人员回归，市场逐步转热，至 6、7 月毕业季迎来旺季。但受疫情影响，今年租赁市场尚无回热趋势，3 月个人租金环比跌幅 3.22%，此后持续下跌，至 5 月仍环比下跌 2.16%。
一方面，虽然全国多数企业都在积极复工复产，但由于大量的人力成本无法支撑公司的运营，整体失业率呈现上升迹象；另一方面，疫情导致多地毕业季延迟，许多毕业生延缓入职就业，或因险峻就业形势而选择继续深造缓冲风险。
2. 分散式公寓——市场低迷，跌幅持续扩大
分散式公寓方面，今年 2-5 月期间，公寓平均租金不断下调，且跌幅持续扩大，截至 5 月环比下跌 3.31%，未出现恢复拐点。
分散式公寓作为机构化企业，租金调整波动小于个人租赁房源，但受市场低迷影响，疫情期间同样运营困难。
另外，不同于集中式公寓，分散式公寓租约涉及广大中小业主，在疫情期间不少头部分散式公寓都曝出与房东、房客的负面合约纠纷，引发信任危机，加剧了行业整体运营难度。为提升出租率、维持稳定现金流，分散式公寓只能持续调低租金价格。
3. 集中式公寓——租金调整幅度受限，明升暗降
疫情期间集中式公寓发展相对平稳，截至5月租金出现回升态势，环比上涨 1.44%。但事实上，根据克而瑞租售部调研，当前集中式公寓运营尚未恢复，其受资本要求，不便对租金进行大幅度调整，因而对租户的租金补贴多以发放优惠券、延长租期、减少押金等形式完成，明升暗降。
案例分析：国内某头部集中式公寓产品线
接下来将以国内某头部公寓在北京的运营数据为例，探讨集中式公寓各类产品的市场情况。
1. 蓝领公寓——抗风险能力强，波及较小
各类产品线当中，蓝领公寓的出租率受影响程度最小，疫情期间最低值为 3 月份的 83%，截至 6 月已回升至 90%。
套均价格方面，受租赁长约延迟反应影响，2020 年 2 月蓝领公寓运营尚未受波及，平均租金高于去年同期。3 月之后租金均低于去年价格，但差距逐渐缩小，由 4 月的同比下跌 7.9% 升至 6 月份的同比跌幅 1.7%。
究其原因，主要由于蓝领公寓以长期租赁的企业客户为主，虽然仍受到疫情影响，但稳定性较个人客户更强。且蓝领公寓多分布在产业园区内，人员管控相对简单集中。随着国家对复工复产的大力支持，劳动性密集的服务业、制造业企业陆续开工，蓝领公寓的快速恢复得益于经济复苏，也能为经济发展发挥积极作用。
2. 白领公寓——恢复较慢，线上渠道尚待发展
相较之下，白领公寓恢复速度较慢。疫情爆发之后，很多个人租客无法回到公寓，公寓方在无新租赁需求的同时，还需推出各项免租退租政策，整体运营受创严重，2 月出租率仅为 68%，租金同比下跌 8.8%。
为此，公寓运营商积极开拓线上渠道，推过 VR 看房、抖音直播、小红书推介等方式招揽客流。内部人员透露，目前新渠道会提升一部分询单量，但转化率相对较低，无法作为主推方式。截至 6 月，白领公寓的出租率逐步回升至 79%，租金同比跌幅 2.8%，仍不及去年同期运营情况。
3. 金领公寓——打击严重，租金下跌1/3
最后，高端金领公寓是在某头部公寓在此次疫情中最受影响的产品线，其 2 月出租率仅为 36%，租金同比下跌 32.6%。虽至 6 月份出租率回升至 58%，但远不及去年同期的 95%，租金价格同比跌幅 30.9%。
分析其原因，一方面，不同于蓝领、白领公寓，为提升收益，很多高端公寓采取长短租结合模式，而疫情对短租业务造成巨大打击；另一方面，目前国内高端公寓的品牌效应尚未显现，同等价位下，租户对高端连锁酒店、海外公寓品牌的运营及防疫能力更为信赖。
小结
综上所述，虽然国家意在扶持北京住房租赁市场发展，但受限于具体的政策落地进度，以及疫情期间北京地区的人员严格管控，近月来北京住房租赁需求大幅下跌，租赁企业生存艰难。
随着疫情的逐步控制，以及毕业租赁旺季的来临，不少行业相关者期待市场快速回温。但从具体数据来看，失业率提升、毕业生延缓就业，北京当下的租房租赁市场恢复远不如去年同期，个人房源租金持续下跌，分散式公寓租金跌幅进一步扩大。
更雪上加霜的是，随着二次疫情的爆发，北京地区管控升级，再加之持续趋严的住房租赁市场整治和延后的毕业旺季，北京租赁需求短时间内很难得到提升，市场恢复尚待时日。市场究竟何时才能回温，有多少公寓企业能撑过这次疫情涅槃重生，我们持续关注。
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