9月40城地市小幅降温，土地出让金连降3个月，“金九”缺席
上海易居房地产研究院9月30日发布《2020年9月40城土地市场报告》，该报告显示:
40城地市成交量基本平稳，地价小幅下跌，土地出让金连降3个月，成交溢价率升幅继续收窄，总体呈小幅降温态势。9月，多个热点城市出台调控或进一步加强管理的新规。在“三条红线”的影响下，预计未来几月40城地市将继续稳中有降，长期来看土地市场更加平稳，周期性波动减弱。
一线城市继续保持平稳，二线城市地价继续在高位盘整但成交量持续下降，三线城市量增价跌。具体城市上，溢价率为0的城市为7城，增加2城，和8月集中在东北地区不同，9月溢价率为0的城市主要为一二线城市，侧面反映了一二线城市地市降温的苗头。
易居研究院研究员王若辰表示：3、4季度通常为全年土地出让金收入相对较高的时候。而今年由于2季度卖地过猛，进入下半年又遭遇政策收紧，3季度出让金有所下降，4季度明显增长的可能性也不大。
报告主要内容如下：
一、40城整体：量稳价跌，土地出让金继续下降
1、土地成交建筑面积：9月成交建筑面积环比增长0.6%
2020年9月，40个典型城市土地成交建筑面积5418万平方米，环比增长0.6%；同比增长23%。8月成交量环比明显下降，但相比去年同期仍维持较高水平，9月成交量环比略微增长，预计未来几个月成交量仍将保持这一相对较低水平或继续有所下降。
2020年1-9月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积42415平方米，同比增长8%。
2、土地出让金收入：1-9月累计同比增长19%
9月，40个典型城市土地出让金收入为2702亿元，环比下降10%，同比增长9%，已经连续3个月下降。2020年1-9月，40个典型城市土地出让金累计收入24340亿元,同比增长19%，增幅为年内首次收窄。
2020年3季度，40城土地出让金为9381亿元，环比下降9%，同比增长31%，表明3季度40城土地市场整体上有所降温。
分城市来看，，2020年1-9月，40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、北京、广州和宁波，其土地出让金总额分别为2146、2126、1651、1647和1374亿元。排名靠前的城市中，除一线城市外，主要为浙江和江苏的核心城市，以及部分中部省会城市。
3、土地出让均价：环比下跌1.1%，同比上涨9.9%
9月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5811元/平方米，环比下跌1.1%，同比上涨9.9%，预计未来几个月地价将继续调整，但不改震荡上行的中长期趋势。
4、土地成交溢价率：16.9%，微幅扩大
9月，40个典型城市土地成交溢价率为16.9%，与8月相比上升0.2个百分点，但升幅收窄。2020年1月以来，土地溢价率维持在2018年底的历史低位水平，但处于逐步抬升的趋势中，目前溢价率升幅收窄，在政策收紧下，预计未来几个月将基本保持平稳或有所下降。
分城市来看，9月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为北海、南宁、荆州、西安和金华，土地成交溢价率分别为534%、64%、63%、59%和45%，其中北海只出让了一块土地，起拍价低，溢价率比较高。9月，溢价率为0的城市为7城，增加2城，和8月集中在东北地区不同，9月溢价率为0的城市主要为一二线城市，侧面反映了一二线城市地市降温的苗头。
二、城市分类：三类城市表现分化
1、一线城市：量升价稳
9月，一线城市土地成交建筑面积为443万平方米，环比增长14%，同比增长10%。1-9月，累计成交建筑面积为3814万平方米，同比增长43%。相比2019年，2020年一线城市市场复苏比较明显。9月，6个月移动平均成交价为14998元/平方米，环比上涨0.2%，同比上涨2.4%。
2、二线城市：量缩价平
9月，二线城市土地成交建筑面积为3313万平方米，环比下降19%，同比增长7%。1-9月，土地成交建筑面积为29712万平方米，同比增长0.2%，年内首次转正。9月，6个月移动平均成交价为5423元/平方米，环比上涨1%，同比上涨6%，目前成交价已经在高位盘整4个月，在量缩和政策收紧的背景下，比较难持续，未来几个月仍有一定下降空间。
3、三线城市：量增价跌
9月，三线城市土地成交建筑面积为1662万平方米，环比增长80%，同比增长90%。1-9月，土地成交建筑面积为8890万平方米，同比增长25%。6个月移动平均成交价为3468元/平方米，环比下跌9%，同比上涨23%。
三、结论和趋势：未来几个月地市将稳中有降
9月，多个热点城市出台调控或进一步加强管理的新规。8月份土地市场已经出现短期拐点，9月份继续小幅降温，预计未来几个月仍将稳中有降。长期来看，“三条红线”融资管理规则有助于保证土地市场更加平稳，周期性波动减弱。
执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 王若辰
电话：021-60868916
邮箱：wangruochen@ehousechina.com
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